Mietpreisbremse-Panorama-Luebeck

Mietpreisbremse: Wo sie gilt und welche Ausnahmen es gibt

Die Mietpreisbremse gilt in 313 deutschen Städten. Vermieter dort müssen sich bei der Festlegung ihrer Miete an die Verordnung, die zum 1. Juni 2015 eingeführt wurde, halten. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz nannte folgendes Ziel: „Die Mietpreisbremse regelt, dass Wohnraum auch in Zukunft für Sie bezahlbar bleibt.“ Doch was regelt das Gesetz genau und welche Ausnahmen gibt es?

Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass die Mieten nicht mehr so schnell steigen wie in den vergangenen Jahren. Das Gesetz ermöglicht es den Bundesländern, bestimmte Gebiete zu „angespannten Wohnungsmärkten“ zu erklären und dort die Miete zu deckeln.

Was bedeutet das Gesetz zur Mietpreisbremse?

Das Gesetz zur zulässigen Miete bei Mietbeginn ist in § 556d BGB geregelt. Dieses sieht vor, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in einer Bestandswohnung nicht mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen darf. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mietspiegeln vor Ort. Die Gültigkeitsdauer beträgt jeweils fünf Jahre ab dem Startdatum.

Wann setzt die Mietpreisbremse ein?

Sehen die Landesregierungen ein Gebiet als einen angespannten Wohnungsmarkt an, darf die Mietpreisbremse einsetzen. Doch was genau ist unter einem angespannten Wohnungsmarkt zu verstehen? Indikatoren hierfür können unter anderem das Bevölkerungswachstum, die Leerstandquote, die Mietentwicklung und die Mietbelastung sein.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt in allen außer vier Bundesländern (Stand: Dezember 2016). Diese sind Sachsen-Anhalt, Saarland, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen. In der nachfolgenden Tabelle erfahren Sie mehr:

Bundesland Mietpreisbremse? Seit
Baden-Württemberg Ja 1.November 2015
Bayern Ja 1. August 2015
Berlin Ja 1. Juni 2015
Brandenburg Ja 1. Januar 2016
Bremen Ja 1. Dezember 2015
Hamburg Ja 1. Juli 2015
Hessen Ja 27. November 2015
Mecklenburg-Vorpommern Nein
Niedersachsen Ja 1. Dezember 2016
Nordrhein-Westfalen Ja 1. Juli 2015
Rheinland-Pfalz Ja 8. Oktober 2015
Saarland Nein
Sachsen Nein
Sachsen-Anhalt Nein
Schleswig-Holstein Ja 1. Dezember 2015
Thüringen Ja 1. März 2016

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Grundsätzlich gibt es vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse:  

  • Neubauwohnungen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet worden sind, sind von der Mietpreisbremse befreit. Der Gesetzgeber möchte, dass der Wohnungsbau nicht behindert wird. Schließlich ist der Wohnungsmarkt ohnehin angespannt.
  • Umfassende Modernisierungen: Unter einer umfassenden Modernisierung versteht man Modernisierungen, in der mindestens ein Drittel der Mittel angewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Und solche Modernisierungen rechnen sich oft nur dann, wenn die Miete anschließend erhöht werden kann. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung über die Kappungsgrenze hinaus erlaubt. Für einfache Modernisierungen gilt weiterhin, dass elf Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden können. Auch wenn die Gesamtmiete dann über der Zehn-Prozent-Grenze liegt. Der Mieter hat aber natürlich einen Anspruch darauf zu erfahren, wie diese Kosten entstanden sind.
  • Bestehende Mietverträge: Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für Mietverträge, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Diese braucht der Vermieter nicht anzupassen und zu senken.
  • Indexmiete: Wer bei Neuvermietung einen Indexmietvertrag abschließt, macht seine Miethöhe vom Verbraucherpreisindex abhängig. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, kann das für den Vermieter von Vorteil sein.

Was ist denn die ortsübliche Vergleichsmiete?

Städte und Gemeinden erstellen üblicherweise einen Mietspiegel. Dieser kann im zuständigen Amt (wie dem Wohnungs- oder Sozialamt) eingesehen werden. Wo kein Mietspiegel vorhanden ist, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen gestützt werden (siehe § 558a II Nr. 4 BGB).

Was ist, wenn ich zu viel Miete gezahlt habe?

Wenn die Miete trotz der Mietpreisbremse zu hoch ist, dann ist die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter unwirksam. In diesem Fall muss der Mieter diesen Verstoß beim Vermieter schriftlich rügen und kann die Miete anschließend auf die zulässige Höhe senken. Die zu viel gezahlte Miete kann zurückverlangt werden – jedoch nur die Miete nach der Rüge.

Was erwartet den Eigentümer bei Verstoß?

Im § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes ist eine Regelung zur Mietpreisüberhöhung definiert und ordnet diese als Ordnungswidrigkeit ein. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50 000 Euro geahndet werden. Ob und wann eine Ordnungswidrigkeit vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden.

An wen können sich Wohnungssuchende bei Verstößen wenden?

Da es sich um eine zivilrechtliche Regelung handelt, stellt der Amtsrichter oder spätestens das Landgericht Verstöße fest. Ist der Miete sicher, dass die Miete unberechtigterweise verlangt wird, wird er dies rügen und eine geminderte Miete zahlen. Dann muss der Vermieter klagen.

Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen

Mittlerweile haben Vermieter auch Möglichkeiten gefunden, die Mietpreisbremse zu umgehen. Unter anderem durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen, für die die Bremse nicht gilt. Das führt dazu, dass immer mehr Luxusimmobilien entstehen. Eine andere Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, falls die oben genannten Ausnahmen nicht greifen: Für möblierte Wohnungen ist ein Zuschlag über die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig, dessen Höhe nicht pauschal festgelegt ist. Und Vermieter bieten immer mehr Mietwohnungen möbliert an, um die Bremse des Mietpreises zu umgehen. In München beispielsweise sind etwa 60 Prozent aller Inserate möblierte Wohnungen (Quelle: Empirica). Vor vier Jahren soll dies übrigens lediglich 35 Prozent betragen haben. Außerdem kommt noch hinzu, dass möblierte Wohnungen eher vorübergehend vermietet werden, beispielsweise an Geschäftsleute. In diesem Fall gilt die Mietpreisbremse sowieso nicht.

Gibt es eine Mietpreisbremse bei der Vermietung eines Zimmers innerhalb einer Wohnungsgemeinschaft?

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich nicht, wenn der Wohnungsgeber selbst in der Wohnung wohnt, er die Wohnung selbst mit möbliert hat und der WG-Untermieter nicht dauerhaft dort lebt.