Neues Bauvertragsrecht tritt am 1. Januar 2018 in Kraft

Im März 2017 hat der Bundestag für den Regierungsentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts in geänderter Fassung zugestimmt. Die Reform bezieht sich vor allem auf das Werkvertragsrecht, regelt aber auch die kaufrechtliche Mängelhaftung neu und wird am 1. Januar 2018 in Kraft treten. Diese Regelung betrifft somit nur Verträge, die nach dem 01.01.2018 geschlossen werden. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie mehr. 

Die aktuelle Gesetzeslage entsprach in vielen Punkten nicht mehr den in den letzten Jahrzehnten eingetretenen Veränderungen in der Bautechnik. So kann es vorkommen, dass sich für wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts keine angemessene Regelungen im Gesetz finden lässt. Vor allem für Verbraucher, die für Baumaßnahmen häufig einen großen Teil ihres Vermögens aufwenden, stellt dies ein erhebliches Risiko dar.

Welche Auswirkungen hat das Bauvertragsrecht 2018 für Bauunternehmer?

Das Anordnungsrecht des Bestellers und die Vergütungsanpassung (§§ 650b BGB, 650c BGB)

Das Anordnungsrecht des Bestellers bezieht sich auf Änderungen des Werkerfolgs sowie auf Änderungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind. Der Besteller darf nachträglich eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs nur dann anordnen, wenn diese dem Unternehmen zumutbar ist. Die veränderte Vergütung bei nachträglichen Änderungsanordnungen soll auf Basis der tatsächlich erforderlichen Kosten erfolgen. So soll der Unternehmer künftig nicht mehr gezwungen werden können, geänderte Leistungen zu nicht kostendeckenden Preisen zu erbringen.

Auch werden die Unternehmen zukünftig nicht mehr auf den Nachbesserungskosten sitzen bleiben, wenn sie mangelhafte Materialien neu bestellen müssen. In diesem Fall können sie dann vom Lieferanten direkt neue Materialien und die Ein- und Ausbaukosten verlangen. Es haftet in Zukunft also derjenige für mangelhaftes Material, der den Produktfehler auch zu verantworten hat. Jedoch konnten die Koalitionsfraktionen sich nicht auf eine festgeschrieben AGB-Festigkeit einigen. Das Problem hierbei ist also, dass Baustoffhändler und andere künftig die Haftung für Ein- und Ausbauten bei Materialfehlern durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausschließen können.

Zustandsfeststellung und Abnahmefiktion (§§ 640 Abs. 2, 650g BGB)

Sowohl Unternehmen als auch Besteller haben an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung mitzuwirken, die protokolliert und von beiden Seiten unterschrieben werden soll. Alle Mängel, die nicht in diesem Protokoll festgehalten werden, hat der Besteller zu vertreten.

Äußert sich der Besteller innerhalb einer vom Bauunternehmer gesetzten angemessenen Frist nicht zu dem Abnahmeverlangen, tritt Abnahmefiktion ein. Der Besteller kann die Fiktion der Abnahme aber dadurch verhindern, dass er innerhalb der gesetzten Frist mindestens einen Mangel nennt. Hierbei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob dieser Mangel tatsächlich besteht. Passiert dies alles nicht, gilt das Bauwerk als abgenommen.

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Welche Auswirkungen hat das Bauvertragsrecht 2018 für Verbraucher?

Im Rahmen dieser neuen Regelungen wird außerdem ein Verbraucherbauvertrag eingeführt. Dabei handelt es sich um einen Vertrag, durch den ein Verbraucher einen Unternehmer mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude beauftragt (§ 650i BGB).

Hierbei hat der Unternehmer dem Besteller eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen. Das können Angaben wie die folgenden sein:

  • Eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  • gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  • gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
  • gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  • gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Außerdem muss der Verbraucherbauvertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zumindest zur Dauer der Bauausführung enthalten, siehe § 650 k Abs. 3 BGB.

Weitere Regelungen für den Besteller

Außerdem soll der Besteller künftig:

  • Abschlagszahlungen wegen Mängeln der Bauleistung nicht mehr in voller Höhe verweigern, sondern nur noch einen angemessenen Einbehalt vornehmen dürfen,
  • den Vertrag außerordentlich kündigen können (dieses Recht steht grundsätzlich beiden Vertragsparteien zu),
  • Änderungen des Werkerfolgs und notwendige Leistungen in verhältnismäßigem Rahmen und gegen Kostenausgleich anordnen können, sofern zuvor eine Einigung der Parteien nicht gelungen ist.
  • im Anschluss an eine solche Anordnung und einen gescheiterten Einigungsversuch einen Abschlag von 80% auf den Mehrkostennachtrag des Unternehmers leisten,

Neues Bauvertragsrecht 2018: Das Fazit

Das neue Bauvertragsrecht bringt viele wichtige Neuerungen sowohl für Bauherren als auch für Bauunternehmer mit sich. So kommt die Gesetzeslage den aktuellen Gegebenheiten in der Bautechnik immer näher, wodurch vor allem Besteller entlastet werden sollen. Generell empfiehlt es sich, Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden, an die Änderungen des neuen Bauvertragsrechts anzupassen. Denn auch wenn vieles geregelt ist, gibt es oft Möglichkeiten, abweichende Vereinbarungen zu treffen.

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