vermietete Wohnung renovieren Jahresende

Noch 2016 die vermietete Wohnung renovieren?

Wer noch vor Jahresende eine vermietete Wohnung renovieren lässt, kann unter Umständen Steuern sparen. Denn die Ausgaben lassen sich für 2016 als Werbungskosten geltend machen. Darauf weist der Bund der Steuerzahler hin.

Hat ein Vermieter kurz vor Jahresende noch die Muße und stehen ohnehin Arbeiten an, dann kann sich eine spontane Renovierung durchaus lohnen. Aber wer die Wohnung erst vor kurzem erworben hat, sollte bedenken: Übersteigen die Ausgaben für Modernisierung und Instandhaltung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten, dann können die Ausgaben nur über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Der Fiskus unterscheidet darüber hinaus zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand. HAUSGOLD stellt  wichtige Fristen und Unterscheidungskriterien für die Steuererklärung vor. Dafür greifen wir auf ein anschauliches Beispiel vom Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. (VLH) zurück.

Kosten für Renovierungen in voller Höhe absetzen

Egal ob eine Fassadendämmung, ein moderneres Bad oder eine neue Heizungsanlage: Vermieter können die Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen ihrer Immobilien voll von der Steuer absetzen. Mieter oder Eigentümer können dagegen nur einen Teil der Renovierungskosten absetzen.

Grundsätzlich macht das Finanzamt macht keinen Unterschied, ob es sich um kleinere Reparaturen handelt (beispielsweise ein verstopftes Abflussrohr) oder um aufwändigere Renovierungen (wie zum Beispiel ein neues Dach). Entscheidend ist, dass die Kosten als sogenannte Erhaltungsaufwendungen bewertet werden. Nur dann können sie im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Zählen die Kosten dagegen nicht zum Erhaltungsaufwand, sondern werden vom Finanzamt als sogenannter Herstellungsaufwand eingeordnet, können sie nur über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Das nennt man Abschreibung.

Was ist Erhaltungsaufwand?

Laut Bundesfinanzministerium gelten „Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen“ als Erhaltungsaufwand. In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass die neuen oder modernisierten Gebäudeteile die Funktion der alten Teile in vergleichbarer Weise ersetzen. Die Verwendungs- oder Nutzungsmöglichkeit soll erhalten oder wiederhergestellt werden.

Vermietete Wohnung renovieren: Beispiel für die Steuererklärung:

Vor einigen Jahren hat Herr Mustermann seine Ersparnisse in ein Reihenhaus gesteckt, um sich über die Mieteinnahmen eine finanziell sorgenfreie Zukunft zu sichern. Herr Mustermann nimmt regelmäßig, alle paar Jahre, Renovierungen oder Modernisierungen vor. Das ist sinnvoll, da das Haus bereits 40 Jahre alt ist. In diesem Jahr hat er alle vorhandenen Fenster des Hauses erneuert und ein Dachfenster durch eine Dachgaube ersetzt.

Die neuen Fenster sind eindeutig Erhaltungsaufwand. Die alten Fenster wurden durch neue, modernere Fenster ausgetauscht. Die ursprüngliche Funktion bleibt erhalten. Bei der Dachgaube kontrolliert der Fiskus hingegen genauer: Denn würde Mustermanns Dachgaube die nutzbare Wohnfläche im Dachgeschoss vergrößern, so würde er den bestehenden Wohnraum erweitern. Im steuerrechtlichen Sinne läge dann ein Herstellungsaufwand vor. Herr Mustermann könnte die Kosten lediglich über mehrere Jahre abschreiben. Aber hier trifft das nicht zu: Mustermanns Dachgaube vergrößert die nutzbare Wohnfläche nicht. Deshalb sind die Kosten für die Dachgaube ebenfalls Erhaltungsaufwand. Das ist relevant, wenn Vermieter eine vermietete Wohnung renovieren.

So setzen Sie Erhaltungsaufwendungen ab

Herr Mustermann hat für die neuen Fenster und die Dachgaube rund 10.000 Euro gezahlt. Er kann, wie oben erläutert, sämtliche Kosten (sowohl die Kosten für das neue Material als auch die Arbeitszeit der Handwerker) als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen. Mustermann muss die Summe all seiner Reparaturkosten im Zeitraum eines Jahres in der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ auf Seite zwei seiner Steuererklärung eintragen. Vorher sollte er sich aber zwischen folgenden beiden Möglichkeiten entscheiden:

  1. Entweder er gibt die vollen Kosten in dem Jahr an, in dem er die Reparatur bezahlt hat.

Oder

  1. Er verteilt die Kosten gleichmäßig auf zwei bis maximal fünf Jahre.

Wann lohnt es sich, die vollen Kosten im gleichen Jahr anzugeben?

Nimmt man an, Mustermanns hat ein beruflich sehr erfolgreiches Jahr hinter sich. Er wurde befördert und hat ein hohes Jahreseinkommen. Über die Vermietung seines Reihenhauses hat er zusätzliche Einnahmen von 15.000 Euro im Jahr. 10.000 Euro musste er für den Fenstereinbau an seinem vermieteten Reihenhaus investieren. Er kann diese Kosten im gleichen Jahr zu 100 Prozent angeben, denn dadurch sinken seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf insgesamt 5.000 Euro. Mustermann kann so seine Steuerlast deutlich senken.

Wann lohnt es sich, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen?

Lief Mustermanns Karriere dagegen weniger gut – er hat seinen Job verloren und nur ein geringes Einkommen – ist er besser beraten, die Kosten der Renovierung in Höhe von 10.000 Euro auf mehrere Jahre zu verteilen. Verteilt er die Kosten auf fünf Jahre, sind das 2.000 Euro pro Jahr. Unter Umständen, Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V., könne sein zu versteuerndes Jahreseinkommen so unter den Grundfreibetrag von 17.304 Euro fallen (für Singles sind es 8.652 Euro) – und er müsse überhaupt keine Steuern mehr zahlen. Sogar wenn Mustermann das vermietete Haus vor Ablauf der fünf Jahre verkaufen möchte, kann er die Kosten der Renovierung von jährlich 2.000 Euro weiterhin als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Sollte er das Haus zum Beispiel nach drei Jahren verkaufen, kann er die verbleibenden Werbungskosten, also 4.000 Euro für zwei Jahre, sofort im Verkaufsjahr absetzen.

Reparaturtipp, wenn Sie eine vermietete Wohnung renovieren:

Für jede einzelne Renovierung oder Reparatur kann ein Vermieter neu entscheiden, wie er sie absetzt – im gleichen Jahr oder auf mehrere Jahre verteilt. Die Herausforderung dabei ist, für jede Erhaltungsmaßnahme die optimale Absetzungsart zu finden.

Renovierungskosten, die über 15 Prozent vom Kaufpreis liegen

Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf 15 Prozent des Immobilienkaufpreises, darf der Vermieter die Ausgaben nicht unmittelbar im selben Jahr absetzen.  Er muss die Kosten der Renovierung zum Kaufpreis addieren und abschreiben. Laut Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. ist folgende Regel einzuhalten: „2 Prozent der Gesamtkosten müssen über 50 Jahre lang abgeschrieben werden.“ Ein großer Nachteil des steuerlichen Abschreibens ist, dass nur ein Teil der Kosten über mehrere Jahre in der Steuererklärung angegeben werden kann. Außerdem gelten – je nachdem, um welche Baumaßnahmen oder Gegenstände es sich handelt – unterschiedliche Bedingungen, die in der sogenannten AfA-Tabelle (Abschreibungstabelle „Absetzung für Abnutzung“) nachgeschlagen werden können.

Tipp Schönheitsreparaturen, wenn Sie eine vermietete Wohnung renovieren:

Auch Schönheitsreparaturen sind bei bei der Ermittlung der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ zu berücksichtigen. Schönheitsreparaturen sind zum Beispiel: Tapezieren oder Streichen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Türen sowie der Fenster. Lediglich Aufwendungen, wie regelmäßige Wartungs- und Ablesearbeiten können sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden. Daher sollten Vermieter die Höhe des Instandsetzungsaufwands in den ersten drei Jahren genau überwachen und eventuell die Arbeiten auf einen Zeitpunkt nach Ablauf von drei Jahren verlegen.

Schadensersatz für Baumängel

Sind Baumängel die Ursachen für teure Renovierungen, dann haben Vermieter möglicherweise eine Möglichkeit, unter die 15-Prozent-Grenze zu gelangen. Der Vermieter kann je nach Immobilienkaufvertrag einen Schadensersatz beim Vorbesitzer geltend machen. Zahlt der Vorbesitzer den Schadensersatzbetrag, kann der neue Besitzer dieses Geld von seinen Renovierungskosten abziehen. Die 15 Prozent-Grenze gelte, so Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V., dann nur noch für den verbleibenden Restbetrag.