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Ratgeber Mieterschutz: Regelung von Schönheitsreparaturen und was beachtet werden muss

Ein Mieter zieht in eine Wohnung ein. Nach einiger Zeit zieht er wieder aus und soll sich nun mit dem Thema Schönheitsreparaturen auseinandersetzen. Im „besten“ Fall soll er alles gründlich renovieren. Allerdings trifft es nicht immer zu, dass der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss. Etwa, wenn Klauseln unwirksam formuliert worden sind. Wir haben für Sie Informationen zu dem Thema zusammengestellt.

  • Was sind Schönheitsreparaturen?
  • Was ist möglich und was nicht?
  • Welche Einschränkungen gibt es für den Mieter und den Vermieter?

Definition Schönheitsreparaturen

In § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV werden genannt:

„Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden [sic!] und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.(Quelle: Wikipedia)

Ein Wohnungswechsel ist meistens mit viel Stress für den Mieter und den Vermieter verknüpft. Der Mieter ist meistens mit der Gestaltung der neuen Wohnung und dem Umzug beschäftigt. Der Vermieter muss Besichtigungen durchführen und einen geeigneten Nachmieter ausfindig machen. Wenn die Wohnung sich in einem nicht so tollen Zustand befindet (vielleicht sogar in einem abgenutzten Zustand), dann kann sich der gesamte Prozess enorm verzögern. Der Vermieter kann Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Bedingung ist allerdings, dass der Vermieter dem Mieter die Wohnung in einem renovierten Zustand überlassen hat, wie aus einem Artikel von „immowelt.de“ hervorgeht.

Schönheitsreparaturen führen häufig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter

Eine weitere Voraussetzung, welche erfüllt werden muss, ist, dass die entsprechende Klausel rechtlich betrachtet korrekt formuliert ist und natürlich im Mietvertrag auftaucht. Starre Renovierungsfristen sind nach aktueller Rechtssprechung zum Beispiel nicht gültig. Es kann also nicht pauschal (zum Beispiel unbegründet) gefordert werden, dass exakt alle vier Jahre die Wände gestrichen werden müssen. Gelegentlich werden auch Vorschriften bezüglich der Farbe der Wände gemacht. Auch solche Formulierungen sind nicht wirksam. Viele Menschen fragen sich jedoch, welche Renovierungen genau zu den Schönheitsreparaturen gehören. Dazu gehören im wesentlichen das übliche Tapezieren und Streichen der Wände, Fenster, Türen, Heizkörper und Decken. Der Austausch des Teppichbodens, abschleifen und versiegeln von Parkett und das Streichen von außen (Türen und Fenster) kann nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Eine Ausnahme bildet die extreme Abnutzung, oder eine Beschädigung durch den Mieter.

Zusammenfassung

Erlaubt:

  • Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
  • Reinigung von Teppichböden und Streichen der Fußböden
  • Streichen von Innentüren, Außentüren von innen und Fenster

Nicht erlaubt:

  • Erneuerung von zerschlissenen Teppichboden
  • Streichen der Fenster und der Wohnungseingangstür von außen
  • Reparaturen von Sanitäranlagen, Elektroinstallationen und der Heizung

Ob Sie tatsächlich Schönheitsreparaturen durchführen müssen, hängt ganz davon ab, ob die gemietete Wohnung Ihnen renoviert übergeben wurde und die entsprechenden Klauseln in ihrem Mietvertrag vorhanden und richtig verfasst sind. Laut BGH sind die Klauseln dann wirksam, wenn die Wohnung Ihnen zu Beginn des Mietvertrages übergeben wurde (Az.: VIII ZR 242/13). Sollten die Klauseln für die Schönheitsreparaturen unwirksam sein, dann muss der Mieter weder in der Mietzeit noch beim Auszug renovieren, wie es in einem Artikel auf „immowelt.de“ weiter heißt.

Die gesetzliche Regelung greift dann, wenn keine Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vorhanden ist. Demnach sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter die Wohnung instand halten muss. Diese Regelung greift nicht, wenn der Mieter während der Mietzeit etwas in der Wohnung kaputt gemacht hat. Ebenfalls greift die Regelung nicht, wenn eine starke Abnutzung durch den Mieter vorhanden ist. Eine starke Abnutzung hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.

Die richtige Formulierung der Klauseln hat oberste Priorität

Doch wann muss sich ein Mieter auf Schönheitsreparaturen einstellen? Flexible Renovierungsklauseln mit flexiblem Fristenplan, bilden zum Beispiel eine gültige Ausnahme, laut BGH! Dabei kommt es wie immer auf die korrekte Formulierung an. Eine solche Klausel kann zum Beispiel Formulierungen wie ,,falls erforderlich“, ,,im Allgemeinen“ oder ,,nach Bedarf“. Mieter sind nicht mehr verpflichtet, anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn man vor Ablauf einer Renovierungsfrist auszieht. Solche ,,Quotenabgeltungsklauseln“ hat der Bundesgerichtshof im März 2015 unterbunden. Aber auch hier herrscht die Ausnahme, dass der Mieter bei starker Abnutzung der Mietsache weiterhin in der Haftung steht.

Ein Grundprinzip stellt dar, dass der Mieter nur so viel renovieren muss, wie er selbst auch abgenutzt hat. Soweit klingt alles plausibel und verständlich. Allerdings gibt es auch Zeitintervalle, in denen Schönheitsreparaturen üblicherweise fällig werden. Aber auch hier gilt das Prinzip: ,,Ohne sichtbaren Verschleiß muss auch keine Renovierung durchgeführt werden!“ Üblich sind Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre für Küchen, Bäder und Duschen. Alle acht Jahre sind Flure, Wohn- und Schlafräume, Toiletten und Dielen an der Reihe. Alle anderen Nebenräume können alle zehn Jahre einer Erfrischungskur unterzogen werden. Solche Fristen sind nur dann gültig, wenn sie durch einen Zusatz etwas abgeschwächt werden. ,,In der Regel alle drei Jahre“ oder ,,im Allgemeinen alle fünf Jahre“, sollen laut immowelt.de korrekt formulierte Klauseln sein.

Rechte und Pflichten werden für die Zukunft immer wichtiger

Viele Menschen sind sich einig darüber, dass die Rechte von Mietern in der Vergangenheit wieder gestärkt werden mussten. Sind es doch die Schönheitsreparaturen, welche häufig zu Streit im Mietverhältnis oder nach dem Mietverhältnis führen können. Der Deutsche Mieterbund hat in einer Streit-Statistik allerdings herausgefunden, dass die Betriebs- und Heizkostenabrechnung in der Regel der häufigste Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist. Immerhin können 90 Prozent der Fälle außergerichtlich geklärt werden. Häufig sind es Mietervereine, welche die Abrechnungen des Vermieters genau unter die Lupe nehmen und den Mieter anschließend auf Abweichungen, oder Fehler aufmerksam machen. Anderweitig führen Mieterhöhungen, Wohnungsmängel und damit verknüpfte Mietminderungen und Nachmieterregelungen gerne zu Streit zwischen Mieter und Vermieter.

Quellen: immowelt.de, DMB (Deutscher Mieterbund)