Notaranderkonto
Oder doch Direktzahlung beim Hausverkauf?

Was ist ein Notaranderkonto?

Ein Notaranderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos, das ein Notar für seinen Mandanten – aber im eigenen Namen – einrichtet und führt. Verwendet wird das Notaranderkonto, um die Kaufpreisabwicklung beim Immobilienverkauf sicherer zu gestalten und um Missbrauch zu verhindern.

Zum Beispiel kann ein Notaranderkonto verwendet werden, wenn bei einem Immobilienkauf der Kaufpreis sicher zwischen dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch gehalten werden muss. Der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Notaranderkonto, und der Notar stellt sicher, dass das Geld entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen und erst nach Erfüllung aller Bedingungen an den Verkäufer ausgezahlt wird.

Dieses Konto bietet eine hohe Sicherheit für die Vertragsparteien, da es unter der Aufsicht der Notarkammer steht und regelmäßig überprüft wird, um Missbrauch oder Fehlverhalten zu verhindern. Es gewährleistet, dass die Gelder ausschließlich im Sinne der an der Transaktion beteiligten Parteien verwendet werden.

Welche rechtliche Grundlage gibt es für ein Notaranderkonto?

Die rechtliche Grundlage für die Einrichtung und Führung eines Notaranderkontos in Deutschland ergibt sich aus verschiedenen Gesetzen und berufsrechtlichen Regelungen, die die Tätigkeit von Notaren regeln.

• Das Beurkundungsgesetz (BeurkG)
• Die Dienstordnung für Notare (DONot)

Bei der Eröffnung eines Anderkontos spielt vor allem das Beurkundungsgesetz eine zentrale Rolle. Das BeurkG regelt das Verfahren der Beurkundung von Rechtsgeschäften und anderen Vorgängen durch den Notar. Es enthält Vorschriften, die indirekt die Notwendigkeit von Anderkonten bei bestimmten Transaktionen, wie Immobilienkaufverträgen, unterstreichen.

Wann wird ein Anderkonto beim Notar eröffnet?

Ein Notaranderkonto wird eröffnet, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt. Dieses Sicherungsinteresse besteht hauptsächlich, um die finanziellen Risiken für die Käufer und Verkäufer bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen zu minimieren. Es handelt sich um Situationen, in denen ohne eine solche sichere Abwicklungsmethode das Risiko finanzieller Verluste oder betrügerischer Handlungen besteht.

Ein berechtigtes Sicherheitsinteresses liegt zum Beispiel vor:

• Wenn der Käufer den Kaufpreis durch Darlehen von mehreren Kreditgebern finanziert, kann die Verteilung des Kaufpreises an die entsprechenden Parteien komplex werden. Ein Notaranderkonto vereinfacht diese Abwicklung, indem es als zentrale Stelle für die Sammlung und Verteilung des Kaufpreises dient.
• Wenn der Besitz der Immobilie bereits vor der vollständigen Abwicklung des Kaufs auf den Käufer übergehen soll, bietet das Notaranderkonto eine Sicherheit, dass der Kaufpreis entsprechend hinterlegt ist.
• Wenn die Immobilie unter einer Zwangsverwaltung steht.

Kein berechtigtes Interesse liegt vor:

• Wenn die Zahlung direkt zwischen den Parteien ohne jegliche Unsicherheiten oder Streitigkeiten erfolgen kann
• Wenn andere Sicherheiten wie Bankbürgschaften oder Garantien zur Verfügung stehen
• Bei Transaktionen, die nur geringfügige Beträge umfassen und bei denen der administrative Aufwand und die Kosten eines Notaranderkontos in keinem sinnvollen Verhältnis zum Transaktionswert stehen
• Wenn die schnelle Abwicklung einer Transaktion im Vordergrund steht und die Einrichtung eines Notaranderkontos den Prozess unnötig verzögern würde

Die Einrichtung eines Notaranderkontos ist also nicht automatisch oder auf bloßen Wunsch der Beteiligten möglich.

Direktzahlung als Alternative für ein Notaranderkonto

Eine Direktzahlung ist dann sinnvoller als die Nutzung eines Notaranderkontos, wenn die Transaktionen zwischen Käufer und Verkäufer direkter und mit weniger bürokratischen Aufwand abgewickelt werden können, ohne die Sicherheit der beteiligten Parteien zu gefährden.

Bei einer Direktzahlung muss der Notar explizit bei der Vertragserstellung darauf achten, dass weder Verkäufer noch Käufer in ungesicherter Vorleistung treten. Der Käufer zahlt erst dann, wenn er vom Notar eine „Fälligkeitsmitteilung“ erhalten hat. Vorher müssen alle notwendigen Genehmigungen vorliegen, die Löschung etwaiger Grundpfandrechte von den Gläubigern muss bewilligt und eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden sein. Erst nach Zahlung des Kaufpreises übergibt der Verkäufer die Immobilie bzw. das Grundstück.

Argumente für eine Direktzahlung:

• Kostenersparnis
• Schnelligkeit
• Einfachheit

Notaranderkonto bei einer Erbengemeinschaft

Ein Notaranderkonto kann auch in der Konstellation einer Erbengemeinschaft eine wichtige Rolle spielen. Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück zum Nachlass gehört und die Erbengemeinschaft beschließt, diese Immobilie zu verkaufen, kann das Notaranderkonto dazu dienen, den Verkaufsprozess sicher und transparent zu gestalten.

Nach erfolgreichem Verkauf und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kann der Erlös unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Die Verteilung erfolgt entsprechend der im Testament oder nach gesetzlicher Erbfolge festgelegten Erbquoten.

Ein weiterer Vorteil: Bevor der Erlös verteilt wird, können aus dem Notaranderkonto auch noch offene Verbindlichkeiten der Erbengemeinschaft beglichen werden, zum Beispiel die Bezahlung von Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Erbschaftssteuern.

Wie läuft die Zahlung auf ein Notaranderkonto?

Im Normalfall läuft der Prozess nach einem gängigen Schema ab:

Nach erfolgreicher Transaktion übergibt der Verkäufer die Immobilie an den Käufer. Anschließend beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sowie die Löschung der Belastungen.

Was kostet das Notaranderkonto?

Die Kosten für ein Notaranderkonto richten sich nach der Höhe der Auszahlung, Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Bankgebühren und Zinsen für die Einrichtung und Führung eines Notaranderkontos sind in der Regel relativ gering. Einige Banken bieten Notaren spezielle Konditionen für Anderkonten an, da diese Konten nicht dem Notar selbst, sondern seinen Mandanten gehören und speziell für die treuhänderische Verwaltung von Fremdgeldern eingerichtet werden.

Die Gebühren für den Notar bemessen sich nach dem Wert der über das Konto abgewickelten Transaktion und dem Hebesatz des GNotKG. Der Hebesatz wird wie folgt eingeteilt:

Hier drei Beispiele:

Neben den transparenten und sicheren Zahlungswegen sind dabei auch die anfallenden Kosten ein wichtiger Faktor, der nicht unterschätzt werden sollte. Die Kosten für ein Notaranderkonto hängen maßgeblich vom Wert der Immobilie ab. Aus diesem Grund ist eine präzise und marktgerechte Immobilienbewertung nicht nur für die Ermittlung des Verkaufspreises, sondern auch für die korrekte Berechnung der Notarkosten essentiell.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Notaranderkonto?

Ein Notaranderkonto hat für beide Parteien – sowohl Verkäufer als auch Käufer – Vor- und Nachteile. Für beide gilt: Der eingeschaltete Notar übernimmt bezüglich des Geldflusses sämtliche Koordinationsfunktionen. Der Verkäufer kann sich zudem auf die termingerechte Zahlung des Kaufpreises berufen. Da die Eigentumsumschreibung erst mit Kaufpreiszahlung erfolgt, ist eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Nichtzahlung einfacher möglich. Der Käufer wiederum kann über die Nutzung eines Notaranderkontos den Eigentumserwerb mit der Überweisung des Geldes sicherstellen.

Wann wird das Notaranderkonto aufgelöst?

Ein Notaranderkonto wird in der Regel aufgelöst, sobald der Zweck, für den es eingerichtet wurde, erfüllt ist. Dies geschieht, nachdem alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt wurden und der Notar die endgültige Abwicklung der Transaktion vorgenommen hat. Die Auflösung eines Notaranderkontos markiert den formalen Abschluss der Treuhandabwicklung durch den Notar. Sie erfolgt in enger Abstimmung mit den Beteiligten und unter strikter Einhaltung rechtlicher und vertraglicher Vorgaben.

Gibt es eine Alternative zum Notaranderkonto?

Neben der oben genannten Direktzahlung gibt es weitere Alternativen zu einem Notaranderkonto.

• Bankbürgschaft: Eine Bankbürgschaft ist eine Sicherheitsleistung der Bank zugunsten des Verkäufers, die garantiert, dass der Kaufpreis gezahlt wird. Der Käufer zahlt eine Gebühr für die Bürgschaft und muss nicht den gesamten Kaufpreis vorab bereitstellen. Diese Option ist besonders nützlich, wenn der Käufer die Sicherheit geben möchte, dass die Zahlung erfolgen wird, ohne den Betrag sofort in voller Höhe zahlen zu müssen. Bei dieser Alternative fallen weniger Gebühren an als bei einem Notaranderkonto.
• Treuhandkonto des Rechtsanwalts: Ähnlich wie ein Notaranderkonto kann auch ein Treuhandkonto bei einem Rechtsanwalt eingerichtet werden. Der Rechtsanwalt verwaltet dann die Kaufpreiszahlung treuhänderisch, bis alle Bedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind. Diese Option kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn neben der eigentlichen Immobilientransaktion noch weitere rechtliche Fragen geklärt werden müssen.
• Bauträgermodell: Bei Neubauvorhaben oder beim Kauf vom Bauträger werden Zahlungen oft nach dem sogenannten Bauträgermodell abgewickelt. Hierbei erfolgen die Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt in festgelegten Raten, die durch eine Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft des Bauträgers abgesichert sind. Dies minimiert das Risiko für den Käufer, da Zahlungen nur nach erbrachter Leistung erfolgen.