Notartermin Drei Frauen im Gespäch

Der Notartermin: Das kommt beim Notartermin auf Sie zu!

Erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notartermin ist der Kauf einer Immobilie rechtskräftig. So stellt der Besuch beim Notar eine sehr wichtige Rolle dar, auf den man sich gut vorbereiten sollte. HAUSGOLD erklärt Ihnen, was beim Notartermin auf Sie zukommt.

Durch die verpflichtende Einschaltung eines Notars möchte der Gesetzgeber beim Immobilienverkauf sowohl Verkäufer als auch Käufer schützen. Laut Bundesnotarordnung sind Notare „unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes“ und beim Immobilienverkauf beiden Parteien zur Neutralität verpflichtet.

Notartermin: Wer sucht den Notar aus?

Haben sich Käufer und Verkäufer über den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie geeignet, vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer den Notar auswählt und der Verkäufer diesem alle erforderlichen Unterlagen für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes übermittelt. Für den Verkäufer ist es sinnvoll, dem Käufer die Wahl des Notars zu überlassen, da der Notar bei Absage des Termins nach Erstellung des Vertragsentwurfs derjenigen Person Kosten belastet, die den Vertragsentwurf durch Terminvereinbarung in Auftrag gegeben hat.

Ist es in ihrem Fall so, dass Sie der Verkäufer sind und trotzdem den Notar beauftragen, dann sollten Sie sich vorher vom Käufer schriftlich bestätigen lassen, dass dieser auch tatsächlich den Kauf beabsichtigt und alle Notargebühren trägt. Springt der Käufer nämlich ab, müssen Sie nicht die Notarkosten tragen.

Vor dem Notartermin: Die wesentlichen Vertragsinhalte klären

Käufer und Verkäufer müssen selbstverständlich bereits vor dem Notartermin die wesentlichen Vertragsinhalte klären. Diese sind unter anderem:

Der Kaufpreis. Sammeln Sie Informationen über aktuelle Marktpreise für vergleichbare Objekte in Ihrer Umgebung. Auch eine Wertermittlung eines Immobilienmaklers kann nicht schaden. So sind Sie – ob Käufer oder Verkäufer – auf der sicheren Seite. Schließlich gibt der Notar nur rechtliche Tipps zum Hausverkauf und würde Ihnen nicht verraten, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Die bisherigen Verbindlichkeiten. Ist die Immobilie noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet? In den meisten Fällen werden diese beim Notartermin gelöscht. Natürlich kann sich der Käufer aber auch dafür entscheiden, die Darlehen des Verkäufers bei dessen Kreditinstitut zu übernehmen. Dem muss das jeweilige Kreditinstitut aber natürlich vorher zustimmen.

Die Nebenabreden. Welche weiteren Vereinbarungen haben Sie noch getroffen? Sollen beispielsweise die Einbaumöbel übernommen werden? Auch das gehört in den Notarvertrag. Ist der Wert der übernommenen Gegenstände nämlich im Notarvertrag angegeben, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an.

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Vor dem Notartermin: Der Vertragsentwurf

In den meisten Fällen erhalten beide Parteien bereits zwei Wochen vor dem Notartermin einen Vertragsentwurf des Notarvertrages. Beide Vertragsparteien haben also genügend Zeit, sich damit auseinanderzusetzen und eventuelle Korrekturvorschläge ohne Zeitdruck zu erarbeiten.

Das müssen Sie beim Vertragsentwurf beachten

Da ein Immobilienverkauf bzw. -kauf bei den meisten Menschen nur ein Mal im Leben stattfindet, sollten Sie auf die frühzeitige Zusendung des Vorentwurfs bestehen. Schließlich machen das nicht alle Notare freiwillig, da dies zusätzliche Arbeit verursacht. Prüfen Sie den Vorentwurf gründlich und sprechen Sie Ihren Immobilienmakler bei Fragen zum Vertrag an (ggf. schalten Sie darüber hinaus einen Anwalt ein, der den Vertrag checkt, damit keine Nachteile für Sie entstehen). Folgende Punkte werden üblicherweise  in einem Notarvertrag aufgeführt:

  • Kaufgegenstandsbeschreibung: Genaue Beschreibung über den Kaufgegenstand, Wege- oder Garagenparzellen, Inventarmitveräußerungen (Sachmängelhaftung für Inventar), Besondere Vereinbarungen
  • Kaufpreis und Fälligkeit: Genaue Summe für Grundstück, Gebäude und Zubehör, gesonderte Ausweisung Inventarerwerb, Zahlung erst, wenn alle Risiken des Verkäufers beseitigt sind
  • Übergabe: Nach Kaufpreiszahlung sofort, Nebenkostenstichtagsabrechnung, bei Wohnung in Mehrfamilienhaus: Instandhaltungsrücklagen nach WEG, Erschließungs- oder Straßenbeitragskosten, Vollmachtsfragen für Finanzierung und ggf. Abnahmen
  • Sachmängelhaftung: Bei Altbauten, bei Neubauten, beim Kauf vom Bauträger, bei Wohnungs- oder Teileigentum

Haben sich Unstimmigkeiten ergeben, melden Sie sich schnellstmöglich beim Notar und bitten ihn um einen korrigierten Vorentwurf.

Notartermin: Der Ablauf

Zu Beginn des Treffens müssen alle Beteiligten ihren Personalausweis vorlegen. Anschließend verliest der Notar den Vertragsentwurf und klärt dabei juristische Begriffe. Währenddessen hat man die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Änderungen vorzuschlagen, die der Notar dann in den originalen Vertrag einträgt. Daraufhin unterschreiben alle Vertragsparteien (inklusive Notar) den Vertrag.

Was passiert nach dem Notartermin?

Nach dem Notartermin veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese ist Bestandteil der Grundstücksübereignung. Der Notar muss auch eine Veräußerungsanzeige zusenden, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Zahlt der Käufer die Steuer, so übersendet das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erhält der Notar keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, dann darf auch keine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgen.

Nach dem Notartermin: Die Grundbucheintragung

Ist der Kaufpreis (auf dem vereinbarten Notaranderkonto oder direkt auf dem Konto des Verkäufers) eingegangen, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers, woraufhin der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag

In den Notarkosten sind viele Leistungen des Notars enthalten, unter anderem die Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung und die Beurkundung des Kaufvorganges. Außerdem gehört es zu den Aufgaben des Notars zu prüfen, ob eine Immobilie mit Schulden oder Rechten belastet ist. Die Notarkosten richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet.

Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für die Grundbucheintragung an. Diese richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Man sollte aber auf der sicheren Seite sein, wenn man für Notarkosten und Grundbuchgebühren etwa zwei Prozent des Kaufpreises einplant.

Welche Unterlagen benötigt der Notar?

Die folgenden Unterlagen sind vom Verkäufer zu beschaffen:

  • Aktuelle Grundbuchauszüge
  • Weitere Unterlagen (zum Beispiel Erbschein), falls der Verkäufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist
  • Aktuelle Flurkarte
  • Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in allen Bundesländern, außer Bayern und Brandenburg, in denen die Baulasten im Grundbuch verzeichnet werden), in dem bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie z. B. Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten verzeichnet sind
  • Bei Erbbaurechtsgrundstücken: den bisherigen Erbbaurechtsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem, insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses geregelt werden
  • Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, aus der sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt.

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