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Prolongation: Hausbanken bieten oft ungünstigere Konditionen

Ist bei der Baufinanzierung am Ende der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld vorhanden, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Kreditnehmer warten oft auf das Angebot ihrer Hausbank und sind dann erfreut, dass der Zinssatz im Vergleich zu der Erstfinanzierung gesunken ist. Jedoch bieten Hausbanken für die Prolongation eines Vertrages nicht immer die günstigsten Konditionen an.  

Wenn die Laufzeit eines Immobiliendarlehens ausläuft, ist es nicht ungewöhnlich, dass dieses noch nicht vollständig getilgt wurde. So müssen sich Kreditnehmer mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen und haben dabei zwei Möglichkeiten: die Prolongation des Darlehens oder eine Umschuldung. Hier erfahren Sie, was die Vor- und Nachteile der Prolongation sind und warum sich etwas Aufwand beim Vergleich mehrerer Angebote lohnt.

Die Prolongation bei der Baufinanzierung

Ganz allgemein bezeichnet eine Prolongation die Verlängerung der Laufzeit eines Vertrages. Speziell im Bankwesen ist die Prolongation in den meisten Fällen eine Form der Anschlussfinanzierung bei Immobilienkrediten. Sie ist natürlich nur bei Verträgen möglich, die eine Befristung mit einem Endtermin enthalten.

Der häufigste Einsatzbereich von Prolongationen für Privatpersonen ist die Baufinanzierung. Da das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist häufig noch nicht zurückgezahlt ist, muss eine neue Finanzierung vereinbart werden. Wird die Anschlussfinanzierung bei demselben Anbieter abgeschlossen, spricht man von einer Prolongation. Sowohl die Zinsen als auch die Zinsbindungsfrist werden in diesem Fall üblicherweise neu ausgehandelt. Sie orientieren sich an den marktüblichen Sollzinsen. Handelt es sich um eine „echte Prolongation“, wird kein neuer Vertrag abgeschlossen. Dem gegenüber steht die Umschuldung, also die Fortführung der Baufinanzierung bei einem anderen Kreditgeber. Auch dritte und vierte Finanzierungsrunden sind bei der Baufinanzierung nicht ungewöhnlich. Dann muss sich der Kreditnehmer um eine weitere Anschlussfinanzierung kümmern.

So funktioniert die Prolongation

Der Anbieter muss dem Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mitteilen, ob er die Finanzierung mit ihm fortführen möchte oder nicht. Gab es bei der Tilgung der auslaufenden Finanzierung keine größeren Probleme, dann wird die Bank meist direkt ein konkretes Angebot unterbreiten. Banken sind jedoch nicht verpflichtet, dem Kreditnehmer eine Prolongation anzubieten. Sie können diese also auch ablehnen, zum Beispiel dann, wenn sich die Bonität des Kreditnehmers seit dem Abschluss der Erstfinanzierung deutlich verschlechtert hat.

Das Angebot der Bank muss jedoch nicht immer das Beste sein. Viele Anbieter spekulieren darauf, dass der Kreditnehmer aus Bequemlichkeit das erste Prolongationsangebot der Bank annimmt. Selbst wenn der Zinssatz des Angebotes niedriger ist als bei der Erstfinanzierung, muss dies nicht unbedingt das beste Angebot für den Kreditnehmer sein. Hierbei ist es empfehlenswert, sich Angebote von anderen Anbietern einzuholen und zu vergleichen. Oft kann man dann auch günstigere Konditionen mit der Hausbank verhandeln.

Die Fristen für die Verlängerung des Vertrages

Bei der Prolongation gibt es gewisse Fristen, die zu beachten sind. Falls der Kreditnehmer sich nicht rechtzeitig um einen Anschlusskredit kümmert, kann die Bank die Hypothek kündigen und die Restschuld mit sofortiger Fälligkeit einfordern. Ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, diese auf einen Schlag zu zahlen, muss er das Prolongationsangebot der Bank annehmen, das nicht immer die günstigsten Konditionen bietet.

Sobald die Restlaufzeit der Zinsbindung weniger als 12 Monate beträgt, kann der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung abschließen. Sinnvoll ist es, sich früh mit dem Thema auseinanderzusetzen. Durch den früheren Abschluss einer Anschlussfinanzierung lassen sich meist günstigere Konditionen sichern als bei einem kurzfristigen Vertragsschluss.

Normalerweise kommt die Hausbank von selbst auf den Kreditnehmer zu, um eine Prolongation vorzuschlagen. Ist dies nicht der Fall, sollte der Kreditnehmer selbst spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Prolongationsangebot der Bank anfordern.

Die Vor- und Nachteile der Prolongation

Vorteile

Nachteile

Bequem und einfach: Bankberater und Abläufe des Kreditinstituts sind bekannt Häufig schlechtere Konditionen als bei anderen Kreditgebern
Schnelle und einfache Abwicklung: der Vergleich verschiedener Kreditinstitute entfällt Eventuell weniger Möglichkeiten bei der Vertragsgestaltung
Keine erneute Bonitätsprüfung Eventuell keine Kostenersparnis bei der Anschlussfinanzierung
Keine Änderungen im Grundbuch, somit auch keine zusätzlichen Gebühren  

Die aktuellen Unterlagen einreichen

Selbst wenn der Darlehensnehmer sich für die Prolongation entschlossen hat, sollte er der Bank in jedem Fall erneut die aktuellen Unterlagen einreichen. Da nach der Darlehenslaufzeit von zum Beispiel zehhn Jahren sich die Ausgangssituation für den Darlehensnehmer durch ein höheres Einkommen oder eventuelle Wertsteigerungen der Immobilie deutlich verbessern kann.

In der Regel benötigen Banken für die Prolongation die folgenden Unterlagen:

  • Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • Darlehensverträge und Jahreskontoauszug
  • Unterhaltsvereinbarungen/Trennungsvereinbarung
  • Rechnung der Modernisierungsmaßnahmen und Lichtbilder der Immobilie

Informieren Sie sich am besten bei Ihrer Bank, welche Unterlagen diese für die Prolongation des Vertrages benötigt.

Ablehnung der Prolongation durch den Darlehensnehmer

Wenn der Kreditnehmer mit der Hausbank keine günstigeren Konditionen aushandeln kann, muss dieser eine Umschuldung in die Wege leiten. Bei der Umschuldung gibt es jedoch zu beachten, dass Nebenkosten für Grundbucheintragungen und Notarkosten anfallen. Ob sich eine Umschuldung dann noch rentiert, muss der Immobilienbesitzer gründlich überprüfen. Es ist wichtig, sich rechtzeitig zu informieren, damit man genügend Zeit hat, unterschiedliche Angebote zu vergleichen. Schließlich möchte jeder Kreditnehmer es vermeiden, aufgrund eines sehr kurzfristig geschickten Prolongationsangebotes seiner bisherigen Bank keine Handlungsalternativen mehr zu haben.