Reservierungsvereinbarung drei Menschen im Gespräch

Reservierungsvereinbarung beim Hausverkauf

Bei einem Immobilienverkauf kommt es oft vor, dass der Interessent den Kauf nicht sofort abschließt, sondern sich die Immobilie reservieren lässt. Der Makler erstellt hierfür eine sogenannte Reservierungsvereinbarung und fordert manchmal sogar eine Reservierungsgebühr. Doch eine Reservierungsvereinbarung für ein Haus oder eine Wohnung ist nicht immer bindend und eine Gebühr nicht rechtens. Eine Immobilie reservieren – geht das überhaupt?

Wer auf der Suche nach einer Kaufimmobilie ist, besichtigt in der Regel verschiedene Häuser und Wohnungen bzw. studiert Baupläne für Neubauten. Erst wenn man sich ganz sicher ist, die richtige Immobilie gefunden zu haben, sollte man tatsächlich zuschlagen. Bis der Kaufvertrag zustande kommt, vergeht oft jedoch noch viel Zeit. Zum Beispiel, weil der Käufer noch die Finanzierung mit seiner Bank klären muss. Wie sollten Käufer, Verkäufer und Makler sich in diesem Fall verhalten? Was ist möglich?

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung. Die Reservierungsvereinbarung wird im Zusammenhang mit einem Maklergeschäft dann eingesetzt, wenn ein Immobilieninteressent ein Objekt kaufen will, den Kaufvertrag aber – aus welchem Grund auch immer – erst später abschließen kann. Der Makler garantiert dem Kaufinteressenten mit der Vereinbarung, die betreffende Immobilie für eine bestimmte Zeitdauer weiteren Interessenten nicht anzubieten.

Was ist eine Reservierungsgebühr?

Viele Makler stellen ihren Service, die Immobilie zu reservieren, dem potentiellen Käufer in Rechnung. Die Reservierungsgebühr stellt somit ein Entgelt dafür dar, dass der Makler für die vereinbarte Zeitdauer auf die Vermarktung der Immobilie verzichtet. Kommt es zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über die jeweilige Immobilie, wird die Reservierungsgebühr meist auf die Maklergebühr angerechnet. Experten empfehlen Maklern jedoch, auf eine Reservierungsgebühr zu verzichten. Spätestens wenn der Interessent vom avisierten Verkauf abspringt, kommt es wegen der Reservierungsgebühr nicht selten zu Streitereien. Und wirksame Reservierungsgebühren sind in der Praxis nur sehr schwer zu vereinbaren. Darum haben sich auch schon zahlreiche Gerichte deutlich gegen eine Gebühr ausgesprochen. Eine Reservierungsvereinbarung ohne Gebühr können indes problemlos getroffen werden.

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Wann ist eine Reservierungsvereinbarung zweckmäßig?

Eine Reservierungsvereinbarung ist für den Kaufinteressenten sinnvoll, wenn ein zügiger Abschluss des notariellen Kaufvertrags aus bestimmten Gründen nicht möglich ist, weil er zum Beispiel noch die Finanzierung klären muss. Für den Verkäufer ist eine Reservierungsvereinbarung empfehlenswert, um sich das ernsthafte Interesse eines Käufers bestätigen zu lassen. Schließlich unterbricht der Makler in diesem Fall seine Aktivitäten, einen Käufer für die Immobilie zu finden.

Wer sollte die Reservierungsvereinbarung unterschreiben?

Eine Reservierungsvereinbarung sollte schriftlich abgeschlossen und von allen betroffenen Parteien unterschrieben werden, also Kaufinteressent, Verkäufer und Makler. Ohne Beteiligung des Verkäufers, kann sich der Interessent nicht zwingend den von ihm gewünschten Effekt (kein anderer kauft die Immobilie) versprechen. Wichtig ist es, dass der Verkäufer über die Reservierung informiert ist, denn durch seine Passivität verstößt der vom Verkäufer beauftragte Makler gegen seine Pflichten aus einem Maklervertrag in der Form des Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrags. Der Makler schuldet dem Verkäufer nämlich das aktive Kümmern um das Objekt und den Nachweis aller möglichen Interessenten für das Objekt. Nimmt er hingegen aufgrund einer Reservierungsvereinbarung zugunsten eines Interessenten die Immobilie vom Markt, schmälert er die Abschlussmöglichkeiten.

Mit einem von allen Seiten unterschriebenen Reservierungsvertrag vereinbaren Käufer und Verkäufer hingegen, den Kauf zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. Eine notarielle Beurkundung eines Reservierungsvertrags ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber zu empfehlen.

Doch letztendlich ist der finale Kaufvertrag entscheidend. Ein Reservierungsvertrag kann einen Rücktritt vom Kauf nicht verhindern, denn bis zur notariellen Beurkundung des eigentlichen Kaufs wird die Immobilie nicht übertragen und den Verkäufer kann niemand zwingen zu verkaufen.

Wer kann Schadenersatz fordern?

Falls der Reservierungsvertrag eine entsprechende Klausel enthält, können sich aus dem Vertrag Schadenersatzansprüche gegen die Partei ergeben, die vom beabsichtigten Kauf oder Verkauf zurücktritt. Unter Umständen kann der Käufer auch den Verkauf einklagen. Bei einem späteren Rechtsstreit ist es von Vorteil, wenn der Reservierungsvertrag vorher notariell beurkundet wurde.

Wie lange kann man eine Immobilie reservieren?

Nach geltender Rechtsprechung ist ein Reservierungsvertrag ohne zeitliche Befristung sittenwidrig und damit nichtig. Wie lange eine Immobilie reserviert wird, ist Verhandlungssache. Üblich sind ein bis zwei Monate, um den Kauf unter Dach und Fach zu bringen, theoretisch ist auch ein längerer Zeitraum möglich. Allerdings könnte in diesem Fall der Abschluss eines Vorvertrag sinnvoller sein.

Was ist ein Vorvertrag?

Eine Alternative zur Reservierungsvereinbarung, die sowohl vom Verkäufer als auch vom Kaufinteressenten wahrgenommen werden kann, bevor es zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrages kommt, ist der Vorvertrag. Allgemein verpflichtet der Vorvertrag beide Parteien dazu, zu einem späteren Zeitpunkt den Hauptvertrag abzuschließen. Somit besteht ein Kontrahierungszwang (= die rechtliche Verpflichtung, mit einer anderen Person ein Rechtsverhältnis einzugehen, welches im Regelfall ein Vertrag ist). Außerdem erwächst aus dem Vorvertrag die Verhandlungspflicht über Vertragsbedingungen, die im Hauptvertrag niederzulegen sind. Bezogen auf einen Immobilienkauf beziehungsweise -verkauf bedeutet dies, dass der Interessent dem Verkäufer zusichert, sein Haus/seine Wohnung tatsächlich zu erwerben. Parallel kann er sich sicher sein, das entsprechende Objekt tatsächlich erwerben zu können.

Der Abschluss eines Vorvertrages ist sinnvoll, wenn beide Vertragsparteien sich im Grunde des Abschlusses des Geschäftes sicher sind, jedoch Probleme bzw. Verzögerungen unterschiedlicher Art noch im Wege stehe. Probleme, die den zeitnahen Kaufvertragsabschluss behindern, können organisatorischer oder auch rechtlicher Natur sein. Beispielsweise eine fehlende Baugenehmigung oder wenn der Verkäufer selbst erst zu einem späteren Zeitpunkt aus der Immobilie ausziehen kann.

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