Sondereigentum: Tipps für Wohnungseigentümer

Sondereigentum: Tipps für Wohnungseigentümer

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Die klare Unterscheidung ist besonders dann wichtig, wenn es um Fragen der Kostentragung von Reparaturen und Instandhaltungen geht.

Während Wohnungseigentümer die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam zu zahlen haben, trägt in der Regel der Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten, die sein Sondereigentum betreffen, alleine.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Ein Wohnungseigentümer hat Sondereigentum. Grob ausgedrückt ist das die Wohnung selbst sowie ggf. ein Kellerraum oder eine Garage. Daneben besitzt er außerdem einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Hierzu gehören unter anderem das Grundstück, auf dem das Haus gebaut ist, einzelne Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, wie tragende Wände, Balkongeländer sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Das sind zum Beispiel das gemeinsame Treppenhaus, Aufzüge und Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen notwendig sind.

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft stets Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Was zum Sondereigentum gehört

Ein Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach seinem persönlichen Belieben verfahren. Dabei darf er – selbstverständlich – nicht das Gesetz oder die Rechte Dritter (insbesondere der anderen Sondereigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft) verletzen. Der Sondereigentümer darf also seine Wohnung bzw. die Räume bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen, § 13 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Folgende Bestandteile einer Eigentumswohnung gehören in der Regel zum Sondereigentum:

  • alle Räume innerhalb der Wohnung
  • Innentüren
  • nicht tragende Innenwände
  • Deckenverkleidungen und Ähnliches
  • Fußbodenbeläge aller Art
  • Wandbeläge aller Art
  • sanitäre Installationen

Was zum Gemeinschaftseigentum gehört

Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft. Meistens schließen die Eigentümer einen Vertrag mit einer Hausverwaltung ab, die das Gemeinschaftseigentum im Sinne der Eigentümer zu verwalten hat. Die Hausverwaltung beauftragt Handwerker und Dienstleister mit den erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen (in der Regel nach vorherigem Beschluss der Eigentümerversammlung).

Folgende Bestandteile eines Mehrfamilienhauses gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum:

  • Fassade
  • Dach
  • Fenster und Fensterrahmen
  • tragende Innenwände
  • Balkone, soweit es sich um Balkondecke, Balkonaußenwände und Brüstungsbelag handelt (ggf. auch der Balkonbelag)
  • Briefkastenanlage
  • Sprechanlage an der Haustür
  • Fahrstuhl
  • Treppen und Treppenhäuser
  • Flure
  • Außenseiten der Wohnungseingangstüren
  • Kellergänge
  • Waschküche und Trockenräume
  • Decken und Böden (auch Estrich), soweit konstruktive Teile
  • Heizungsanlage, einschließlich Heizungs- und Warmwassererfassungsgeräte
  • Hausmeisterräume im Haus
  • Isolierungsschichten auf den Fußböden gegen Feuchtigkeit und Trittschall
  • Leitungsabschnitte, die zwar durch eine Eigentumswohnung (Sondereigentum) führen, aber mehrere andere Eigentumswohnungen versorgen
  • SAT-Anlagen
  • Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon, Heizung bis zum Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume bzw. bis zur Abzweigung zum Sondereigentum
  • Thermostatventile an den Heizkörpern und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme
  • Geschossdecken einer Tiefgarage

Spezialfälle Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Bei einigen Bauteilen und Bereichen sind Besonderheiten zu berücksichtigen.

Balkone

Balkone zählen teilweise zum Sondereigentum. Das gilt für den Balkonraum einschließlich des Innenanstrichs der Brüstung, das Mörtelbett und den Bodenbelag. Balkondecke, Balkonaußenwände und Brüstungsbelag sind dagegen Gemeinschaftseigentum. In Sonderfällen ist auch der Balkonbelag Sondereigentum.

Fenster

Fenster sind in der Regel Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Weil jedoch eine komplette Fenstersanierung die Instandhaltungsrücklage stark belastet, gibt es vereinzelt Beschlüsse, wonach eine Fenstersanierung nicht komplett, sondern von den jeweiligen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten durchgeführt wird. Dabei darf allerdings die äußere Gestalt bzw. das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht beeinträchtigt werden.

Garten/Terrassen

Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens als auch eine Terrasse sind nicht sondereigentumsfähig. Es besteht jedoch die Möglichkeit, hieran ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen.

Wohnungseingangstüren

Der innere Bereich der Wohnungseingangstür gilt als Sondereigentum. Entsprechend darf er nach Wunsch des Wohnungseigentümers verändert werden, zum Beispiel in einer anderen Farbe gestrichen werden. Der äußere Bereich der Tür ist dagegen Bestandteil des Treppenhauses und zählt somit zum Gemeinschaftseigentum. Dieser Bereich darf nicht willkürlich und individuell verändert werden.

Garagen und Stellplätze

So wie Garagen können Stellplätze in Tiefgaragen oder Parkhäusern Sondereigentum sein. Voraussetzung dafür ist, dass die jeweiligen Stellplätze deutlich kenntlich gemacht und als solche im Grundbuch eingetragen werden. An Stellplätzen auf offenen Grundstücken ist dagegen kein Sondereigentum möglich. Hier kann jedoch ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden.

Kostenverteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist insbesondere bei der Kostenverteilung wichtig. Während beim Sondereigentum jeder Eigentümer die Kosten selbst und alleine zu tragen hat, werden nach § 16 Abs. 2 WEG die Kosten des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer umgelegt.

Warum häufig über die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum gestritten wird

Da hinsichtlich Veränderungen am Gemeinschaftseigentum immer die gesamte Eigentümergemeinschaft befragt und um Zustimmung ersucht werden muss, können leicht Streitereien zwischen den Sondereigentümern entstehen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten man sich daher genau informieren, welche Bestandteile der Wohnung zum Sondereigentum zählen. So kann man bereits vor dem Kauf abschätzen, wie individuell man sein neues Reich gestalten kann. Besonders vielfältig gestaltet sich in der Rechtsprechung die unterschiedliche Zuordnung der einzelnen Balkon-Bestandteile.

Zum Beispiel können auch die Innenseiten der Balkonbrüstung und der Fußbodenbelag des Balkons dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer dürfen diese dann nicht verändert werden. Auch die Markise am Balkon gehört als fassadengestaltendes Element zum äußeren Gesamtbild der Wohnanlage. Sie ist somit Gemeinschaftseigentum und darf nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ein anderes Modell ausgetauscht werden.

Aber nicht nur die äußerliche Gestaltung der Balkone sorgt für Streitereien. Auch wenn es um die Kostentragung für Sanierungen der Balkonanlagen geht, werden häufig verschiedene Meinungen vertreten. Bei der Sanierung kann es einen großen wirtschaftlichen Unterschied bedeuten, ob die Kosten vom einzelnen Eigentümer oder von der gesamten Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen.

Tipps, um Streitereien zu vermeiden

Um etwaigen Streitereien aus dem Weg zu gehen, sollten sich potenzielle Wohnungskäufer vor dem Kauf die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft genau ansehen, um festzustellen, inwieweit sie die Wohnung nach eigenen Wünschen umgestalten dürfen. Interessant ist außerdem die Höhe des Hausgeldes. Auch ein Blick auf die Liste der Eigentümer kann sich lohnen, denn Vermieter und Selbstnutzer ziehen nicht immer an einem Strang: Selbstnutzer legen Wert auf eine gepflegte Immobilie – auch wenn sie oft nicht so viel dafür zahlen wollen. Private Kapitalanleger denken dagegen in der Regel zuerst an die Rendite und wollen möglichst wenig Geld in die Wohnung bzw. das Haus stecken.