Spekulationsfrist verringert Gewinne bei Immobilienverkäufen

Spekulationsfrist verringert Gewinne bei Immobilienverkäufen

Durch Immobilienverkäufe lassen sich zum Teil attraktive Gewinne erzielen. Ist man als Verkäufer jedoch nicht aufmerksam, kann es zu einer unschönen Überraschung kommen: der Spekulationssteuer. Denn das Gesetz regelt, ab wann Immobilienverkäufe steuerfrei sind. Wer die so genannte Spekulationsfrist nicht einhält, muss mit erheblichen Gewinneinbußen rechnen. Was ist also unter der Spekulationsfrist genau zu verstehen und wie lässt sie sich gegebenenfalls umgehen?

Gewinne erst nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei

Zunächst bestimmt die Spekulationsfrist, ob im jeweiligen Fall ein Spekulationsgeschäft vorliegt und somit zusätzliche Steuern gezahlt werden müssen. Bei Immobilien liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren. Dies bedeutet, dass die Immobilie seit mindestens zehn Jahren im Besitz des Verkäufers sein muss, damit die Spekulationssteuer nicht anfällt und den Verkaufsgewinn verringert. Als Beginn der Spekulationsfrist gilt das Abschlussdatum des Kaufvertrags. Andere Termine wie zum Beispiel der Zahlungseingang des Verkaufspreises sind irrelevant. Die Spekulationsfrist greift auch bei Zwangsversteigerungen, wenn zwischen Kauf und Versteigerung weniger als zehn Jahre liegen und Gewinne erzielt wurden.

Wenn eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft und damit ein Gewinn erzielt wird, handelt es sich hierbei um ein privates Veräußerungsgeschäft. Dieses muss versteuert werden. Nur mit welchem Steuersatz muss der Verkäufer nun rechnen? Diese Frage lässt sich nicht eindeutig beantworten, da der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften mit der Einkommenssteuer auf Spekulationsgewinne besteuert wird. Es wird hier also der individuelle Einkommensteuersatz fällig und somit müssen in Einzelfällen bis zu 45 Prozent des Gewinns plus Solidaritätszuschlag an den Fiskus gezahlt werden. Die Freigrenze bei privaten Veräußerungsgeschäften liegt bei 600 Euro jährlich. Gewinne unterhalb der Freigrenze bleiben auch steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Bei Ehegatten verdoppelt sich der Freibetrag, wenn beide Partner jeweils Veräußerungsgewinne einfahren konnten.
Positiv ist, dass der zu versteuernde Gewinn nicht einfach die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis ist. Denn von dieser Summe lassen sich Veräußerungskosten abziehen, wodurch der anzugebende Gewinn sinkt. Hierzu können Kosten für Makler, Inserate oder Renovierungen zählen. So lässt sich der Gewinn und dadurch auch die Steuerlast verringern.

Spekulationsfrist nur in wenigen Fällen vollständig zu umgehen

Wer als Verkäufer einer Immobilie die Spekulationssteuer umgehen will, sollte vor allem eines haben: Geduld. Denn wer nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags zehn Jahre wartet, kann den Gewinn aus dem Verkauf komplett für sich behalten. Außerdem entfällt die Spekulationsfrist, wenn der Verkäufer vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre und im Jahr des Verkaufs in der Immobilie gelebt hat. Interessant ist hier, dass es keine Rolle spielt, ob man selbst oder der Nachwuchs in der Immobilie gelebt hat. Dies ist allerdings nur solange möglich, bis die Sprösslinge kein Kindergeld mehr erhalten. Ein weiterer Trick die Spekulationssteuer zu umgehen: Eine Immobilie wird während der Spekulationsfrist verkauft und eine Ratenzahlung vereinbart. Teilbesteuerungen fallen dann im besten Fall erst nach mehreren Jahren an, wenn der Gewinn die ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigt.

Für viele Immobilienverkäufer lassen sich die Spekulationsfrist und die damit verbundene Steuer also nur schwer umgehen. Finanzielle Einbußen sind die Folge. Und wer auf die Idee kommt, dem Finanzamt die Veräußerungsgewinne zu verschweigen: Der Notar informiert in jedem Fall das Finanzamt, damit die Grunderwerbsteuer gezahlt werden kann. Die Spekulationsfrist ist also oftmals unumgänglich und sollte berücksichtigt werden, um böse Überraschungen beim Immobilienverkauf zu vermeiden. Die unabhängige Immobilienberatung HAUSGOLD berät Sie gern bei Ihrem Immobilienverkauf!

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