Wenn der Kredit für das Haus oder die Wohnung ausläuft, stehen viele Menschen vor der Entscheidung, wie es mit Ihrem Kredit weitergehen soll. Oft sind mit Auslauf der Zinsbindung noch Restschulden vorhanden, die nicht sofort getilgt werden können. Der Immobilienbesitzer muss dann planen, wie er das Darlehen weiterführen wird. Für die Anschlussfinanzierung stehen ihm zwei Möglichkeiten offen: die Prolongation des Darlehens oder eine Umschuldung. Wer sich bei einem günstigen Zinsniveau bereits vorzeitig einen attraktiven Zinssatz sichern will, kann sich für ein Forward Darlehen entscheiden.

Was ist eine Prolongation?

Bei einer Prolongation akzeptieren Sie das Zinsangebot Ihrer aktuellen Bank. Das Verfahren ist dabei unkompliziert: Sie unterzeichnen eine neue Zinsvereinbarung, und der Kredit läuft mit den neuen Konditionen weiter. In der Regel erhalten Sie von der Bank einige Zeit vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein neues Konditionsangebot. Bedenken Sie jedoch, dass das Angebot Ihrer Bank nicht automatisch das günstigste für Sie sein muss. Im Gegenteil, ein Vergleich von Kreditangeboten verschiedener Kreditinstitute ist auf jeden Fall sinnvoll – und dann entscheiden Sie sich gegebenenfalls für eine Umschuldung.

Vor- und Nachteile einer Prolongation

Vorteile Prolongation Nachteile Prolongation
Bankberater und Abläufe des Kreditinstituts sind bekannt Schlechtere Konditionen als bei anderen Kreditgebern möglich
Schnelle und einfache Abwicklung: Vergleich verschiedener Kreditinstitute entfällt Eventuell weniger Möglichkeiten bei der Vertragsgestaltung
Keine erneute Bonitätsprüfung Eventuell keine Kostenersparnis bei der Anschlussfinanzierung
Keine Änderungen im Grundbuch
Außerplanmäßige Teilrückzahlungen meist gebührenfrei

Was ist eine Umschuldung?

Anders als bei einer Prolongation schließen Sie bei einer Umschuldung die Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber/einer anderen Bank ab. Mit einer Umschuldung kann man viel Geld sparen. Bei einer Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung Ihren Kredit bei Ihrer bisherigen Bank ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit. Bei Umschuldungen fallen für die Grundschuldabtretung Notar- und Grundbuchgebühren an. Diese bewegen sich in der Regel jedoch in einem überschaubaren Rahmen. Meist sind es einige hundert Euro.

Die Abtretung bzw. Umschuldung regeln die Kreditinstitute unter sich. Oftmals ist eine Umschuldung erst zum Ende der Zinsbindung sinnvoll, weil bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Allerdings besteht laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens immer die Möglichkeit, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten abzulösen.

Vor- und Nachteile einer Umschuldung

Vorteile Umschuldung Nachteile Umschuldung
Günstigere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung Vertragsabschluss bei einer neuen Bank mit entsprechend neuen/unbekannten Kundenberatern
Zinsersparnis kann für höhere Tilgung genutzt werden Vergleich unterschiedlichen Baugeldanbieter notwendig
Häufig verkürzte Kreditlaufzeit Bonitätsprüfung durch neue Bank
Schneller schuldenfrei Änderungen im Grundbuch
Meist bessere Konditionen, z. B. für Sondertilgungen, möglich Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren

Umschuldung oder Prolongation: Welche Variante ist sinnvoll?

Pauschal lässt sich sagen: Eine Umschuldung ist in sehr vielen Fällen sinnvoll und empfehlenswert. Besonders dann, wenn die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung hoch ist. Scheuen Sie daher nicht aus Bequemlichkeit oder falsch interpretierter Höflichkeit Ihrem Bankberater gegenüber, auf eine Umschuldung und damit den Wechsel zu einer neuen Bank zu verzichten. Auch wenn mit der Umschuldung Kosten für die Grundschuldabtretung anfallen, ist die Zinsersparnis durch den neuen Kredit vielfach höher.

Tipp:

Beschäftigen Sie sich frühzeitig mit Ihrer Anschlussfinanzierung! Lassen Sie sich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist von Ihrer Bank ein Prolongationsangebot geben. Dann sind Sie gut vorbereitet und haben eine bessere Grundlage für Vertragsverhandlungen. Eine Prolongation kann bereits vereinbart werden, wenn der Ablauf der Zinsbindung noch mehr als ein Jahr in der Zukunft liegt. Mit einem sogenannten Forward Darlehen sichern Sie sich die günstigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus.

Vergleichen Sie parallel die Angebote anderer Banken für eine mögliche Umschuldung. Ein Wechsel des Baudarlehens ist laut § 489 BGB problemlos nach zehn Jahren möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dann nicht verlangen!

Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung

Eine Umschuldung ist nach zehn Jahren problemlos möglich. Ihre Bank darf dann keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Gleiches gilt, wenn Sie einen Immobilienkredit mit variablem Zinssatz abgeschlossen haben. Dann können Sie Ihr Darlehen mit einer dreimonatigen Frist kündigen und auf eine andere Bank umschulden. In diesem Fall handelt es sich um eine rechtsgültige Kündigung, und die Bank kann für die Umschuldung keine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern.

Anders sieht es aus, wenn die Zinsfestschreibung bei Ihrer Bank noch über fünf Jahre beträgt. Kreditnehmer, die planen, ihren Immobilienkredit vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindung umzuschulden, müssen auf die Kulanz der Bank hoffen. Das Kreditinstitut verlangt dann bei einer Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist die Gebühr, die Banken erheben, wenn ein Darlehen vorzeitig gekündigt wird. Die Höhe hängt vor allem vom Zeitpunkt der Darlehensauflösung ab. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung genau ist, muss von Fall zu Fall ermittelt werden. Die Umschuldung des Immobilienkredits auf ein Darlehen bei einer anderen Bank ist daher nur sinnvoll, wenn die Ersparnis durch die niedrigeren Zinsen höher ist als die Vorfälligkeitsentschädigung, die an die alte Bank gezahlt werden muss. Eine Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollte also sehr gut durchgerechnet werden, aber die Chancen, dass die Umschuldung sich finanziell für Sie lohnt, stehen gegenwärtig nicht schlecht.

Tipp:

Viele Banken haben auf Grund ständiger Gesetzesänderungen in den letzten Jahren falsche Widerrufsbelehrungen in den Verträgen verwendet. Findet sich ein solcher Fehler in Ihrem Vertrag, haben Sie das Recht, Ihr Darlehen zu widerrufen. Dann können Sie Ihren Kredit zurückzahlen, ohne dass die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Lassen Sie sich nach Möglichkeit von einem spezialisierten Anwalts beraten.

Checkliste Umschuldung

  • Konditionen der bestehenden Baufinanzierung prüfen
  • gegenwärtige Zinskonditionen durch Baugeld-Vergleich ermitteln
  • Zinsersparnis durch Umschuldung ermitteln
  • Kontaktaufnahme mit neuem Kreditinstitut
  • Bank über geplante Umschuldung informieren
  • Antrag für günstigeren Kredit stellen
  • Kreditinstitute regeln Umschuldung

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