vermietete Wohnung verkaufen

Vermietete Wohnung verkaufen: So klappts!

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss wichtige Punkte beachten. Als Eigentümer und Vermieter dürfen Sie nämlich nicht ohne Weiteres Ihrem Mieter kündigen, um dann eine leer stehende Wohnung zu verkaufen.

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung und planen, diese zu verkaufen? Hier erhalten Sie praktische Tipps, wie Sie den Verkaufsprozess gut vorbereiten und durchführen. Denn es ist wichtig, sich gut zu informieren, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.

Käufer übernimmt Vertrag

Beim Verkauf einer Mietwohnung oder eines Mietshauses tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in die bestehenden Mietverträge ein. Für Vermieter gilt nämlich der gesetzliche Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete”. Mit diesem Grundsatz erfährt der Mieter Sicherheit. Der neue Eigentümer hat mit dem Kauf die gleichen Rechte und Pflichten, die bereits der alte Vermieter hatte. Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, steht ihm die Miete zu. Die Betriebskosten sind von demjenigen abzurechnen, der am Ende der Abrechnungsperiode Vermieter ist. Bei einem Vermieterwechsel ist die hinterlegte Kaution immer von dem aktuellen Vermieter zu erstatten. Unabhängig davon, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat.

Mieterhöhung

Da der neue Eigentümer in den alten Mietvertrag eintritt, kann er diesen – wie schon der vorherige Vermieter – nicht aus Anlass des Verkaufs kündigen. Der Käufer kann den Vertrag auch nicht einseitig kündigen, um einen neuen Vertrag zu anderen Konditionen abzuschließen. Einem Mieter zum Zwecke der Mieterhöhung zu kündigen, ist nicht erlaubt.

Sonderfall Eigenbedarf

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann Eigenbedarf geltend machen. Hierfür muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung nachweisbar zu Wohnzwecken benötigen. Außerdem hat er sich an die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen zu halten. Konkret heißt das, dass der Vermieter seinen Eigenbedarf nur einfordern darf, wenn er die ganze Mietwohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister und seit 2010 auch Nichten und Neffen. Außerdem muss beachtet werden, dass der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur durchsetzen kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Kauf somit komplett abgeschlossen ist.

Vermarktung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, ist die Vermarktung etwas anders als bei einer freien Wohnung. In einigen Online-Vermarktungsportalen werden vermietete Wohnungen in einer gesonderten Rubrik präsentiert (z. B. unter „Anlageobjekte“). Auch werden vermietete Wohnungen stärker aufgrund von Zahlen (Renditekalkulationen) als über Besichtigungen verkauft. Ein potentieller Käufer erhält in der Regel erst einen Besichtigungstermin, nachdem man mit ihm ausführlich über die Wohnung gesprochen hat und er ernsthaftes Interesse zeigt. So muss der Mieter nicht ständig gestört werden.

Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen, ohne sie zu besichtigen, wenn sie sich vorher ausführlich informiert haben. Kommunikation und Beratung sind also sehr wichtig, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen. Die Verkaufsgespräche sollten möglichst von Personen geführt werden, die Erfahrungen im Verkauf von Kapitalanlagen haben. Das sollten Sie bei der Maklerwahl unbedingt berücksichtigen. Beauftragen Sie einen Makler, der regelmäßig Kapitalanlagen verkauft. HAUSGOLD unterstützt Sie gern bei der Wahl des richtigen Maklers. Er hilft Ihnen unter anderem dabei, ein aussagekräftiges Exposé und gute Fotos zu erstellen. So steigern Sie Ihre Verkaufschancen.

An wen die vermietete Wohnung verkaufen?

Eine vermietete Wohnung verkaufen ist in der Regel schwieriger als der Verkauf einer freien Wohnung. Auch erzielen Sie für eine freie Wohnung einen höheren Verkaufspreis als für eine vermietete Wohnung. Analysen zeigen, dass sich der Preis/qm bei einer vermieteten Wohnung um 4 Prozent verringert.

Freie Wohnungen sind meist einfacher zu verkaufen, da die Gruppe der Kaufinteressenten größer ist als bei einer vermieteten Wohnung. Potentielle Käufer freier Wohnungen sind sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer. Bei einer freien Wohnung kann der Käufer frei entscheiden, ob er die Wohnung vermietet oder ob er selbst einzieht. Eine Ausnahme bilden Wohnungen in wirtschaftlich schwachen Regionen. Hier kann es von Vorteil sein, die Wohnung im vermieteten Zustand zu verkaufen.

Wer eine Eigentumswohnung sucht, um selbst dort einzuziehen, versucht nach Möglichkeit eine freie Wohnung zu kaufen. Denn ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt. Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen. Viele Mieter wehren sich jedoch, aus ihren vier Wänden auszuziehen. Der neue Eigentümer muss darum damit rechnen, dass die Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden könnte. Die Erfahrung zeigt, dass die Kündigungsgründe oft nicht ausreichen. Weil Kündigungen wegen Eigenbedarfs Zeit und Geld kosten können und auch der Einzugszeitpunkt im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potentielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.

Hausverwaltung

Denken Sie auch daran, dass Sie die Hausverwaltung über den geplanten Verkauf Ihrer Wohnung informieren. Ist die Verwaltung mit dem Neubesitzer nicht einverstanden, kann der Wohnungsverkauf scheitern. Laut Wohnungseigentümergesetz brauchen Sie für den Wohnungsverkauf die Zustimmung des Verwalters. Gründe für eine Ablehnung sind zum Beispiel Zweifel daran, dass der potentielle Neubesitzer die allgemeinen Wartungs- und Verwaltungskosten zahlen kann. Oder Nutzungspläne des Käufers, die der Gemeinschaftsordnung widersprechen.

Kaufvertrag

Um beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Ärger mit Käufern oder Mietern bezüglich Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlung zu vermeiden, sollten verbindliche Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Damit werden im Zweifel Beweise sichergestellt. Vor allem bei offenen Mieten werden Beweise grundsätzlich erforderlich sein.

Professioneller Rat

Insbesondere wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, sollten Sie sich professionellen Rat einholen. Ein qualifizierter Makler kann den Wert der Immobilie genau beziffern und sämtliche Fragen rund um den Verkauf kompetent klären. So vermeiden Sie Fehler und können erfolgreich Ihre vermietete Wohnung verkaufen.