Vorkaufsrecht geht vor - sonst droht Schadensersatz

Vorkaufsrecht geht vor – sonst droht Schadensersatz

Wollen Immobilieneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, müssen diese ihre Mieter auf das sogenannte Vorkaufsrecht aufmerksam machen. Wird die Liegenschaft während des Mietzeitraums in separates Wohnungseigentum umgewandelt und zukünftig an Dritte verkauft werden, hat der dort wohnende Mieter grundsätzlich das Vorkaufsrecht.

Der Immobilieneigentümer ist im Falle eines geplanten Immobilienverkaufs verpflichtet, den aktuellen Mieter schriftlich zu benachrichtigen und ihn auf seine Kaufoption hinzuweisen. Dann hat der Mieter zwei Monate Zeit, sich für oder gegen den Kauf zu entscheiden. Hat sich der Eigentümer mit einem möglichen Drittkäufer bereits geeinigt, muss er dem aktuellen Mieter den verhandelten Kaufpreis aus dem Immobilienkaufvertrag offenlegen. Solange dieser nicht ausdrücklich auf sein Vorkaufsrecht verzichtet und der Käufer nicht offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Werden die Mieter nicht schriftlich auf ihr Recht hingewiesen, steht ihnen laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom Januar 2015 Schadenersatz zu. Dessen Höhe richtet sich nach dem für den Mieter entgangenen Gewinn, also der Differenz des Immobilienverkehrswerts und dem real ausgehandelten Verkaufspreis. Der Schadenersatz steht Mietern auch dann zu, wenn sie im Vorfeld ihr Recht nicht geltend machen konnten und der ehemalige Besitzer die Immobilie im Nachhinein nicht mehr auf den Mieter überschreiben kann.

  • Im besagten Fall hatte ein beklagter Immobilienbesitzer sieben Eigentumswohnungen in Hamburg verkauft, ohne die später klagende Mieterin über ihr Vorkaufsrecht zu informieren. Als ihr der neue Immobilieneigentümer die Wohnung wiederum zum Kauf anbot, errechnete die Frau, dass sie bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts im Jahr 2011 die Wohnung um 79.428 Euro günstiger hätte erwerben können. Diesen Betrag forderte sie vom ehemaligen Eigentümer zurück – mit Erfolg. (Az. VIII ZR 51/14)

Das Vorkaufsrecht: Schutz für Mieter

Das Vorkaufsrecht soll Mieter nicht nur vor einer Verdrängung durch einen Drittkäufer schützen. Mieter sollen die Liegenschaft auch zu einem Preis kaufen können, den ein Dritter zu zahlen bereit wäre. So könnten sie an den ausgehandelten Konditionen teilhaben, heißt es im Urteil.

Neben der Aufteilung von großen Mehrfamilienhäusern in einzelne Wohnungen bestehen die Vorkaufsrechte der Mieter auch, wenn es sich um geteilte Doppelhaushälften oder weitere Mehrfamilienhaus-Anlagen handelt. Auch die spätere Unterteilung bei zuvor größeren Teilungseinheiten ist damit berücksichtigt.

Wird aber die gesamte Liegenschaft verkauft, haben die Mieter kein Vorkaufsrecht. Ebenfalls gehen Mieter leer aus, wenn sie in bestehende Eigentumswohnungen einziehen. Denn die Umwandlung muss nach dem Einzug des Mieters erfolgen. Zudem hat der Mieter ausschließlich beim Erstverkauf der umgewandelten Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht. Bei späteren Weiterverkäufen kann er sich nicht mehr darauf berufen. Ausgenommen vom Vorkaufsrecht sind außerdem Verkäufe an Familienangehörige des Eigentümers.

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