So verkaufen Sie erfolgreich ein Mehrfamilienhaus

So verkaufen Sie erfolgreich ein Mehrfamilienhaus

Wer einmal eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft hat, der weiß, wie viel Arbeit der Verkauf bedeutet. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses multipliziert sich der Aufwand nicht nur mit der Anzahl der Wohneinheiten, sondern der Verkäufer hat noch weitere Aspekte zu berücksichtigen. Die drängendste Frage beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist natürlich, welchen Preis Sie erzielen können. Interessant hierfür ist, ob Sie das Haus als eine Einheit oder jede Wohnung separat verkaufen wollen.

Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus… Die meisten Hausarten definieren sich über ihre Größe und die jeweilige Wohnsituation. Ein Mehrfamilienhaus ist für das Zusammenwohnen mehrerer Wohnparteien ausgelegt. In den meisten Fällen verteilen sich die Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses über mehrere Etagen.

  • Zweifamilienhaus

Bereits ein Zweifamilienhaus kann als Mehrfamilienhaus bezeichnet werden. Charakteristisch für diesen Haustyp ist, dass Zweifamilienhäuser oft als Doppelhaus ausgeführt werden. Dabei verfügen die jeweiligen Doppelhaushälften über eine gemeinsame Seitenwand.

  • Mehrfamilienhaus in Eigentümergemeinschaft

Dieser Haustyp ist besonders in Städten verbreitetet. Mehrere Parteien leben als Eigentümergemeinschaft gemeinsam unter einem Dach. Die Eigentümer nutzen ihre Wohnungen entweder selbst oder sie vermieten sie.

  • Generationenhaus

Die Besonderheit eines Generationenhauses ist der Grundgedanke des Zusammenlebens: So beschreiben die Bewohner ihre Gemeinschaft gern als offene Begegnungsorte für Menschen jeden Alters. Sie nutzen bestimmte Flächen (zum Beispiel Hobbyraum oder Garten) oft gemeinsam. Die Parteien leben aber in abgeschlossenen Wohnräumen.

  • Stadtvilla als Mehrfamilienhaus

Freistehende Mehrfamilienhäuser werden oft auch als Stadtvilla bezeichnet. In der Praxis lassen sich dies im Stil eines Doppelhauses realisieren oder als Mehrfamilienhaus mit mehreren separaten Wohneinheiten.

Besonders beliebt sind Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Parteien in Städten, da Baugrund hier rar bzw. teuer ist. Bei Mehrfamilienhäusern, die sich in Privateigentum befinden, gibt es üblicherweise Eigentümerversammlungen. Hier wird über Belange des gemeinschaftlichen Eigentums wie Garagen, Gärten und Treppenhäuser entschieden. Eine Hausordnung hilft, das Zusammenleben der Bewohner (egal ob Eigentümer oder Mieter) untereinander zu regeln und das Gebäude zu schützen.

Mehrfamilienhaus verkaufen

Sie planen, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen? Dann werden Sie feststellen, dass der Verkauf eines Mehrfamilienhauses sehr aufwändig ist. Leben Mieter in den Wohnungen, sind deren Rechte zu berücksichtigen. Außerdem muss der Eigentümer entscheiden, ob er die Wohnungen separat oder das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen möchte. Berücksichtigen Sie außerdem, dass innerhalb eines Hauses die Wohnungswerte ganz unterschiedlich sein können: Eine Wohnung im zweiten Stock kann mehr wert sein als eine gleiche Wohnung im Erdgeschoss. Sogar auf einer Etage gibt es Unterschiede, wenn die eine Wohnung einen besseren Grundriss hat als die andere.

Tipp: Häufig erzielen Verkäufer einen besseren Preis, wenn sie die Wohnungen separat verkaufen.

Gründliche Verkaufsvorbereitung

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses sollte sehr gründlich vorbereitet werden. Suchen Sie alle Unterlagen zusammen. Zu den Unterlagen, die für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses wichtig sind, zählen zum Beispiel:

  • Flurkarte
  • Grundrisse
  • Versicherungsnachweise
  • Unterlagen zur Substanz des Hauses
  • Belege von Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre
  • Mietverträge
  • Kommunikationsprotokolle mit Mietern
  • Verträge und Leistungsnachweise von Verwaltungen, Hausmeister etc.
  • Energieausweis

Kaufinteressenten haben oft Sorge, dass mit dem Kauf nicht vorhersehbare Kosten auf sie zukommen. Deswegen ist es wichtig, dass Sie alle vorgenommenen Reparatur- und Modernisierungsleistungen begründen und belegen können.

Belege über Mieteinnahmen sind für den Interessenten wichtig, weil sich daraus unmittelbar die Rendite für den künftigen Eigentümer ergibt. Sie verraten viel über das Objekt. Wechseln die Mieter in dem Mehrfamilienhaus auffallend häufig, wirft das die Frage nach dem Warum auf. Haben Mieter die Miete gekürzt, könnte dies ein Hinweis sein, dass es Probleme mit der Wohnqualität bzw. der Bausubstanz gibt. Alle Auffälligkeiten sollten Sie erklären können. Viele Käufer schauen sich bewusst die Mieterstruktur an, da sie eigene Pläne haben. Wie alt sind die Mieter? Wann könnten Wohnungen möglicherweise frei werden? Wann fand eine letzte Mieterhöhung statt? Wo gibt es Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen verhindern könnten?

So wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt

Die Wertermittlung von einem Mehrfamilienhaus ist sehr komplex und erfolgt in der Regel über das Ertragswertverfahren. Ein wichtiger Faktor ist die Eigenkapitalrendite, die sich aus dem Zusammenspiel von Mieteinnahmen und Kosten ergibt. Die Kosten setzen sich unter anderem aus Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zusammen sowie Abschreibungen. Bei den Mieteinnahmen muss jede Wohnung individuell betrachtet und prognostiziert werden. Das bedeutet – je nach Anzahl der Wohnungen – viel Arbeit. Neben der Eigenkapitalrendite spielt auch der Quadratmeterpreis pro Wohnung bei der Bewertung eine Rolle. Dieser ist vor allem wichtig, wenn die Wohnungen einzeln verkauf werden. Das Mehrfamilienhaus wird dann in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt.

Separarter Wohnungsverkauf in einem Mehrfamilienhaus

Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus nicht als Ganzes verkaufen, sondern die Wohnungen separat? Dann gilt es, Regeln und Vorschriften einzuhalten. So können Sie das Mehrfamilienhaus nur in Eigentumswohnungen aufteilen, wenn jede Wohnung in sich abgeschlossen ist. Nur dann erhalten Sie die für einen separaten Wohnungsverkauf notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dafür müssen die einzelnen Wohnungen vollständig voneinander getrennt und abschließbar sein. Auch das WC darf sich nicht außerhalb der Wohnung befinden. Jede Wohnung sollte über einen eigenen Abstellraum außerhalb der Wohnung verfügen. Sind die Voraussetzungen erfüllt, können Sie jede Wohnung in Ihrem Mehrfamilienhaus einzeln verkaufen. Das ist aufwändiger als der Verkauf des Mehrfamilienhauses als Einheit, aber oft wird so ein höherer Verkaufserlös erzielt. Wird die Wohnung eines Mieters in einem Mehrfamilienhaus in Wohneigentum umgewandelt, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das heißt, dass er die Wohnung zu den gleichen Konditionen erwerben kann, die der Eigentümer mit einem Dritten ausgehandelt hat. Ausnahme: Der Eigentümer will die Wohnung an einen Familienangehörigen verkaufen. Dann besteht kein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht bezieht sich generell auch nur auf den ersten Verkauf. Der Mieter hat nach der Umwandlung einer Wohnung in eine Eigentumswohnung außerdem einen erhöhten Kündigungsschutz in Form einer Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in manchen Kommunen sogar bis zu zehn Jahre. Der Vermieter darf dem Mieter innerhalb dieser Frist nicht einmal wegen Eigenbedarfs kündigen.

Mehrfamilienhaus – wachsendes Kaufinteresse

Ein Mehrfamilienhaus ist eine komplexe Kapitalanlage. Bis vor einigen Jahren wechselten Mehrfamilienhäuser deshalb eher selten den Besitzer. Vielen Anlegern erschien es zu aufwändig, sich mit mehreren Mietern auseinanderzusetzen. Eine umfangreiche Betriebskostenabrechnungen und die vielschichtige Einnahmen-Ausgaben-Aufstellungen für das Finanzamt schreckten ebenfalls ab. Seit der Finanzkrise hat jedoch ein Umdenken stattgefunden: Wenn sowohl Hausverwaltung als auch Mieter gut gewählt sind, kann ein Mehrfamilienhaus eine vergleichsweise risikofreie Investition darstellen. Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich durch diese neue Ansicht speziell im Bereich Mehrfamilienhaus gewandelt. Auch zeigen heutzutage immer mehr ausländische Investoren Interesse an einem rentablen Mehrfamilienhaus in Deutschland. Stellen Sie sich darauf ein, dass finanzkräftige Kaufinteressenten einen möglichen Immobilienkauf sehr genau prüfen. Daher sollte ein Verkäufer gut vorbereitet in Verhandlungen gehen. Idealerweise beauftragen Sie einen Makler, der sich auf die Bewertung und den Verkauf von Mehrfamilienhäusern spezialisiert und gute Kontakte zu potentiellen Käufern hat.