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Wertermittlung Immobilie: So ermitteln Sie den Wert eines Hauses

Was ist mein Haus wert? Die Antwort ist für Eigentümer besonders wichtig, wenn sie ihr Haus verkaufen. Aber auch Interessenten sollten sich vor Kaufabschluss mit der Wertermittlung für Immobilien beschäftigen. Denn Käufer und Verkäufer haben unterschiedliche Interessen. Als Verkäufer will man seine Immobilie zum Top Preis verkaufen. Käufer wollen – logisch – nicht zu viel bezahlen. Wertermittlung Immobilie: Wir erläutern, wann Sie einen Immobiliengutachter einschalten sollten. Und wir geben Tipps, wie Sie einen guten Immobilienmakler für eine Immobilienbewertung finden.

Nicht nur beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist eine Wertermittlung wichtig. Mancher Eigentümer möchte den Wert wissen, weil er beispielsweise sein Haus an eines seiner Kinder übertragen will. In diesem Fall muss ermittelt werden, welche Ausgleichszahlungen die Geschwister zu erwarten haben. Auch bei Scheidungsverfahren, Erbauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerungen tritt die Bewertung von Immobilien in den Fokus. In diesem Zusammenhang fällt dann häufig der Begriff Verkehrswert.

Wann brauche ich eine Wertermittlung Immobilie?

Es gibt eine Fülle an Kauf- und Verkaufsfällen mit unterschiedlichsten Gründen. Die Mehrzahl der Wertermittlungen wird benötigt zur Bestimmung des Wertes von bebauten und unbebauten Grundstücken bei:

  • Kauf- und Verkauf als Orientierungs- und Entscheidungshilfe
  • Erbschaftsangelegenheiten (Todesfall, Aufteilung des Erbes)
  • Schenkungen
  • Steuerangelegenheiten (Erbschaftssteuer, Betriebsvermögen, Abschreibung)
  • Scheidungsangelegenheiten (Vermögensaufteilung, Hinzugewinn)
  • Teilung von Grundstücken
  • Abtretung und Hinzukauf von Teilflächen
  • Beleihungswertbestimmung für Banken
  • Versicherungswertbestimmung
  • An- und Umbau von Immobilien
  • Abriss
  • Immobilienteilung

Die Zahl der Anwendungsfälle lässt sich noch weiter fortsetzen.

Kostenlose Immobilienbewertung oder Wertgutachten?

Eine Wertermittlung Immobilie muss nicht zwingend von einem Immobiliengutachter durchgeführt werden. Auch Immobilienmakler können den Immobilienwert berechnen. Hierbei gilt es, den richtigen Makler zu finden. Er sollte sich sowohl mit dem speziellen Objekttyp als auch mit den regionalen Gegebenheiten auskennen. Nur dann kann er eine Immobilienbewertung vornehmen und einen realistischen Verkaufspreis ermitteln.

Tipp: Nehmen Sie Kontakt zu HAUSGOLD auf. Wir vermitteln Ihnen einen Makler, der eine professionelle Immobilienbewertung vornimmt. Darauf können Sie sich verlassen. Weiterer Vorteil: Die professionelle Immobilienbewertung erfolgt für HAUSGOLD-Kunden kostenlosen und völlig unverbindlich!

Im Gegensatz zur kostenlosen Immobilienbewertung ist ein Wertgutachten immer kostenpflichtig. Grundsätzlich kann ein solches Gutachten für jede Immobilie erstellt werden, um den Verkehrswert zu ermitteln. Für einen Immobilienverkauf ist allerdings nicht unbedingt ein Immobiliengutachter notwendig. Ein guter Immobilienmakler nimmt eine Immobilienbewertung für Sie vor. In anderen Fällen ist ein Wertgutachten empfehlenswert, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist es zum Teil sogar unabdingbar, weil nur ein Gutachten von einem offiziellen Immobiliengutachter vor Gericht Bestand hat.

Was ist mein Haus wert?

Der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt den Preis, zu welchem ein Grundstück unter den aktuellen Umständen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte. Vom Verkehrswert zu unterscheiden ist der Kaufpreis. Denn erst der tatsächlich erzielte Betrag gibt den wirklichen Wert des Objektes am Markt an. Der Begriff des Verkehrswertes basiert dagegen auf verschiedenen Fiktionen. Er ist frei von jeglicher subjektiver Betrachtungsweise und orientiert sich allein an objektiven Merkmalen des Grundstücks.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts werden drei unterschiedliche Methoden angewandt: Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Grundstücke aus der Nachbarschaft herangezogen. Der dort erzielte Kaufpreis dient für die neu zu bewertende Immobilie als Anhaltspunkt. Diese Methode eignet sich besonders gut bei unbebauten Grundstücken, weil durch die Bebauung zu viele Unterschiede bestehen. Eine Vergleichbarkeit ist dann nur noch schwer möglich. Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus. Hier ist ein Vergleich zweier Wohnungen in einem Wohnhaus gut möglich. Berücksichtigt werden müssen Abweichungen durch Ausstattung, genaue Lage und Zustand.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie anhand der Substanz ermittelt. Es ist eine übliche Methode bei mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücken. Im Wesentlichen ergibt sich der Gesamtwert durch die Ermittlung des Gebäudewertes und des Bodenwertes. Letzteres ist vergleichsweise einfach, wenn es einen Bodenrichtwert gibt. Schwieriger ist dagegen die Berechnung für den Preis von Gebäuden. Der Wert des Gebäudes ergibt sich aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der Nutzungsdauer des Objektes. Diese Werte können mittels Tabellen aus der Bruttogeschossfläche und Normalherstellungskosten ermittelt werden.

Für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Bürogebäude mit regelmäßigen Mieteinnahmen bietet es sich an, den Verkehrswert über das Ertragswertverfahren (oder Barwertverfahren) zu ermitteln. Der Wert bemisst sich hierbei an den abgezinsten zukünftigen Mieteinnahmen, von denen die Kosten für Betrieb und Instandhaltung abgezogen werden. Diese Rechnung geht über die Nutzungsdauer des derzeit bestehenden Gebäudes hinaus, da auch ein zukünftiger Neubau nach erfolgter Investition wieder Mieteinnahmen erwirtschaftet.

Kosten für die Wertermittlung Immobilie

Viele Immobilienmakler bieten potentiellen Verkäufern eine kostenlose Immobilienbewertung an. Nicht selten ist das Angebot aber nur dann kostenlos, wenn anschließend auch ein Auftrag zur Vermarktung erteilt wird. Andere Immobilienmakler verzichten auf eine solche Verknüpfung, so dass Sie hier auch ohne Auftragserteilung Ihre Immobilie kostenlos bewerten lassen können. Jeder Makler verfolgt bei diesem Punkt seine eigene Geschäftspolitik und Strategie. Viele Immobilienmakler sehen die kostenlose Immobilienbewertung als „Eintrittskarte“ für einen Vermarktungs-Auftrag.

Die Immobilienbewertung eines Gutachters ist dagegen kostenpflichtig. Die Kosten richten sich nach dem Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks. Es ist jedoch auch wesentlich, wie hoch der Ermittlungsaufwand des Experten ist. Pauschal lässt sich sagen: Je verwinkelter und komplizierter das Gebäude ist, desto teurer wird das Gutachten.

Welche Unterlagen werden für ein Wertgutachten benötigt?

Um eine möglichst genaue Wertermittlung Immobilie vorzunehmen, sollten Sie folgende Unterlagen zusammenstellen:

  • Sämtliche Pläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Lageplan, Entwässerung, technische Anlagen)
  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Verträge zu Wegerechten, Nießbrauch, Überbau usw.
  • Verträge und Angaben zu besonderen wertbestimmenden Umständen
  • ggf. Sterbeurkunde

Da jede Immobilie individuell ist, muss die Zusammenstellung der Unterlagen immer einzeln abgestimmt werden.

Fragen zu Wertermittlung?

Sie haben Fragen zur Wertermittlung Immobilie? Gerne beraten wir Sie bei der Immobilienbewertung und vermitteln Ihnen einen kompetenten Makler, der Ihre Immobilie besichtigt und bewertet. Die Immobilienbewertung durch einen Makler ist wie der ganze Service von HAUSGOLD für Sie kostenlos.