Ein Wohnungswechsel ist meist mit sehr viel Arbeit für Mieter und Vermieter verbunden. Einerseits ist der Mieter mit der Gestaltung der neuen Wohnung und dem Umzug beschäftigt, und andererseits muss der Vermieter Besichtigungen durchführen und einen Nachmieter finden. Ist die Wohnung in keinem guten Zustand, kann sich der gesamte Prozess verzögern. Spätestens jetzt kommt die Frage zu den Schönheitsreparaturen auf. Ist der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen? Und welche Arbeiten zählen eigentlich zu den Schönheitsreparaturen? Grundsätzlich ist der Vermieter für die kleinen Renovierungen mit Farbe, Gips und Tapete zuständig (§ 535 BGB). In der Praxis wird dies oft per Mietvertrag dem Mieter mitgeteilt, doch viele dieser Klauseln in Mietverträgen sind nicht (mehr) wirksam. Außerdem kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen mit einer Klausel im Mietvertrag nur dann an den Mieter übertragen, wenn der Vermieter die Wohnung auch renoviert übergeben hat.

BGH-Urteil entlastet Mieter

Der BGH stoppt so die beliebte Praxis von Vermietern in deutschen Großstädten, die Kosten für Schönheitsreparaturen auf die Mieter abzuwälzen. Laut BGH ist dies jedoch im Rahmen der Immobilienpreisentwicklung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, die nun verboten ist. Reparaturklauseln sind in Mietverträgen unrenovierter Wohnungen nur dann gültig, wenn der Mieter für seine Schönheitsreparaturen beim Einzug auch einen angemessen Ausgleich erhält.

Welche Arbeiten zählen zu den Schönheitsreparaturen?

Wird die Wohnung beim Einzug renoviert übernommen, ist der Vermieter berechtigt, den ausziehenden Mieter vertraglich zur Renovierung zu verpflichten. Der Vermieter kann natürlich nicht jede Art von Renovierung verlangen. Er darf nur die üblichen Malerarbeiten fordern. Hierzu gehören das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen oder Fensterinnenseiten. Der Vermieter darf keine weitergehenden Renovierungen, wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, der Austausch des Teppichbodens, das Streichen von Türen und Fenstern außen, verlangen. Außer natürlich dann, wenn der Mieter die Gegenstände beschädigt hat oder der Verschleiß übermäßig groß ist. Denn übermäßige Abnutzung hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun. Ein Grundprinzip stellt dar, dass der Mieter nur so viel renovieren muss, wie er selbst auch abgenutzt hat. Soweit klingt alles plausibel und verständlich. Allerdings gibt es auch Zeitintervalle, in denen Schönheitsreparaturen üblicherweise fällig werden. Aber auch hier gilt das Prinzip: „Ohne sichtbaren Verschleiß muss auch keine Renovierung durchgeführt werden!"Üblich sind Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre für Küchen, Bäder und Duschen. Alle acht Jahre sind Flure, Wohn- und Schlafräume, Toiletten und Dielen an der Reihe. Alle anderen Nebenräume können alle zehn Jahre einer Erfrischungskur unterzogen werden. Solche Fristen sind nur dann gültig, wenn sie durch einen Zusatz etwas abgeschwächt werden. „In der Regel alle drei Jahre" oder „im Allgemeinen alle fünf Jahre", sollen korrekt formulierte Klauseln sein.

Wann sind die Klauseln im Mietvertrag rechtlich wirksam?

Eine weitere Voraussetzung für Reparaturen ist, dass die Klauseln im Mietvertrag rechtlich wirksam sein müssen. Das sind sie in den folgenden Fällen:

  • Wenn die Klauseln keine starren Renovierungsfristen enthalten. Beispielsweise kann der Vermieter von seinem Mieter nicht verlangen, dass dieser alle drei Jahre die Wände streicht.
  • Wenn der Vermieter nicht verpflichtet wird, beim Auszug grundsätzlich zu renovieren.
  • Wenn die Klauseln keine Vorschriften über die Farbe, in der die Wohnung gestrichen werden muss, enthalten.

Enthält die Schönheitsreparaturklausel eines der eben genannten Punkte, so ist sie unwirksam. Und das wiederum bedeutet, dass der Mieter in diesem Fall keinerlei Arbeiten ausführen muss - weder während der Mietzeit noch beim Auszug.

Falls der Mietvertrag gar keine Klausel in Bezug auf Schönheitsreparaturen enthält, greift die gesetzliche Regelung. Diese sieht nämlich vor, dass der Mieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig ist. Aber Achtung: Jeder Schaden, der durch den Mieter entstanden ist, muss spätestens bis zum Auszug behoben werden.

Schönheitsreparaturen: Der Mieter weigert sich

Wenn der Mieter rechtmäßig Schönheitsreparaturen durchführen muss, sich aber weigert, so handelt es sich dabei um eine Vertragsverletzung. Hier hat der Vermieter das Recht, den Mieter abzumahnen und ihm eine letzte Frist zu setzen. Passiert weiterhin nichts, kann der Vermieter den Kostenersatz verlangen.

Beweise: Das Übergabeprotokoll

Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ist es nicht einfach, nachzuweisen, wer einen bestimmten Schaden zu verantworten hat - schließlich sind bereits beim Einzug Mängel vom Vormieter da. Daher empfiehlt HAUSGOLD sowohl Mietern als auch Vermietern, direkt beim Einzug ein Übergabeprotokoll zu führen. Dort werden alle Schäden der Immobilie aufgenommen, und das Protokoll muss dann von allen Parteien unterschrieben werden. Alles, was darin nicht enthalten ist, wird sehr schwierig, nachzuweisen sein. Auch beim Auszug sollte der Mieter den Zustand der Wohnung protokollieren, um so keine Kosten für Schäden zu tragen, die er nicht zu verantworten hat. Idealerweise können diese Schäden mit Fotos und Zeugen dokumentiert werden, denn Aussagen mit Beweisen haben natürlich mehr Gewicht.

Renovierungsarbeiten von einem Fachbetrieb

Der Vermieter darf übrigens nicht die Durchführung der Arbeiten von einem Fachbetrieb verlangen. Würde dies so im Mietvertrag stehen, wäre die Klausel unwirksam. Der Mieter bleibt jedoch trotzdem verpflichtet, die Arbeiten durchzuführen oder - wenn er möchte - sie durchführen zu lassen.

Trotz unwirksamer Klausel renoviert

Sollte sich nach einer bereits durchgeführten Renovierung herausstellen, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war, kann sich der Mieter die Reparaturkosten erstatten lassen. Das gilt sowohl in dem Fall, wenn ein Handwerker die Reparaturen durchgeführt hat, aber auch dann, wenn der Mieter es in Eigenregie ausgeführt haben. Mieter müssen hierfür die Handwerksrechnung bzw. die Rechnung zu den benötigten Materialien beim Vermieter einreichen.

Wann steht Mietern eine Renovierung zu?

Wie sieht es eigentlich mit Renovierungsarbeiten während der Mietzeit aus? Kann der Mieter diese vom Vermieter verlangen? Oder kann der Mieter gar eine Modernisierung fordern? Grundsätzlich gilt hier: Eine Renovierung zur Instandhaltung steht dem Mieter immer zu, eine Modernisierung eher nicht.

Laut Gesetz ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und ihre Nutzbarkeit zu erhalten. Hierfür zahlt der Mieter ja auch seine Miete und das gilt natürlich nur, wenn der Mieter für die Schäden nicht verantwortlich ist. Die Modernisierung geht jedoch über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung in einen noch besseren Zustand gebracht. Normalerweise hat der Mieter also kein Recht auf eine Modernisierung.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Große Reparaturen im Haus oder in der Wohnung (wie beispielsweise zugige Fenster, ein undichtes Dach oder defekte technische Anlagen) sind nicht die Angelegenheit des Mieters, sondern des Vermieters. Der Mieter muss nur für kleine Dinge aufkommen. Dazu zählen Schönheitsreparaturen wie Anstreichen und Tapezieren und für Kleinreparaturen, etwa einen tropfenden Wasserhahn.

Rechte und Pflichten werden für die Zukunft immer wichtiger

Viele Menschen sind sich einig darüber, dass die Rechte von Mietern in der Vergangenheit wieder gestärkt werden mussten. Sind es doch die Schönheitsreparaturen, welche häufig zu Streit im Mietverhältnis oder nach dem Mietverhältnis führen können. Der Deutsche Mieterbund hat in einer Streit-Statistik allerdings herausgefunden, dass die Betriebs- und Heizkostenabrechnung in der Regel der häufigste Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist. Immerhin können 90 Prozent der Fälle außergerichtlich geklärt werden. Häufig sind es Mietervereine, welche die Abrechnungen des Vermieters genau unter die Lupe nehmen und den Mieter anschließend auf Abweichungen, oder Fehler aufmerksam machen. Anderweitig führen Mieterhöhungen, Wohnungsmängel und damit verknüpfte Mietminderungen und Nachmieterregelungen gerne zu Streit zwischen Mieter und Vermieter.