Wohnungseigentümergemeinschaft-Meeting

Die Rechte und Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Ist man Eigentümer einer einzelnen Wohnung anstelle eines gesamten Gebäudes, gibt es andere Eigentümer, mit denen man sich über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einigen muss. Man formt also eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier wird schnell klar, dass dabei einige Probleme auftreten können, schließlich haben alle Eigentümer Rechte und Pflichten, die sie befolgen sollten.  In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie den Unterschied zwischen Sonder- und Einzeleigentum und was Sie beachten sollten, falls Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage. Bei einer Eigentumswohnung handelt es sich um eine Mischform des Eigentums. Denn neben der eigentlichen Wohnung (Sondereigentum) besitzt der Eigentümer auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums. Zusätzlich zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum können Sondernutzungsrechte zu einer Wohnung bestehen.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Wie bereits erwähnt, liegt der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum darin, dass Sondereigentum einzelne Eigentumswohnungen (oder auch eine Dopplehaushälfte bzw. ein Reihenhaus) betrifft, die nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Einheit darstellt. Gemeinschaftseigentum hingegen betrifft die Teile eines Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, so wie beispielsweise Treppenhäuser oder Heizungsanlagen. Welche Teile welcher Art von Eigentum entsprechen und welchem Eigentümer die jeweiligen Teile zuzuweisen sind, wird in der Teilungserklärung festgelegt.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung bestimmt die Aufteilung einer Immobilie in verschiedene Teileigentümer und wird beim Grundbuchamt notariell beauftragt. Für jeden Miteigentümer einer Immobilie muss schließlich feststehen, was ihm gehört und was wiederum von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden darf. Durch diese Teilungserklärung wird also das Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum abgegrenzt. Die Voraussetzung hierfür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes. Diese besagt, kurz gesagt, dass alle Wohnungen die nötigen Einrichtungen besitzen.

Instandhaltungsrücklagen in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Für das Gemeinschaftseigentum werden in der Regel Instandhaltungsrücklagen von allen Eigentümern gebildet, um anfallende Reparaturen und Renovierungsarbeiten erledigen zu lassen. Gebündelt werden diese und weitere Kosten als Hausgeld bezeichnet. Das Hausgeld setzt sich normalerweise aus den folgenden Positionen zusammen:

  • Betriebskosten für Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Versicherungen (außer Hausrat), Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege usw.
  • Heizkosten
  • Verwaltungskosten, wie Verwalterhonorar, Kontogebühren usw.
  • Laufende Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum (Reparaturen in der Eigentumswohnung muss aber der Eigentümer selbst beauftragen und bezahlen)
  • Ansparung und Zuführung der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage

Private Haftung: Wenn ein Eigentümer die Wohngeldzahlung einstellt

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat als teilrechtsfähiger Zusammenschluss sowohl Rechte als auch Pflichten. Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Wohngeld mehr, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter schnell aktiv werden. Denn die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft bestehen auch weiterhin und in diesem Fall können die anderen Eigentümer als Gesamtschuldner beansprucht werden. Ist die Eigentümerversammlung als solche nicht in der Lage, die Außenstände zu begleichen, müssen die einzelnen Eigentümer dies aus ihrem Privatvermögen tun. Die Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers beschränkt sich hierbei zwar auf die Höhe seines Mieteigentumsanteils, trotzdem kann dies bei hohen Rückständen teuer werden.

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Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Das zentrale Gremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung, bei der die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden. In der Eigentümerversammlung entscheiden die Wohnungseigentümer unter anderem über:

  • die Bestellung und Abberufung des Verwalters,
  • die Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung),
  • den Wirtschaftsplan und Sonderumlagen,
  • die Entlastung des Verwalters,
  • die Wahl des Verwaltungsbeirats,
  • bauliche Maßnahmen

und vieles mehr. Der WEG-Verwalter hat mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Da im Rahmen der Eigentümerversammlung alle wesentlichen Entscheidungen zwischen den Eigentümern und ihrem Wohneigentum geregelt werden sollen, müssen zwingend alle aktuellen Eigentümer zur Versammlung eingeladen werden. Kann der Wohnungseigentümer nicht dabei sein, darf er sich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen

Was ist ein Mietpool?

Ein Mietpool ist der Zusammenschluss mehrerer Eigentümer, die ihre Eigentumswohnungen vermieten. Das Ziel hierbei ist, das Mietausfallrisiko zu minimieren. Beispielsweise kann es jedem Eigentümer passieren, dass die Wohnung eine Zeit lang leer steht und keine Mieteinnahmen fließen. In diesem Fall müsste der Eigentümer die Finanzierungskosten ohne Mieteinnahme aus eigener Tasche vornehmen. Um das zu verhindern, kann ein Mietpool also hilfreich sein. Schließlich sollte der Eigentümer zu keiner Zeit in Schwierigkeiten geraten, die man zwar nicht unbedingt alle vorhersehen kann, denen man aber sehr wohl vorbeugen kann. Diese Form der Gemeinschaft sorgt für eine sorgenfreiere Vermietung und kontinuierliche Einnahmen.

Die Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Gemäß § 11 Abs. 1 des WEG kann kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt sogar dann, wenn ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt. Selbstverständlich gibt es jedoch Ausnahmen. Nämlich insbesondere dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Aufhebung unter Beachtung gesetzlicher Vorgaben vereinbart. Aber auch bei ganzer oder teilweiser Zerstörung des Gebäudes kann ein einzelner Wohnungseigentümer die Aufhebung verlangen.

Verkauf bei Eigentümergemeinschaft

Normalerweise sieht ein Eigentümer sein Recht auf den Verkauf seiner Immobilie als selbstverständlich an. Handelt es sich jedoch um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, bedarf ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seiner Wohnung der Zustimmung anderer Eigentümer der Gemeinschaft. Jedoch darf diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Der Sinn hiervon ist nämlich, dass der Erwerb einer Wohnung durch einen erkennbar problematischen Kandidaten verhindert werden soll. Beispielsweise ist erkennbar, dass dem potenziellen Käufer an wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit mangelt oder dieser hat vor, die Immobilie entgegen den Vereinbarungen in der Teilungserklärung zu nutzen. Stellt sich allerdings im Nachhinein heraus, dass es objektiv keinen wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung gab, machen sich die Beteiligten, die die Zustimmung zu Unrecht verweigert haben, gegenüber dem Mitglied der Gemeinschaft, das an der Veräußerung seiner Wohnung gehindert wurde, schadensersatzpflichtig.

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