Wohnungseigentumsgesetz Häuserzeile mit Altbauten

Wohnungseigentumsgesetz: Diese Punkte sollten Wohnungseigentümer unbedingt kennen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird nicht nur Eigentümer der Wohnung, sondern auch Teil einer Eigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten. Aus diesem Grund sollte jedem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zumindest in grobe Zügen bekannt sein. Wussten Sie zum Beispiel, dass Sie eine Wohnung in der Regel nur mit Verwalterzustimmung  verkaufen dürfen? Als Eigentümer einer Wohnung sollten Sie darum auch wissen, welche Aufgaben der Wohnungsverwalter und der Verwaltungsbeirat haben.

Wohnungseigentümer müssen stets gemeinsam über ihre Wohnanlage entscheiden. Der Verwalter der Anlage macht Vorschläge bzw. die Eigentümer stellen Anträge, die von den Eigentümern abgestimmt werden. Zum Beispiel, wie viel Hausgeld jeder Eigentümer zahlen soll, welche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen oder wofür die Instandhaltungsrücklage genutzt wird. Ist sich die Eigentümergemeinschaft uneins, stehen zum Teil lange Diskussionen an, die aber nicht zwangsläufig zum Erfolg führen. Gut, wenn man in solchen Situationen seine Rechte als Wohnungseigentümer kennt.

Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist eine spezifische Form des Eigentums an einer separaten Wohnung. Rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 1 WEG ist Wohneigentum das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Aus diesem Grund kann Wohnungseigentum ausschließlich an Wohnungen begründet werden. Für Räume, die nicht dem Wohnzweck dienen, kann dagegen nur ein Teileigentum geltend gemacht werden. Die Begründung des Wohnungseigentums erfolgt durch den Eintrag ins Grundbuch. Für jede einzelne Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet wurde, können, wie andere Immobilienobjekte auch, verkauft, belastet oder verschenkt werden.

Als rechtliche Konstruktion ist der Begriff Wohnungseigentum vom Begriff des Wohneigentums abzugrenzen. Mit Wohneigentum wird lediglich der Sachverhalt benannt, dass das Immobilienobjekt, welches jemand zu Wohnzwecken nutzt, der entsprechenden Person auch gehört. Entscheidend ist also die Selbstnutzung der Eigentumswohnung oder des eigenen Hauses und nicht die rechtliche Begründung.

Was gilt als Sondereigentum?

Wohnungseigentum benennt das Sondereigentum an einer Wohnung. Zum Sondereigentum zählt nicht nur die betreffende Wohnung, sondern auch die Bestandteile des Gebäudes, die zu diesen Räumen gehören und verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass diese Maßnahmen Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines benachbarten Wohnungseigentümers hat (zum Beispiel Lagerrraum, Dachboden oder Kellerraum, die zur Wohnung gehören). Außerdem muss dabei die äußere Gestaltung des Gebäudes unverändert bleiben. Gegebenenfalls können Wohnungseigentümer eine Vereinbarung treffen, nach der ein bestimmter Gebäudeteil, der grundsätzlich zum Sondereigentum gehören könnte, zum gemeinschaftlichen Eigentum gezählt wird. Im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes wird zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück, aber auch Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes gezählt, die nicht zum Sondereigentum eines Dritten gehören.

Welche Bedeutung erfährt der Verwalter durch Wohnungseigentumsgesetz?

Der Paragraph 20 WEG hält fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestellen hat. Dieser beruft die Wohnungseigentümerversammlungen ein und setzt die auf der Versammlung beschlossenen Maßnahmen um. Die Aufgaben- und Tätigkeitsbereiche des Verwalters lassen sich in vier Kategorien einteilen:

  1. Kaufmännische Aufgaben
  2. Rechtliche Aufgaben
  3. Organisation
  4. Technische Aufgaben

Kaufmännische Aufgaben

Zu den kaufmännischen Aufgaben eines Verwalters zählt unter anderem die Wohngeldabrechnung und die Ermittlung und das Anfordern von Sonderumlagen – falls die Instandhaltungsrücklage für Sanierungsmaßnahmen nicht ausreicht. Auch beim Wohnungsverkauf ist der Verwalter involviert, da in der Regel die Teilungserklärung die Verwalterzustimmung für einen Eigentümerwechsel vorsieht. In diesem Fall darf der Notar den Kaufvertrag nur beurkunden, wenn die Zustimmung des Verwalters vorliegt.

Rechtliche Aufgaben

Juristisches Know-how ist für einen Verwalter unerlässlich, zum Beispiel für den Abschluss und die Prüfung von Verträgen sowie die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Außerdem hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass alle rechtlichen Aspekte beachtet werden. Dazu zählen etwa das Einhalten der Brandschutzvorschriften oder Vorgaben hinsichtlich der Landesbauordnung.

Organisation

Der Verwalter übernimmt auch die Korrespondenz mit den Eigentümern und gegebenenfalls mit den Mietern vermieteter Eigentumswohnungen. Er ist außerdem für die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung zuständig und erstellt das Protokoll der Eigentümerversammlung.

Technische Aufgaben

Zu den technischen Aufgaben eines Verwalters gehören zum Beispiel die Planung und Vergabe von Instandhaltungsarbeiten sowie die das Erfassen von Verbrauchswerten wie Heizung und Strom.

Welche Aufgabe hat der Verwaltungsbeirat?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt mit dem Paragraphen 29, dass der Verwalter bei den Verwaltungsaufgaben von einem Verwaltungsbeirat unterstützt werde kann, sofern dies von den Eigentümern gewünscht wird. Der Beirat besteht aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. Nur wenn es die Gemeinschaftsordnung erlaubt oder wenn sich die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss dafür entscheiden, sind auch andere Personen im Beirat zulässig. Der Verwaltungsbeirat gilt als Vermittler zwischen Eigentümern und Verwalter und führt die Tätigkeit ehrenamtlich durch. Der Beirat prüft zum Beispiel die Finanzen oder die Buchung von Rechnungsbeträgen. Je nach Teilungserklärung muss der Verwaltungsbeirat das Protokoll der Eigentümerversammlung zwingend unterzeichnen, damit es rechtswirksam wird.

Häufige Fragen rund um das Wohnungseigentumsgesetz

Einige Problem und Fragen rund um das Wohnungseigentumsgesetz treten immer wieder in Eigentümergemeinschaften auf. Zum Beispiel:

  • Sind Fenster und Türen Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum?
  • Wie dürfen die Bewohner das Gemeinschaftseigentum nutzen?

Sind Fenster und Türen Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind Fenster zwar ausnahmslos dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, so dass deren Instandhaltungskosten auf die Eigentümergemeinschaft umzulegen sind. Je nach Teilungserklärung kann es hiervon jedoch abweichende Regelungen geben. Regelungen, die die Instandhaltung und Pflege (und damit auch die hierfür anfallenden Kosten) trotzdem den jeweiligen Nutzern zuordnen, so dass in diesen Fällen der Eigentümer für die Instandhaltung der Fenster in seinem Sondereigentum zuständig ist. Zu beachten ist jedoch, dass Fenster auch Bestandteil der Fassade sind. Fenster dürfen daher nicht einfach eigenmächtig ausgetauscht oder in einer anderen Farbe gestrichen werden. Meistens ist es in der Teilungserklärung so geregelt, dass der Eigentümer jeweils für die Pflege der Innenseite der Fensterrahmen zuständig ist. Die Instandhaltung der Außenseite ist dagegen Aufgabe der Eigentümergemeinschaft im Ganzen.

Bei Türen ist zu differenzieren, wo sich diese sich befinden. Die Hauseingangstür zählt zum Gemeinschaftseigentum. Ebenso die Wohnungseingangstüren, die die Eigentümer nicht willkürlich austauschen oder (zum Flur bzw. Treppenhaus hin) streichen dürfen. Innentüren sind dagegen Sondereigentum.

Wie dürfen die Bewohner das Gemeinschaftseigentum nutzen?

Laut dem Wohnungseigentumsgesetz darf jeder Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum nutzen. Soll das Nutzungsrecht einzelnen Eigentümern zugesprochen werden, muss man diese Gebrauchsregelung durch die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts zum betreffenden Sondereigentum ändern. Hierfür ist die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig. Im Idealfall, um Streitfälle zu ersparen, sind mögliche strittige Teile des Gemeinschaftseigentums wie zum Beispiel Garagenstellplätze, Terrassen oder Abstellräume bereits in der Teilungserklärung bestimmten Nutzern zugeordnet.

Wie wird Wohnungseigentum begründet?

Wohnungseigentum kann entweder durch Teilung oder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum begründet werden.

Bei der vertraglichen Einräumung wird per Vertrag das Miteigentum eines Grundstücks dergestalt eingeschränkt, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung zugesprochen wird. Die Wohnungen oder sonstigen Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, müssen allerdings in sich abgeschlossen sein. Wichtig, um Sondereigentum einräumen bzw. aufheben zu können, ist, dass sich die Beteiligten über diese Rechtsänderung einigen müssen. Außerdem müssen die Sondereigentumsrechte ins Grundbuch eingetragen werden.

Bei der Teilung erklärt der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt wird. Dabei ist jeder Anteil mit einem Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung verbunden.