Ein geerbtes Haus verkaufen
Interview mit Lukke Mörschner

Ein geerbtes Haus verkaufen - Lukke Mörschner von der Rechtsanwaltskanzlei Mourkojannis, Mörschner und PartGmbB, kennt die Antworten auf die wichtigsten Fragen:

Haus geerbt - was nun? Was sind die ersten Schritte? An wen sollte ich mich wenden, um Fragen bzgl. der geerbten Immobilie zu klären?

Natürlich ist zunächst zu klären, ob ich Alleinerbe bin oder ob es andere Erben gibt. Wenn ich Alleinerbe bin, sollte ich mich an ein Unternehmen wenden, welches nicht nur über sehr gute Makler verfügt, sondern auch Personen beschäftigt, die eine Immobilie sachkundig bewerten können. Habe ich eine Immobilie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft geerbt, sollte mein erster Gang zum Fachanwalt für Erbrecht sein. Selbst wenn es in der Gemeinschaft keinen Streit geben sollte, gibt es wertvolle Ratschläge, wie die Immobilie wirtschaftlich und steuerlich optimal verwertet werden kann.

Muss ich eine Immobilie als Erbe annehmen?

Ich kann immer nur die Erbschaft gesamt ausschlagen. Die Annahme oder die Ausschlagung von einzelne Assets ist leider nicht möglich. Mit Versäumung der Ausschlagungsfrist- in der Regel 6 Wochen- habe ich die Erbschaft automatisch angenommen und damit auch die Immobilie- es bedarf also keiner gesonderten Annahmeerklärung.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Das hängt davon ab, in welchem verwandtschaftlicher Beziehung ich zum Erblasser stand. Dies kann in den §§ 15, 16 und 19 ErbStG nachgesehen werden.

Wann kann man das geerbte Haus verkaufen?

Bin ich Alleinerbe, dann kann ich das Haus verkaufen, wenn ich im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden bin. Für die Umschreibung benötige ich häufig einen Erbschein. Der Erbschein wird vom Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers auf Antrag hin erteilt. Bin ich Miterbe, so braucht es neben der Umschreibung aufgrund eines Erbscheines auch noch die Zustimmung der anderen Miterben.

Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus?

Eine Immobilienveräußerung muss zwingend über einen Notar erfolgen.

Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?

Je nach Immobilie gibt es unterschiedliche Verfahren, die ein Sachverständiger kennt. So kann z.B. auf den Ertragswert abgestellt werden. Grob dargestellt wird also geschaut, welche Miete für einen gewissen Zeitraum erzielt werden kann. Oder es wird auf den Sachwert geschaut. Hierbei wird der Bodenrichtwert des Grundstücks und die aufstehenden Gebäude betrachtet. Das Vergleichswertverfahren schaut auf die erzielten Preise bei Immobilien in der Nachbarschaft.

Greift die Spekulationssteuer beim geerbten Haus?

Das hängt davon ab, ob der Erblasser in dem Haus selber gelebt hat, dann Nein. Oder ob das Haus vermietet war, dann Ja, es sei denn, der Erblasser hatte seit mindestens 10 Jahren im Eigentum.

Wann kann man ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?

Siehe oben unter 7. Von der Erbschaftssteuer ist man befreit, wenn die Immobilie unter dem steuerlichen Freibetrag ist. Nehmen wir an der Erblasser hat dem Alleinerben, der das Kind des Erblassers ist, noch lebzeitig nichts geschenkt. Der Freibetrag ist 400.000 EUR. Ist somit die Immobilie vom Erblasser selber genutzt worden und wenn der Wert unter 400.000 EUR liegt, so kann gänzlich ohne Steuern verkauft werden.

Was passiert wenn sich die Erben nicht einigen können?

In einem solchen Fall kann ein jeder Miterbe, sofern der Erblasser in seinem Testament nichts anderes angeordnet hat, beim Gericht einen Antrag auf Versteigerung der Immobilie stellen.

  • Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft? Grundsätzlich verwalten alle Miterben die Erbengemeinschaft gemeinschaftlich. Vergleichbar einer Gesellschaft entscheiden dann die Erbquoten über das Stimmgewicht.
  • Kann nur ein Anteil in einer Erbengemeinschaft verkauft werden? Ja, grundsätzlich geht das. Der Erbteil kann verkauft werden. Die anderen Miterben haben aber ein Vorkaufsrecht und der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Welches Erbrecht gilt für Deutsche in Spanien?

Für Erbfälle ab dem 17.08.2015 gilt die Europäische Erbrechtsverordnung. Wenn der Deutsche seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien gehabt hat, dann gilt das spanische Erbrecht. Es sei, der Deutsche hat in einem Testament/Erbvertrag das deutsche Recht gewählt.

Lukke Mörschner

Rechtsanwalt Lukke Mörschner ist seit Jahren auf das Thema Erbrecht spezialisiert. Er ist als Berater überregional bekannt, um Erbfälle, auch im Bereich des internationalen Erbrechts, zu gestalten und im Konfliktfall außergerichtlich und gerichtlich zu lösen. Mörschner organisiert die Erbauseinandersetzung, setzt Ansprüche seiner Mandanten überlegt durch, ist als Testamentsvollstrecker und vereinzelt auch als Nachlasspfleger im Auftrag von Nachlassgerichten tätig. Hierbei berät er nicht ausschließlich im Auftrag von Privatmandanten, sondern steht auch regelmäßig Rechtsanwälten und Steuerberatern zur Verfügung, wenn komplexe internationale Erbfälle oder Erbfälle im Unternehmensbereich oder bei Freiberuflerpraxen die Hinzuziehung eines Spezialisten notwendig werden lassen oder wenn Testamentsvollstrecker fachanwaltliche Hilfe benötigen. Im Jahr 2020, 2021 und im Jahr 2022 wurde er von den Zeitschriften Capital & Stern unter die 13 besten Anwälte für Erbrecht in Westdeutschland gewählt (NRW, Hessen, Rheinland Pfalz).