Gewerbe verkaufen
Das sollten Sie beachten!

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich sehr von dem Verkauf einer privaten Immobilie. In der Regel haben sich Makler für Gewerbeimmobilien auf diese auch spezialisiert.

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Gewerbeimmobilie bewerten

Welche Arten von Gewerbeimmobilien gibt es?

Damit eine Immobilie als Gewerbeimmobilie klassifiziert wird, muss ihre Hauptnutzung gewerblicher Natur sein. Laut Gesetzgeber liegt dies vor, wenn die Immobilie zu mehr als 80 Prozent gewerblichen Zwecken dient und nicht Teileigentum ist. Die Nutzung eines Gebäudes zu öffentlichen Zwecken, beispielsweise Behörden, fällt ebenfalls unter eine gewerbliche Nutzung.

Diese Unterscheidung ist wichtig, da sowohl bei steuerlichen Aspekten als auch bei der Bewertung große Unterschiede zwischen gewerblichen Immobilien und anderen Immobilienarten vorliegen.

Es gibt die unterschiedlichsten Arten von gewerblichen Immobilien. Das bedeutet also, dass es auch die unterschiedlichsten Dinge beim Verkauf zu beachten gibt: Die Zielgruppen unterscheiden sich, die ideale Lage, aber auch die zu erwartenden Mieteinnahmen.

BereichBeispiele
ProduktionKühlhalle, Verteilerzentren, Vorratshallen
HandelSupermarkt, Ladengeschäft, Einkaufszentrum
BüroBüroflächen, Firmengebäude
LogistikLagerhalle, Depot
FreizeitSchwimmbad, Sportstudio, Restaurant, Bar
SpeziellesBahnhof, Praxis
GewerbeparksKombinationen aus Büro-, Service-, Lager-, und Freiflächen

Wozu dient die Markt- und Teilmarktanalyse für Gewerbeimmobilien

Bevor Sie mit dem Verkauf überhaupt beginnen können, sollten Sie sich darüber Gedanken machen, wer Ihre Zielgruppe ist. Dafür sollten Sie sich die Frage stellen, für welche Arten von Gewerbe sich Ihre Immobilie eignet.

Zu welchem Teilmarkt gehört sie also? Eignet sie sich hervorragend für ein Büro, eine Arztpraxis oder beispielsweise eher für ein Fitnessstudio? Für jeden Teilmarkt gibt es unterschiedliche Zusammensetzungen von Preisen und Interessenten, die es zu berücksichtigen gibt. Auch saisonale Effekte können je nach Markt unterschiedliche Effekte auf den Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie haben. So lässt sich eine Eisdiele womöglich besser im Frühling als im Winter verkaufen.

Analysieren Sie Ihren Gewerbeteilmarkt also so gut wie möglich. Schließlich möchten Sie sicherlich eine große Masse an potenziellen Käufern für die Immobilie begeistern, denn so haben Sie Verhandlungsspielraum beim Preis und können das Gewerbeobjekt schneller verkaufen.

Ähnlich wie bei der Immobilienverrentung können Sie natürlich auch eine Gewerbeimmobilie mit dem Ziel verkaufen, diese dann als Mieter selbst zu beziehen. In diesem Fall sollten Sie im Kaufvertrag ein entgeltliches Nutzungsrecht festlegen und bestimmen über welchen Zeitraum dieses bestehen soll.

Wie sollte das Exposé für den Gewerbeverkauf aussehen?

Um die gewünschten Massen an potenziellen Käufern zu erreichen, muss das Objekt präsentiert werden. Hierbei eignet sich ein Immobilienexposé, es ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. 

Stellen Sie deshalb ein aussagekräftiges, vollständiges und optisch ansprechendes Exposé zusammen. Anhand dessen entscheiden viele Interessenten, ob sie die Gewerbeimmobilie besichtigen möchten, um sich näher mit dem Gedanken des Kaufs zu beschäftigen.

Fügen Sie einen Grundriss und genügend Fotos der Immobilie bei und gehen Sie bereits in der Beschreibung auf die entsprechende Zielgruppe ein.

Was Sie im Exposé beantworten sollten:

  • Wo befindet sich die Immobilie
  • Wie groß ist sie?
  • Für welche Art von Gewerbe eignet sie sich?
  • Ist sie bereits vermietet oder steht sie leer?
  • Mit welchen Mieteinnahmen kann der Käufer rechnen?
  • Welche Instandhaltungskosten kommen auf den Käufer zu?

Setzen Sie den Verkaufspreis zu niedrig an, verkaufen Sie sicherlich schnell, jedoch machen Sie Verlust. Setzen Sie den Verkaufspreis zu hoch an, könnte dies viele Interessenten abschrecken, wodurch das Objekt zu lange auf dem Markt bleibt.

Welche Faktoren spielen bei der Wertermittlung eine Rolle?

Für die Ermittlung des Verkauspreises essentiell ist:

  • Die Lage

    Natürlich ist die ideale Lage von der jeweiligen Art der Nutzung abhängig. Beispielsweise erzielen Ladenlokale in Haupteinkaufsstraßen höhere Verkaufspreise als in Nebenstraßen. In einer Großstadt natürlich auch wieder mehr als in einer ländlichen Region.

  • Vermietet oder unvermietet

    Grundsätzlich lässt sich sagen, dass sich vermietete Gewerbeimmobilien in puncto Sicherheit besser verkaufen lassen als leerstehende.

  • Die Mieteinnahmen

    Hier ist nicht nur die Höhe, sondern vor allem auch die Sicherheit und Dauerhaftigkeit der Mieteinnahmen relevant.

  • Der Zustand

    Insbesondere im Hinblick auf die Instandhaltungs- und Renovierungskosten sollte der zukünftige Käufer einen guten Eindruck von dem Zustand erhalten.

Welche Unterlagen benötige ich bei einem Gewerbeverkauf?

Um bereits bei Besichtigungen gut vorbereitet zu sein, sollten einige Unterlagen bereit liegen.

An diesen Unterlagen haben Käufer von Gewerbeimmobilien Interesse:

Ein Gewerbemakler hilft Ihnen bei der Beschaffung dieser Unterlagen und berät Sie zu weiteren Dokumenten, die Ihre Immobilie speziell benötigen könnte.

Gewerbeimmobilienbesitzer, die über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken, sollten sich im Voraus von einem Experten beraten lassen. Mit der richtigen Verkaufsstrategie und einer kompetenten Vorgehensweise und Konzeption lassen sich beim Immobilienverkauf Probleme vermeiden, Steuern sparen und höhere Preise erzielen.

Welche Steuern fallen beim Gewerbeverkauf an?

Auch steuerlich gibt es beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie Unterschiede im Vergleich zum Verkauf einer privaten Immobilie. Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien werden in der Regel Steuern fällig. Der Verkaufserlös unterliegt nämlich sowohl der Einkommens- als auch der Gewerbesteuer, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

Die Einkommenssteuerpflicht besteht dann, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt und der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Hier unterstellt der Gesetzgeber, dass beim Kauf der Immobilie explizit auf eine Wertsteigerung spekuliert wurde. Deshalb müssen in diesem Fall die Gewinne, die aus dem Verkauf entstanden sind mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Sollte die Immobilie allerdings vor dem Verkauf zum Betriebsvermögen gehört haben, ist die sogenannte Spekulationsfrist von bis zu zehn Jahren ungültig und es werden weiterhin Steuern auf den Verkaufsgewinn fällig.

Die Gewerbesteuerpflicht besteht dann, wenn die Drei-Objekt-Grenze überschritten wurde. Wenn also der Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zu deren Anschaffung, Errichtung oder Modernisierung wieder verkauft. Laut Gesetzgeber liegt dann also keine private Vermögensverwaltung, sondern gewerblicher Grundstückshandel vor und demnach muss Gewerbesteuer abgeführt werden. Die Höhe richtet sich nach Ausmaß des Gewinns und wird von den lokalen Gemeinden festgelegt.

Sollten Sie das 55. Lebensjahr vollendet haben oder Berufsunfähig sein, erhalten Sie beim Verkauf einen Steuerfreibetrag von 45.000€. Weitere steuerliche Vorteile können erzielt werden, wenn der Gewinn des Verkaufs als eine außerordentliche Einkunftsart gilt, oder bei einer Veräußerung von im Betriebsvermögen liegenden Anteilen an Kapitalgesellschaften.

Bau- und planungsrechtliche Belange

Auch bau- und planungsrechtliche Belange spielen für Interessenten von Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle. Insbesondere ist das öffentliche Bau- und Planungsrecht einschließlich des Emissionsschutzrechts, die nachbarrechtliche Situation und gegebenenfalls die Altlastenfrage zu berücksichtigen, wenn eine Nutzungsänderung für das Gebäude geplant wird. Die Rechtsgrundlage ist der Bebauungsplan nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO), in dem die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt sind.

Häufig gestellte Fragen:

Es gibt eine Vielzahl an Gewerbeimmobilien, hier ein Überblick:

Produktionsimmobilien Büroimmobilien Logistikimmobilien Handelsimmobilien Freizeitimmobilien

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Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien können Einkommens- und Gewerbesteuern anfallen. Maßgeblich sind hier die Spekulationsfrist und die Drei-Objekt-Grenze. Lesen Sie hier mehr

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Eine Gewerbeimmobilie wird anhand verschiedener Faktoren bewertet:

  • Lage
  • Vermietungsstand
  • Höhe der Mieteinnahmen
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Marktlage

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Der Freibetrag auf den Veräußerungsgewinn beträgt 45.000 €. Bei einem Gewinn von unter 136.000 € beim Gewerbeverkauf kann er vollständig angerechnet werden. Der Freibetrag muss beim Finanzamt beantragt werden.