Grundstückswert ermitteln
Bodenrichtwert und Grundstücksbewertung: Was ist mein Grundstück wert?

Je nach Lage variieren die Grundstückswerte in Deutschland erheblich. Wir haben für Sie die unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung zusammengestellt und erklären, welche Faktoren Einfluss auf den Wert haben.

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Das wichtigste zu Grundstückswert, Bodenrichtwert und zur Grundstücksbewertung vorab:

Sollten Sie einfach nur den Wert Ihres Grundstück grob einschätzen wollen so können Sie dies mit Hilfe des Bodenrichtwerts einfach berechnen. Hier multiplizieren Sie einfach den Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl.

Der Grundstückswert wird mit Hilfe des Bodenwertes anhand des Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Der Bodenrichtwert gibt dabei einen Anhaltspunkt für den tatsächlichen Bodenwert des Grundstücks.

Der Bodenrichtwert wird aus dem durchschnittlichen Verkaufspreis ähnlicher Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone über eine bestimmte Dauer abgeleitet.

Die Bodenrichtwerte werden in Bodenrichtwertkarten von den Gemeinden und Städten ausgewiesen und sind meist kostenlos online einsehbar. Mehr dazu hier.

Grundstückswert: Definition und Bestandteile

Der Grundstückswert wird als Bezeichnung für zwei Begriffe gebraucht. Zum einen ist mit dem Grundstückswert der Wert eines Grundstückes ohne jegliche Bebauung gemeint. Dies wird durch den reinen Bodenwert eines Grundstücks erfasst, wird aber dennoch oft als Grundstückswert bezeichnet.

Zum anderen bezeichnet der Grundstückswert, den Wert des gesamten Grundstücks, einschließlich jeglicher Bebauung. Auch der Gesetzgeber hält dies so im Bewertungsgesetz fest. Hier heißt es, der Grundstückswert umfasse “den Bodenwert, den Gebäudewert und Wert der Außenanlagen” (BewG §78; Grundstückswert).

Will man also den Grundstückswert ermitteln, müssen sowohl Bodenwert als auch Gebäudewert gleichermaßen berücksichtigt werden um den Verkehrswert zu ermitteln. Wie genau der Verkehrswert festgelegt wird und welche Verfahren dort zum Gebrauch kommen erfahren Sie als nächstes.

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist die Grundlage für die Bestimmung des tatsächlichen Bodenwertes und gibt einen ersten Anhaltspunkt. Der Bodenwert selbst fließt dann in weitere Wertermittlungsverfahren mit ein, um den realen Grundstückswert zu ermitteln. Der Bodenrichtwert wird aus vergangenen Grundstücksverkäufen errechnet und von der Gemeinde regelmäßig, spätestens alle 2 Jahre, veröffentlicht. Folglich ist der Bodenrichtwert ein vergangenheitsbezogener Wert, der kurzfristige dynamische Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nicht komplett erfassen kann.

Außerdem ist der Bodenrichtwert ein durchschnittlicher Wert ähnlicher Grundstücke und kann individuelle Merkmale und Vorzüge einzelner Grundstücke nicht mit einbeziehen. Letztendlich ist der Bodenrichtwert also, wie der Name schon sagt, nur ein Richtwert auf Grundlage dessen der genaue Bodenwert bestimmt wird. Alle Informationen zum Bodenrichtwert in unserem Artikel hier.

Der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks setzt sich letztendlich aus mehreren anderen Kriterien zusammen, unter anderem der Mikro- und Makrolage, Bebauungsmöglichkeiten und spezieller Eigenschaften individueller Grundstücke. Mehr dazu später oder klicken Sie direkt hier.

Verfahren der Grundstücksbewertung

Während die Quadratmeterpreise in gefragten Stadtlagen vierstellige Beträge erreichen, werden Immobilien auf dem Land teilweise nur mit wenigen Euro pro Quadratmeter bewertet. Verschiedene Verfahren können bei der Bewertung eines Grundstücks herangezogen werden. Es spielt natürlich auch eine große Rolle, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird bei unbebauten Grundstücken am häufigsten verwendet. Die Vergleichswertmethode bewertet das Grundstück, indem die Preise von bereits verkauften Arealen verglichen werden. Bei dieser Methode können aktuellere Daten verwendet werden, die bei den Gutachterausschüssen beantragt werden können. Die Vergleichswertmethode lässt sich leider nicht anwenden, wenn nicht ausreichend Daten vergleichbarer Grundstücke vorliegen. Mehr dazu hier.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet bei der Werterfassung bebauter Grundstücke Anwendung. Es ist eines der komplexesten und aufwändigsten Wertermittlungsverfahren die bei Immobilien verwendet werden. Für den Sachwert sind sowohl Boden- als auch Gebäudesachwert maßgeblich. Der Gebäudesachwert wird durch die Gebäudeherstellungskosten und deren Alters-wertminderung erfasst. Das Sachwertverfahren ermittelt den objektiven Wert einer Immobilie sehr gut, jedoch spiegelt dieser nicht immer den Preis wider, der tatsächlich auf dem Markt erzielt werden kann. Mehr dazu hier.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren geht es in erster Linie um die Wirtschaftlichkeit und somit der erzielbaren Rendite eines Objektes. Auch hier geht es um die Erfassung des Wertes bebauter Grundstücke. Zu Beginn werden beim Ertragswertverfahren zwei verschiedene Werte berechnet: Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert. Hier wird oft vom Grundstückswert gesprochen, gemeint ist aber der Grundstückswert eines unbebauten Grundstücks, also effektiv der Bodenwert. Dieser wird separat vom Gebäudewert berechnet, da es grundsätzlich so ist, dass der Boden selten an Wert verliert, die errichteten Gebäude aber tendenziell schon. Der Gebäudeertragswert setzt sich aus dem Reinertrag und der Restnutzungsdauer zusammen. Ausführliche Informationen und Beispielrechnungen gibt es in unserem Artikel hier.

Bauträgerkalkulation

Wenn beim Grundstücksverkauf an einen Investor oder Bauträger verkauft wird, kann der Wert auch anhand des durch eine Bebauung erzielbaren Gewinns ermittelt werden. Aus dem Bebauungsplan lässt sich entnehmen, welcher Teil der Fläche mit wie viel Wohnraum und Geschossen bebaut werden kann. Sind die Baukosten und der mögliche Verkaufspreis des Neubaus bekannt, lässt sich leicht errechnen, wie viel Gewinn der Bauträger macht und demnach wie viel er bereit wäre für den Erwerb des Grundstücks zu zahlen.

Faktoren bei der Grundstücksbewertung

  • Makrolage des Grundstücks

    Mit der Makrolage wird die Region, die Stadt oder der Stadtteil beschrieben. Auch die Infrastruktur, wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Parks etc., spielen hier eine Rolle. Je besser die Region angebunden und je erfolgreicher sie wirtschaftlich aufgestellt ist, umso höher liegt in der Regel der Wert für Gelände.

  • Mikrolage des Grundstücks

    Die Mikrolage bezeichnet die unmittelbare Umgebung und den Zustand der Bodenfläche sowie spezielle Eigenschaften des Grundstücks. Sie kann sogar für dramatisch abweichende Verkaufspreise von den Nachbarn sorgen. Zur Mikrolage gehören individuelle Merkmale, wie die Ausrichtung, Aussicht, Beeinträchtigung durch Verkehr & Gewerbe, Hanglage, Erscheinungsbild der Nachbarschaft, Parkplätze etc.

  • Bebaubarkeit und Art des Baulandes

    Die Art des Baulandes bezeichnet die gesetzliche Verordnung zur zulässigen Bebauung des Gebiets. Hierbei wird in mehrere Arten von Bauland unterschieden die im Bebauungsplan ausgewiesen werden. Der Wert von bereits ausgezeichneten Bauland liegt sehr viel höher als beispielsweise der Wert vom Bauerwartungsland. Mehr Informationen zu den verschiedenen Arten an Bauland finden Sie hier.

    Für eine zulässige Bebauung muss der Untergrund fest und standhaft sein und darf nicht innerhalb eines ausgewiesenen Überschwemmungsgebietes liegen. Je mehr Bebauung errichtet werden darf, desto teurer wird ein Eigentum bewertet. Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen, sind weniger wertvoll.

  • Erschließungsgrad

    Der Erschließungsgrad beschreibt den Umfang des Anschlusses an öffentliche Grundversorgungsnetzwerke. Bei Grundstücken, die noch nicht an die Strom- und Wasserleitungen, an die Gasversorgung oder an das Telekommunikations- und Kabelnetz angeschlossen wurden, können Erschließungskosten anfallen.

  • Bodeneigenschaften

    Altlasten im Boden und abrissbedürftige Gebäude mindern den Grundstückswert in Höhe der Beseitigungskosten. Altlasten bezeichnet die Ansammlung giftiger oder umweltgefährdender Stoffe im Boden, die zum Beispiel das Grundwasser kontaminieren könnten. Etwa wenn auf dem Grundstück vorher Mülldeponien, Tankstellen oder alte Fabrikgelände erbaut waren. Auch Bodenbeschaffenheit (Lehm, Kies, fester Untergrund etc.) spielen hier eine Rolle bei der Bewertung.

Wann sollten Sie Ihr Grundstück bewerten lassen?

Die Gründe für die Ermittlung des Grundstückswerts sind meist mit dem Gedanken des Verkaufs verbunden. Um den optimalen Preis erzielen zu können, kommt man um eine professionelle Bewertung nicht herum. Anlässe für den Verkauf gibt es viele, beispielsweise durch eine Trennung, Erbschaft oder einer Wertsteigerung des Bodens, wodurch gewinnbringend verkauft werden kann. Auch die Bewertung einer Immobilie bei Erbschaft kommt häufig vor, um das Grundstück danach zu verkaufen.

Infobox: Dem Bodenwert kann beim Verkauf eines Hauses eine große Bedeutung zukommen. Hat sich der Immobilienpreis erhöht, so liegt es in der Regel nämlich nicht am Gebäude (dieses erfährt mit den Jahren meist keine Wertsteigerung, oft verliert das Gebäude über die Jahre an Wert), sondern am gestiegenen Bodenpreis. Der Bodenwert hat also einen großen Einfluss auf die Wertermittlung bzw. den Kaufpreis.

Kosten einer Grundstücksbewertung

Ein Grundstück zu bewerten, ist keine leichte Aufgabe. Wie aufgezeigt gibt es viele Verfahren einer Grundstücksbewertung. Es sind sowohl umfangreiche Fachkenntnisse als auch viel Erfahrung nötig. Eine qualifizierte Grundstücksbewertung ist oft mit hohen Kosten verbunden.

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Veröffentlichung der Grundstückswerte

Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Grundstückswerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung dieser erfolgt in Form von Tabellen oder Karten. Auch hier wird wieder zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.

In Deutschland wird der durchschnittliche Lagewert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Termin (in der Regel 1. Januar oder 31. Dezember) ermittelt. Hier agieren die Bundesländer unterschiedlich. Mithilfe der gesammelten Daten wird eine Bodenrichtwertkarte oder eine Bodenrichtwerttabelle erstellt, die für alle Kreise, kreisfreien und kreisangehörigen Städte, Gemeinden, Ortschaften und Ortsteile Deutschlands gültig ist. In den Karten werden unter Angabe der Lagemerkmale die Werte pro Quadratmeter Grundstücksfläche eingetragen.

Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Hierfür wendet er sich an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse (in der Regel Kataster- und Vermessungsamt) seiner Gemeinde. Viele Gemeinden stellen ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung. Alle Informationen und direkte Verlinkungen auf die Bodenrichtwertkarten der Bundesländer gibt es in unserem Beitrag hier. Schriftliche Auskünfte über Grundstückspreise sind generell kostenpflichtig.

Häufig gestellte Fragen:

Grundstücke werden anhand verschiedener Faktoren bewertet. Zu diesen Faktoren gehören der Bodenwert, der durch die Gemeinde ermittelt wird und die Erschlossenheit. Lesen Sie hier mehr

Eine Grundstücksbewertung kann von einem Immobilienmakler durchgeführt werden. Dieser sollte sich in der Region auskennen, damit er den korrekten Wert ermittelt. HAUSGOLD vermittelt Ihnen den passenden Makler, der sich in Ihrer Region auskennt. Die Bewertung durch diesen Makler ist kostenlos.

Vergleichbare Grundstücke werden in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Diese beinhalten repräsentative Grundstücksmerkmale in einer bestimmten Umgebung. Der Bodenrichtwert setzt sich aus dem durchschnittlichen Preis verkaufter Grundstücke in derselben Bodenrichtwertzone zusammen.