Grundstücksbewertung

Je nach Lage variieren die Grundstückswerte in Deutschland erheblich. Während die Quadratmeterpreise in gefragten Stadtlagen vierstellige Beträge erreichen, werden Grundstücke auf dem Land teilweise nur mit wenigen Euro pro Quadratmeter bewertet. Für einen erfolgreichen Verkauf müssen Sie Ihr Grundstück vorab exakt bewerten. Wir haben für Sie die unterschiedlichen Verfahren zur Bewertung von Grundstücken zusammengestellt und erklären, welche Faktoren Einfluss auf den Wert eines Grundstücks haben.

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert der Gemeinde bietet hier einen ersten Anhaltspunkt. Er wird aus vergangenen Grundstücksverkäufen errechnet und von der Gemeinde regelmäßig veröffentlicht. Folglich ist der Bodenwert ein vergangenheitsbezogener Wert, der kurzfristige dynamische Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nicht erfassen kann. Der erzielbare Verkaufspreis liegt häufig über dem Bodenrichtwert. Da zum Bodenrichtwert vielfach Fragen auftreten, erläutern wir die wichtigsten Fakten zum Bodenrichtwert gesondert am Ende dieser Seite.

Vergleichswertmethode

Die Vergleichswertmethode bewertet das Grundstück, indem die Preise von bereits verkauften Grundstücken verglichen werden. Bei dieser Methode können aktuellere Daten verwendet werden, als dem Bodenrichtwert zugrunde liegen. Die Vergleichswertmethode lässt sich leider nicht anwenden, wenn nicht genügend Daten vergleichbarer Grundstücke gefunden werden können.

Bauträgerkalkulation

Beim Grundstücksverkauf an einen Investor oder Bauträger verkauft werden, kann der Wert auch anhand des durch eine Bebauung erzielbaren Gewinns ermittelt werden. Aus dem Bebauungsplan lässt sich entnehmen, welcher Teil des Grundstücks mit wie viel Wohnfläche und Geschossen bebaut werden kann. Sind die Baukosten und der mögliche Verkaufspreis des Neubaus bekannt, lässt sich leicht errechnen, wie viel Gewinn der Bauträger macht und wie viel er für das Grundstück zu zahlen bereit sein wird.

Die in der Immobilienwertermittlungsverordnung genannten Sachwert- und Ertragswertverfahren spielen bei der Grundstücksbewertung eine untergeordnete Rolle.

Grundstücke bewerten – wertbeeinflussende Faktoren

GrundstücksbewertungBei der Bewertung von Grundstücken haben zahlreiche Faktoren Einfluss. Die folgenden Faktoren sollten daher bei der Wertermittlung eines Grundstücks nicht außer Acht gelassen werden.

  • Mit der Makrolage wird die Region, die Stadt oder der Stadtteil beschrieben. Auch die Infrastruktur, wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen etc., spielen in die Lage hinein. Je besser die Region angebunden und je erfolgreicher sie wirtschaftlich aufgestellt ist, umso höher liegt in der Regel der Wert für Grundstücke.
  • Die Mikrolage bezeichnet die unmittelbare Umgebung und den Zustand des Grundstücks. Sie kann sogar für dramatisch abweichende Verkaufspreise von benachbarten Grundstücken sorgen. Zur Mikrolage gehören individuelle Merkmale, wie die Ausrichtung des Grundstücks, Aussicht, Beeinträchtigung durch Verkehr & Gewerbe, Hanglage, Erscheinungsbild der Nachbarschaft, Parkplätze etc.
  • Je mehr Bebauung errichtet werden darf, desto teurer wird ein Grundstück bewertet. Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen, sind nahezu wertlos.
  • Altlasten im Boden oder abrissbedürftige Gebäude mindern den Grundstückswert in Höhe der Beseitigungskosten.

Lassen Sie sich bei der Grundstücksbewertung von Experten helfen

Ein Grundstück zu bewerten, ist keine leichte Aufgabe. Hierfür sind sowohl umfangreiche Fachkenntnisse als auch viel Erfahrung nötig. Auch wenn Sie ein Haus bewerten lassen wollen, ist die Grundstücksbewertung unerlässlich und fließt in den Gesamtwert mit ein. Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie bewerten lassen wollen und hierzu Fragen haben, helfen wir Ihnen gerne weiter. Zudem können wir Ihnen einen Kontakt zu einem qualifizierten und leistungsstarken Makler vermitteln, der Ihr Grundstück bewertet. Da unser Service für Sie kostenlos ist, zögern Sie nicht, auf uns zuzukommen. Nutzen Sie jetzt unsere Maklersuche!

Weitere Informationen zum Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung, welcher aus deren Kaufpreisen ermittelt wird. Von Bedeutung ist der Bodenrichtwert insbesondere für die Besteuerung von Grund und Boden. Er wird aber auch bei der Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen. – Allerdings nur in jenen Fällen, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt.

Wichtig: Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich nicht um einen Verkehrswert. Der Bodenrichtwert hat keine bindende Wirkung.

Seine Rechtgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist der Bodenrichtwert unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten erfolgt diese Wertermittlung so, als ob der Boden unbebaut wäre. Bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts werden sogenannte Richtwertzonen gebildet, die sich auf Gebiete beziehen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Solche Bodenrichtzonen können bestimmte Straßen oder Straßenzüge, aber auch ganze Ortsteile oder Ortschaften umfassen.

So wird der Bodenrichtwert ermittelt

Der Bodenrichtwert wird nach § 193 BauGB durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Tätig wird der Gutachterausschuss gemäß § 193 Abs. 1 BauGB in Fällen, in denen

  • die zuständige Behörde ein solches Gutachten beantragt,
  • andere Behörden ein solche Gutachten zur Wertfeststellung eines Grundstücks beantragen,
  • ein Gutachten von dem Eigentümer eines Grundstücks, ihm gleichstehend Berechtigte, Inhaber andere Rechte an dem betreffenden Grundstück beantragt wird,
  • das Gutachten von Justizbehörden und Gerichten beantragt wird.

Im einfachsten Fall lässt sich der Bodenrichtwert aus dem Durchschnittswert der Kaufreise der vergangenen Jahre für vergleichbare Grundstücke ermitteln. Gutachtern liegen für diesen Zweck Kaufverträge aus dem vorangegangenen Bemessungszeitraum vor. Ist das nicht der Fall, werden folgende Faktoren zur Bestimmung des Bodenrichtwerts herangezogen:

  • Allgemeine Eigenschaften des Bauplatzes
  • Allgemeine Lage des betreffenden Gebiets
  • Allgemeine Umwelteinflüsse
  • Bodenbeschaffenheit
  • Einfall des Sonnenlichts
  • Entfernung zu größeren Straßen
  • Tragfähigkeit des Bodens

Veröffentlichung der Bodenrichtwerte

Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte erfolgt in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten.

In Deutschland wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Termin (in der Regel 1. Januar oder 31. Dezember) ermittelt. Hier agieren die Bundesländer unterschiedlich. Mithilfe der gesammelten Daten wird eine Bodenrichtwertkarte oder eine Bodenrichtwerttabelle erstellt, die für alle Kreise, kreisfreien und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden, Ortschaften und Ortsteile Deutschlands gültig ist. In den Karten werden unter Angabe der Lagemerkmale die Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche eingetragen. Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Hierfür wendet er sich an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse (in der Regel Kataster- und Vermessungsamt) seiner Gemeinde. Viele Gemeinden stellen vor Ort ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung. Daneben gibt es außerdem entsprechende Internetportale. Schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte sind generell kostenpflichtig

Bodenrichtwert und Verkehrswert

Der Bodenrichtwert kann auch bei der Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen werden. Nämlich dann, wenn sich der Bodenwert nicht im Vergleichswertverfahren bestimmen lässt. Beachten Sie, dass es sich bei dem Bodenwert nicht um einen Verkehrswert handelt. Er ist somit nicht bindend. Der Bodenrichtwert ist in der Regel lediglich ein Durchschnittswert aus Grundstücksverkäufen, sodass der Verkehrswert anhand der Besonderheiten eines Objekts geschätzt werden muss. Wenn der Bodenrichtwert des Grundstücks zu stark vom Ergebnis der Verkehrswertermittlung abweicht, muss dies im Gutachten vermerkt werden.

Bodenrichtwert und Immobilienverkauf

Dem Bodenrichtwert kann beim Verkauf eines Hauses eine große Bedeutung zukommen. Hat sich der Immobilienpreis erhöht, so liegt es in der Regel nämlich nicht am Gebäude (dieses erfährt mit den Jahren meist keine Wertsteigerung, sondern eine -minderung), sondern am gestiegenen Bodenpreis. Der Grundstückpreis hat also einen enormen Einfluss auf den Kaufpreis. Steht ein renovierungsbedürftiges oder gar abrissreifes Haus auf einem Grundstück mit hohem Bodenwert, kann dieser die schlechte Bausubstanz des Gebäudes durchaus ausgleichen. Und umgekehrt, wenn ein hochwertiges Gebäude in einer Gegend mit niedrigem Bodenrichtwert steht? Dann ist es schwieriger, dass das Gebäude den niedrigen Bodenwert kompensiert.

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