Grundstückswert ermitteln

Je nach Lage variieren die Grundstückswerte in Deutschland erheblich. Wir haben für Sie die unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung zusammengestellt und erklären, welche Faktoren Einfluss auf den Wert haben.

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Verfahren und Ablauf der Grundstücksbewertung

Während die Quadratmeterpreise in gefragten Stadtlagen vierstellige Beträge erreichen, werden Immobilien auf dem Land teilweise nur mit wenigen Euro pro Quadratmeter bewertet. Verschiedene Verfahren können bei der Bewertung eines Grundstücks herangezogen werden. Es spielt zum Beispiel eine große Rolle, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück handelt.

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert der Gemeinde bietet hier einen ersten Anhaltspunkt. Er wird aus vergangenen Grundstücksverkäufen errechnet und von der Gemeinde regelmäßig veröffentlicht. Folglich ist der Bodenwert ein vergangenheitsbezogener Wert, der kurzfristige dynamische Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nicht erfassen kann.

Vergleichswertmethode

Die Vergleichswertmethode bewertet das Grundstück, indem die Preise von bereits verkauften Arealen verglichen werden. Bei dieser Methode können aktuellere Daten verwendet werden. Die Vergleichswertmethode lässt sich leider nicht anwenden, wenn nicht genügend Daten vergleichbarer Grundstücke gefunden werden können.

Bauträgerkalkulation

Beim Grundstücksverkauf an einen Investor oder Bauträger verkauft werden, kann der Wert auch anhand des durch eine Bebauung erzielbaren Gewinns ermittelt werden. Aus dem Bebauungsplan lässt sich entnehmen, welcher Teil der Fläche mit wie viel Wohnraum und Geschossen bebaut werden kann. Sind die Baukosten und der mögliche Verkaufspreis des Neubaus bekannt, lässt sich leicht errechnen, wie viel Gewinn der Bauträger macht und wie viel er für die Immobilie zu zahlen bereit sein wird.

Faktoren bei der Grundstücksbewertung

  • Makrolage des Grundstücks
  • Unmittelbare Umgebung des Grundstücks (Mikrolage)
  • Bebaubarkeit nach §§ 29 ff. BauGB
  • Zustand der Bodenfläche

Makrolage eines Grundstücks

Mit der Makrolage wird die Region, die Stadt oder der Stadtteil beschrieben. Auch die Infrastruktur, wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen etc., spielen in die Lage hinein. Je besser die Region angebunden und je erfolgreicher sie wirtschaftlich aufgestellt ist, umso höher liegt in der Regel der Wert für Gelände.

Umgebung bzw. Mikrolage eines Grundstücks

Die Mikrolage bezeichnet die unmittelbare Umgebung und den Zustand der Bodenfläche. Sie kann sogar für dramatisch abweichende Verkaufspreise von den Nachbarn sorgen. Zur Mikrolage gehören individuelle Merkmale, wie die Ausrichtung, Aussicht, Beeinträchtigung durch Verkehr & Gewerbe, Hanglage, Erscheinungsbild der Nachbarschaft, Parkplätze etc.

Bebaubarkeit

Je mehr Bebauung errichtet werden darf, desto teurer wird ein Eigentum bewertet. Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen, sind nahezu wertlos.

Zustand der Bodenfläche

Altlasten im Boden oder abrissbedürftige Gebäude mindern den Grundstückswert in Höhe der Beseitigungskosten.

Kosten einer Grundstücksbewertung

Ein Grundstück zu bewerten, ist keine leichte Aufgabe. Es gibt viele Verfahren einer Grundstücksbewertung. Es sind sowohl umfangreiche Fachkenntnisse als auch viel Erfahrung nötig.

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Grundstückswert beim Immobilienverkauf

Dem Grundstückswert kann beim Verkauf eines Hauses eine große Bedeutung zukommen. Hat sich der Immobilienpreis erhöht, so liegt es in der Regel nämlich nicht am Gebäude (dieses erfährt mit den Jahren meist keine Wertsteigerung, sondern eine -minderung), sondern am gestiegenen Bodenpreis. Der Grundstückspreis hat also einen enormen Einfluss auf die Wertermittlung bzw. den Kaufpreis.

Steht ein renovierungsbedürftiges oder gar abrissreifes Haus auf einem Grundstück mit hohem Bodenwert, kann dieser die schlechte Bausubstanz des Gebäudes durchaus ausgleichen. Und umgekehrt, wenn ein hochwertiges Gebäude in einer Gegend mit niedrigen Durchschnittspreisen steht? Dann ist es schwieriger, dass das Gebäude den niedrigen Bodenwert kompensiert.

Veröffentlichung der Grundstückswerte

Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Grundstückswerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung dieser erfolgt in Form von Tabellen oder Karten. Auch hier wird wieder zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.

In Deutschland wird der durchschnittliche Lagewert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Termin (in der Regel 1. Januar oder 31. Dezember) ermittelt. Hier agieren die Bundesländer unterschiedlich. Mithilfe der gesammelten Daten wird eine Bodenrichtwertkarte oder eine Bodenrichtwerttabelle erstellt, die für alle Kreise, kreisfreien und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden, Ortschaften und Ortsteile Deutschlands gültig ist. In den Karten werden unter Angabe der Lagemerkmale die Werte pro Quadratmeter Grundstücksfläche eingetragen.

Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Hierfür wendet er sich an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse (in der Regel Kataster- und Vermessungsamt) seiner Gemeinde. Viele Gemeinden stellen vor Ort ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung. Daneben gibt es außerdem entsprechende Internetportale. Schriftliche Auskünfte über Grundstückspreise sind generell kostenpflichtig.

Häufig gestellte Fragen:

Grundstücke werden anhand verschiedener Faktoren bewertet. Zu diesen Faktoren gehören der Bodenwert, der durch die Gemeinde ermittelt wird und die Erschlossenheit. Lesen Sie hier mehr

Eine Grundstücksbewertung kann von einem Immobilienmakler durchgeführt werden. Dieser sollte sich in der Region auskennen, damit er den korrekten Wert ermittelt. HAUSGOLD vermittelt Ihnen den passenden Makler, der sich in Ihrer Region auskennt. Die Bewertung durch diesen Makler ist kostenlos.