Grundstücksbewertung

Je nach Lage variieren die Grundstückswerte in Deutschland erheblich. Während die Quadratmeterpreise in gefragten Stadtlagen vierstellige Beträge erreichen, werden Immobilien auf dem Land teilweise nur mit wenigen Euro pro Quadratmeter bewertet. Für einen erfolgreichen Verkauf müssen Sie Ihre Immobilie vorab exakt bewerten. Hierbei spielt es eine große Rolle, ob es sich um unbebaute Grundstücke oder bebaute handelt. Wir haben für Sie die unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung zusammengestellt und erklären, welche Faktoren Einfluss auf den Wert haben.

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert der Gemeinde bietet hier einen ersten Anhaltspunkt. Er wird aus vergangenen Grundstücksverkäufen errechnet und von der Gemeinde regelmäßig veröffentlicht. Folglich ist der Bodenwert ein vergangenheitsbezogener Wert, der kurzfristige dynamische Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nicht erfassen kann. Der erzielbare Verkaufspreis liegt häufig über dem gerichteten Wert. Die wichtigsten Fakten zu diesem Thema werden am Ende dieser Seite aufgeführt.

Vergleichswertmethode

Die Vergleichswertmethode bewertet das Grundstück, indem die Preise von bereits verkauften Arealen verglichen werden. Bei dieser Methode können aktuellere Daten verwendet werden. Die Vergleichswertmethode lässt sich leider nicht anwenden, wenn nicht genügend Daten vergleichbarer Grundstücke gefunden werden können.

Bauträgerkalkulation

Beim Grundstücksverkauf an einen Investor oder Bauträger verkauft werden, kann der Wert auch anhand des durch eine Bebauung erzielbaren Gewinns ermittelt werden. Aus dem Bebauungsplan lässt sich entnehmen, welcher Teil der Fläche mit wie viel Wohnraum und Geschossen bebaut werden kann. Sind die Baukosten und der mögliche Verkaufspreis des Neubaus bekannt, lässt sich leicht errechnen, wie viel Gewinn der Bauträger macht und wie viel er für die Immobilie zu zahlen bereit sein wird.

Die in der Immobilienwertermittlungsverordnung genannten Sachwert- und Ertragswertverfahren spielen bei der Grundstücksbewertung eine untergeordnete Rolle.

Grundstücke bewerten – wertbeeinflussende Faktoren

GrundstücksbewertungBei der Grundstücksbewertung haben zahlreiche Faktoren Einfluss. Die folgenden Faktoren sollten daher bei der Wertermittlung einer Immobilie nicht außer Acht gelassen werden.

  • Mit der Makrolage wird die Region, die Stadt oder der Stadtteil beschrieben. Auch die Infrastruktur, wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen etc., spielen in die Lage hinein. Je besser die Region angebunden und je erfolgreicher sie wirtschaftlich aufgestellt ist, umso höher liegt in der Regel der Wert für Gelände.
  • Die Mikrolage bezeichnet die unmittelbare Umgebung und den Zustand der Bodenfläche. Sie kann sogar für dramatisch abweichende Verkaufspreise von den Nachbarn sorgen. Zur Mikrolage gehören individuelle Merkmale, wie die Ausrichtung, Aussicht, Beeinträchtigung durch Verkehr & Gewerbe, Hanglage, Erscheinungsbild der Nachbarschaft, Parkplätze etc.
  • Je mehr Bebauung errichtet werden darf, desto teurer wird ein Eigentum bewertet. Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen, sind nahezu wertlos.
  • Altlasten im Boden oder abrissbedürftige Gebäude mindern den Grundstückswert in Höhe der Beseitigungskosten.

Lassen Sie sich bei der Grundstücksbewertung von Experten helfen

Ein Grundstück zu bewerten, ist keine leichte Aufgabe. Es gibt viele Verfahren einer Grundstücksbewertung. Manche sind hiervon normiert, andere wiederum nicht. Hierfür sind sowohl umfangreiche Fachkenntnisse als auch viel Erfahrung nötig. Auch wenn Sie ein Haus bewerten lassen wollen, ist die Grundstücksbewertung unerlässlich und fließt in den Gesamtwert mit ein. Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie bewerten lassen wollen und hierzu Fragen haben, helfen wir Ihnen gerne weiter. Zudem können wir Ihnen einen Kontakt zu einem qualifizierten und leistungsstarken Makler vermitteln, der Ihr Grundstück nach einem anerkannten und für Sie passenden Verfahren bewertet. Da unser Service für Sie kostenlos ist, zögern Sie nicht, auf uns zuzukommen. Nutzen Sie jetzt unsere Maklersuche!

Weitere Informationen zum Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung, welcher aus deren Kaufpreisen ermittelt wird. Von Bedeutung ist der Lagewert insbesondere für die Besteuerung von Grund und Boden. Er wird aber auch bei der Immobilienbewertung hinzugezogen. – Allerdings nur in jenen Fällen, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt.

Wichtig: Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich nicht um einen Verkehrswert. Dieser Wert hat keine bindende Wirkung.

Seine Rechtsgrundlage stammt aus § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist dieser unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten erfolgt diese Wertermittlung so, als ob der Boden unbebaut wäre. Bei der Ermittlung des durchschnittlichen Lagewerts werden sogenannte Richtwertzonen gebildet, die sich auf Gebiete beziehen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Solche Bodenrichtzonen können bestimmte Straßen oder Straßenzüge, aber auch ganze Ortsteile oder Ortschaften umfassen. All diese Faktoren haben einen Einfluss auf die Immobilienbewertung.

So wird der Bodenrichtwert ermittelt

Der Grundstückswert wird nach § 193 BauGB durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Tätig wird der Gutachterausschuss gemäß § 193 Abs. 1 BauGB in Fällen, in denen

  • die zuständige Behörde ein solches Gutachten beantragt,
  • andere Behörden ein solche Gutachten zur Wertfeststellung eines Grundstücks beantragen,
  • ein Gutachten von dem Eigentümer eines Grundstücks, ihm gleichstehend Berechtigte, Inhaber andere Rechte an dem betreffenden Grundstück beantragt wird,
  • das Gutachten von Justizbehörden und Gerichten beantragt wird.

Im einfachsten Fall lässt sich der Verkehrswert sowie dann später die Immobilienbewertung aus dem Durchschnittswert der Kaufreise der vergangenen Jahre für vergleichbare Grundstücke ermitteln. Gutachtern liegen für diesen Zweck Kaufverträge aus dem vorangegangenen Bemessungszeitraum vor. Ist das nicht der Fall, werden folgende Faktoren zur Bestimmung des Werts herangezogen:

  • Allgemeine Eigenschaften des Bauplatzes
  • Allgemeine Lage des betreffenden Gebiets
  • Allgemeine Umwelteinflüsse
  • Bodenbeschaffenheit
  • Einfall des Sonnenlichts
  • Entfernung zu größeren Straßen
  • Tragfähigkeit des Bodens (wichtig für das Vorhaben Gebäude zu bauen)

Veröffentlichung der Grundstückswerte

Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Grundstückswerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung dieser erfolgt in Form von Tabellen oder Karten. Auch hier wird wieder zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.

In Deutschland wird der durchschnittliche Lagewert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Termin (in der Regel 1. Januar oder 31. Dezember) ermittelt. Hier agieren die Bundesländer unterschiedlich. Mithilfe der gesammelten Daten wird eine Bodenrichtwertkarte oder eine Bodenrichtwerttabelle erstellt, die für alle Kreise, kreisfreien und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden, Ortschaften und Ortsteile Deutschlands gültig ist. In den Karten werden unter Angabe der Lagemerkmale die Werte pro Quadratmeter Grundstücksfläche eingetragen. Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Hierfür wendet er sich an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse (in der Regel Kataster- und Vermessungsamt) seiner Gemeinde. Viele Gemeinden stellen vor Ort ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung. Daneben gibt es außerdem entsprechende Internetportale. Schriftliche Auskünfte über Grundstückspreise sind generell kostenpflichtig.

Bodenrichtwert und Verkehrswert

Der Richtwert des Bodens kann auch bei der Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen werden. Nämlich dann, wenn sich der Bodenwert nicht im Vergleichswertverfahren bestimmen lässt. Beachten Sie, dass es sich bei dem Bodenwert nicht um einen Verkehrswert handelt. Er ist somit nicht bindend. Der Bodenrichtwert ist in der Regel lediglich ein Durchschnittswert aus Grundstücksverkäufen, sodass der Verkehrswert anhand der Besonderheiten eines Objekts geschätzt werden muss. Wenn der Wert des Grundstücks zu stark vom Ergebnis der Verkehrswertermittlung abweicht, muss dies im Gutachten vermerkt werden.

Grundstückswert und Immobilienverkauf

Dem Bodenrichtwert kann beim Verkauf eines Hauses eine große Bedeutung zukommen. Hat sich der Immobilienpreis erhöht, so liegt es in der Regel nämlich nicht am Gebäude (dieses erfährt mit den Jahren meist keine Wertsteigerung, sondern eine -minderung), sondern am gestiegenen Bodenpreis. Der Grundstückpreis hat also einen enormen Einfluss auf die Wertermittlung bzw. den Kaufpreis. Steht ein renovierungsbedürftiges oder gar abrissreifes Haus auf einem Grundstück mit hohem Bodenwert, kann dieser die schlechte Bausubstanz des Gebäudes durchaus ausgleichen. Und umgekehrt, wenn ein hochwertiges Gebäude in einer Gegend mit niedrigen Durchschnittspreisen steht? Dann ist es schwieriger, dass das Gebäude den niedrigen Bodenwert kompensiert.

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