Wohnung verkaufen
Tipps für einen erfolgreichen Verkauf

Wer seine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich im Vorwege gut vorbereiten. Der Verkauf kostet in der Regel viel Zeit und kann auch emotional ein schwerwiegender Prozess für Verkäufer darstellen. Um diesen Prozess zu vereinfachen bzw. zu beschleunigen, haben Sie die Möglichkeit einen Wohnungsmakler zu engagieren. Worauf Sie beim Verkauf von Wohnungen oder der Suche nach dem richtigen Käufer achten sollten, finden Sie hier.

Sie brauchen Unterstützung beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung? HAUSGOLD vermittelt Ihnen kostenlos den passenden Experten.

Vor dem Wohnungsverkauf

Nehmen Sie sich im Vorfeld genügend Zeit für die Planung. Vor allem, wenn Sie sich für einen privaten Verkauf ohne Makler entschieden haben, sollten Sie sich einen guten Überblick verschaffen und einige Fragen vorbereiten:

  • Welchen Verkaufspreis möchten oder müssen Sie erzielen?
  • Bis bzw. ab wann sollte die Wohnung verkauft werden?
  • Haben Sie einen gültigen Energieausweis für die Wohnung?
  • Wollen Sie eventuell Einrichtungsgegenstände, wie eine Einbauküche, mit abgeben?

Vermietete Wohnung verkaufen

Ist Ihre Eigentumswohnung zum Verkaufszeitpunkt vermietet, dürfen Sie dem Mieter nicht einfach kündigen.

Ein Verkauf bricht nicht die Miete!

Mit dem Verkauf der vermieteten Wohnung übernimmt der Neubesitzer das bestehende Mietverhältnis. Rechte und Pflichten bleiben bestehen. Ein Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, damit Sie eine freie Wohnung verkaufen können, kann ein langer und schwerer Weg sein. Eventuell haben derartige Komplikationen auch Auswirkungen auf den Kaufpreis. Am einfachsten ist es, wenn Sie sich mit dem Mieter einigen. Bieten Sie ihm zum Beispiel eine attraktive Abstandssumme an. Halten Sie die Abmachnung schriftlich fest, zum Beispiel in einem Mietaufhebungsvertrag. So sind schon von Beginn an potentielle Probleme innerhalb des Verkaufsprozesses eliminiert.

Ablauf Wohnungsverkauf

Haben Sie sich für den Wohnungsverkauf mit einem Makler entschieden, stellt sich nun die Frage, wo den besten herbekommen? Lassen Sie sich bei der Suche nach dem passenden Makler von HAUSGOLD unterstützen. Haben Sie den passenden Makler, ist der Ablauf des Wohnungsverkaufs transparent und unkompliziert. Ablauf des Wohnungsverkaufs:

  1. Wohnungswert bestimmen
  2. Verkaufspreis festlegen
  3. Definieren der Käufergruppe (Selbstnutzer oder Kapitalanleger?)
  4. Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen
  5. Wohnungsexposé zusammenstellen
  6. Wohnung inserieren und Besichtigungstermine machen
  7. Sich für den richtigen Käufer entscheiden
  8. Alle Unterlagen sammeln
  9. Notartermine vereinbaren
  10. Kaufvertragsentwurf beim Notar erstellen
  11. Vertrag unterzeichnen und Grundbuchänderung
  12. Wohnungsübergabe

Mit oder ohne Makler

Viele Verkäufer wollen ihre Wohnung ohne Makler verkaufen. Sie denken, dass sie so Zeit und Geld für den Immobilienmakler sparen können. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass es beim Wohnungsverkauf von Vorteil ist, einen qualifizierten Wohnungsmakler einzuschalten. Ein Makler unterstützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer. Denn er weiß genau, in welcher Reihenfolge beim Verkauf einer Wohnung vorzugehen ist. Aufgaben eines Maklers beim Wohnungsverkauf:

  • Wohnungswert bestimmen
  • Organisation der Vermarktung
  • Ablauf der Besichtigungen
  • Informationen zu allen Unterlagen die beide Parteien benötigen
  • Tipps zum Kaufvertrag
  • Empfehlung eines Notars

Entscheiden Sie sich dafür mit einem Makler Ihre Wohnung zu verkaufen, achten Sie darauf, dass sich der Makler in Ihrer Region auskennt. Er sollte die spezifischen Merkmale des Marktes kennen um den besten Preis für Ihre Wohnung erzielen zu können.

Unterlagen beim Wohnungsverkauf

Ein Immobilienverkauf bedarf vieler Unterlagen und Dokumente. Unser Tipp: Nutzen Sie eine Checkliste. Damit behalten Sie den Überblick.

✓ Grundriss
Stellen Sie Ihr Objekt möglichst maßstabsgerecht im Grundrissplan dar.

✓ Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde die das Innenverhältnis der jeweiligen Wohnungseigentümerschaft erklärt.

✓ Grundbuchauszug
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind.

✓ Urkunde über Brandversicherung
In Deutschland ist die Brandversicherung Pflicht.

✓ Protokolle Eigentümerversammlung
Mit den Protokollen der letzten drei Jahre hat der Käufer die Möglichkeit, einen Eindruck von der der Gemeinschaft zu erhalten.

✓ Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan
Mit der letzten Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan vom Haus zeigen Sie dem Kaufinteressenten, wie sich die Wohngeldausgaben monatlich zusammensetzen.

✓ Baubeschreibung
Wenn es aus der Bauzeit des Hauses noch eine Baubeschreibung gibt, dann ist dies auch für einen Wohnungskäufer interessant.

✓ Energieausweis
Der Energieausweis ist Pflicht. In der Regel erhalten Sie den Energieausweis von der Hausverwaltung.

PDF Unterlagen Hausverkauf
Download

Eigentümerschaft beim Wohnungsverkauf

Befindet sich Ihre Wohnung in einem Haus mit mehreren Einheiten und verschiedenen Eigentümern, dann spielen auch die anderen Hauseigentümer eine Rolle. Ist die Eigentümergemeinschaft mit dem Neubesitzer nicht einverstanden, kann das Verkaufen der Wohnung scheitern.

Laut Wohnungseigentümergesetz brauchen Sie für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters. Gründe für eine Ablehnung eines Kaufvertrages sind zum Beispiel Zweifel daran, dass der potentielle Neubesitzer die allgemeinen Wartungs- und Verwaltungskosten zahlen kann. Auch Nutzungspläne des Käufers, die der Gemeinschaftsordnung widersprechen, sind beim Veräußern der Immobilie hinderlich.

Zielgruppe beim Wohnungsverkauf

Beim Wohnungsverkauf wenden Sie sich entweder an Selbstnutzer oder an Kapitalanleger. Entscheidend ist, ob Ihre Wohnung vermietet oder unvermietet ist. Pauschal lässt sich sagen, dass sich eine unvermietete Wohnungseinheit einfacher verkaufen lässt, als eine vermietete.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, werden Sie schnell feststellen, dass Selbstnutzer meist sehr konkrete Vorstellungen haben. Denn Selbstnutzer suchen ein Eigenheim, dass das neue Zuhause werden soll. Entsprechend konzentrieren sie sich bei der Suche auf unvermietete Objekte.

Kapitalanleger wollen Immobilien in der Regel weitervermieten. Sie interessieren sich in erster Linie dafür, welchen Gewinn sie erwirtschaften können. Kapitalanlegern können Sie auch gut eine vermietete Immobilieneinheit verkaufen. Damit der Verkauf für Kapitalanleger interessant ist, sollten die jährlichen Mieteinnahmen deutlich höher sein als die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Wertermittlung

Bevor Sie Ihre Wohnung zum Verkauf freigeben, muss eine Wohnungsbewertung vorgenommen werden, um den möglichen Verkaufspreis zu ermitteln. Dies ist nicht immer einfach, da sich der Wert der Immobilie nicht nur anhand der Merkmale Lage, Ausstattung und Zustand bestimmen lässt. Wohnungsmakler berrechnen den Preis für gewöhnlich mit den Ertragswertverfahren, dem Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren. Neben einem zu niedrigen Preis ist auch ein zu hoher Preis nachteilig, da dieser potentielle Käufer abschreckt und den Immobilienverkauf unnötig in die Länge zieht. Eine verbreitete Lösung ist unter anderem das Bieterverfahren. Angebot und Nachfrage treffen sich, wodurch der optimale Preis gebildet wird. Doch auch Makler oder Sachverständige können den Verkehrswert Ihrer Immobilie richtig ermitteln.

Bei der Wertermittlung ist auch wichtig, welche Teile Sondereigentum sind und welche Gemeinschaftseigentum. Man unterscheidet also zwischen Eigentum des Wohnungseigentümers oder Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft. Für Gemeinschaftseigentum gelten gegebenenfalls besondere Nutzungsrechte (z. B. für den Garten). Dieses ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Wohnung vorbereiten

Vor dem Immobilienverkauf sollten Sie kritisch prüfen, welchen Eindruck die Wohnung auf potentielle Mieter machen wird. Unser Tipp: Oft kann der Eindruck der Wohnung mit kleinen Schönheitsreparaturen erheblich verbessert werden. Führen Sie diese durch, bevor Sie Bilder für das Immobilienexposé machen. Mit gezielten Maßnahmen machen Sie aus Ihrer Immobilie ein ein begehrtes Verkaufsobjekt, indem Sie die Möglichkeiten und Vorzüge optimal herausarbeiten und betonen. Home Staging heißt aber nicht, den potentiellen Mieter oder Käufer zu täuschen oder Mängel zu vertuschen.

Exposé

Ein hochwertiges und aussagekräftiges Exposé kann den Verkaufserfolg enorm steigern. Neben professionellen Fotos sollten alle relevanten Informationen über die Wohnung übersichtlich dargestellt werden. Ein Exposé ist häufig der erste Eindruck den potentielle Käufer erhalten. Überzeugt dieses, steht in der Regel einem Besichtigungstermin nichts im Wege. Ein kompetenter Wohnungsmakler sollte Ihnen ein qualitativ gutes Exposé für Ihren Wohnungsverkauf erstellen können.

Bestandteile eines Exposés sollten sein:

  • Hochwertige Fotos
  • Grundriss
  • Lagebeschreibung
  • Wohnungsbeschreibung
  • Wichtigste Daten wie: Einzugsdatum, Kontaktdaten, Adresse gewünschter Preis

Besichtigungstermine

Eine Wohnungsbesichtigung sollte gut vorbereitet sein. Sollten Sie sich für einen Wohnungsmakler entschieden haben, wird dieser die Besichtigung für Sie übernehmen. Überlegen Sie vorab, wie Sie Ihre Wohnung darstellen wollen. Machen Sie sich bewusst, was die Stärken Ihrer Wohnung sind. Gibt es einen großen Balkon mit schönem Ausblick? Hat die Wohnung eine große hochwertige Einbauküche? Wollen Sie die Schmuckstücke direkt zu Beginn der Besichtigung oder lieber zum Schluss zeigen?

Potentielle Käufer werden viele Fragen mitbringen. Sammeln Sie im Vorfeld alle wichtigen Informationen, um auf alles vorbereitet zu sein. Auch Informationen über die Nachbarschaft, geplante Baustellen in der Umgebung, die Verkehrsanbindung, Entfernung zu wichtigen Alltagseinrichtungen usw. sollten Sie problemlos geben können.

Ein erfahrener Immobilienmakler befindet sich tagtäglich in Besichtigungsterminen und kann die Fragen der Kaufinteressenten mit guten Geschick beantworten. Finden Sie mit HAUSGOLD einen passenden Wohnungsmakler für den Verkauf Ihrer Wohnung!

Notartermin und Notarkosten beim Wohnungsverkauf

Sobald Sie einen Käufer gefunden haben und einen Verkaufspreis verhandelt haben wenden Sie oder Ihr Immobilienmakler sich an den beauftragten Notar. Um auf Nummer sicher zu gehen überprüft Ihr Wohnungsmakler die Bonität des Käufers. Anschließend wird von ihm ein Vertragsentwurf erstellt, den sowohl Sie als Verkäufer, als auch der Käufer einsehen und ggf. berichtigen können.

Wenn beide Parteien grünes Licht geben, legen Sie einen Notartermin fest. Dieser erstellt den finalen Kaufvertrag, der nochmals von Ihnen und dem Käufer überprüft und anschließend unterzeichnet wird.

Mit dem Eintrag ins Grundbuch und der Überweisung des Kaufpreises an Sie oder das Notaranderkonto, ist der Verkauf der Wohnung abgeschlossen und die Wohnung kann übergeben werden.

Im Normalfall zahlt der Käufer die Notarkosten beim Wohnungsverkauf. Als Verkäufer kommen Sie nur für die Kosten einer etwaigen Löschung der Grundschuld auf, was in der Regel 0,2 % Anteil der Grundschuld beträgt.

Lassen Sie sich unterstützen

Sie haben Fragen zum Immobilienverkauf? Wir sind Ihnen gerne behilflich. Unser Service ist für Sie kostenlos. Auch bei der Auswahl eines kompetenten Maklers in Ihrer Region beraten wir Sie gerne.

Bevor Sie mit dem Wohungsverkauf starten sollten Sie sich folgende Unterlagen zusammensuchen:

  • Grundriss
  • Teilungserklärung
  • Grundbuchauszug
  • Protokolle von Eigentümerversammlungen
  • Urkunde Brandschutzversicherung
  • Baubeschreibung
  • Energieausweis
  • Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan des Hauses

Bei dem Verkauf Ihrer Wohnung können folgende Kosten entstehen:

  • Beantragung des Energieausweises (falls nicht vorhanden)
  • Spekulationssteuer (wieviel und ob Sie die Steuer zahelen müssen erfahren Sie hier!)
  • Löschung der Grundschuld
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Maklergebühren (ab Dezember 2020 wird diese zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt)

Sie könnten Ihre vermietete Wohnung verkaufen. Sie sollten jedoch beachten, dass das Mietverhältnis bestehen bleibt. Der Käufer übernimmt also alle Rechten und Pflichten als vermieter.

Vermietete Immobilien lassen sich in der Regel gut an Kapitalanleger vermieten, da diese nach dem Kauf keine neuen Mieter suchen müssen.