Wer seine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich im Vorwege gut vorbereiten. Hier erhalten Verkäufer Tipps, damit sie möglichst schnell einen Käufer für den geplanten Immobilienverkauf finden und erfahren, wie sie einen guten Preis erzielen.

Wohnungsverkauf immer mit einem Makler?

Viele Verkäufer wollen ihre Eigentumswohnung privat veräußern. Sie denken, dass sie so Zeit und Geld für den Immobilienmakler sparen können. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass es beim Immobilienverkauf von Vorteil ist, einen qualifizierten Immobilienmakler einzuschalten. Ein Makler unterstützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer. Denn er weiß genau, in welcher Reihenfolge beim Verkauf einer Wohnung vorzugehen ist. Aufgaben eines Maklers beim Wohnungsverkauf

  • Wohnungswert bestimmen
  • Organisation der Vermarktung
  • Ablauf der Besichtigungen
  • Informationen zu allen Unterlagen die beide Parteien benötigen
  • Tipps zum Kaufvertrag
  • Empfehlung eines Notars

Entscheiden Sie sich dafür mit einem Makler Ihre Wohnung zu verkaufen, achten Sie darauf, dass sich der Makler in Ihrer Region auskennt. Er sollte die spezifischen Merkmale des Marktes kennen um den besten Preis für Ihre Wohnung erzielen zu können.

Wer ist Ihre Zielgruppe?

Beim Wohnungsverkauf wenden Sie sich entweder an Selbstnutzer oder an Kapitalanleger. Entscheidend ist, ob Ihre Wohnung vermietet oder unvermietet ist. Pauschal lässt sich sagen, dass sich eine unvermietete Wohnungseinheit einfacher verkaufen lässt, als eine vermietete.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, werden Sie schnell feststellen, dass Selbstnutzer meist sehr konkrete Vorstellungen haben. Denn Selbstnutzer suchen ein Eigenheim, dass das neue Zuhause werden soll. Entsprechend konzentrieren sie sich bei der Suche auf unvermietete Objekte.

Kapitalanleger wollen Immobilien in der Regel weitervermieten. Sie interessieren sich in erster Linie dafür, welchen Gewinn sie erwirtschaften können. Kapitalanlegern können Sie auch gut eine vermietete Immobilieneinheit verkaufen. Damit der Verkauf für Kapitalanleger interessant ist, sollten die jährlichen Mieteinnahmen deutlich höher sein als die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Vermietete Wohnung verkaufen

Ist Ihre Eigentumswohnung zum Verkaufszeitpunkt vermietet, dürfen Sie dem Mieter nicht einfach kündigen.

Ein Verkauf bricht nicht die Miete!

Mit dem Wohnungsverkauf übernimmt der Neubesitzer das bestehende Mietverhältnis. Rechte und Pflichten bleiben bestehen. Ein Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, damit Sie eine freie Wohnung verkaufen können, kann ein langer und schwerer Weg sein. Eventuell haben derartige Komplikationen auch Auswirkungen auf den Kaufpreis.

Am einfachsten ist es, wenn Sie sich mit dem Mieter einigen. Bieten Sie ihm zum Beispiel eine attraktive Abstandssumme an. Halten Sie die Abmachnung schriftlich fest, zum Beispiel in einem Mietaufhebungsvertrag. So sind schon von Beginn an potentielle Probleme innerhalb des Verkaufsprozesses eliminiert.

Was ist mit der Eigentümergemeinschaft beim Wohnungsverkauf?

Befindet sich Ihre Wohnung in einem Haus mit mehreren Einheiten und verschiedenen Eigentümern, dann spielen auch die anderen Haus-Eigentümer eine Rolle. Ist die Eigentümergemeinschaft mit dem Neubesitzer nicht einverstanden, kann das Verkaufen der Wohnung scheitern.

Laut Wohnungseigentümergesetz brauchen Sie für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters. Gründe für eine Ablehnung eines Kaufvertrages sind zum Beispiel Zweifel daran, dass der potentielle Neubesitzer die allgemeinen Wartungs- und Verwaltungskosten zahlen kann. Auch Nutzungspläne des Käufers, die der Gemeinschaftsordnung widersprechen, sind beim Veräußern der Immobilie hinderlich.

Vor dem Verkauf: Immobilienbewertung

Bevor Sie Ihre Wohnung zum Verkauf freigeben, muss eine Immobilienbewertung vorgenommen werden, um den möglichen Verkaufspreis zu ermitteln. Dies ist nicht immer einfach, da sich der Wert der Immobilie nicht nur anhand der Merkmale Lage, Ausstattung und Zustand bestimmen lässt.

Wichtig ist auch, welche Teile Sondereigentum sind (Bereich am Wohnungseigentum, die sich zweifelsfrei einem Eigentümer zuordnen lassen) und welche Gemeinschaftseigentum (Bereiche am Wohnungseigentum, die von mehreren Eigentümern beansprucht und genutzt werden). Man unterscheidet also zwischen Eigentum des Wohnungseigentümers oder Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft. Für Gemeinschaftseigentum gelten gegebenenfalls besondere Nutzungsrechte (z. B. für den Garten). Dieses ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Neben einem zu niedrigen Preis ist auch ein zu hoher Preis nachteilig, da dieser potentielle Käufer abschreckt und den Immobilienverkauf unnötig in die Länge zieht. Eine verbreitete Lösung ist unter anderem das Bieterverfahren. Angebot und Nachfrage treffen sich, wodurch der optimale Preis gebildet wird. Doch auch Makler oder Sachverständige können den Verkehrswert Ihrer Immobilie richtig ermitteln.

Präsentieren Sie Ihre Wohnung ansprechend

Vor dem Immobilienverkauf sollten Sie kritisch prüfen, welchen Eindruck die Wohnung auf potentielle Mieter machen wird. Unser Tipp: Oft kann der Eindruck der Wohnung mit kleinen Schönheitsreparaturen erheblich verbessert werden. Führen Sie diese durch, bevor Sie Bilder für das Immobilienexposé machen.

Mit gezielten Maßnahmen machen Sie aus Ihrer Immobilie ein ein begehrtes Verkaufsobjekt, indem Sie die Möglichkeiten und Vorzüge optimal herausarbeiten und betonen. Home Staging heißt aber nicht, den potentiellen Mieter oder Käufer zu täuschen oder Mängel zu vertuschen.

Auch bei der Besichtigung muss das Objekt einen möglichst ordentlichen, gepflegten und hellen Eindruck machen. Bereiten Sie sich mental auf den Ablauf vor: mögliche Fragen der Besucher, das Gespräch als Verkäufer und sachlicher Umgang mit Kritik. So stehen Sie dem Kaufvertrag auch privat nicht im Wege.

Checkliste Wohnungsverkauf: Welche Unterlagen benötigen Sie?

Ein Immobilienverkauf bedarf vieler Unterlagen und Dokumente. Unser Tipp: Erstellen Sie eine Checkliste. Damit behalten Sie den Überblick.

✓ Grundriss
Stellen Sie Ihr Objekt möglichst maßstabsgerecht im Grundrissplan dar. So können sich Interessenten frühzeitig einen Eindruck von der Wohnung verschaffen.

✓ Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde die das Innenverhältnis der jeweiligen Wohnungseigentümerschaft erklärt. Da sich der notarielle Vertrag direkt auf die Teilungserklärung bezieht, muss der Käufer sie vor dem Verkauf der Wohnung erhalten.

✓ Grundbuchauszug
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. Lesen Sie den Auszug gründlich durch, damit keine Überraschungen oder fehlende Unterlagen im Verkaufsprozess problematisch werden können.

✓ Urkunde über Brandversicherung
In Deutschland ist die Brandversicherung Pflicht. Darum benötigen Käufer diese Urkunde oftmals für die Finanzierung der Immobilie.

✓ Protokolle
Eigentümerversammlung Mit den Protokollen der letzten drei Jahre hat der Käufer die Möglichkeit, einen Eindruck von der der Gemeinschaft zu erhalten. Liegen Ihnen die Protokolle nicht (mehr) vor, dann fordern Sie sie bei der Hausverwaltung an.

✓ Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan
Mit der letzten Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan vom Haus zeigen Sie dem Kaufinteressenten, wie sich die Wohngeldausgaben monatlich zusammensetzen. Die potenziellen Käufer sehen, wie viel im Jahr angespart wird, welche Rücklagen vorhanden sind und welche Planungen im Haus anstehen. Das kann ein entscheidender Vorteil sein, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen.

✓ Baubeschreibung
Wenn es aus der Bauzeit des Hauses noch eine Baubeschreibung gibt, dann ist dies auch für einen Wohnungskäufer interessant.

✓ Energieausweis
Der Energieausweis ist Pflicht. In der Regel erhalten Sie den Energieausweis von der Hausverwaltung.

Lassen Sie sich unterstützen

Wenn Sie Ihr Objekt verkaufen wollen, sollten Sie sich professionellen Rat von einem Makler einholen. Dieser kann den Wert der Immobilie genau beziffern. Ein guter Makler hat Erfahrung und umfassende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes. Er hilft Ihnen, den höchstmöglichen Preis zu erzielen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Der Immobilienmakler bewertet die Immobilie nicht nur, er nimmt Ihnen auch die meiste Arbeit ab, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten.

Sie haben Fragen zum Immobilienverkauf? Wir sind Ihnen gerne behilflich. Unser Service ist für Sie kostenlos. Auch bei der Auswahl eines kompetenten Maklers in Ihrer Region beraten wir Sie gerne.