Immobilienpreise Deutschland 2022
So entwickelt sich der Immobilienmarkt in Stadt und Land

Corona-Pandemie, Ukraine-Krieg, Inflation: Die Menschen, die Wirtschaft und damit auch Immobilienpreise rund um den Globus haben im Jahr 2022 mächtige Veränderungen erlebt. Wie sieht die Immobilienpreisentwicklung 2022 aus, und wohin geht die Reise? Schauen wir uns die Lage einmal näher an.

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Welche Faktoren beeinflussen die Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt?

Auch am Immobilienmarkt 2022 gehen die Ereignisse der vergangenen zwei Jahre nicht spurlos vorüber. Schwankende Börsenkurse, Kostenexplosionen bei Lebensmitteln oder Spritpreisen, Einbußen durch Pandemie-Maßnahmen oder durch Fachkräftemangel – all das wirkt sich aus:

  • auf das Vermögen potentieller Käufer und Interessenten,
  • auf die Kaufkraft

Und letzten Endes auch auf den eigentlich recht robusten Immobilienmarkt. Die Bauzinsen steigen, der Quadratmeterpreis in Stadt und Land auch.

Wer die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt verfolgt, beobachtet diverse Auswirkungen der Wirtschaftskrise auf aktuelle Immobilienpreise. Der Wohnungsmarkt scheint überhitzt, und die Immobilienpreise steigen weiter. Wird das so bleiben, und sollte ich die Immobilienpreisentwicklung in meine Überlegungen, mein Haus zu verkaufen, einkalkulieren?

Viele Menschen stehen vor solchen Fragen, wenn sie über einen Hausverkauf nachdenken. Die Wertentwicklung jetzt und in nächster Zukunft ist für die Verkaufsentscheidung wichtig, denn natürlich wollen Sie für Ihre Immobilien die künftigen Kaufpreise Ihrer Region wissen und idealerweise den höchstmöglichen Verkaufspreis fürs Haus oder die Eigentumswohnung erzielen. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie gibt einen ersten Hinweis, doch es braucht weitere Informationen, um eine fundierte Verkaufs- oder Kaufentscheidung zu treffen.

Ihr Haus und der Immobilienpreis: objektbezogene Faktoren

Zunächst einmal bestimmt das Objekt den Immobilienpreis: Wir sprechen hier von den objektbezogenen Faktoren. Dazu gehören etwa:

  • die Lage
  • der Zustand
  • oder die Ausstattung eines Gebäudes.

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit niedrigem Ausstattungsniveau erzielt geringere Kaufpreise – Interessenten müssen hier allerdings auch mit höheren Renovierungskosten rechnen. Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren, die die Kaufpreise von Immobilien beeinflussen. Gehobene Wohngegend in der Metropole oder doch das Arbeiterviertel in der Kleinstadt – dieser Kaufpreisfaktor ist entscheidend. Die Immobilienpreise in Hamburg, Frankfurt oder Berlin sind anders als etwa Immobilienpreise in Dresden und Chemnitz. In Kleinstädten fällt der Preis wieder anders aus, und außerhalb der Städte gelten wieder andere Preisniveaus.

Außerdem wichtig sind:

  • die Energiebilanz,
  • die Größe eines Grundstücks und
  • die Größe des Hauses selbst.

Diese individuellen Faktoren sind ein Bereich, den sich Immobilienmakler zur Immobilienbewertung ansehen. Auch der Bodenrichtwert und der Verkehrswert werden einbezogen. Das gesamte Paket dieser Informationen macht dann die objektbezogenen Faktoren aus.

Der Markt und die Preise: marktbezogene Faktoren und ihr Einfluss

Schauen wir uns nun die marktbezogenen Faktoren auf dem Immobilienmarkt an. Das sind diejenigen, bei denen wir auf die Themen Inflation, steigende oder sinkende Bauzinsen, Wertentwicklung auf dem Wohnungsmarkt stoßen. Makler sprechen bei diesen Faktoren auch von der Makro-Lage, im Unterschied zur Mikro-Lage, die sich auf regionale und individuelle Gegebenheiten Ihres Objektes bezieht. Die aktuellen Marktbedingungen nehmen Einfluss auf den Wert der Immobilie. Angebot und Nachfrage schwanken, abhängig von Ereignissen und Entwicklungen auf regionaler und überregionaler Ebene. Die gesamte Wirtschaft ist der große Rahmen, der die marktbezogenen Komponenten der Immobilienpreisentwicklung bestimmt. Hier verändern das Wirtschaftswachstum, die Inflation oder auch Stagflation, die Konsumhaltung der Menschen oder das Beschäftigungswachstum den Preisanstieg oder -abfall. Der Kapitalmarkt hat ebenfalls Einfluss. Wenn Zinsen steigen, hat das Einfluss auf die Bauzinsen. Wird viel gebaut, steigt das Angebot an verfügbaren Immobilien, die Preise sinken. Wird weniger gebaut, können die Immobilienpreise steigen.

Stadtrand Image

Die Entwicklung der Bevölkerung, also Geburten- und Sterberate sowie Zuzüge und Abwanderung, ist die nächste Komponente im Zusammenspiel der marktbezogenen Faktoren. Dies zeigt sich am Beispiel Landflucht: Wo die ländliche Bevölkerung in die größeren Städte abwandert, sinken Bodenpreis und Verkehrswert. Andersherum beobachten wir seit der Corona-Pandemie, dass gerade in Kleinstädten, die gut angebunden sind, das Phänomen der Suburbanisierung. Hier zieht es, erleichtert durch das Home-Office, die Stadtbevölkerung hinaus aus der Kernstadt ins Umland der Metropolen und darüber hinaus. Die Folge: Immobilienpreise im Vergleich zu vorpandemischen Zeiten zeigen eine Preissteigerung. Verschaffen wir uns kurz einen Überblick über die marktbezogenen Faktoren, die für die Immobilienpreisentwicklung wichtig sind:

  • die Gesamtwirtschaft
  • der Kapitalmarkt
  • die demografische Entwicklung in der Region und überregional.

Für eine solide Immobilienbewertung braucht es den Blick aufs Makro- wie aufs Mikrobild. Der Immobilienmarkt zergliedert sich immer und überall in zahlreiche Teilmärkte. Damit Sie Ihr Haus in Ihrer Region möglichst exakt bewerten können, nutzen Sie also den Blick auf die künftige Preisentwicklung innerhalb Ihrer Region, aber auch die Einbeziehung der überregionalen Aspekte. Beides führen professionelle Makler mit regionaler Expertise zusammen.

Wie entwickeln sich die aktuellen Immobilienpreise in 2022?

Nachdem die Immobilienpreise von Corona betroffen waren, folgten nun die Ukraine-Krise und in der Folge starke Preisschwankungen sowie die steigende Inflation. Wie wirkt sich das im laufenden Jahr auf den Markt aus? Seit 2010 beobachten Immobilienexperten Jahr für Jahr steigende Preise. Auch im Corona-Jahr 2021 war das so: Immobilienpreise in Berlin, München oder Hamburg gingen weiter steil nach oben. Gründe für steigende Preise finden wir aktuell immer noch zahlreich: In Deutschland besteht nach wie vor Wohnraummangel. Dazu kommt eine verstärkte Nachfrage nach Wohnraum durch Zuzug .Zudem werden unter Umständen Geflüchtete aus der Ukraine mit ihrem Bedarf den Wohnungsmarkt regional beeinflussen. Die Herausforderungen der letzten Jahre versetzt nicht wenige Menschen in den Krisenmodus – und in diesem Zustand investieren viele gern in Sachwerte. Die Niedrigzinspolitik der EU sowie steigende Löhne, aber auch Material- und Energiekosten bringen Bewegung in den Markt.

Immobilienpreise in Deutschland

Ganz unabhängig vom Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung entwickelt sich der Immobilienmarkt landesweit. Regionale und überregionale Trends sind dabei zu beobachten. Das Wissen um diese Ereignisse gehört für professionelle Immobilienmakler zum täglichen Handwerk: Sie nutzen Kenntnisse um die vergangene Entwicklung auch bei der Hausbewertung für Ihre Immobilie. Schauen wir uns einige der wichtigsten Städte und ihre Immobilienpreise aktuell etwas näher an: Was kostet der Quadratmeter, wie sahen die Immobilienpreise in Dortmund oder Essen, in Freiburg im Breisgau oder in Hamburg im vierten Quartal 2021 aus?

  • München: 11.006 €
  • Stuttgart: 8.128 €
  • Frankfurt am Main: 8.088 €
  • Düsseldorf: 7.211 €
  • Hamburg: 7.144 €

Diese Zahlen zeigen uns die Immobilienpreise der aktuell teuersten Städte in Deutschland. Die Immobilienpreise Berlin folgen auf Platz 8 mit rund 6.856 €, im bayrischen Rosenheim investiert man etwa 6.644 € je Quadratmeter. Zu bemerken ist ein Ost-West-Gefälle bezüglich der Preise in Deutschland. Auch wenn die Immobilienpreise in Dresden oder Leipzig, Erfurt oder Chemnitz ebenfalls steigen, liegt doch keine der Städte aus den neuen Bundesländern in den Top 10 der teuersten Städte Deutschlands. Betrachten wir die Entwicklung der Immobilienpreise Deutschland in den letzten Jahren, erkennen wir eine erstaunlich beständige Aufwärtsentwicklung.

Immobilienpreise in Hamburg
Immobilienpreise in Berlin
Immobilienpreise in Dortmund
Immobilienpreise in Leipzig
Immobilienpreise in Köln
Immobilienpreise in Stuttgart
Immobilienpreise in Düsseldorf
Immobilienpreise in Dresden
Immobilienpreise in Essen
Immobilienpreise auf Sylt
Immobilienpreise in München
Immobilienpreise in Bayern
Immobilienpreise in Harburg
Immobilienpreise in Frankfurt am Main
Immobilienpreise in Nordrhein-Westfalen

Blick auf den Preisatlas: die Entwicklung der Immobilienpreise in Städten und ländlichen Regionen

Kaufpreis / m²  help
Die Einfärbung dieser Karte repräsentiert lokale Preisdifferenzen. Um die preislichen Unterschiede verschiedener Standorte ermitteln zu können, basieren die Quadratmeter-Preise (Verkauf und Vermietung) auf einer repräsentativen Beispiel-Immobilie, deren Standort entsprechend variiert wird. Die Berechnungen sind somit unabhängig von der Marktwertschätzung der von Ihnen spezifizierten Wohnung.

Welche Wertsteigerung gab es in den letzten 10 Jahren?

In den vergangenen zehn Jahren kannte der Trend bei der Immobilienpreisentwicklung immer nur eine Richtung, die nach oben. Dass Immobilienpreise sinken, war nicht zu beobachten, im Gegenteil. Jahr um Jahr zeigt uns die Immobilienpreise Karte neue Höchstwerte beim Quadratmeterpreis. Ob in den stark nachgefragten Metropolen Berlin, München oder Frankfurt oder auch in kleinen Städten, die sich in den Ballungsräumen rund um Nürnberg, Düsseldorf oder Stuttgart sammeln: Die Immobilienpreisentwicklung über 10 Jahre ist im Aufwärtstrend. Beginnend nach der Finanzkrise im Jahr 2008 und 2009, lässt sich auf dem Immobilienmarkt eine starke Dynamik sehen. Ab 2010 etwa geht die Nachfrage nach Immobilien als Wertanlage aufwärts. Verursacht wurde dieser Anstieg durch die Politik der EZB und sinkende Bauzinsen, die das Bauen für viele Menschen attraktiver machte als das Mieten. Die Nachfrage nach Wohnraum wurde verstärkt durch Zuwanderung. Am Beispiel der Immobilienpreise München betrachtet, sehen wir, dass dort beispielsweise für eine 30-qm-Wohnung je Quadratmeter im Jahr 2017 noch 6.630 € fällig waren. Schon drei Jahre später, im Jahr 2020, liegt der Preis bei 8.749 € pro Quadratmeter. Im ersten Quartal des laufenden Jahres schließlich zahlen Anleger und Käufer in München im Schnitt etwa 11.006 € pro Quadratmeter – und damit landesweit die höchsten Kaufpreise überhaupt.

Steigende Zinsen und Immobilien: Wie entwickeln sich die Grundstückspreise?

Aktuell sehen wir bei den Grundstückspreisen die Spiegelung der ungebrochen starken Nachfrage. Gerade in der Großstadt und den umliegenden Ballungsräumen sind die Preise für Baugrundstücke in den letzten Jahren geradezu explodiert. Verfügbare Flächen fürs Bauen werden immer knapper, das treibt die Preise in immer neue Höhen, jährlich stieg der Preis in den vergangenen Jahren immer um mehr als 8%. Regional gibt es allerdings bei den Grundstückspreisen starke Unterschiede: Von Thüringen, wo die günstigsten Quadratmeterpreise mit im Schnitt 61 € im Jahr 2020 zu haben waren, bis zum Spitzenreiter Hamburg, wo der Quadratmeter in der Elbmetropole bereits damals im Mittel 1014 € kostete. Dieser Trend dürfte auch in den folgenden Jahren nicht gebrochen werden, denn die Nachfrage bleibt hoch, auch wenn die Zinsen steigen und die Inflation die Marktlage verändert.

Wie verhalten sich die Wohnungspreise auf dem Markt?

Ende des Jahres 2021 und zu Beginn des neuen Jahres fällt die Bilanz der Immobilienmakler weiterhin positiv aus: Immobilienpreise in Bremen oder Hamburg, Berlin oder München, in allen Städten landesweit steigen weiter an. Im letzten Quartal stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen gar so stark wie nie zuvor – um im Schnitt 12,2 Prozent innerhalb eines Quartals im Vergleich zum Vorjahr.

Welche Häuserpreise sind auf dem Immobilienmarkt zu finden?

Betrachtet aufs ganze Jahr 2021, stiegen die Häuserpreise um insgesamt 11 Prozent an. Besonders starke Anstiege waren bei den Ein- und Zweifamilienhäusern zu erkennen, die in ländlicheren oder etwas dichter besiedelten Regionen auf dem Land liegen. Auch die Immobilienpreise in Dortmund, Essen, Köln, Bonn und anderen Großstädten stiegen überdurchschnittlich stark.

Warum stiegen die Preise so rasant?

Angesichts immer neuer Rekordmeldungen bei den Preisen für Häuser und Wohnungen stellen sich potentiellen Verkäufern bange Fragen: Wie passen Immobilienpreise und Inflation zusammen? Wann sinken die Immobilienpreise? Was, wenn die Immobilienblase platzt? Wird die Wirtschaftskrise die Wertentwicklung negativ beeinflussen? Doch schauen wir auf die aktuellen Zahlen, stellt sich eine andere Frage: Warum steigen die Immobilienpreise trotz der aktuellen Lage , Inflation, Pandemie eigentlich weiter an?

Obwohl die gesamte Wirtschaftsleistung durch die Pandemie zurückgegangen ist, hat sich dies nicht negativ auf den Aufwärtstrend bei Immobilien ausgewirkt. Stattdessen verstärkt das Interesse am eigenen Zuhause die Nachfrage: Viel mehr Menschen arbeiten nun im Home Office und verbrachten in den letzten Jahren viel Zeit in den eigenen vier Wänden. Zusammen mit der positiven Einkommensentwicklung und dem Bedürfnis nach sicheren Geldanlagen steigt also die Nachfrage eher an. Auch in den nächsten Jahren wird dies voraussichtlich so bleiben: Das Angebot an Wohnungen und Häusern ist in den meisten Städten und Landkreisen geringer als die Nachfrage danach.

Könnten die Immobilienpreise in Deutschland bald fallen?

Die Übersicht über die aktuellen und vergangenen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt deutet darauf hin, dass die Preise für Wohnungen und Häuser perspektivisch wohl eher nicht fallen werden. Immobilienpreise in Köln, Frankfurt, Dresden oder dem Umland steigen auch aktuell, ungeachtet der der aktuellen wirtschaftlichen Situation.

Im langfristigen Vergleich rechnen Experten nicht damit, dass Bauzinsen steigen, zumindest nicht so stark, dass dies messbaren Einfluss hätte. Noch immer zieht es Menschen in die großen Städte – die aktuell hohen Energiepreise verstärken die Nachfrage nach Wohnmöglichkeiten mit guter Infrastruktur und modern sanierten Wohnungen. Doch auch mittelgroße Städte und das Umland locken, denn hier gibt es eben jene Strukturen ebenfalls, doch mit im Vergleich zu den Großstädten geringeren Kosten und einem oft grüneren Umfeld.

Immobilienpreise Prognose bis 2025: Welchen Einfluss haben die steigenden Zinsen auf den Immobilienmarkt?

Wenn die Zinsen steigen, könnte dies den Trend nach oben allenfalls etwas ausbremsen, damit rechnen Experten. Aus den genannten Gründen ist nicht mit dem Einbrechen der Preise, gar mit einem „Platzen der Immobilienblase“ zu rechnen. Stattdessen könnte der Anstieg der Preise, zuletzt rasant im Vergleich zu den Vorjahren, etwas moderater ausfallen – doch zum Stillstand kommen wird er wohl in absehbarer Zukunft auch nicht.

Die Zukunft des Immobilienmarktes: Welche Prognosen gibt es für 2025, 2030 oder 2040?

Die Immobilienpreise Prognose 2030 von Experten geht von weiter steigenden Preisen aus. Bis zu 60 Prozent, das sagen Schätzungen, könnten die Preise weiter in die Höhe gehen. Neben starker Nachfrage sind auch Engpässe bei den Baustoffen und bei den nötigen Dienstleistern für einen Hausbau Ursachen, die für eine Verknappung sorgen und damit den Preis steigen lassen. Nur auf dem Land, in sehr dünn besiedelten Regionen, könnten unterm Strich Immobilien günstiger zu haben sein. Auch die Immobilienpreise Prognose 2040 fällt, soweit sich über einen solch langen Zeitraum etwas sagen lässt, eher positiv aus. Urbanisierung und Suburbanisierung schreiten voran, was beispielsweise Wissenschaftsstädte wachsen lässt. Wie die Immobilienpreise in Zukunft aussehen, hängt stark vom Standort ab. Es entwickeln sich Lebensformen, in denen beispielsweise die Grenze zwischen Wohnen und Arbeiten verschwimmt, wo Gemeinschaften zusammenfinden. Das braucht Wohnraum, und der findet sich meist in den für Experimente offenen Städten. Intelligente Nutzungskonzepte, Wohnen als Generationen- und Gemeinschaftsfrage, nachhaltiges Bauen sind die Themen, die den Immobilienmarkt und die Baubranche in den kommenden Jahrzehnten bewegen.

Fazit: Hausgold fasst die Lage zusammen

Die Weltwirtschaft hat im Jahre 2022 turbulente Zeiten hinter sich und ebensolche auch noch vor sich. Doch dem Aufwärtstrend am Immobilienmarkt haben diese Dynamiken nichts anhaben können, regional und je nach Teilmarkt sehen wir sogar starken Auftrieb bei den Verkaufspreisen. Das Zusammentreffen von Immobilien und Inflation verstärkt mit dem Wunsch nach sicherer Anlage eher die Nachfrage. Auch wenn die Zinsen steigen, ist der Bedarf an sicheren Anlagemöglichkeiten und der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ungebrochen hoch. Darum steigen Immobilienpreise weiterhin. Wenn Sie von der aktuellen Lage profitieren und den Verkehrswert Ihres Hauses wissen wollen oder professionelle Begleitung für den gesamten Verkauf wünschen, dann sind Sie bei Hausgold gut beraten. Unsere Immobilienmakler bringen das nötige Wissen um die Marktentwicklung, den Immobilienpreisindex, aber auch um regionale Besonderheiten beim Preisspiegel in Ihrer Heimat mit, um Sie durch diesen Prozess zu begleiten. Nutzen Sie Hausgold für Ihren Hausverkauf und die Wertermittlung Ihrer Immobilie – und machen Sie sich die Lage am Immobilienmarkt zunutze.

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Häufig gestellte Fragen:

In den vergangenen Jahren sehen wir konsequent steigende Preise am Immobilienmarkt, und dieser Trend setzt sich im ersten Quartal 2022 fort. Nach allen Voraussagen, die Experten anhand der Analyse und des Rückblicks treffen können, scheint der Aufwärtstrend der Immobilienpreise 2022 ungebrochen weiterzugehen, und auch die Immobilienpreise Prognose 2023 sieht günstig aus.

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Geht es nach den Aussagen verschiedener Experten, ist trotz langsam steigender Zinsen kein Absinken der Immobilienpreise zu erwarten. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Deutschland in fast allen Regionen höher als das Angebot. Das gilt besonders für den städtischen Raum und das städtische Umland, aber auch die ländlichen Regionen haben seit Corona an Anziehungskraft gewonnen.

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Bisher ist kein Anzeichen dafür zu entdecken, dass das Platzen einer solchen Blase bevorstehen könnte. Solange weniger Wohnraum zur Verfügung steht, als Interessenten nachfragen, bleiben die Preise hoch – und Immobilien weiterhin eine sichere Anlagemöglichkeit, fürs Portfolio oder fürs eigene Wohnen.

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Steigende Preise im ersten Quartal zeigen, dass die Prognosen für Immobilienpreise in Deutschland 2022 wohl eintreffen: Zwar wird mit einem verlangsamten Ansteigen der Preise gerechnet, doch noch geht der Trend weiter nach oben. Als Grund dafür kann die starke Nachfrage nach Einfamilienhäusern in den Ballungsräumen, aber auch in den Gebieten der Suburbanisierung gelten. Das Bevölkerungswachstum geht zwar tendenziell zurück, wird aber zumindest regional auch durch steigenden Zuzug ausgeglichen. Verstärkte Neubautätigkeiten und etwas niedrigere Mieten haben einen absenkenden Einfluss auf den Preisanstieg, doch aufhalten werden sie ihn absehbar auch in diesem Jahr nicht.

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Wenn Sie als Eigentümer_in vor der Frage stehen, ob Sie nun Ihr Haus verkaufen sollten oder nicht, spielt die Entwicklung der Immobilienpreise in Zukunft und heute eine wichtige Rolle, doch sie ist nur ein Aspekt von vielen. Grundlage Ihrer Entscheidung, egal ob für oder gegen den Verkauf, sollte neben der Immobilienpreise Prognose auf jeden Fall eine solide Wertermittlung Ihrer Immobilie sein. Dazu gehört auch eine Analyse der Gegebenheiten in Ihrer Region, denn wie wir gesehen haben, liegen beispielsweise die Immobilienpreise in Leipzig unter denen in München, die Immobilienpreise in Bonn über denen etwa einer Kleinstadt in ihrem Umland. Aktuell sind die Preise hoch wie nie, was einen Verkauf von Haus oder Wohnung attraktiv macht. Der Immobilienmarkt in Zukunft könnte ebenfalls weiterhin gewinnversprechende Entwicklungen bringen, die Voraussetzungen dafür sind durchaus gegeben.

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