Haus verkaufen
So gelingt der erfolgreiche Verkauf

Die interessanteste Frage beim Hausverkauf ist natürlich, welchen Preis Sie erzielen können. Entscheidend sind hierfür sowohl der Immobilienwert als auch der des Grundstücks.

Um gut vorbereitet in den Hausverkauf zu starten, erfahren Sie hier, welche Unterlagen benötigt werden, welche Kosten entstehen und ob der Hausverkauf mit oder ohne einen Makler für Sie in Frage kommt.

Haus schnell verkaufen – wie geht das?

Ein Verkauf, der unter Zeitdruck stattfindet, ist intensiver und muss schneller angegangen werden. Das Verkaufsmotiv beeinflusst wesentlich Ihre Vermarktungsstrategie.

Wie viel Zeit der Immobilienverkauf dann letztendlich in Anspruch nimmt, hängt von vielen Faktoren ab. Grundlegend beeinflusst die Nachfrage in Ihrer Region den Zeitplan. Es kommt aber natürlich auch auf den Zustand des Objektes an. Ein neuwertiges Haus, in dem wenig Renovierungsarbeiten nötig sind, ist meist begehrter.

Beachten Sie: Sechs Monate sollte man für einen Immobilienverkauf jedoch mindestens einplanen. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst überwiesen, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Auch das kann im Rahmen des Verkaufs Zeit kosten: Drei bis zwölf Monate sind üblich.

Haus privat verkaufen oder doch mit Makler?

Viele Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten, versprechen sich von der Eigenvermarktung einen Vorteil. Sie glauben, durch den Wegfall der Maklerkosten einen höheren Gewinn erzielen zu können. Oft erweist sich das allerdings als Trugschluss.

Ein guter Makler kann beim Hausverkauf einen echten Mehrwert bieten, der die Courtage mehr als aufwiegt. Er überblickt den Markt und weiß, was Ihr Haus wirklich wert ist. Üblicherweise kann ein Makler auch eine professionelle Wertermittlung durchführen. Bei der Vermarktung kommt ihm seine Erfahrung zugute und er kennt sich darin aus, wie sich ein Haus erfolgreich verkaufen lässt.

Aufgaben eines Maklers:

  • Inserierung Ihrer Immobilie
  • Organisation und Durchführung von Besichtigungen
  • Unterstützung in rechtlichen Dingen wie Kaufverhandlungen, Notartermin, Vertragsabschlüsse
  • Vorbereitung der Unterlagen

Der Hausverkauf von privat bedeutet oft, dass Sie sich nicht nur selbst um die Vermarktung kümmern müssen, Sie sollten auch Zeit für eine umfassende Marktanalyse einplanen. Damit Sie wirklich den besten besten Preis für Ihr Haus erzielen, lassen Sie zumindest eine professionelle Hausbewertung durchführen.

Makler für den Hausverkauf finden

Einen passenden Makler zu finden ist gar nicht so leicht. Wenn Sie nicht gerade einen guten Makler aus Ihrer Region kennen, stellt sich die Frage, nach welchen Kriterien Sie einen suchen sollten.

Lassen Sie sich bei der Maklersuche unterstützen: HAUSGOLD findet für Sie den passenden Makler. Das Makler-Netzwerk von HAUSGOLD ist deckt Deutschland komplett ab. HAUSGOLD erfasst verschiedene Qualitätsmerkmale und kann so den passenden Makler für Sie finden. Treffsichere Qualitätsmerkmale sind zum Beispiel:

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Die richtige Vermarktungsstrategie für Ihren Verkauf

Zu Beginn müssen Sie eine zielführende Vermarktungsstrategie entwickeln und folgende Fragen beantworten:

  • Welche Kaufinteressenten wollen Sie ansprechen?
  • Was können Sie potenziellen Käufern bieten?
  • Wie und wo erreichen Sie diese?
  • Wie lange darf der Hausverkauf dauern?

Die Vermarktungsstrategie bestimmt nicht nur die Inhalte Ihrer "Werbebotschaft", sondern auch die Vertriebskanäle.

Die klassische Zeitungsannonce ist zwar noch nicht ganz "out", doch im digitalen Zeitalter bedeutet ein Haus erfolgreich verkaufen das Internet nutzen. Es gibt mittlerweile eine Vielzahl an Immobilienportalen, die entsprechende Inserate ermöglichen. Setzen Sie vor allem auf Seiten, die bekannt sind und von vielen Menschen genutzt werden. Auch allgemeine Verkaufsportale wie Ebay Kleinanzeigen werden gerade von einer jüngeren Zielgruppe genutzt.

Das Exposé – Schlüsselrolle beim Hausverkauf

Stellen Sie ein aussagekräftiges, vollständiges und optisch ansprechendes Exposé zusammen. Die Mühe lohnt sich! Anhand des Exposés entscheiden viele Menschen, ob sie die Immobilie besichtigen möchten und sich näher mit dem Gedanken eines Kaufs beschäftigen. Dabei gilt beim Hausverkauf das Prinzip: Ein Bild sagt mehr als viele Worte. Außerdem kann ein gutes Exposé bereits viele Fragen beantworten, was Ihnen Mühe und Aufwand beim eigentlichen Hausverkauf spart.

Tipp: Lesen Sie unseren Ratgeber zur Erstellung eines Immobilienexposés.

Das Haus auf Besichtigungen vorbereiten

Prästentieren Sie Ihr Haus im besten Licht. Dazu gehört als Mindestanforderung systematisches Aufräumen und Entrümpeln im Vorfeld. Eine gründliche Reinigung, ggf. auch kleinere Renovierungen können ebenfalls nicht schaden.

Statten Sie die Räumlichkeiten so aus, dass ein guter Eindruck vom bewohnten Zustand entsteht, ohne dass die persönliche, private Note zu sehr dominiert. Ein Haus oder eine Wohnung mit kahlen Räumen lässt sich erfahrungsgemäß schlechter vermarkten als möblierte Räumlichkeiten. Halten Sie das Mobiliar eher sparsam und neutral, so dass sich möglichst viele Personen darin wiederfinden können.

Besichtigungstermine organisieren

Gerade beim Hausverkauf sollten Sie Einzeltermine vereinbaren und auf Sammelbesichtigungen verzichten. Dabei sind die Wünsche der Interessenten beim Hauskauf zu berücksichtigen, die Termine berufsbedingt oft nur an Wochenenden oder Feiertagen wahrnehmen können.

Vereinbaren Sie möglichst Besichtigungen bei Tageslicht oder sorgen Sie für ausreichend künstliche Beleuchtung. Bereiten Sie sich gut vor. Denn Sie zeigen nicht nur das Objekt, sondern sollen bei Fragen auch kompetent Rede und Antwort stehen können.

Vergessen Sie nicht, nach Terminen systematisch nachzufragen, wenn Interessenten sich nicht mehr von sich aus melden. Haben Sie den Energieausweis zur Hand. Es besteht eine Pflicht zur unaufgeforderten Vorlage des Energieausweises gegenüber Kaufinteressenten bei der Besichtigung.

Interessentenauswahl - eine schwierige Aufgabe

Um Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen zu können, müssen Sie Interessenten auswählen. Nicht jeder, der sich nach Ihrem Angebot erkundigt, will auch wirklich kaufen. Viele möchten nur den Markt sondieren, sich orientieren oder haben doch andere Vorstellungen von ihrer Wunschimmobilie.

Die Erfahrung zeigt - oft ist der erste ernsthafte Interessent auch der beste. Viele Verkäufer zögern dabei zu lange, weil sie noch auf bessere Angebote und Preise warten, die dann doch nicht kommen.

Wenn ein potentieller Käufer ernsthaftes Interesse zeigt, sollten Sie in entsprechende Verhandlungen eintreten. Vergessen Sie dabei nicht, die Bonität zu prüfen.

Kaufpreis- und Vertragsverhandlungen

Die Kaufpreisverhandlungen sind einer der schwierigsten Punkte. Hier klaffen die Auffassungen von Käufer und Verkäufer oft am weitesten auseinander. Neben einer klaren und begründbaren Kaufpreisvorstellung sollten Sie sich bereits im Vorfeld gut überlegen, ob und womit Sie dem Käufer privat ggf. entgegenkommen wollen - und wo nicht. Das macht Ihre Verhandlungsführung sicherer und Sie mit dem Ergebnis und vorliegendem Fall zufriedener.

Klärungsbedarf besteht vielfach auch noch darüber hinaus - zum Beispiel im Hinblick auf die Zahlungsabwicklung, den Übergabetermin, den Mitverkauf von Einrichtungen wie Einbaumöbeln, Küchen usw.

Abschluss des Kaufvertrags

Wer ein Haus verkaufen will, benötigt einen Notar. Die gesetzliche Pflicht zur notariellen Beurkundung schützt beide Seiten. In der Regel entwirft der Notar den Kaufvertrag und stellt ihn vorab den Beteiligten zur Verfügung.

Prüfen Sie, ob sich im Text alles so wiederfindet wie besprochen. Dann können Sie in Ruhe zur Unterzeichnung schreiten und Ihr Haus wird erfolgreich verkauft. Der Notar sorgt dann für die Umsetzung des Vertrages Zug um Zug.

Wer bezahlt beim Kauf den Notar?

Wer beim Hausverkauf die Notarkosten bezahlt, kann grundsätzlich verhandelt werden. In Deutschland ist es jedoch meist üblich, dass beim Hauskauf der Käufer den Notar auswählt und die Kosten trägt. Der Geldtransfer für den Hausverkauf kann schließlich über ein vom Notar eingerichtetes Notaranderkonto geregelt werden.

Die Übergabe - ein wichtiger Zeitpunkt

Mit dem Besitzübergang findet der Hausverkauf seinen faktischen Abschluss. Die meist noch ausstehende Eigentumseintragung im Grundbuch ist üblicherweise eine reine Formalie. Übergabe bedeutet auch, dass die Rechte, Pflichten und Lasten, die mit der Immobilie verbunden sind, vom Verkäufer auf den Käufer übergehen.

Wichtig ist die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, in dem alle übergebenen Schlüssel, Zählerstände und noch festgestellte Mängel festgehalten werden. Es dient der Rechtssicherheit beim Immobilienverkauf. Im Falle eines Schadensersatzanspruches kommt es zum Einsatz.

Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf an?

Als Verkäufer müssen Sie vor allem beachten, ob Sie die Spekulationssteuer bezahlen müssen. Hier gelten folgende Regeln: Liegt der Erwerb der Immobilie zehn Jahre zurück, ist die Spekulationsfrist abgelaufen und es fallen beim Verkauf keine Steuern an. Hat der Verkäufer im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren zuvor das Objekt selbst bewohnt, muss ebenfalls keine Spekulationssteuer bezahlt werden. In allen anderen Fällen verlangt das Finanzamt in der Regel die Zahlung der Spekulationssteuer, wenn es zu einem Hauskauf kommt.

FAQ

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Die Dauer des Hausverkaufs ist von vielen Faktoren abhängig. In der Regel dauert der Verkauf 3-12 Monate. Große Unterschiede gibt es zwischen Immobilien in der Stadt und auf dem Land.

Wann fließt Geld beim Hausverkauf?

Üblicherweise wird das Geld erst überwiesen, wenn der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. Die Zahlungsaufforderung kommt vom Notar. Es kann mit einem Zahlungseingang nach sechs bis acht Wochen  gerechnet werden.

Wer zahlt den Notar?

Normalerweise zahlt der Hauskäufer den Notar, allerdings kann dies in Deutschland vertraglich anders geregelt werden.