Wohnungsbewertung
In 3 Schritten den Wert der Eigentumswohnung ermitteln

Sie sind Wohnungseigentümer und möchten diese verkaufen? Da stellt sich vorab unweigerlich die Frage "Wieviel ist meine Wohnung wert?"
Um einen realistischen Wohnungswert berechnen zu können, gibt es verschiedene Bewertungsverfahren. Worauf Sie dabei achten müssen und welche Kriterien in die Bewertung mit einfließen finden Sie hier.

HAUSGOLD stellt Ihnen zusätzlich kostenlose Checklisten zur Verfügung.

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Wie funktioniert die Wohnungsbewertung mit HAUSGOLD?

Um eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen erfahrenen und kompetenten Immobilienmakler von HAUSGOLD zu erhalten, müssen Sie lediglich folgende 3 Schritte durchlaufen:

  • Schritt 1: Online Formular ausfüllen

    Als erstes stellen Sie uns über unser Online Formular die wichtigsten Eckdaten Ihrer Wohnung zur Verfügung. Anhand dieser Daten findet unser HAUSGOLD-Algorithmus einen passenden Immobilienmakler in unserer Datenbank. Dieser wird sich in Ihrer Region befinden und auf Ihre Immobilienmerkmale angepasst sein.

  • Schritt 2: Wohnungsbesichtigung mit Immobilienmakler durchführen

    Im Anschluss können Sie sich mit dem auserwählten Immobilienmakler in Verbindung setzen. Bei einem Besichtigungstermin, wird dieser eine genaue Analyse Ihrer Eigentumswohnung durchführen.

  • Schritt 3: Wohnungsbewertung erhalten

    Anhand der Daten und Besichtigung wird der Immobilienmakler einen kostenlose Bewertungsanalyse durch, wonach Sie einen genauen Verkehrswert Ihrer Wohnung erhalten.

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Welches Bewertungsverfahren eignet sich für eine Wohnung?

Sowohl beim Hausverkauf als auch beim Verkauf einer Wohnung spielt die Wertermittlung eine große Rolle. Ein exakter Verkaufspreis gibt dem Verkäufer eine solide Grundlage für Verhandlungen und Verkaufsgespräche. Grundsätzlich nutzen Immobilienexperten drei Verfahren für die Wertermittlung von Immobilien:

Um den Verkehrswert der Eigentumswohnung zu ermitteln, eignet sich vor allem das Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren werden erzielte Verkaufspreise von vergleichbare Immobilien aus der Umgebung herangezogen. Dabei werden Faktoren wie die Grundstückslage, die Mikro- und die Makrolage, das Alter und die Ausstattung der Wohnung berücksichtigt. Je mehr Immobilien sich in diesen Faktoren ähneln, desto präziser kann die Vergleichswertmethode genutzt werden. 

Bei Mehr- und Einfamilienhäusern eignet sich diese Methode eher selten, da nicht genügend Vergleichs-Immobilien zur Verfügung stehen. Bei Wohnungen, vor allem in Ballungszentren, ist dies jedoch für gewöhnlich der Fall. 

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei liegt das Hauptaugenmerk auch die zu erzielenden Miet-bzw. Pachteinnahmen.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Wert einer Eigentumswohnung?

Neben dem ortsüblichen Quadratmeterpreis spielen in der Wohnungswertermittlung weitere Punkte eine Rolle. Sowohl die Lage des gesamten Gebäudes, als auch die Wohnungslage innerhalb des Gebäudes spielen eine Rolle. So könnte etwa der Preis für eine Eigentumswohnung mit Südbalkon höher ausfallen als für eine vergleichbare Wohnung, die allerdings keinen Balkon hat oder gar nach Norden hin ausgerichtet ist. Lichtdurchflutete Dachgeschoss-Wohnungen sind ebenfalls teurer als eine ähnliche Wohnung, die in den mittleren Etagen mit weniger Fensterfläche auskommen muss.

Grundsätzlich stellen wir fest, dass die Wertermittlung für eine Eigentumswohnung unter anderen Gesichtspunkten zu erstellen ist als die Wertermittlung eines Hauses – da Wohnungen für gewöhnlich weniger individuell ausfallen als Häuser. Der Vergleich mit anderen Wohnungen als Wertermittlung ist unkomplizierter. Der folgende Überblick zeigt Ihnen auf einen Blick, auf welche Faktoren es bei der Wohnungsbewertung ankommt:

  • Mikrolage: Stadtteil, Lage des Objektes, sofern vorhanden: Eigentümergemeinschaft
  • Zustand der Wohnung
  • Baujahr
  • Zustand der gesamten Immobilie
  • Ausstattung, Aufteilung
  • Etage, mit oder ohne Aufzug
  • Parkmöglichkeiten: Tiefgarage, eigene Parkplätze etc.
  • Makrolage: Marktsituation in der Region, Angebot und Nachfrage

Vermietete oder freie Wohnung - welche ist mehr wert?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, gelten bei der Wertermittlung andere Regeln als bei der Bewertung eines Hauses. Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung mit Mietern ist es wichtig, auf die Mieteinnahmen zu schauen, die das Objekt erzielt. Der Wert der Eigentumswohnung wird auf der Basis dieser Einnahmen bzw. möglichen Rendite ermittelt. Ob die Wohnung vermietet ist, oder frei steht, spielt vor allem bei der Zielgruppenanalyse eine entsprechende Rolle. Denn bei dem Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt „Kauf bricht nicht Miete“. Während Paare oder Familien vor allem nach leerstehenden Wohnungen als Eigenheim suchen, können vermietete Wohnungen vor allem an Kapitalanleger verkauft werden. Für Kapitalanleger kann sich der Kauf einer vermieteten Wohnung lohnen, da kein neuer Mieter gesucht werden muss und der laufende Mietvertrag bestehen bleiben kann.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bedeutet dies für den neuen Eigentümer, dass bei einem unbefristeten Mietverhältnisse, dass strenge Sperrfristen für den Eigenbedarf gelten.

Wer übernimmt die Wertermittlung einer Eigentumswohnung?

Sie wollen für Ihre Wohnung den Preis ermitteln, bevor Sie verkaufen? Doch online finden sich unter dem Schlagwort „Wohnung verkaufen, Wert ermitteln“ zahlreiche Angebote. Es kommt in der Regel auf den Anlass der Wertermittlung an, an wen Sie sich richten sollten. Es stellt sich also die Frage: reicht eine schnelle Onlinebewertung, die evtl. nicht den exakten Preis wiedergibt, oder brauche ich gar einen Gutachter, um den Marktpreis der Wohnung zu ermitteln? Schauen wir uns das Thema Wertermittlung der Eigentumswohnung einmal genauer an: Wer macht das eigentlich, und welche Anbieter sind geeignet, wenn Sie Ihre Wohnung schätzen oder verkaufen wollen?

Wertermittlung mit einem Immobilienmakler

Die klassische Variante, wenn Sie eine Immobilie oder Wohnung bewerten lassen wollen, ist die Suche nach einem geeigneten Immobilienmakler bzw. Maklerbüro. Dort finden Sie versierte Experten mit fundierten Kenntnissen, gerade zum regionalen Immobilienmarkt. Diese Immobilienexperten entdecken Sie bei HAUSGOLD. Ein Immobilienmakler kennt die ortsansässigen Immobilienmarktverhältnisse, verfügt über die nötige Expertise und kennt ggf. schon einen Interessenten. Sollten Sie sich nach einer erfolgreichen Immobilienbewertung für eine weitere Betreuung durch diesen Makler entscheiden, wird dieser alle weiteren Arbeiten übernehmen.

Gutachter zur Bewertung der Eigentumswohnung

Die Wohnungswertermittlung per Gutachter hat einen ganz entscheidenden Vorteil: Sie ist gerichtsfest. Wenn Sie also eine Wohnungswertermittlung im Rahmen von Erbstreitigkeiten, z.B. beim Verkauf einer geerbten Immobilie, benötigen oder aufgrund einer Scheidung eine Eigentumswohnung zu verkaufen ist, dann kann der kostenpflichtige Gang zum Gutachter helfen. Die Bewertung durch einen Sachverständigen oder Gutachter ist jedoch kostenpflichtig. Immobilienmakler allerdings bewerten Ihre Eigentumswohnung in der Regel kostenlos, da sie auf den Gewinn aus dem anschließend abzuwickelnden Kauf setzen. Wenn es sich um einen einfachen Wohnungsverkauf handelt, reicht also die kostenlose Wertermittlung durch den Wohnungsmakler aus.

Wohnungsbewertung online: der schnelle Weg zur ersten Einschätzung

Was ist meine Wohnung wert? Das Internet bietet schnelle Antworten auf diese Frage. Wenn es Ihnen zunächst nur darum geht, eine grobe Schätzung für den Marktwert der Wohnung einzuholen, können Online-Rechner zur Wertermittlung der Immobilie helfen. Anhand wesentlicher Merkmale, die im Online-Verfahren von Ihnen angegeben werden, kann eine Schätzung vom Verkehrswert der Wohnung erstellt werden. Dazu geben Sie Werte wie

  • die Grundstücksgröße,
  • die Postleitzahl,
  • die Objektart der Immobilie und
  • ihr Alter an.

In Minutenschnelle bekommen Sie für Ihre Wohnung die Bewertung online. Zur ersten Orientierung mag die so ermittelte Zahl genügen. Sollten Sie sich jedoch für einen Verkauf und somit für ein Inserat und anschließende Verhandlungsgespräche vorbereiten, sollten Sie eine professionelle Bewertung durchführen lassen.

Wie kann ich mich auf die Wohnungsbewertung vorbereiten

Sollte ich meine Wohnung renovieren vor dem Verkauf? Was brauche ich, um die Wohnungswertermittlung vorzubereiten? Wir haben für Ihre Vorbereitung eine Wohnungsbewertung Checkliste aufgestellt, die Ihnen hilft, den Überblick zu behalten. Auf jeden Fall sollten Sie im Vorfeld alle relevanten Unterlagen zu Ihrer Immobilie heraussuchen: Informationen zu Zustand, Lage oder Baujahr des Gebäudes sind hier gefragt, soweit vorhanden auch die Teilungserklärung oder der Kaufvertrag der Wohnung. Lassen Sie eine Immobilienbewertung durch den Makler vornehmen, wird dieser Ihre relevanten Daten dann zu einem Exposé zusammenstellen.

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Mustervorlage Teilungserklärung
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Wie hoch sind die aktuellen Marktpreise für Wohnungen in Deutschland?

Jedes Jahr, jedes Quartal aufs Neue schauen Immobilienexperten auf die eingehenden Zahlen: Wie hoch sind die aktuellen Immobilienpreise für Wohnungen und Immobilien, was tut sich auf dem Immobilienmarkt? Doch der bundesweite Durchschnitt, was beispielsweise den Wohnungswert oder den Quadratmeterpreis angeht, sagt wenig aus über die Lage in einzelnen Regionen. Zwischen Stadt und Land, Ballungsräumen und dünn besiedelten Flächenländern liegen große Unterschiede beim Marktwert.

Wer in Berlin den Kaufvertrag einer Wohnung unterzeichnet, zahlt andere Preise als etwa Kaufinteressenten, die in Kleinstädten oder Dörfern auf dem Land zur Wohnungsbesichtigung aufbrechen. Unterschiedliche Immobilienpreise sind auch in den verschiedenen Bundesländern, speziell zwischen den alten und neuen Bundesländern zu beobachten. So liegt der Wohnungswert einer durchschnittlichen Eigentumswohnung beispielsweise in Thüringen meist deutlich unter dem, was etwa in den dicht besiedelten, wirtschaftsstarken Ballungsräumen von Baden-Württemberg zu erzielen ist.

Schauen wir uns einmal ein paar Zahlen für Immobilienpreise an, ermittelt zum Ende des Jahres 2021. Es handelt sich um Durchschnittspreise je Quadratmeter, die für Eigentumswohnungen ermittelt wurden. Es handelt sich in folgenden Beispielen um Preis/qm²:

  • Berlin: 5.365 Euro bei Bestandsimmobilien, rund 7.326 Euro im Neubau
  • Hamburg: Bestandsimmobilien 6.256 Euro, 7.837 Euro im Neubau
  • München: Bestand 9.564 Euro pro Quadratmeter,11.680 Euro im Neubau
  • Köln: Bestandsimmobilien: 4.770 Euro, Neubauten 6.398 Euro
  • Chemnitz: Bestand 1.564 Euro, Neubau 3.133 Euro
  • Flensburg: Bestand bei 2.798 Euro, Neubauten um 4.150 Euro
  • Gelsenkirchen: Bestand: 1.541 Euro, im Neubau 3.385 Euro

Unser Fazit zum Thema Wohnungswert ermitteln: HAUSGOLD empfiehlt regionale Experten

Der Markttrend geht seit Jahren nach oben, und das wird voraussichtlich auch so bleiben. Was die eigene Wohnung wert ist, ermitteln Immobilienexperten vorab mit fundierten Bewertungsverfahren. Für die Bewertung der Eigentumswohnung stehen Ihnen verschiedene Wege zur Verfügung. Wir empfehlen das Angebot der Immobilienmaklers vor Ort, welcher einige Vorteile mitbringt. Regionale Immobilienpreise fallen sehr unterschiedlich aus. Unabhängig vom ansteigenden Trend bei den Preisen für Eigentumswohnungen hängt der Wert einer Wohnung von individuellen Faktoren ab. Besonders die Region, in der die Immobilie zu verkaufen ist, wirkt sich auf den Verkehrswert aus. Immobilienmakler mit regionaler Expertise haben hier fundiertes Wissen zur Hand, das Ihnen hilft, den optimalen Kaufpreis zu erzielen. Oft bekommen Sie die Wohnungsbewertung kostenlos – und finden passende Maklerangebote für Ihre Region bei HAUSGOLD.

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Quadratmeterpreis berechnen

Wie sie den Preis pro Quadratmeter Ihrer Immobilie einfach berechnen können, erfahren Sie hier.

Häufig gestellte Fragen:

Die Quadratmeterpreise für Wohnungen sind auch im Jahr 2021 höher als im Jahr davor, und die steigende Tendenz setzt sich in 2022 fort. Deutschlandweit sind die Quadratmeterpreise mit durchschnittlich 9.429 € in der bayrischen Landeshauptstadt München am höchsten. Es folgen Frankfurt, Hamburg und Konstanz auf den folgenden Rängen, in der Bodenseestadt zahlen Käufer/innen im Jahr 2021 etwa 5.673 € je Quadratmeter. Günstiger wohnen Sie beispielsweise in Magdeburg, wo Neubauten etwa mit 3.519 € je Quadratmeter im Durchschnitt gehandelt wurden.

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In den letzten Jahren sehen wir einen konstanten Anstieg bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen, genau wie auf dem gesamten Immobilienmarkt geht der Trend seit etwa 2010 konsequent nach oben. Blicken wir auf die Einschätzungen von Experten, ist auch in den folgenden Jahren damit zu rechnen, dass die Preise für Wohnungen und Häuser moderat, aber doch weiter steigen. Die Nachfrage ist nach wie vor höher als das Angebot auf dem Wohnungsmarkt, und daran wird sich auch in den kommenden Jahren nichts ändern.

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Neben Größe, Lage, Alter und Ausstattung hat auch die Ausrichtung einer Wohnung Einfluss auf den Preis. Helle Penthouses kosten mehr als die dunklere Wohnung im mittleren Geschoss, die Wohnung mit großzügigem Südbalkon ist wertvoller als die gleichgeschnittene, die nach Norden hin ausgerichtet ist und ohne Balkon auskommt. Dazu kommen Faktoren wie die Infrastruktur und die Wirtschaftslage der Region, die Arbeitsmarktlage oder die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, die vor Ort gegeben ist.

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Neben den Immobilienmaklern können auch Gutachter den Wert einer Wohnung einschätzen und bewerten. Diese Gutachten sind bei Erbstreitigkeiten und Scheidungen wichtig, wenn eine gerichtsfeste Bewertung der Eigentumswohnung benötigt wird. Online-Rechner zur Wertermittlung Immobilie gibt es ebenfalls – diese bieten allerdings nur eine grobe Schätzung über den Verkehrswert der Eigentumswohnung. Individuelle Aspekte Ihrer Immobilie und die Lage auf dem regionalen Markt beurteilt umfassend und meist kostenlos das professionelle Immobilienmaklerbüro.

Hier erfahren Sie mehr.

Meist ist die Wohnungsbewertung für Verkäufer kostenlos. Kommt es zum Verkauf, zahlen Käufer die Maklercourtage, de je nach Höhe des Kaufpreises und nach Bundesländern variieren kann. In unserem HAUSGOLD Netzwerk finden sich auch für Ihre Region die passenden Immobilienexperten, deren regionale Expertise Sie häufig kostenlos nutzen können. Auch unser HAUSGOLD Service, der Ihnen den Weg zum Immobilienmakler in Ihrer Region eröffnet, ist für Sie kostenlos.

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