Wohnungsbewertung
So ermitteln Sie den Wert Ihrer Eigentumswohnung

Sie sind Wohnungseigentümer und möchten diese verkaufen? Da stellt sich vorab unweigerlich die Frage "Wieviel ist meine Wohnung wert?"
Um einen realistischen Wohnungswert berechnen zu können, gibt es verschiedene Bewertungsverfahren. Worauf Sie dabei achten müssen und welche Kriterien in die Bewertung mit einfließen finden Sie hier.

HAUSGOLD findet für Sie den passenden Experten für die Bewertung Ihrer Wohnung!

Wofür eine Wohnung bewerten?

Der Verkehrswert einer Wohnung ist die wichtigste Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises. Gründe für die Wertermittlung können hierbei sein:

Faktoren der Wohnungsbewertung

Um den Verkehrswert der Wohnung zu berechnen, muss man unterschiedliche Faktoren beachten, die in die Wertermittlung der Wohnung mit einfließen. Die Wohnungsbewertung ist in der Regel genauer und leichter zu durchzuführen als eine Hausbewertung. Das liegt daran, dass die Faktoren homogener sind und Wohnungen weniger Eigentümlichkeiten haben als Häuser. In die Wertermittlung werden Folgende Kriterien mit einbezogen:

Grundstückslage

Die Lage ist beim Wohnungsverkauf wahrscheinlich das wichtigste Kriterium, denn nach ihr richtet sich der Quadratmeterpreis. Um die Lage genauer zu definieren, wird in Mikro- und Makrolage unterschieden.

Makrolage

Hier handelt es sich um das weitere Umfeld einer Wohnung. Gemeint sind damit Region, Stadt oder der Stadtteil in dem die Wohnung liegt. Bei der Bewertung der Lage, werden folgende Fragen beantwortet:

  • In welcher wirtschaftlichen Lage befindet sich die Region? Wie wird diese gefördert?
  • Gibt es ausreichend Arbeitsplätze? Ist die Region eventuell spezialisiert (IT, Landwirtschaft)?
  • Welche Bevölkerungsstruktur liegt vor? Gibt es viele Studenten, Familien oder ältere Menschen?
  • Wie ist die Infrastruktur ausgebaut? Gibt es gute Anbindungen mit Flugzeug, Zug oder Auto?
  • Auch die geographische Lage kann eine Rolle spielen. Gibt es Zugang zu Meer, Bergen, Seen?

Mikrolage

Die Mikrolage beinhaltet die Faktoren der direkten Umgebung einer Wohnung. Mit ihr lassen sich folgende Punkte beantworten:

  • Wie ist die Verkehrsanbindung? Wie weit ist der Weg zum Zentrum, Bahnhof und wie gut ist die Anbindung?
  • Welche Entfernung hat die Wohnung zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Kindergärten, Schulen, Supermärkten, Ärzten?
  • Welche Freizeitmöglichkeiten gibt es? Sind Parks, Seen, Museen, Spielplätze in der Nähe?
  • Welche Ausrichtung hat die Wohnung und der Balkon (Süden/Norden)?
  • In welcher Straße befindet sich die Wohnung? Ruhige Spielstraße oder 4 spurige Hauptverkehrsstraße?
  • Gibt es einen freien Blick oder geht dieser direkt auf das nächste Haus?

Das Baujahr

Insbesondere Neubauten und sehr gut erhaltene Altbauten sind sehr beliebt. Handelt es sich jedoch um ein Objekt aus den 1960er- und 1970er-Jahren, kann es aufgrund von unbefriedigender Bausubstanz zu Preisabschlägen führen.

Je älter ein Haus ist, desto mehr Reparaturaufwand müssen Käufer pauschal einplanen. Es sei denn, dass kürzlich und nachweislich eine umfangreiche (Grund-) Sanierung vorgenommen wurde. Die verschiedenen Baujahre (zum Beispiel 20er- oder 50er-Jahre) haben alle ihre speziellen Eigenheiten. Weitere wichtige Kriterien, wenn Sie eine Eigentumgswohnung bewerten, sind:

  • Wärmedämmung (Dach, Außenwände),
  • Fenster-Ausführung (einfach, Iso, Spezialdämmglas),
  • Heizung (Einzelöfen, Zentralheizung, Fußbodenheizung).

Tipp: Lesen Sie hier, wann es sich lohnt Fenster und Türen zu sanieren.

Wohnungszustand

Weniger Komfort senkt den Wert, mehr Komfort erhöht den Wert der Wohnung. Auch die Küche (Einzelgeräte oder Einbauküche, Markengeräte oder No-Name-Produkte), die Raumausstattung (zum Beispiel Parkett oder Außenrolläden) oder die Größe des Kellers bzw. Dachbodens beeinflussen den Wohnungswert.

Eine wichtige Rolle spielt auch der Zustand der Heizungsanlage, der Fenster und der Leitungen. Anhand dessen wird deutlich in welchem Sanierungs- bzw. Modernisierungszustand sich die Wohnung befindet.

Ausstattung

Zu der Ausstattung zählt unter anderem die Anzahl der Zimmer, aber vor allem die Größe und Ausstattung von Küche und Bad. Gärten und Balkone sind bei Kaufinteressenten sehr beliebt und können den Verkaufspreis um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter steigern.

Grundriss

Wie die Wohnung geschnitten ist, spielt auch eine wichtige Rolle. Wie lassen sich die Zimmer aufteilen und nutzen? Lässt sich der Grundriss eventuell noch im Nachhinein verändern? Je nachdem wie die Wohnung geschnitten ist, gibt es erfahrungsgemäß unterschiedliche Kaufinteressenten. Die Anzahl und Größe der Zimmer hat steigert den Wert einer Wohnung selbstverständlich auch.

Stockwerk

Bei der Etage gilt grundsätzlich: Je höher eine Wohnung liegt, desto wertvoller ist sie. Beispielsweise kann eine Wohnung im obersten Stockwerk bis zu 30 Prozent teurer als eine Erdgeschosswohnung im selben Gebäude sein. Allerdings sind höher gelegte Wohnung nur beliebt, wenn das Haus über einen Aufzug verfügt.

Gemeinschaftseigentum

Befindet sich die Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bedeutet das, dass jeder Eigentümer neben dem Recht an der eigenen Wohnung auch Rechte an weiteren gemeinschaftlich genutzten Teilen des Gebäudes hat. Zu diesem Gemeinschaftseigentum zählen alle Dinge, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, zum Beispiel Dach, Wände und Türen, aber auch die Heizungsanlage, Versorgungsleitungen, das Treppenhaus oder Aufzüge.

Ist eine Wohnung leer oder vermietet mehr wert?

Grundsätzlich sind leerstehende Wohnungen mehr wert als vergleichbare vermietete Objekte. Das liegt daran, dass leerstehende Wohnungen mehr Potential haben, was die Nutzung angeht. So sprechen sie auch eine größere Interessentengruppe an.

Die Wohnung kann nicht nur als Kapitalanlage sondern auch für die Selbstnutzung dienen. Sollte der Käufer die Wohnung trotzdem vermieten wollen, kann er Mietpreis und Mieter selbst wählen. Diese Vorteile begründen, dass sich eine leerstehende Wohnung deutlich besser und teurer verkaufen lässt.
Ausnahme: Befindet sich die Wohnung in einer Gegend, in der es schwierig ist Mieter zu finden, kann es vorteilhaft sein, wenn ein Mietverhältnis besteht.

So funktioniert die Wohnungsbewertung mit HAUSGOLD

  • Online Formular

    Füllen Sie schnell und einfach das Online-Formular aus. Hier geben Sie erste Eckdaten an, die für die Wertermittlung relevant sind.

  • Expertenauswahl

    HAUSGOLD bearbeitet Ihre Daten und stellt Ihnen einen passenden Experten aus Ihrer Umgebung an Ihre Seite. Dieser wird Kontakt für einen Besichtigungstermin zu Ihnen aufnehmen.

  • Besichtigung vor Ort

    Nach der Besichtigung wird unser Experte den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Auf Wunsch werden Sie bis zum Verkauf persönlich betreut.

Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Wohnungen

Die Grundlage für die Bewertung ist vor allem der materielle Wert. Weiterhin kann der Verkehrswert anhand von drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren ermittelt werden. Diese sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Vergleichswertverfahren zur Wohnungswertermittlung

Bei Wohnungen bietet sich für die Wertermittlung das Vergleichswertverfahren an. Vergleichbare Wohnungen werden für die Wertermittlung miteinander verglichen. Je mehr Vergleichsobjekte herangezogen werden und je ähnlicher sich diese sind, desto genauer ist das Ergebnis. Dadurch, das auf dem Immobilienmarkt das Wohnungsangebot sehr groß ist und somit viele Vergleichsobjekte vorhanden sind, kann durch das Vergleichswertverfahren eine genaue Wertermittlung durchgeführt werden. Sollten nicht ausreichend Vergleichsimmobilien vorhanden sein, ist es schwierig eine genaue Aussage über den Verkehrswert zu machen und es muss ein anderes Verfahren hinzugezogen werden.

Ertragswertverfahren zur Wohnungswertermittlung

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn nicht die Eigennutzung, sondern Renditen im Vordergrund stehen, wie bei vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Hier steht nicht der Sachwert im Mittelpunkt der Wertermittlung, sondern welchen Ertrag der Eigentümer mit der Wohnung erzielen kann. Das heißt, es werden die zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der Nebenkosten berechnen

Sachwertverfahren zur Wohnungswertermittlung

Der Sachwert bemisst sich an den Wiederherstellungskosten und setzt sich im Wesentlichen aus zwei Aspekten zusammen:

  1. Wert des Grundstücks
  2. Wert des darauf errichteten Gebäudes.

Das Sachwertverfahren ist vor allem bei einer gewünschten Beleihung von neu errichteten Immobilien geeignet, da die Neubaukosten gut und schnell zu ermitteln sind. Handelt es sich um ein älteres Objekt, wird bei der Wertermittlung die Gebrauchsdauer und der Zustand der Immobilie subtrahiert. Das Sachwertverfahren wird am häufigsten verwendet, ist gleichzeitig aber auch das komplizierteste Verfahren. Außerdem eignet es sich vor allem für Häuser und nicht für Wohnungen.

Die drei Verfahren im Überblick

Nicht jedes Verfahren kann also bei jeder Art von Immobilie verwendet werden. Meist können sogar mehrere Verfahren zur Unterstützung herangezogen werden. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie einen kleinen Überblick:

Objektartführendes Verfahrenstützendes Verfahren
Wohnung, eigengenutztVergleichswertverfahrenErtragswertverfahren & Sachwertverfahren
Wohnung, vermietetErtragswertverfahrenSachwertverfahren & Vergleichswertverfahren
Haus, eigengenutztSachwertverfahrenErtragswertverfahren
Haus, vermietetErtragswertverfahrenSachwertverfahren
Grundstück, unbebautVergleichswertverfahren-
Grundstück, unbebaut und vermietetVergleichswertverfahrenErtragswertverfahren

Wer übernimmt die Wertermittlung Ihrer Wohnung

Durch wen Sie Ihre Wohnungsbewertung durchführen lassen wollen, hängt vor allem davon ab, aus welchem Beweggrund Sie die Immobilie verkaufen wollen. Sie haben folgende Auswahlmöglichkeiten:

Wohnungsbewertung durch einen Makler

Wenn Sie einen genaue Bewertung Ihrer Wohnung erwarten, können Sie sich mit guten Gewissen an einen ortsansässigen Makler wenden. Durch die Ortskenntnis und den vorherigen Besichtigungstermin kann dieser eine exakte Bewertung Ihrer Immobilie abgeben.

HAUSGOLD hilft Ihnen bei der Maklersuche! Profitieren Sie von jahrelanger Immobilienerfahrung und einem deutschlandweiten Netzwerk geprüfter Immobilienexperten!

Wohnungsbewertung online

Die online Bewertung orientiert sich an wesentlichen Merkmalen, die Sie angeben und dient somit für eine erste grobe Verkehrswerteinschätzung. Dazu zählen, Grundstücksgröße, Postleitzahl, Objektart, Alter der Immobilie usw. Sie sollten jedoch beachten, dass viele individuelle Eigenschaften und Faktoren den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen, die häufig nur durch eine Besichtigung ersichtlich werden. Für eine genaue Berechnung des Wohnungswerts sollten Sie sich einen Experten heranziehen.

Wohnungsbewertung durch einen Gutachter

Die Bewertung eines Gutachters oder Sachverständigen hat im Gegensatz zu der kostenlosen Bewertung eines Maklers, Bestand vor Gericht. Sollten Sie also eine Wertermittlung im Zusammenhang mit einem Rechtsstreit, z.B. in einer Scheidung haben, müssen Sie sich eine rechtskräftige Bewertung durch einen Gutachter einholen. Diese ist allerdings nicht kostenlos und ist somit für den einfachen Verkauf einer Immobilie nicht notwendig.

Wir helfen Ihnen, Ihre Wohnung zu bewerten

Wenn Sie eine Immobilienbewertung für einen Verkauf benötigen, sollten Sie sich von einem kompetenten Experten helfen lassen. Wir haben ein Netzwerk aus zuverlässigen und erfahrenen Wohnungsmaklern aufgebaut, die Ihre Wohnung kostenlos bewerten können. Gerne stehen wir Ihnen für Fragen zur Verfügung und stellen Kontakt zu einem unserer Makler aus Ihrer Region her, der Ihre Wohnung kostenlos bewertet. Der gesamte Service von HAUSGOLD ist für Sie kostenlos.

Die Grundlage für die Bewertung einer Wohnung ist neben der Lage vor allem der materielle Wert. Es wird der Verkehrswert ermitteln. Dieser kann anhand von drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren ermittelt werden. Diese sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Lesen Sie hier mehr.

Den Wert Ihrer Wohnung können Sie selbst durch entsprechende Verfahren ermitteln oder durch Gutachter oder Immobilienmakler ermitteln lassen. Lesen Sie hier alles über Ihre Möglichkeiten zur Wohnungsbewertung

Neben Gutachtern und Sachverständigen können Immobilienmakler eine Wohnungsbewertung vornehmen. Der Vorteil: Dies ist in der Regel kostenlos.
Lesen Sie hier mehr zur kostenlosen Wohnungsbewertung durch einen Makler.