Vermietetes Haus verkaufen
Alle Infos zu dieser Kapitalanlage

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, gelten andere Regeln als bei einem Verkauf an Selbstnutzer. Denn beim Verkauf einer Anlageimmobilie müssen Sie sich an Kapitalanleger und Investoren wenden.  Die Zielgruppe der Kapitalanleger ist jedoch nicht einfach zu erreichen. Investoren und Kapitalanleger sind weniger an der Schönheit des Objekts interessiert als Privatkäufer.

Bei Kapitalanlagen ist die Renditeerwartung das wichtigste Verkaufsargument. Deshalb gilt es, diese bei der Vermarktung des Objekts besonders herauszustellen, um Interessenten zu gewinnen. Welche Renditen sind zu erwarten? Wie kann der Wertzuwachs der Immobilien in den kommenden Jahren aussehen? Diese Fragen müssen potenziellen Käufern unbedingt beantwortet werden. Dafür wiederum sind viel Fachwissen und eine genaue Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes notwendig.

Tipp: Lesen Sie auch unsere Informationen speziell zum Verkauf vermieteter Wohnungen.

Welche Immobilienarten als Kapitalanlage gibt es?

Grundsätzlich gibt es eine breite Vielfalt an Kapitalanlagen bei Immobilien. Zu den typischen Immobilienarten als Kapitalanlage gehören:

  • Ferienhaus
  • Eigentumswohnung
  • Mehrfamilienhaus
  • Pflegeimmobilien (zumeist indirektes Investment)
  • Gewerbeimmobilien
  • Hotel verkaufen (zumeist indirektes Investment)

Wie hoch ist die Rendite bei Immobilien als Kapitalanlage?

Ziel einer Investition in Immobilien ist es, das eingesetzte Geld zu vervielfältigen, sprich einen Gewinn zu erzielen. Aus diesem Grund ist die Höhe der Rendite ausschlaggebend für die Entscheidung, in ein Haus zu investieren. Am besten lässt sich durch den Hausverkauf ein Gewinn erzielen, was aufgrund des Wertzuwachses vieler Immobilien über die letzten Jahrzehnte hinweg wahrscheinlich ist. Wie hoch die laufende Rendite ist, hängt entscheidend von dem Objekt, dem Standort und den äußeren Rahmenbedingungen ab. Eine gute Rendite beläuft sich auf etwa 4 bis 6 Prozent pro Jahr. Dann trägt sich das Objekt mit den Mieteinnahmen selbst. Der Kredit lässt sich zurückzahlen, sodass kein Eigenkapital mehr in das Objekt fließt. Alles darüber hinaus ist ein zusätzlicher Gewinn.

Wann ist es sinnvoll, ein vermietetes Haus zu verkaufen?

Der Verkauf der Kapitalanlage Immobilie sollte gut durchdacht erfolgen. Der Zeitpunkt ist wichtig und hängt von unterschiedlichsten Faktoren ab. Am besten haben Sie bereits beim Kauf des Investments eingeplant, zu einem bestimmten Zeitpunkt die vermietete Immobilie zu verkaufen. Andere hingegen planen ein, diese an ihre Erben weiterzugeben – als Absicherung.

Es gibt gute Gründe, sich irgendwann für den Verkauf der Kapitalanlage Immobilie zu entscheiden. Typische Gründe, warum Investoren eine Pflegeimmobilie, ein Ferienhaus oder ein Mietshaus verkaufen, sind:

  • Der Aufwand der Immobilie als Kapitalanlage wurde zu groß.
  • Der Eigentümer benötigt einen größeren Betrag an liquiden Mitteln.

Beachtenswert ist, dass Immobilien Wertschwankungen ausgesetzt sind. Sie begründen sich in der allgemeinen oder lokalen Marktlage. Auch die Wertschwankungen könnten gute Gründe geben, den Verkauf eines vermieteten Hauses vorzunehmen.

Um das Beste aus dem Verkauf der Kapitalanlage herauszuholen, sollten Sie diesen nicht übereilt angehen. Konsultieren Sie einen erfahrenen Makler, um gewinnbringend und schnell das Haus als Kapitalanlage zu verkaufen. Die Basis dafür ist eine genaue Wertermittlung, für die Sie sich an HAUSGOLD wenden können. So erhalten Sie eine kostenfreie Immobilienbewertung von bis zu drei Maklern vor Ort.

Vermietetes Haus verkaufen und Steuern beachten

Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen, müssen Sie steuerliche Aspekte berücksichtigen. Während der Haltedauer kamen Sie in den Genuss von Abschreibungen auf den Gebäudewert. Auch etwaige Verluste lassen sich steuerlich absetzen.

Werden Sie nun die vermietete Immobilie verkaufen, kann die Spekulationssteuer auf Sie zukommen, die auf den Gewinn aus dem Wertezuwachs erhoben werden. Doch bei Privatpersonen fällt sie nur selten an, denn nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren ist der Immobilienverkauf von der Spekulationssteuer befreit.

Mehrfamilienhaus verkaufen: am Anfang steht die Immobilienbewertung

Vor jedem leistungsstarken Immobilienverkauf steht die Immobilienbewertung. Nur mit ihr starten Sie in einen erfolgreichen Hausverkauf. Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses ist besonders aufwendig und sollte zwingend von einem Profi wie einem erfahrenen Makler erfolgen. Maßgebend für den Kaufpreis ist die Rendite. Darauf wird der Kaufinteressent als erstes schielen.

Für die Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern wird in der Regel das Ertragswertverfahren angewendet. In die Berechnung werden etliche Einflussfaktoren einbezogen. Zu ihnen gehören:

  • Rohertrag: Alle erzielbaren Mieten für die einzelnen Wohnungen sind hiermit gemeint. Die tatsächlichen Mieten sind damit nicht gemeint
  • Bewirtschaftungskosten: Alle Kosten sind dies, die für die Bewirtschaftung des Mehrfamilienhauses anfallen und sich nicht auf die Mieter umlegen lassen
  • Liegenschaftszins: Hiermit ist der Zinssatz gemeint, zu dem die Verkehrswerte von Liegenschaften am Standort verzinst werden
  • Multiplikator bzw. Vervielfältiger: Er ermittelt sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins
  • Weitere Faktoren, wie etwaige Mietbindungen, Gebäudeschäden usw.

Immobilienbewertung mit HAUSGOLD

Die korrekte Immobilienbewertung ist die Grundlage jedes erfolgreichen Verkaufs. Wer den Preis zu hoch ansetzt, wird Kapitalanleger und Investoren abschrecken. Der Verkauf zieht sich so meist unnötig in die Länge.

Bei einem zu niedrigen Verkaufspreis drohen Ihnen finanzielle Verluste. Bei Kapitalanlagen beziehungsweise vermieteten Immobilien ist die Bewertung hoch komplex und sollte am besten immer von einem Profi durchgeführt werden.

Es werden zwei Verfahren angewendet: das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Die Immobilienmakler von HAUSGOLD übernehmen die Bewertung für Sie kostenlos. HAUSGOLD arbeitet nur mit qualifizierten Maklern zusammen, die über die nötige Qualifikation und Erfahrung bei der Bewertung von Kapitalanlagen verfügen.

Vermietetes Haus verkaufen: Was gibt es bezüglich der Mieter zu beachten?

Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen und Mieter und Rechte außer Acht lassen, können Sie schnell in Schwierigkeiten geraten. Die Immobilienbesichtigung und das Schießen der Fotos für das Immobilienmarketing müssen gut organisiert werden.

Fragen Sie Ihre Mieter, wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen und Besichtigungen vornehmen. Vereinbaren Sie mit jedem Mieter einen Termin. Überraschungsbesuche sind zwingend zu vermeiden. Der Mieter hat sogar das Recht, Ihnen den Zutritt zur Wohnung zu verwehren. Allerdings steht er in Pflicht, Interessenten nach Vorankündigung in das Objekt zu lassen.

Gleiches zählt für das Immobilienmarketing: Sobald Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen und Fotos davon benötigen, bitten Sie Ihre Mieter um einen Termin. Zweifelsohne ist es anstrengend ein Haus mit Mietern zu verkaufen, aber mit einer guten Organisation spricht nichts dagegen. Ein Immobilienmakler übernimmt sie für Sie.

Vermieter und Makler haben ein Besichtigungsrecht, weswegen der Mieter den Zutritt zum Objekt nicht gänzlich verweigern kann. Sie sollten beim Verkauf des vermieteten Hauses den Bogen aber nicht überspannen und keinen Besichtigungstourismus betreiben sowie Besichtigungen ankündigen.

Verkauf der Kapitalanlage: besser dran mit Makler

Wenn Investoren in Deutschland ein Haus verkaufen, dann tun sie dies am besten mit Makler. Das hat überzeugende Gründe. So kennt sich der Makler sehr gut mit der Renditekalkulation aus und kann eine professionelle Wertermittlung des Mehrfamilienhauses, der Pflegeimmobilie, des Ferienhauses oder eines anderen Immobilieninvestments vornehmen. Darüber hinaus kann er erste Tipps geben, inwiefern beim Verkauf der Kapitalanlage eine Steuer greift. Für detaillierte Infos dazu konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.

Erfahrene Immobilienmakler besitzen zudem ein breites Netzwerk an Kontakten, zu denen auch Kontakte zu Kapitalanlegern gehören. Somit hat der Immobilienmakler vielleicht schon den richtigen Käufer für Ihre Kapitalanlage an der Hand.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Mieter. Möchten Sie ein Mietshaus verkaufen, ist es wichtig, die Besichtigungen gut zu organisieren. Welche Rechte und Möglichkeiten Ihnen diesbezüglich zustehen, weiß der Makler genau. Er übernimmt für Sie auch alle Abstimmungsprozesse mit den Mieter, was Ihnen Aufwand und Stress erspart.

Strategieänderung? Ihr Makler evaluiert, inwiefern Sie besser das komplette Mietshaus in einem verkaufen oder jede einzelne, vermietete Wohnung verkaufen. Der Kontakt zum Immobilienmakler ist für Sie daher in vielfältiger und oft ungeahnter Hinsicht gewinnbringend!

Verkauf der Kapitalanlage oder doch lieber halten?

Überlegen Sie gut, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist. Wägen Sie persönliche Faktoren mit steuerlichen Bestimmungen und der Marktsituation ab. All das ist manchmal schwer objektiv zu überblicken, weswegen Sie für die Entscheidungsfindung einen Makler heranziehen sollten. Er kann Ihnen mitteilen, was ein Verkauf Ihrer Kapitalanlage in der aktuellen Situation bedeutet.

Häufig gestellte Fragen

Selbstverständlich können Sie das. Der neue Eigentümer übernimmt die bestehenden Mietverträge. Unter Umständen gibt es auch ein Vorkaufsrecht für die Mieter. Darüber hinaus müssen Sie den organisatorischen Ablauf des Verkaufsprozesses in Teilen mit den Mietern absprechen. Das betrifft das Machen der Fotos für das Exposé und die Besichtigungen des Mietshauses mit seinen einzelnen Einheiten.

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Hierfür kann es überzeugende persönliche Gründe geben. Vielleicht benötigen Sie einen größeren Geldbetrag, um eine andere Investition zu tätigen oder ein neues, großes Eigenheim zu kaufen. Auch die Marktsituation oder der Verwaltungsaufwand sind typische Gründe, die einen Hausverkauf ratsam machen.

Weitere Gründe verraten wir Ihnen in unserem Artikel.

Objektiv betrachtet ist der richtige Zeitpunkt dann, wenn die Marktsituation gut ist. Derzeit suchen viele Investoren Betongold und die Preise sind hoch. All das ermöglicht einen sehr guten Verkauf mit hohen Gewinnchancen.

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Sie können Ihr Mietshaus steuerfrei verkaufen, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist. Beginn der Frist ist der Erwerb des Mietshauses. Mit weiteren Steuern ist nicht zu rechnen.

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