Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen. Diese können beruflicher, privater oder finanzieller Natur sein. Sollten Sie sich dazu entschließen, Ihre Immobilie zu verkaufen, machen Sie sich bewusst, dass ein Immobilienverkauf ein komplexes Vorhaben ist. Daher ist es wichtig, Fehler durch systematisches Vorgehen und gute Planung zu vermeiden.

HAUSGOLD erklärt Ihnen, worauf Sie als Eigentümer achten sollten, wenn Sie Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus verkaufen wollen. Und wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Ihnen ein Makler bei der Abwicklung des Immobilienverkaufs behilflich sein kann.

Die Immobilie als Teil Ihres Lebens

Insbesondere bei selbst genutzten Immobilien besteht häufig eine emotionale Bindung: sei es das geerbte Elternhaus oder die große Wohnung, in der Sie Ihre Kinder großgezogen haben. Die Immobilie ist ein Teil Ihres Lebens, an dem viele Erinnerungen hängen. Daher sollte auch der Verkauf in positiver Erinnerung bleiben und sich in finanzieller Hinsicht lohnen.

Planen Sie den Immobilienverkauf gründlich

ImmobilienverkaufEine gute Vorbereitung und ein Überblick über den Ablauf beim Verkauf Ihrer Immobilie sind besonders wichtig, da die meisten Menschen in ihrem Leben nur wenige, oftmals sogar nur eine Immobilie verkaufen. Fehler bergen hohe finanzielle Risiken. Der Immobilienverkauf ist eine komplexe Aufgabe, die viel Arbeit erfordert. Klären Sie vorab folgende Fragen:

  • Wie ist die aktuelle Marktsituation? Lohnt sich der Immobilienverkauf?
  • In welcher Höhe kann ich den Preis für meine Immobilie ansetzen?
  • Welchen Zeitraum muss ich für die Dauer des Verkaufs einplanen?
  • Welche Kosten kommen beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf auf mich zu? Sind Steuern zu zahlen?
  • Führe ich den Verkauf alleine durch oder nutze ich das Know-how eines Maklers?

Denken Sie daran, dass ein Immobilienverkauf auch für den Verkäufer mit Kosten verbunden ist: Kosten für die Wertermittlung, den Energieausweis, Anzeigen sowie möglicherweise Steuern werden auf Sie zukommen.

Klären Sie die Eigentumsverhältnisse

Bevor Sie mit der Vermarktung Ihrer Immobilie starten, klären Sie die Eigentumsverhältnisse. Gibt es mehrere Eigentümer, z. B. Ehepaare oder eine Erbengemeinschaft, erhält entsprechend jede Partei ihren Anteil am Verkaufspreis. Gemeinsam muss entschieden werden, wie der Ablauf des Immobilienverkaufs erfolgen soll. In manchen Fällen kann es auch vorkommen, dass ein Bewohner ein lebenslanges Wohnrecht hat. Dieses Wohnrecht muss beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf berücksichtigt werden. Prüfen Sie außerdem, ob die Immobilie mit Schulden belastet ist. Sollten Sie im Rahmen des Haus- oder Wohnungsverkaufs den Kredit vorzeitig abzahlen wollen, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, die Sie der Bank zu leisten haben. Eine Alternative ist es, den Kredit auf ein anderes Objekt zu übertragen. Außerdem besteht noch die Möglichkeit, das Darlehen auf den Käufer Ihrer Immobilie zu übertragen. Gegebenenfalls fällt beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung für den Verkäufer auch die Spekulationssteuer an.

Kapitalanleger oder Selbstnutzer?

Bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf wenden Sie sich entweder an Selbstnutzer oder an Kapitalanleger. Entscheidend ist, ob das Haus bzw. die Wohnung vermietet oder unvermietet ist. Pauschal lässt sich sagen, dass der Verkauf einer unvermieteten Wohnung einfacher ist als der einer vermieteten Wohnung. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, werden Sie schnell feststellen, dass Selbstnutzer meist sehr konkrete Vorstellungen haben. Denn Selbstnutzer suchen ein Eigenheim, eine Wohnung, die ihr neues Zuhause werden soll. Entsprechend konzentrieren sie sich bei der Wohnungssuche auf unvermietete Objekte. Entspricht Ihre Wohnung den Vorstellungen der Interessenten, ist der Wohnungsverkauf meist ein Leichtes. Kapitalanleger wollen die Wohnung oder Haus dagegen nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Sie interessieren sich in erster Linie dafür, welchen Gewinn sie mit der Immobilie erwirtschaften können. Kapitalanlegern können Sie auch eine vermietete Wohnung verkaufen. Damit Ihre Wohnung für Kapitalanleger interessant ist, sollten die jährlichen Mieteinnahmen deutlich höher sein als die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen

Ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus zum Verkaufszeitpunkt vermietet, dürfen Sie dem Mieter nicht einfach kündigen. Ein Verkauf bricht nicht die Miete! Mit dem Wohnungsverkauf oder Hausverkauf übernimmt der Neubesitzer das bestehende Mietverhältnis. Der Neubesitzer eines vermieteten Objekts hat nach dem Kauf die gleichen Pflichten (und Rechte), die auch der alte Vermieter hatte. Sie wollen eine freie Wohnung bzw. ein freies Haus verkaufen? Dann gehen Sie strategisch vor. Ein Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, damit Sie eine freie Immobilie verkaufen können, kann ein langer und schwerer Weg sein. Am einfachsten ist es, wenn Sie sich gütlich mit dem Mieter einigen. Bieten Sie ihm zum Beispiel eine attraktive Abstandssumme an, damit er vorzeitig auszieht und Sie eine freie Immobilie verkaufen können.

Besonderheiten beim Wohnungsverkauf

Befindet sich die Wohnung, die Sie verkaufen möchten, in einer Anlage mit mehreren Wohnungen verschiedener Eigentümer, dann spielen auch diese eine Rolle. Ist die Eigentümergemeinschaft mit dem Neubesitzer nicht einverstanden, kann der Wohnungsverkauf scheitern. Laut Wohnungseigentümergesetz brauchen Sie für den Wohnungsverkauf die Zustimmung des Verwalters. Gründe für eine Ablehnung sind zum Beispiel Zweifel daran, dass der potentielle Neubesitzer die allgemeinen Wartungs- und Verwaltungskosten zahlen kann. Die Ablehnung kann auch erfolgen, wenn Nutzungspläne des Käufers die der Gemeinschaftsordnung widersprechen.

Für welchen Preis lässt sich die Immobilie verkaufen?

Wer seine Immobilie verkaufen will, möchte einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen. Die Höhe des zu erzielenden Verkaufspreises ist in erster Linie von der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie abhängig.

Wer kann die Immobilie vor dem Verkauf bewerten?

Um eine realistische Preisvorstellung für Ihre Immobilie zu erhalten, sollten Sie sich nicht auf Ihr Bauchgefühl verlassen. Es ist offensichtlich, dass ein zu niedriger Preis für Sie beim Verkauf der Immobilie nachteilig ist. Aber auch ein zu hoch angesetzter Preis ist zu vermeiden, da dieser den Verkaufsprozess unnötig in die Länge zieht. Eine professionelle Immobilienbewertung ist in jedem Fall ratsam.

Folgende Faktoren spielen bei der Immobilienbewertung eine Rolle:

Hausverkauf Wohnungsverkauf
Baujahr Baujahr
Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie die Angabe, was renoviert wurde Äußeres Erscheinungsbild
Art und das Alter der Heizung Lage (Stadtteil und Umgebung)
Zustand der Wärmedämmung Größe der Wohnanlage
Zustand des Dachs Wohnungsgröße
Lage (Stadtteil und Umgebung) Wohnungszuschnitt sowie Lage innerhalb des Hauses
Objektart Garten, Balkon (auch Balkonausrichtung)
Aktueller Zustand Sondernutzungsrechte
Fläche, inklusive Keller und Garagen Technischer Zustand
Energetische sowie technische Ausstattung Höhe der Instandhaltungsrücklage
Bodenrichtwert Eigentümerstruktur
Hausgeldrückstände
Beschlossene Sonderumlagen für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen
Regelungen der Teilungserklärung
Höhe des Hausgeldes
Belastungen in Abt. 2 des Grundbuches

Unabhängig davon, ob es sich um einen Hausverkauf, einen Wohnungsverkauf oder einen Grundstücksverkauf handelt, sollten Sie den Rat eines Experten einholen. Sie können auf einen Gutachter oder einen Immobilienmakler zurückgreifen. Beachten Sie aber, dass diese unterschiedliche Interessen und Herangehensweisen haben.

Der Gutachter wird in erster Linie die Immobilie selbst anhand der Bausubstanz, Größe und Lage bewerten und einen objektiven Wert ermitteln. Der Makler hingegen wird versuchen, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen, welcher zum jeweiligen Zeitpunkt vom Markt akzeptiert wird. Oftmals vertritt also eher der Makler die Interessen des Verkäufers beim Verkauf einer Immobilie als der Gutachter. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, wollen Sie schließlich nicht nur den theoretischen Verkehrswert, sondern den höchsten am Markt durchsetzbaren Immobilienpreis erzielen.

Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf benötigt?

Ein Immobilienverkauf muss gut vorbereitet sein. Zahlreiche Papiere sollten daher für Interessenten, Notar oder Ämter bereitgehalten werden. Für die Verkaufsunterlagen sollten Sie Folgendes unbedingt aus den Akten suchen oder beantragen:

  • Grundbuchauszug
  • Baugenehmigung
  • Baubeschreibung
  • Baupläne
  • Grundrisse
  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
  • Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
  • Beschreibung der Mikrolage

Bei vermieteten Objekten zusätzlich beizubringen:

  • Nachweise über Mieteinkünfte
  • Kopien von beispielhaften Mietverträgen
  • Protokolle von Eigentümerversammlungen

Welche Kosten entstehen bei einem Immobilienverkauf?

Wer eine Immobilie verkauft, sollte sich vorher auch über anfallende Kosten informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Auch wenn die finanzielle Hauptlast natürlich beim Käufer liegt, gibt es für Verkäufer einige Posten:

  • Der Energieausweis: Bei einem Verkauf ist der Energieausweis mittlerweile Pflicht. Die Kosten, die vom Verkäufer getragen werden müssen, variieren. Ein paar 100 Euro werden aber in der Regel mindestens fällig. Eigentümer, die mit einem HAUSGOLD-Makler verkaufen, erhalten den Energieausweis nach EnEV kostenlos.
  • Verkaufsanzeigen: Wer seine Immobilie privat verkaufen will, schaltet in der Regel Anzeigen in der Zeitung oder im Internet. Das Inserieren ist meist kostenpflichtig.
  • In einigen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerkosten. Informieren Sie sich vorher über die gesetzlichen Regelungen in Ihrem Heimatort.
  • Unter Umständen müssen Verkäufer eine Spekulationssteuer entrichten. Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel Immobilie und Steuern.
  • Auch wenn die Notarkosten in der Regel vom Käufer getragen werden, können im Einzelfall auch Notarkosten auf den Verkäufer zu kommen.

Immobilienverkauf: Kosten für ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten ist nicht günstig. Je nach Wert der Immobilie und Umfang des Gutachtens können schnell mehrere 1000 Euro anfallen. Doch bei einem Immobilienverkauf ist ein Wertgutachten nicht zwingend notwendig – es sei denn, dass Gutachten wird für eine gerichtliche Auseinandersetzung gebraucht. Wer jedoch vor dem Verkauf nur den Wert seiner Immobilie bestimmen möchte, kann sich die Kosten für ein Wertgutachten sparen. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von HAUSGOLD sparen Sie sich diese Ausgabe und bekommen von einem unserer Immobilienexperten eine fundierte Einschätzung.

Ein Makler hilft Ihnen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten

ImmobilienverkaufWie oben beschrieben, ist das Verkaufen einer Immobilie mit viel Arbeit und teilweise auch Risiken verbunden. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Fehler oder Ungenauigkeiten erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben. Es ist sinnvoll, sich nicht alleine auf dieses Abenteuer einzulassen, sondern sich die Hilfe eines erfahrenen Experten zu holen. Ein qualifizierter und ortsansässiger Makler kann sehr gut beurteilen, welchen Preis die Immobilie beim Verkauf erzielen kann. Er kennt den lokalen Markt und kann Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie bis zum Abschluss des Immobilien-Kaufvertrags professionell begleiten. Genau wie Sie hat er ein Interesse daran, einen möglichst hohen Preis zu erzielen, da sich seine Courtage prozentual nach dem Verkaufspreis bestimmt.

Immobilienverkauf mit einem Makler

Ein guter Makler nimmt Ihnen nicht nur viel Arbeit ab, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, sondern er hilft Ihnen auch, Fehler zu vermeiden und somit Risiken beim Immobilienverkauf zu minimieren. Durch seine Erfahrung schätzt der Makler die Interessenten richtig ein und tritt bei Preisverhandlungen sicher auf. Dies kann bares Geld wert sein. Nachfolgend stellen wir Ihnen kurz vor, wie Sie mit einem Makler eine Immobilie verkaufen:

  1. Bestandaufnahme und Wertermittlung

Haben Sie sich für dafür entschieden, mit einem Makler  Ihre Immobilie zu verkaufen, wird dieser Ihre Wohnung oder Ihr Haus genau begutachten. Dann nimmt der Makler eine Wertermittlung Ihrer Immobilie vor, um so den Verkaufspreis zu definieren. Ein guter Makler kennt sich am Markt aus. Er kennt die aktuelle Angebots- bzw. Nachfragesituation und geht auf Ihre Fragen intensiv ein. Erst wenn Makler und Verkäufer sich in sämtlichen Punkten einig sind, nimmt der Immobilienmakler den Auftrag an. Danach folgt die Unterzeichnung des Maklervertrags.

  1. Gemeinsame Prüfung relevanter Unterlagen

Damit Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen können, ist es notwendig, zahlreiche Unterlagen parat zu haben. Prüfen Sie gemeinsam mit Ihrem Makler die Vollständigkeit Ihrer Dokumente und Papiere.

  1. Das Exposé zum Wohnungs- und Hausverkauf

Das Exposé ist die wichtigste Verkaufsunterlage. Das Exposé sollte aussagekräftig, informativ und optisch ansprechend sein, damit es potentielle Käufer anspricht. Ein guter Makler weiß um die Bedeutung des Exposés und erstellt es entsprechend sorgfältig und vollständig. Folgende Angaben sind wichtig:

  • Wohnfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Grundstücksgröße
  • Baujahr und Anzahl der Renovierungen bzw. Modernisierungen
  • Informationen zum energetischen Zustand (Energieausweis)
  • Aussagestarke Fotos
  • Lageplan
  • Höhe der monatlichen Nebenkosten
  • Verkaufspreis
  1. Die Vermarktung Ihrer Immobilie

Im nächsten Schritt geht es darum, mit einer Immobilienanzeige potentielle Käufer anzusprechen. Nutzen Sie die vielfältigen Möglichkeiten des Internets. Die großen Immobilienportale sind zwar kostenpflichtig, aber dort erreichen Sie üblicherweise die meisten Interessenten. Eventuell lohnt es sich auch, eine Immobilienanzeige in Zeitungen zu veröffentlichen und Aushänge in der Umgebung anzubringen. Der Makler wird Ihnen erläutern, welche Vermarktungskanäle sich für Ihre Immobilie anbieten. Oftmals haben Immobilienmakler unter ihren Bestandskunden auch potentielle Kaufinteressenten. Oder der Makler hat Kooperationen mit Partner-Immobilienbüros abgeschlossen, durch deren Kundschaft sich der Kreis der Interessenten erweitert.

  1. Besichtigungstermine

Stehen Besichtigungstermine an, dann bereiten Sie sich und Ihre Immobilie gut darauf vor. Beschäftigen Sie sich als erstes mit der Optik: Benötigt Ihr Haus kleine Schönheitsreparaturen, sollten Sie diese noch vor der Wohnungsbesichtigung durchführen (lassen). Auch wenn sich solche Maßnahmen summieren können, auf den Verkaufspreis kann sich das außerordentlich positiv auswirken. Präsentieren Sie Ihr Haus von der besten Seite und räumen Sie Haus und Grundstück vorher gründlich auf. Der erste Eindruck bei einer Besichtigung kann entscheiden, ob aus Interessenten Käufer werden. Bereiten Sie sich darüber hinaus auf alle möglichen Fragen vor, und seien sich der Vorteile Ihres Hauses und der unmittelbaren Umgebung bewusst, um bei Preisverhandlungen die passenden Argumente bieten zu können.

In vielen Fällen hat sich gezeigt, dass es besser ist, wenn der Eigentümer bei der Hausbesichtigung bzw. Wohnungsbesichtigung nicht zugegen ist, sondern der Makler die Besichtigung durchführt. Ein Makler hat mehr Erfahrungen und geht professionell auf die speziellen Wünsche der Kaufinteressierten ein, ohne aufdringlich zu sein. Kritische Punkte bzw. Mängel legt er mit Geschick offen. Im Fokus seiner Präsentation stehen die Vorteile der Immobilie, die er gekonnt in Szene setzt. Als Mittler zwischen Verkäufer und Interessent tritt der Makler souverän auf und ist kritischen Fragen und massiven Forderungen nach Preisnachlässen gewachsen. Darüber hinaus hat sich gezeigt, dass  Interessenten weniger Hemmungen haben, einem Makler ihre Fragen zu stellen.

  1. Verkaufsverhandlungen

Hat sich ein Interessent für Ihre Immobilie gefunden, dann stehen die Verkaufsverhandlungen an. Stellen Sie sich darauf ein, dass der Interessent den Preis so niedrig wie möglich halten will. Ein Makler vertritt Sie und Ihre Interessen und führt in Ihrem Namen die Verhandlungen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Der große Vorteil hierbei ist,  dass der Makler ohne emotionale Bindung in die Verhandlungen geht. Dadurch ist er wesentlich besser in der Lage, neutral zu handeln. Sollte sich ein Verhandlungsergebnis abzeichnen, prüft der Makler die Bonität der potentiellen Käufer. Die Entscheidung, an wen Sie die Immobilie aber tatsächlich verkaufen möchten, liegt bei Ihnen.

  1. Kaufvertrag, Notartermin und Übergabe

Sind die Preisverhandlungen abgeschlossen, wird der Immobilienverkauf mit dem Kaufvertrag abgeschlossen. Den Vertrag setzt in der Regel ein Notar auf. Die Notarkosten trägt meist der Käufer. Mit den Notarkosten sind diverse Leistungen und Aufgaben abgedeckt. So umfasst der Gebührensatz der Notarkosten unter anderem die Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung sowie die Beurkundung des Kaufvorganges. Der Notar prüft aber auch weitere wichtige Angelegenheiten. Er prüft zum Beispiel, ob Grundschulden, Leitungsrechte, Wegerechte oder auch ein Vorkaufsrecht vorhanden sind. Die Notarkosten richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet. Welche Inhalte genau im Vertrag niedergeschrieben werden, ist individuell. Der Makler sollte Ihnen hierfür beratend zur Seite stehen, damit keine wichtigen Vereinbarungen vergessen werden.

Sobald alle Details des Kaufvertrags geklärt sind, wird ein Notartermin vereinbart, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Der Immobilienverkauf endet mit der Übergabe Ihrer Immobilie an den neuen Eigentümer. Auch diesen Termin koordiniert und begleitet in den meisten Fällen der Immobilienmakler. Außerdem erstellt er in der Regel ein Übergabeprotokoll, das Käufer und Verkäufer  unterschreiben, damit beide Parteien im Falle späterer Unstimmigkeiten abgesichert sind. Damit ist der Immobilienverkauf abgeschlossen.

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