Immobilie verkaufen
Tipps für den Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf ist ein komplexes Vorhaben. Daher ist es wichtig, Fehler durch systematisches Vorgehen und gute Planung zu vermeiden. Insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien besteht häufig eine emotionale Bindung.

Erfahren Sie hier, wie der Immobilienverkauf in positiver Erinnerung bleibt und sich in finanzieller Hinsicht lohnt.

Vorbereitung auf den Immobilienverkauf

Vor dem eigentlichen Verkauf Ihrer Immobile müssen Sie sich mit folgenden Fragen auseinandersetzen. Erst wenn diese geklärt sind, können Sie erfolgreich starten.

  • Gibt es laufende Kredite für die Immobilie? Informieren Sie sich bei Ihrer Bank über eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Gibt es eine Anschlussimmobilie? Wann ist der Einzugstermin? Benötigen Sie die Einnahmen der alten Immobilie zur Finanzierung der neuen? Ergibt sich daraus ein Mindestverkaufspreis?
  • Werden Einrichtungsgegenstände in der Immobilie gelassen?
  • Haben Sie für die Immobilie einen Energieausweis? Dieser zählt seit 2015 zu den Pflichtunterlagen.

Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?

Klären Sie vorab, ob Sie einen Immobilienmakler engagieren wollen oder einen privaten Immobilienverkauf durchführen möchten. Seien Sie sich bewusst, dass eine Immobilie zu verkaufen sehr zeitintensiv und aufwendig ist. Vor allem, wenn Sie über keine Erfahrungen verfügen, ist es sinnvoll sich einen Immobilienexperten zur Hilfe zu holen.

Ein Immobilienmakler verfügt über gute lokale Orts- und Marktkenntnisse und übernimmt wichtige Aufgaben, wie:

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Besonderheiten beim Immobilienverkauf

Je nachdem, welche Art Immobilie Sie verkaufen möchten, kann es zu anderen Abläufen kommen oder es werden spezielle Unterlagen benötigt. Bei einer vermieteten Immobilie fallen eventuell Steuern an, außerdem ist Ihre Zielgruppe eine andere. Sie richten sich in Ihrer Ansprache also an Kapitalanleger. Möchten Sie ein Einfamilienhaus verkaufen, achten Sie auf eine aktuelle Bewertung des Grundstücks. Eventuell hat sich der Bodenwert in den letzten Jahrzehnten verändert. Beim Verkauf einer Wohnung ist die Eigentümergemeinschaft zu informieren.

Immobilie für Verkauf herrichten

Wie bei vielen Dingen, zählt auch beim Immobilienverkauf der erste Eindruck. Präsentieren Sie Ihre Immobilie bei einem Besichtigungstermin optimal. Ein positiver Eindruck schlägt sich auf den Verkaufspreis nieder. Achten Sie neben dem Aufräumen und Säubern der Immobilie ebenfalls auf eine dezente und angenehme Dekoration. Hängen Sie z.B. das ein oder andere Familienfoto ab.

Kleine Renovierungsarbeiten sollten Sie vorab erledigen und Schönheitsfehler entfernen. Stehen größere Arbeiten an, berechnen Sie, inwiefern sich die Investition lohnt. Ein Immobilienmakler kann einschätzen, was lohnt und welche Investition Sie noch tätigen sollten. Erfahren Sie hier mehr zur Renovierung für den Verkauf.

Ablauf Immobilienverkauf

Sobald alle Vorbereitungen abgeschlossen sind, kann der Verkaufsprozess losgehen. Haben Sie sich für einen Immobilienmakler entschieden, setzen Sie sich mit diesem zusammen, um alle weiteren Stationen abzusprechen.

1. Zusammenstellung der Unterlagen

Ein Immobilienverkauf muss gut vorbereitet sein. Halten Sie daher die Papiere für Interessenten, Notar oder Ämter bereit. Zu den Verkaufsunterlagen zählen:

  • Grundbuchauszug
  • Baugenehmigung
  • Baubeschreibung
  • Baupläne
  • Grundrisse
  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
  • Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
  • Beschreibung der Mikrolage

Bei vermieteten Objekten zusätzlich beizubringen:

  • Nachweise über Mieteinkünfte
  • Kopien von beispielhaften Mietverträgen
  • Protokolle von Eigentümerversammlungen

2. Wertermittlung der Immobilie

Um den richtigen Verkaufspreis einer Immobilie zu berechnen, ist Feingefühl vonnöten. Ist der Preis zu hoch, werden potentielle Käufer abgeschreckt. Vor allem bei einem Privatverkauf kommt es durch die emotionale Bindung des Verkäufers zu hohen Preisen. Wenn Sie keinen Makler zur Verfügung haben, holen Sie sich einen neutralen Rat eine dritten Person. Auch ein zu niedriger Preis kann Zweifel hervorrufen.

Der Verkaufspreis orientiert sich an Lage, Ausstattung und Zustand Ihrer Immobilie und kann mit unterschiedlichen Verfahren sehr genau berechnet werden. Der Immobilienmakler nutzt für die Wertermittlung der Immobilie das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Sie haben auch die Möglichkeit den Verkehrswert selbst zu berechnen.

Tipp: Achten Sie auf einen möglichen Verhandlungsspielraum und setzen den Preis ca. 5 - 10 % höher an. Legen Sie sich einen Mindestpreis fest, unter den Sie bei Verhandlungen nicht gehen werden.

3. Kaufinteressenten finden

Es gibt verschiedene Wege Interessenten für eine Immobilie zu finden. Ein hochwertiges Exposé sowie eine gute Vermarktung steigern den Erfolg erheblich. Widmen Sie beidem ausreichend Zeit.

Exposé erstellen

Das Immobilienexposé ist die wichtigste Verkaufsunterlage. Es muss aussagekräftig, informativ und optisch ansprechend sein, damit es potentielle Käufer anspricht. Ein guter Makler weiß um die Bedeutung des Exposés und erstellt es entsprechend sorgfältig und vollständig. Folgende Angaben sind wichtig:

  • Wohnfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Grundstücksgröße
  • Baujahr und Anzahl der Renovierungen bzw. Modernisierungen
  • Informationen zum energetischen Zustand (Energieausweis)
  • Aussagestarke Fotos
  • Lageplan
  • Höhe der monatlichen Nebenkosten
  • Verkaufspreis

Werbewege

Im nächsten Schritt geht es darum, mit einer Immobilienanzeige potentielle Käufer anzusprechen. Nutzen Sie die vielfältigen Möglichkeiten des Internets. Die großen Immobilienportale sind zwar kostenpflichtig, aber dort erreichen Sie üblicherweise die meisten Interessenten. Eventuell lohnt es sich auch, eine Immobilienanzeige in Zeitungen zu veröffentlichen und Aushänge in der Umgebung anzubringen. Der Makler wird Ihnen erläutern, welche Vermarktungskanäle sich für Ihre Immobilie anbieten.

Tipp: Oftmals haben Immobilienmakler unter ihren Bestandskunden auch potentielle Kaufinteressenten. Oder der Makler hat Kooperationen mit Partner-Immobilienbüros abgeschlossen, durch deren Kundschaft sich der Kreis der Interessenten erweitert

4. Besichtigungstermine

Verkaufen Sie ohne die Unterstützung eines Maklers, bereiten Sie sich auf alle möglichen Fragen der Interessenten vor und seien sich der Vorteile Ihres Hauses und der unmittelbaren Umgebung bewusst, um bei Preisverhandlungen die passenden Argumente bieten zu können.

In vielen Fällen hat sich gezeigt, dass es besser ist, wenn der Eigentümer bei der Hausbesichtigung bzw. Wohnungsbesichtigung nicht zugegen ist, sondern der Makler die Besichtigung durchführt. Ein Makler hat Erfahrung und geht professionell auf die speziellen Wünsche der Kaufinteressenten ein, ohne aufdringlich zu sein. Kritische Punkte bzw. Mängel legt er mit Geschick offen. Im Fokus seiner Präsentation stehen die Vorteile der Immobilie, die er gekonnt in Szene setzt.

5. Kaufvertrag und Notartermin

Sobald Sie einen Käufer gefunden haben werden alle Einzelheiten im Vertragsentwurf festgehalten, welcher schlussendlich vom Notar unterzeichnet und beurkundet werden muss. Es sollte sichergestellt sein, dass die Interessen beider Parteien in dem Vertrag berücksichtigt werden. Verkäufer und Käufer bekommen anschließend einen Entwurf, um eventuelle Anpassungen vorzunehmen.

Erst wenn beide Parteien dem Vertrag zustimmen wird ein Notartermin für die Unterzeichnung vereinbart. Bei diesem Termin sind Verkäufer, Käufer Notar und auf Wunsch der Immobilienmakler anwesend.

6. Übergabe

Die Schlüsselübergabe findet erst statt, wenn der Kaufpreis überwiesen wurde. Der wird entweder direkt an den Verkäufer oder über ein Notaranderkonto zugestellt. Damit der Käufer in das Grundbuch eingetragen werden kann, muss der Verkäufer noch die Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt und die Löschungsbewilligung für eventuelle Grundschulden erbringen. Sind alle nötigen Unterlagen erbracht worden, erhält der Käufer abschließend die Schlüssel.

Steuern beim Immobilienverkauf

Haben Sie im Verkaufsjahr und zwei Jahre zuvor die Immobilie selbst bewohnt, verkaufen Sie steuerfrei. Bei einer vermieteten Immobilie, müssen zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen. Andernfalls fällt die sogenannte Spekulationssteuer an.

Häufig gestellte Fragen

Auch während Corona ist es möglich eine Immobilie zu verkaufen. Sie sollten sich nur bewusst sein, dass alle Verkaufsprozesse entschleunigt stattfinden. Sowohl die Wertermittlung sowie die Besichtigungen laufen zur Zeit häufig kontaktlos über digitale Videokonferenzen. Einzelbesichtigungen dürfen aber angeboten werden. Lesen Sie mehr

Seit Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz, welches beinhaltet, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerkosten teilen müssen. Dabei zahlt der Verkäufer immer mindestens die Hälfte der Maklergebühren. Lesen Sie hier mehr.

Sollten Sie seit dem Verkaufsjahr, sowie zwei weitere Jahre selbst in der Immobilie wohnen, verkaufen Sie steuerfrei. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie muss zwischen dem Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen. Ansonsten fallen sogenannte Spekulationssteuern an. Lesen Sie mehr

Sie können Ihr Haus auch privat verkaufen. Machen Sie sich vorab einen Überblick über die Aufgaben die ein Makler beim Hausverkauf übernimmt. Diese sind sehr vielfältig und zeitintensiv. Der Besuch und das Einbeziehen eines Notars bleibt jedoch bei einem Immobilienverkauf nicht aus, da dieser gesetzlich vorgeschrieben ist.