Interview: Wohnung als Kapitalanlage
interviewt wurde Michael Petri

Eine Immobilie als Kapitalanlage - insbesondere eine Wohnung, die man vermietet - gilt als gutes Invest. Weshalb?

Eigentumswohnungen gelten in der Regel als sichere, solide und rentable Kapitalanlage. Man spricht des Öfteren von inflationssicheren Anlagen in Sachwerte. Im Moment bietet sich der Erwerb einer solchen Immobilie geradezu an. Weshalb? Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus. Hierbei ist jedoch zu beachten, wie sich die Finanzierungskosten für die Immobilie im Verhältnis zum Mietertrag aus der Immobilie darstellen. Nutzt man eine Eigentumswohnung im Alter selbst, so spart man zudem im Rentenalter Mietausgaben ein.

Welche Risiken gibt es?

Bei der Anschaffung einer nicht selbstgenutzten Immobilie gibt es gleich mehrere Risikofaktoren, welche kritisch unter die Lupe genommen werden sollten: Zum einen sollte die Immobilie vor Erwerb genauestens betrachtet werden. Stellen Sie sich Fragen wie zum Beispiel: In welchem Zustand befindet sich die Immobilie aktuell? Zum anderen sollte man auch darauf achten, was alles an Verpflichtungen auf einen selbst zukommen wird.

Die weiteren Risiken sind Mietausfall durch Mieterwechsel sowie ein hoher Verwaltungs- und Fahraufwand, wenn die Immobilie nicht gerade in der Nähe liegt. Zudem sollte man auch Rücklagen für Instandhaltungen oder Neuanschaffung von Geräten bei der Kaufentscheidung berücksichtigen.

Woher weiß ich, ob ich mir eine Immobilie leisten kann?

Um sich bestmöglich für einen Kauf einer Immobilie vorzubereiten, ist eine genaue Ermittlung des eigenen Budgets notwendig. Alle Einnahmen und Ausgaben im eigenen Haushalt können eine Finanzierung beeinflussen. Hierzu sollten Sie sich entweder selbst genauestens informieren oder aber einen Profi auf dem Gebiet der Finanzberatung hinzuziehen.

Denn in Bezug auf die Finanzierung einer Immobilie sind sowohl alle Einnahmen und Ausgaben als auch das vielleicht vorhandene Eigenkapital Faktoren dafür. So wird geprüft, ob eine Finanzierung von der angefragten Bank unterstützt wird oder eine Ablehnung des ganzen Vorhabens durch die Bank erfolgt.

Mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich rechnen?

Beim Erwerb einer Immobilie müssen immer die Kaufnebenkosten fest mit eingeplant werden, so z.B. Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie die Eintragungen im Grundbuch. Bei diesen Kosten hängt es auch davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. Die Kaufnebenkosten variieren zwischen 7% und 15% des Kaufpreises.

Extra Tipp: Auch sofort anstehende Maßnahmen mit einplanen, wie zum Beispiel eine Sanierung oder eine neue Küche.

Kann ich eine Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen?

Man kann eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen. Dies wird jedoch von der Bank kritisch geprüft und die Ratenbelastung wird höher sein. Außerdem wird die Laufzeit der Immobilienfinanzierung dadurch wahrscheinlich deutlich länger werden.

Welche Formen der Finanzierung gibt es?

Es gibt Annuitätendarlehen, bei denen im Laufe der Jahre der Tilgungsanteil steigt, die Zinsbelastung sinkt, die Rate bleibt während der gesamten Laufzeit aber gleich. Zudem gibt es sogenannte Forward-Darlehen. Hier nehmen die Kreditnehmer frühzeitig einen Kredit auf, um sich den niedrigeren Kreditzins des Darlehens zu sichern, weil oft die Erwartungshaltung ist, dass das Zinsniveau bis zum späteren Abschluss des eigentlichen Finanzierungskredites steigen könnte.

Auch Bausparverträge, die Riesterrente und KfW-Förderungen werden des Öfteren als Finanzierungsmittel für die eigene Immobilie genutzt. Es gilt ebenfalls, sich gut zu informieren und bestmöglich durch Finanzexperten auf diesem Gebiet beraten zu lassen.

Eine Wohnung als Kapitalanlage: Eher vermieten oder selbst darin wohnen? Was lohnt sich mehr?

Das hängt von vielen Faktoren ab. Wenn man selbst in der Wohnung wohnen will, sollte man das auch. Auch so kann die Immobilie über Jahre ihren Wert erhalten bzw. sogar noch steigern. Vorteile der Eigennutzung: Es kann keine Probleme mit dem Mieter geben, man hat keine Mietausfälle und Leerstand der Wohneinheit zu erwarten. Zudem wird man als Selbstnutzer auch immer wieder etwas finden, was man erneuern, renovieren oder gar sanieren möchte.

Der Werterhalt der Immobilie ist beim Eigennutzer meist anders, weil er ein anderes Empfinden für sein Eigentum hat als ein Mieter. Falls man die Wohnung doch vermietet, bringt das natürlich auch Vorteile, so z.B. die regelmäßige Mieteinnahme, mit der schon die Finanzierungsrate bedient werden kann. So dient die Wohnung auch als solide Altersvorsorge, wenn wenig Leerstände über die Jahre entstehen.

Zudem kann man auch von umfangreichen Steuervorteilen profitieren. Eine Wohnung zu kaufen ist steuerlich absetzbar, auch bei vermieteten Objekten. Zudem können zahlreiche Kosten in der Steuererklärung angegeben werden.

Folgende Kosten können beispielsweise gut abgerechnet werden:

• Kosten für Renovierung
• Instandhaltungen
• Zinsen für das laufende Darlehen

Welche Arten von Wohnung eignen sich als Kapitalanlage?

Besonders gut eignen sich hier Wohnungen in interessanten, gut vermietbaren Lagen, z.B. in Regionen, wo eine besonders gute Infrastruktur herrscht, Universitäten in der Nähe sind, die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel und an das Autobahnnetz gewährleistet werden. In diesen Lagen werden immer wieder Mieter gefunden und es können attraktive Mieten erzielt werden.

Außerdem sind auch WG-geeignete Wohnungen an solchen Standorten eine interessante Option, zum einen weil es viele Studenten gibt, die solche Gemeinschaften gründen wollen, zum anderen, weil hierdurch Mietausfallrisiken minimiert werden können. Durch die gesamtschuldnerische Haftung der WG für eventuelle Schäden an der Mietsache bei einem Auszug aus der Immobilie.

Aber auch in Lagen, in denen gerade eine Neustrukturierung des Umfeldes stattfindet und attraktive neue berufliche Möglichkeiten für die verschiedensten Berufs-Personengruppen entstehen, sind Wohnungen als Kapitalanlage sehr interessant.

Außerdem natürlich Wohnungen, die eine entsprechende Rendite für den Kapitalanleger versprechen, so dass im Rahmen der Anschaffung noch keine weiteren Ausgaben nötig sind und dadurch sofort eine gute Einstiegsrendite gewährleisten wird.

Des Weiteren können auch renovierungsbedürftige Wohnungen als interessant eingestuft werden, wenn der Kaufpreis relativ gering ist. Wenn die Wohnung dann saniert wird, kann diese bei einer Neuvermietung etwas teurer vermietet werden.

Was ist wichtig für die Kaufentscheidung? Worauf sollte ich achten?

Für die Kaufentscheidung einer Wohnung sollten insbesondere folgende Faktoren beachtet werden:

• Anschaffung zur Eigennutzung oder zur Vermietung?
• Der Zustand der Immobilie
• Die Lage der Immobilie (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, soziales Umfeld und wie die Häuser im Umfeld zur eigenen Immobilie aussehen)
• Kaufnebenkosten und eventuelle kostenintensive Sofortmaßnahmen einschätzen
• Bruttorendite als erstes Indiz bei vermieteten Eigentumswohnungen im Auge behalten
• Kosten der Finanzierungsrate (Tilgung+Zinsen) sowie den Eigenkapitaleinsatz überdenken

Wo lohnt es sich besonders, Wohnungen zu kaufen?

Immobilien müssen nicht zwangsläufig in den sogenannten A-Lagen gekauft werden. Es lohnt sich sogar manchmal eher, in Regionen zu kaufen, in denen die Kaufpreise für Immobilien eher niedriger sind. Bei einer Vermietung der Wohnung kann aber aufgrund von verschiedenen Faktoren, so z.B. einer guten Verkehrsanbindung und der Nähe zu den als interessanter eingestuften, in A-Lage befindlichen Städten, eine Anmietung für potentielle Mieter attraktiv dargestellt werden. Eine höhere Rendite ist durch die zuvor genannten Faktoren zu erwarten, weil die Preise in A-Lage für den Erwerber deutlich höher sind und somit nicht unbedingt höhere Renditeerwartungen zu gewährleisten sind.

Fazit

Wichtig bei Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage ist immer, gute Mieter zu finden, das Mietausfallrisiko gering zu halten, den Zustand der Immobilie und den Kostenaufwand für die Immobilie im Auge zu haben. Außerdem spielt der Eigenkapitaleinsatz und die Laufzeit der Finanzierung immer eine maßgebende Rolle, nämlich ob sich der Erwerb einer Immobilie rentiert oder nicht.