Zur Verfügung gestellt von: Dr. Peter Schotthöfer
Die Werbung für Immobilien ist mit dem Inkrafttreten des Energieeinspargesetz am 13.7.2013 (EnEG) noch komplizierter geworden. § 16 a EnEV (Energieeinsparverordnung) schreibt vor, dass in einer Immobilienanzeige, gleichgültig ob im Internet oder einer Zeitung, bestimmte Pflichtangaben mit aufgenommen werden.
Dazu zählen:
- die Art des Energieausweises
- die Art des Energiebedarfsausweises oder des Energieverbrauchsausweises
- der im Energieausweis genannte Wert des Energiebedarfes oder des Energieverbrauchs für ein Gebäude
- die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
- bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse.
- Nach dem Wortlaut des Gesetzes haftet der Verkäufer/ Vermieter dafür, dass sich diese Angaben auch in der Anzeige finden, um den Interessenten die Beurteilung des Angebotes schon im ersten Stadium zu erleichtern. Fehlen diese Angaben oder sind sie falsch dargestellt, haftet zunächst der Vermieter/ Verkäufer. Es stellt sich aber die Frage, ob auch ein Makler, der im Kundenauftrag für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie wirbt, in seinen Anzeigen diese Angaben ebenfalls machen muss und – noch wichtiger – ob er selbst dafür haftet, wenn dies nicht oder nicht richtig geschieht.
In der Verordnung selbst sind Makler nicht als verantwortliche Personen für diese Angaben in Anzeigen aufgeführt. Einige deutsche Gerichte haben daraus den Schluss gezogen, dass Makler für die fehlenden Angaben in der Werbung nicht haften, da sie nicht im Gesetz genannt seien. Andere Gerichte waren dagegen der Meinung, dass das Gesetz so ausgelegt werden müsse, dass die Informationspflicht auch den Makler betrifft, der im Auftrag eines Kunden selbst eine Anzeige gestaltet. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu liegt bisher aber noch nicht vor.
Verstöße können sowohl als Ordnungswidrigkeiten durch die zuständigen Behörden als auch als Wettbewerbsverstöße durch jeden Konkurrenten und legitimierten Verbraucherverein verfolgt werden. Vor allem im Fall einer Abmahnung durch einen Konkurrenten kann die Angelegenheit teuer werden. Die Kosten können dann – je nach dem angegebenen Streitwert – nur für die Abmahnung bis zu 2500 Euro betragen, insbesondere dann, wenn der abgemahnte Makler zu seiner Verteidigung seinen eigenen Anwalt einschaltet und somit die Kosten zweier Anwälte zu tragen sind.
Ob die Informationspflicht in Bezug auf die Energieangaben in der Werbung auch Makler betrifft, die im Kundenauftrag für ein Objekt werben, wird – wie erwähnt – von deutschen Gerichten unterschiedlich beurteilt.
Die Informationspflicht (und damit die Haftung) des Maklers wurde bejaht von
OLG Bamberg Vom 9.10.2015 Az. 3 U 198/15
LG München I vom 16.11.2015, Az. 4 HKO 6347/15 und vom 29.10.2015,Az. 2 HKO 3089/15
LG Tübingen vom 19.10.2015, Az. 20 O 53/15
LG Traunstein vom 12.2.2016, Az. 1 HKO 3385/15
Eine Informationspflicht des Maklers wurde verneint von
LG Bielefeld vom 6.10.2015, Az. 12 O 60/15
LG München II vom 3.12.2015; Az. 2 HKO 3089/15
LG Münster vom 25.11.2015; Az. 0 21 O 87/15
LG Gießen vom 11.9.2015 Az. 8 O 7/15
Dass § 26 EnEV als Verantwortliche neben dem Bauherrn auch die Personen aufführt, die im Auftrag des Bauherrn bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden (Abs. 2 ), spricht dafür, dass der Gesetzgeber auch die Makler in den Kreis der Verantwortlichen ein -beziehen wollte. Solange diese Frage aber höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, wird der Ausgang eines Rechtsstreites davon abhängen, welches Gericht angerufen wurde.