Asbest

Asbest: Was Eigentümer wissen müssen

Immobilieneigentümer und auch Mieter fürchten ihn: Asbest. Auch wenn asbesthaltige Produkte seit 1990 verboten sind, findet man die Fasern heute vor allem in vielen Altbauten. Dort kommt Asbest in Verbindung mit anderen Materialien wie Kunststoff, Gips oder Zement vor.

Ob als Fassadenverkleidung, Dacheindeckung, versteckt in Schutzplatten von Elektroinstallationen oder als Mittel zur Rohrisolation – vor allem in den 1950er und 60er Jahren wurden hohe Anteile des giftigen Asbests verbaut.

Was genau ist Asbest?

Zu dem Begriff Asbest werden mineralische Fasern gefasst, die als Einlagerungen in bestimmten Gesteinen vorkommen. Wegen seiner einzigartigen Schall-, Wärme- und Feuchtigkeitsschutz-Eigenschaften wurde Asbest besonders Mitte der 90er Jahre in der Industrie und im Baugewerbe eingesetzt.

Heute wird zwischen schwach gebundenem und fest gebundenem Asbest unterschieden. Schwach gebundener Asbest ist besonders gesundheitsgefährdend, da die gefährlichen Fasern bereits bei Berührungen oder Vibrationen freigesetzt werden und so in die Raumluft gelangen können.

Sind die Fasern erst in der Lunge und eingeatmet, können sie vom menschlichen Organismus kaum mehr abgebaut werden.

 

Asbest: erst bei Bearbeitung gefährlich

Bewohner einer asbesthaltigen Immobilie sind nicht direkt durch den Stoff gefährdet. Werden aber betroffene Bauprodukte unsachgemäß bearbeitet oder sogar entfernt, kann besonders der leicht gebundene Asbest schnell gelöst und so zur Gefahr werden. Deshalb ist gesetzlich klar geregelt, wann bei Sanierungen auf Asbest spezialisierte Firmen hinzuzuziehen sind.

Grundsätzlich gilt: Solange die asbesthaltigen Produkte, wie beispielsweise alte Bodenbeläge, intakt sind, sind sie auch gesundheitlich unbedenklich. Wenn diese allerdings rissig und porös werden oder sich sogar vom Unterboden ablösen, kann eine gesundheitsschädliche Menge Asbestfasern austreten. Dann muss schnell gehandelt werden.

Verantwortung der Immobilienbesitzer

Besitzer von asbesthaltigen Immobilien sind nicht immer verpflichtet, den verbauten Asbest entfernen. Zumindest, solange die Gesundheit der Bewohner durch die Asbestfasern nicht gefährdet wird. Wird eine Sanierung trotz einer nachgewiesenen Gesundheitsgefährdung vom Immobilieneigentümer unterlassen, drohen ihm allerdings strafrechtliche Konsequenzen.

Haftung des Eigentümers

Mieter müssen vor Schäden und Gefahren in der Immobilie geschützt werden. Daher kann verlangt werden, dass der Immobilienbesitzer etwaige nötige Maßnahmen trifft und Schäden ersetzt, den die Immobilie wegen asbesthaltiger Materialien verursacht.

Ist der Immobilienbesitzer nicht darüber informiert, ob Teile der Immobilie asbesthaltige Materialien enthalten, sollte er dies spätestens vor einer Sanierung prüfen. Denn wird im Rahmen einer umfassenden Sanierung der Asbest vollständig entfernt, drohen keine Gesundheitsschäden und es droht auch keine Wertminderung durch vorhandenen Asbest. Genrell gilt: Ist das Gebäude vor 1990 gebaut, ist fast immer mit verbautem Asbest zu rechnen.

Vermietung asbesthaltiger Wohnräume

Vermieter müssen mit rechtlichen Konsequenzen und mit einer Wertminderung ihrer Immobilie rechnen, wenn Asbest in den Wohnräumen nachgewiesen wurde. Folgende Fälle hat der Deutsche Mieterbund zusammengestellt:

Fußbodenfliesen

Rissige, asbesthaltige Fußbodenfliesen sind ein Mangel der Mietsache und berechtigen zu einer 10-prozentigen Mietminderung. Die Fliesen müssen in diesem Fall umgehend ausgetauscht und ersetzt werden. (Landgericht Berlin 65 S 419/10)

Trennwände

Können Trennwände wegen enthaltener Asbestfasern nicht bearbeitet werden, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter schnellstens beseitigen muss. (Landgericht Berlin 63 S 42/10)

Nachspeicheröfen

Hellhörig sollten Mieter werden, die eine Nachtspeicherheizung bis Baujahr 1977 in ihrer Wohnung stehen haben. Denn diese Geräte können Asbest enthalten. Außer Betrieb genommen werden müssen sie aber erst 2019 (laut EnEV 2009).

Wie das Landgericht Berlin entschied (67 S 131/97), ist der Vermieter verpflichtet, asbesthaltige Nachtstromspeicheröfen auszutauschen, wenn eine Konzentration von mehr als 400 Fasern pro Kubikmeter Raumluft nachgewiesen wird.

Haftung

Der Vermieter haftet für alle Schäden, die aus einer fehlerhaften Behandlung und Bearbeitung von Vinylasbestplatten entstehen. Er haftet auch für Pflichtverletzungen der von ihm eingeschalteten Handwerker. (Landgericht Berlin 65 S 200/12)

Grenzwerte für Asbest

Für Wohnräume gibt es keine verbindlichen Grenzwerte für Asbest. Das Bundesamt für Gesundheit empfiehlt allerdings, dass Belastungen von mehr als 400 lungengängigen Asbestfasern pro Kubikmeter Luft nicht toleriert werden.

Wer eine Belastung durch Asbest in der eigenen Immobilie vermutet, sollte unbedingt das zuständige Bauaufsichtsamt einschalten.

Eine sichere Antwort kann nur eine sehr zeitnahe Messung der Faserkonzentration in der Raumluft geben. Diese Messung muss an mehreren Tagen erfolgen und ist nicht immer günstig. Eine günstigere Möglichkeit ist die Material- oder Staubprobe: Sie prüft genau, ob das betroffene Material tatsächlich Asbest enthält. Spezialisierte Messinstitute haben die Möglichkeit, Materialproben auf ihren Asbestgehalt hin zu prüfen und zwischen fest oder schwach gebundenem Asbest zu unterscheiden.

Immobilienbesitzer können im Zweifelsfall sogar dazu verpflichtet werden, eine mögliche Gefahr durch ein Gutachten abklären zu lassen. Bestätigt sich der Verdacht, muss der Eigentümer die vermietete Immobilie fachgerecht sanieren lassen.

Rat und Hilfe

Die Umweltbehörden der verschiedenen Bundesländer und auch Kommunen stellen auf ihren Internetseiten nützliche Informationen über den Umgang mit Asbest zur Verfügung. In öffentlichen Listen finden Sie Firmen und Fachleute in der Region. Auch Stiftung Warentest gibt hilfreiche Tipps. Verbraucherschutzinstitute bieten zudem an, Materialien auf ihren Asbestgehalt hin zu prüfen.

Zum Themenfeld Asbest am Arbeitsplatz und Berufskrankheiten stellen die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin und die Deutsche gesetzliche Unfallversicherung entsprechende Informationen bereit.