Ein Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert des Grund und Bodens eines Grundstücks an. Hier erfahren Sie, warum die Höhe des Bodenrichtwerts beim Verkauf einer Immobilie relevant ist. Außerdem erläutern wir Ihnen die wichtigsten Fakten rund um den Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung. Er wird aus deren Kaufpreisen ermittelt. Von Bedeutung ist der Bodenrichtwert insbesondere für die Besteuerung von Grund und Boden. Er wird aber auch bei der Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen. Allerdings nur in jenen Fällen, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt.

Wichtig: Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich nicht um einen Verkehrswert. Der Bodenrichtwert hat keine bindende Wirkung.

BodenrichtwertSeine Rechtgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist der Bodenrichtwert unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten erfolgt diese Wertermittlung so, als ob der Boden unbebaut wäre. Bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts werden sogenannte Richtwertzonen gebildet. Diese Zonen beziehen sich auf Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Solche Bodenrichtzonen können bestimmte Straßen oder Straßenzüge, aber auch ganze Ortsteile oder Ortschaften umfassen.

So wird der Bodenrichtwert ermittelt

Der Bodenrichtwert wird nach § 193 BauGB durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Im einfachsten Fall lässt sich der Bodenrichtwert aus dem Durchschnittswert der Kaufpreise der vergangenen Jahre für vergleichbare Grundstücke ermitteln. Gutachtern liegen für diesen Zweck Kaufverträge aus dem vorangegangenen Bemessungszeitraum vor, um den Bodenrichtwert zu ermitten. Ist das nicht der Fall, werden diverse Faktoren zur Bestimmung des Bodenrichtwerts herangezogen. Dazu zählen zum Beispiel die allgemeinen Eigenschaften des Bauplatzes, die Lage des betreffenden Gebiets, Umwelteinflüsse oder Bodenbeschaffenheit.

Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte erfolgt in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten.

Bodenrichtwertkarten und -tabellen

In Deutschland wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Termin ermittelt. Das ist meist der 1. Januar oder der 31. Dezember. Hier agieren die Bundesländer unterschiedlich. Mithilfe der gesammelten Daten wird eine Bodenrichtwertkarte oder eine Bodenrichtwerttabelle erstellt. In den Karten werden unter Angabe der Lagemerkmale die Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche eingetragen. Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Hierfür wendet er sich an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse seiner Gemeinde. Das ist in der Regel das Kataster- und Vermessungsamt. Viele Gemeinden stellen vor Ort ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung. Daneben gibt es außerdem entsprechende Internetportale. Auf den Richtwertkarten im Internet gibt man in der Regel Ortsname, Straße und Hausnummer oder das Flurstückskennzeichen an. Das Grundstück wird ausgewählt und der Bodenrichtwert kann abgelesen werden. Schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte sind dagegen meist kostenpflichtig

Bodenrichtwert und Verkehrswert

Für den Bodenrichtwert wird bei Grundstücken angenommen, dass diese nicht bebaut sind. Darum sind Bodenrichtwerte auch nur in bestimmten Fällen geeignet, um Angaben zum Verkehrswert einer Immobilie zu machen. Der Verkehrswert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei bilden die Kaufpreissammlungen, die in der Vergangenheit vom Gutachterausschuss erhoben wurden, die Basis. So kann für eine Immobilie angegeben werden, welcher tatsächliche Kaufpreis zu einem Stichtag auf dem Immobilienmarkt erzielt werden kann. Liegen für eine Immobilie nicht genügend Daten vor, können Gutachter gleichermaßen aus dem Bodenrichtwert unter Verwendung weiterer Kriterien den Verkehrswert ableiten. Mit einem Gutachten zum Verkehrswert kann der jeweils zuständige Gutachterausschuss beauftragt werden. Auch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Wertermittlung können diese Gutachten erstellen.

Bodenrichtwert und Immobilienverkauf

Dem Bodenrichtwert kann beim Verkauf eines Hauses eine große Bedeutung zukommen. Hat sich der Immobilienpreis erhöht, so liegt es in der Regel nämlich nicht am Gebäude, sondern am gestiegenen Bodenpreis. Das ist leicht nachzuvollziehen: Ein Gebäude erfährt mit den Jahren meist keine Wertsteigerung, sondern eine Wertminderung. Der Grundstückpreis hat also einen enormen Einfluss auf den Kaufpreis. Steht ein renovierungsbedürftiges oder gar abrissreifes Haus auf einem Grundstück mit hohem Bodenwert, kann dieser die schlechte Bausubstanz des Gebäudes durchaus ausgleichen. Und umgekehrt, wenn ein hochwertiges Gebäude in einer Gegend mit niedrigem Bodenrichtwert steht? Dann ist es schwieriger, dass das Gebäude den niedrigen Bodenwert kompensiert.

Beispiele für Bodenrichtwerte verschiedener Städte

Das Immobilienportal Immobilienscout24 stellt auf seiner Website exemplarisch die Besonderheiten des Bodenrichtwerts verschiedener Städte vor. Hier wird deutlich, wie speziell die Unterschiede sind. Wir zitieren an dieser Stelle das Portal Immobilienscout24 mit seinen Beschreibungen für Hamburg, Leipzig und München:

Hamburg mit starkem Gefälle bei den Bodenrichtwerten

Für die Stadt Hamburg ist erkennbar, dass sich die Bodenrichtwerte innerhalb der Stadt deutlich unterscheiden. Einerseits betrifft dies die Bodenrichtwerte von mehrgeschossigen Wohnhäusern im Vergleich zu überwiegend gewerblich genutzten Arealen. So ist es durchaus möglich, dass für einen Straßenzug in begehrter Lage die Bodenrichtwerte bei überwiegend für Wohnungen genutzten Flächen bei etwa 2.500 Euro je Quadratmeter liegen. In unmittelbarer Nähe bei gewerblich genutzten Flächen kann der Bodenrichtwert sogar über 10.000 Euro je Quadratmeter liegen. Andererseits werden in der Regel besonders in begehrten Wohnlagen mit hohen Immobilienpreisen die höchsten Bodenrichtwerte erzielt. Im Durchschnitt für das gesamte Stadtgebiet ist erkennbar, dass ein großes Gefälle bei den Bodenrichtwerten besteht. Von 1.500 Euro je Quadratmeter bis weit über 15.000 je Quadratmeter sind eine Vielzahl unterschiedlicher Bodenrichtwerte vorhanden. Grundsätzlich werden die Bodenrichtwerte durch die hohe Nachfrage auf dem Hamburger Grundstücksmarkt beeinflusst.

Bodenrichtwert: Leipziger Zentrum bei bis zu 4.000 Euro

In den zentrumsferneren Wohngebieten sind Bodenrichtwerte von durchschnittlich 100–200 Euro je Quadratmeter vorhanden. Für die Bereiche um Zentrum-Mitte wie Gohlis-Süd, Zentrum-Nord oder Zentrum-Süd sind bereits Bodenrichtwerte von über 400 Euro je Quadratmeter vorhanden. Zentrum-Mitte weist Bodenrichtwerte von bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter auf. Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte Leipzigs können Immobilienkäufer und -verkäufer den Verkehrswert schätzen lassen. Aus diesen Daten lassen sich grobe Rückschlüsse auf die Preisentwicklungen der Verkehrswerte für Grundstücke und das Interesse an diesen ziehen.

Bodenrichtwert München: Wertsteigerung in Nymphenburg von über 50 Prozent

Der gesamte Immobilienmarkt der Stadt München ist sehr aktiv. Die gleichbleibend hohe Nachfrage treibt die Preise in die Höhe. Für das gesamte Stadtgebiet Münchens stiegen die Bodenrichtwerte um durchschnittlich 25 Prozent. Für einige Bodenrichtwertzonen, also Zonen mit ähnlichen Grundstückseigenschaften, fällt die Steigerung sogar noch höher aus. In Nymphenburg beispielsweise stiegen die Bodenrichtwerte um mehr als 50 Prozent. In Nymphenburg/Gern waren es sogar 58 Prozent, und für Nymphenburger Immobilien, die südlich des Schlosskanals liegen, betrug die Steigerung 55 Prozent. Damit stiegen die Bodenrichtwerte für Nymphenburg/Gern auf etwa 3.000 Euro je Quadratmeter und südlich des Schlosskanals auf über 2.800 Euro. Für besonders begehrte Lagen stiegen die ohnehin schon hohen Bodenrichtwerte noch weiter. So liegen die Bodenrichtwerte in Altbogenhausen und im Herzogpark bereits bei über 5.000 Euro je Quadratmeter.

Jetzt kostenlose Immobilienbewertung anfordern. Ganz ohne Risiko.