In Deutschland muss für Immobilien und Grundstücke jährlich eine Grundsteuer gezahlt werden. Die Steuer wird vom Finanzamt mit dem Grundsteuermessbescheid festgesetzt. Auf der Grundlage dieses Bescheids setzt die Gemeinde dann die Steuer fest und schickt Eigentümern einen Grundsteuerbescheid.

Gezahlt werden muss die Grundsteuer an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Die dadurch erzielten Einnahmen verwenden die Gemeinden zum Erhalt der örtlichen Infrastruktur.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Gemeindesteuer, welche von Gemeinden und Städten erhoben wird. Jeder Grundeigentümer ist dazu verpflichtet, die Grundsteuer an die zuständige Gemeinde zu zahlen. Die Einnahmen fließen z.B. in die Investition für eine bessere Infrastruktur.

Im Zusammenhang mit der Grundsteuer kommen zwei Gesetze zur Anwendung:

  • Zum einen das Grundsteuergesetz, dass die Regelungen dazu enthält, wann und in welcher Höhe sie erhoben wird.
  • Zum anderen das Bewertungsgesetz, das bei der Bewertung von Grundstücken eine Rolle spielt. Als objektbezogene Steuer bezieht sich die Grundsteuer ausschließlich auf den Wert und die Beschaffenheit des Steuerobjekts.

Da sie dabei die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners nicht berücksichtigt, ist sie eine sogenannte Objekt- oder Realsteuer.

Wie wird die Höhe der Grundsteuer ermittelt?

Das Verfahren zur Ermittlung ist in drei Stufen gegliedert:

  1. Einheitswert festlegen Auf Basis des Bewertungsgesetzes und in aller Regel unter Anwendung des Ertragswertverfahrens legt das zuständige Lagefinanzamt den Einheitswert fest. Über den festgelegten Einheitswert wird ein Bescheid erlassen.
  2. Grundsteuermessbetrag ermitteln Auf Grundlage des Einheitswerts ermittelt das Finanzamt dann den Grundsteuermessbetrag, indem es den Einheitswert und die Steuermesszahl miteinander multipliziert. Die Steuermesszahl hängt vom Steuerobjekt ab.
  3. Gemeinde berechnet die Grundsteuer Die Gemeinde oder die Stadt berechnet die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Hierfür multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuerhebesatz, der in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt gilt.

Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben beträgt die Steuermesszahl 6 Promille, also sechs Tausendstel. Bei Einfamilienhäusern wird (je nachdem wie hoch der Einheitswert ist) entweder mit 2,6 oder mit 3,5 Promille als Steuermesszahl multipliziert. Und bei Zweifamilienhäusern kommen 3,1 Promille als Steuermesszahl zur Anwendung. Bei allen anderen Immobilien beträgt die Steuermesszahl 3,5 Promille.

Über den ermittelten Grundsteuermessbetrag erlässt das Finanzamt einen Bescheid, auf dessen Grundlage die Grundsteuer berechnet wird. Eine Zweitschrift des Grundsteuermessbescheids wird an die Gemeinde oder die Stadt ausgehändigt.

Beispiele für die Berechnung der Grundsteuer

Beispiel 1: Frau Schmidt bewohnt ein Einfamilienhaus in einer Stadt, wo für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 540 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 30.000 Euro festgestellt.

Einheitswert des Einfamilienhauses30.000 €
Grundsteuermessbetrag2,6 Promille von 30.000 € = 78 €
Hebesatz (Grundsteuer B)540 %
Jahresgrundsteuer78 € x 540 % = 421,20 €
Vierteljährliche Rate105,30 €

Beispiel 2: Landwirt Martens besitzt eine landwirtschaftliche Nutzfläche in einem bayerischen Dorf, wo für die Grundsteuer A ein Hebesatz von 300 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 20.000 Euro festgestellt

Einheitswert der landwirtschaftlichen Nutzfläche20.000 €
Grundsteuermessbetrag6 Promille von 20.000 € = 120 €
Hebesatz (Grundsteuer A)300 %
Jahresgrundsteuer120 € x 300 % = 360 €
Vierteljährliche Rate90 €

Gesetzliche Grundlage der Grundsteuer

Die Grundsteuererhebung darf nicht vollkommen willkürlich erfolgen. Die wichtigsten Faktoren der Berechnung, wie der Zahlungszeitraum und die Steuermesszahl sowie der Steuermessbetrag, sind im Grundsteuergesetz und im Bewertungsgesetz festgelegt.

Zusätzlich erfolgt das Bewerten des Grundstücks nach den Vorschriften im Bewertungsgesetz. Der letztlich entscheidende Hebesatz hat ebenfalls großen Einfluss auf die Höhe der Steuerschuld. Er kann von den Städten und Gemeinden individuell festgesetzt werden. Je nach Finanzlage der Kommune kann er auch gehoben oder gesenkt werden. Dies führt dazu, dass die Hebesätze in einigen Städten und Gemeinden sehr hohe Werte aufweisen. In anderen Städten und Gemeinden fällt er dagegen niedrig aus.

Wofür wird die Grundsteuer erhoben?

Der Grundsteuer unterliegen land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie Betriebsgrundstücke und -gebäude, unabhängig davon, ob sie zur Land- und Forstwirtschaft gehören oder ob nicht. Außerdem werden Erbbaurechte, Teileigentum und privates Wohneigentum besteuert. Damit müssen sie also auch diejenigen, die ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung besitzen, bezahlen.

Was bedeutet Grundsteuer A und B?

Die Grundsteuer gliedert sich in zwei Arten: die Grundsteuer A und B. Das A steht für „agrarisch“. Das B steht für „baulich“. Die Grundsteuer A wird auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhoben. Der Grundsteuer B unterliegen alle Grundstücke, die bebaubar oder bereits bebaut sind. Außerdem fallen Gebäude und Wohnungen unter die Grundsteuer B.

Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden und an wen?

In der Regel wird die Grundsteuer in vier Raten aufgeteilt, welche zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November an die Gemeinde oder Stadt bezahlt werden müssen. Ist die Steuer sehr gering, gelten Ausnahmeregelungen. Beträgt sie beispielsweise für ein Jahr weniger als 15 Euro, wird der Jahresbetrag in einer Rate zum 15. August fällig. Bei einer jährlichen Höhe zwischen 15 und 30 Euro wird die Zahlung auf zwei Raten zum 15. Februar und zum 15. August aufgeteilt.

In der Regel wird die Grundsteuer jeweils für ein Kalenderjahr festgesetzt. Bleibt der individuelle Hebesatz über einen längeren Zeitraum gleich, kann die Gemeinde oder Stadt die Steuer aber auch für mehrere Jahre festsetzen.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Bei dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gilt folgende Regel: derjenige, der am 1. Januar eines Jahres Eigentümer war, für das ganze Kalenderjahr der Steuerschuldner bleibt und die festgesetzte Steuer in voller Höhe bezahlen muss. Somit hat der Verkauf während des laufenden Kalenderjahres keinen Einfluss auf die Grundsteuer.

Allerdings können der Verkäufer und der Käufer, unabhängig vom Finanzamt bzw. der Gemeinde, auf privatrechtlicher Basis Vereinbarungen zur Zahlung treffen.

Darf man Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Ein Vermieter kann, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist, die Grundsteuer ohne Probleme auf die Mieter seines Hauses umlegen. Sie gehört also zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wichtig ist, dass es eine entsprechende Regelung im Mietvertrag gibt, die folgendermaßen lauten könnte: „Die für das Gebäude anfallende Grundsteuer wird, anteilig berechnet nach Wohnfläche der vermieteten Wohnung, vom Mieter getragen.“ Die Umlegung nach dem Flächenmaßstab ist üblich, aber es sind auch andere Verteilschlüssel zulässig.

Wie kommt es zu einer Änderung der Grundsteuerhöhe?

Kommt es zu einer Änderung der Grundsteuerhöhe, dann hat entweder das Finanzamt den Einheitswert oder die Gemeinde den individuellen Steuerhebesatz geändert. Der Bescheid über die Steuerhöhe gilt aber immer für ein Kalenderjahr, unabhängig davon, ob das Steuerobjekt zwischenzeitlich verkauft wird. Ein Verkauf kann sich in Einzelfällen allerdings auf die Steuerpflicht als solches auswirken. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Privatperson ein Grundstück an einen gemeinnützigen Verein verkauft und dieser Verein das Grundstück entsprechend seiner Satzung für gemeinnützige Zwecke nutzt. Dann würde das bislang grundsteuerpflichtige Grundstück nämlich ab dem 1. Januar des Folgejahres von der Steuer befreit werden.

Grundsteuer - reform

Die Berechnung der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Das hat das Bundesverfassungsgericht am 18. April 2018 erklärt. Seit 2019 steht ein neuer Gesetzentwurf, der ab dem 31.12.2024 in Kraft treten soll. Bis dahin haben die Länder die Möglichkeit Änderungen einzubringen.

Der Grundgedanke der Reform ist, die Berechnung gerechter zu gestalten. Da die Berechnung der Grundstücke im Jahr 1964 vereinheitlicht wurden. Das Gleichheitsprinzip dieser Vereinheitlichung sind nicht Gesetzeskonform, so das Karlsruher Gericht. In Zukunft soll diese nach Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche berechnet werden.

Er beinhaltet folgende Punkte:

  1. das drei stufen Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer soll beibehalten werden. Es gilt allerdings ein neues Verfahren zur Bewertung der Grundstücke.
  2. ein neuer Hebesatz, der “Hebesatz C” soll eingeführt werden. Er gilt für unbebaute, aber bebauungsfähige Grundstücke. Dieser soll höher sein als Hebesatz A und B, um für eine schnellere Bebauung der Substanz zu sorgen.

Beeinflusst die persönliche finanzielle Situation den Grundsteuersatz?

Ob ein Eigentümer solvent ist und weitere persönliche Dinge, wie zum Beispiel hohe Hypotheken auf dem Grundbesitz, beeinflusst nicht die Höhe der Grundsteuer. Für unbebaute Grundstücke zahlt man jedoch weniger, denn ein Gebäudewert erhöht die Steuerfestlegung. Auch ein Nießbrauch oder Wohnrecht nehmen Einfluss auf die Gestaltung der Steuerschuld. Zudem gibt es laut § 3 bis § 6 GrStG eine geringe Anzahl von Steuerbefreiungen

Wer ist befreit von der Grundsteuer?

In genau umrissenen Grenzen und auf Grundlage der Befreiungsvorschriften werden Befreiungen zugunsten verschiedener Institutionen erteilt. Im Allgemeinen gelten Steuerbefreiungen für den Grundbesitz der öffentlichen Hand und der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften.

Grundsteuer nicht bezahlt – was passiert?

Wenn Sie die Grundsteuer nicht bezahlen, erhalten Sie nach dem Ablauf des Fälligkeitstermins eine erste Mahnung. Das Kassen- und Steueramt der Gemeinde fordert Sie als Vollstreckungsbehörde auf, den fälligen Steuerbetrag nebst einer Mahngebühr binnen zwei Wochen zu bezahlen. Nach dem Ablauf dieser Frist müssen Sie mit dem Besuch des Vollstreckungsbeamten rechnen. Eigentümer können bei der Gemeinde einen Antrag stellen, dass ihnen die Zahlung für einen bestimmten Zeitraum gestundet wird.

Unterscheidung Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (Grundstückssteuer) wird nur einmalig erhoben und zwar vom Käufer eines Grundstücks. Die Grundsteuer hingegen zahlt man als Eigentümer für die Zeit seines Eigentums fortlaufend jährlich.

Häufig gestellte Fragen:

Das Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer ist in drei Stufen gegliedert:

  1. Einheitswert der Immobilie bestimmen
  2. Einheitswert und die Steuermesszahl miteinander multipliziert ergeben den Grundsteuermessbetrag
  3. Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuerhebesatz. Daraus ergibt sich die Grundsteuer.

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Sie ist objektbezogen und muss von alles Immobilien- und Grundstücksbesitzern gezahlt werden. Besitzer von Häusern, Wohnungen und Grundstücken müssen die Grundsteuer B zahlen. Besitzer von Agrar- und Forstflächen zahlen die Grundsteuer A.

Ja die Grundsteuer ist umlagefähig. Allerdings muss es eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag geben.