Bodenrichtwert ermitteln Mann schaut sich Haus an

Bodenrichtwert ermitteln: Wie viel ist mein Grundstück wert?

Stadt oder Land, Berge oder Meer: Die Landschaften in Deutschland sind vielfältig und die Preise für Grundstücke gehen weit auseinander. Wie teuer ist ein Grundstück in einer bestimmten Gegend? Welche Faktoren beeinflussen den Preis? Wo finden Verkäufer und Käufer Anhaltspunkte, wie viel ein Grundstück in einer bestimmten Gegend wert ist? HAUSGOLD stellt Ihnen vor, wie Sie den Bodenrichtwert ermitteln.

Der Bodenrichtwert ist nicht nur ein wichtiges Kriterium, wenn ein freies, unbebautes Grundstück verkauft werden soll. Auch beim Verkauf eines Hauses bzw. einer Wohnung fällt der Begriff. Denn wenn ein Gebäude verkauft wird, geht das in der Regel nicht, ohne dass auch der Grund und Boden verkauft wird, auf dem das Gebäude steht.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung. Er wird aus deren Kaufpreisen ermittelt. Zusätzlich beeinflusst der Entwicklungszustand der Lage den Bodenrichtwert. Von Bedeutung ist der Bodenrichtwert insbesondere für die Besteuerung von Grund und Boden. Man zieht ihn aber auch bei der Wertermittlung von Immobilien hinzu. Allerdings nur in jenen Fällen, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte bestimmt?

Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertekarten oder -tabellen und wird pro qm angegeben.

Wo können die Richtwerte eingesehen werden?

Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Hierfür wendet er sich an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse seiner Gemeinde. Das ist in der Regel das Kataster- und Vermessungsamt. Viele Gemeinden stellen vor Ort ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung. Daneben gibt es außerdem entsprechende Internetportale. Auf den Richtwertkarten im Internet gibt man in der Regel Ortsname, Straße und Hausnummer oder das Flurstückskennzeichen an. Das Grundstück wird ausgewählt und der Bodenrichtwert kann abgelesen werden. Schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte sind dagegen meist kostenpflichtig.

Beispiel: Bodenrichtwert ermitteln

Wie Sie den Bodenrichtwert ermitteln, lässt sich am einfachsten anhand einer Beispielrechnung verdeutlichen. In unserem Fall wurde ein Grundstück für den Bau eines Hauses freigegeben. Aufgabe der Baubehörde ist es jetzt, den Bodenrichtwert für dieses Grundstück zu ermitteln. Die Gutachter der Baubehörde tragen hierfür die erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke aus den letzten zwei Jahren zusammen, um so einen durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter zu ermitteln.

Rechnungsschritte Bodenrichtwert ermitteln:

1. Grundstück: 500 qm – Verkauf vor einem Jahr für 50.500 Euro

2. Grundstück: 300 qm – Verkauf vor zwei Jahren für 26.250 Euro

3. Grundstück: 450 qm – Verkauf vor einem halben Jahr für 42.000 Euro

Im ersten Schritt addiert man die Verkaufszahlen.  Die Summe teilt man durch die ebenfalls addierten Grundstücksflächen, so erhält man den Durchschnittspreis pro Quadratmeter:

50.500 Euro + 26.250 Euro + 42.000 Euro = 118.750 Euro

500 qm + 300 qm + 450 qm = 1.250 qm

118.750 Euro/1.250 qm = 95 Euro

Dieser Bodenrichtwert kann anschließend eine Basis für den Verkaufspreis sein. Allerdings sollte man ihn kritisch hinterfragen. So können Grundstücke in ein und derselben Straße gleiche Bodenrichtwerte aufweisen, aber selbst Laien erkennen beim direkten Vergleich der Grundstücke schnell, dass das eine Grundstück mehr wert ist als das andere.

Beispiel: Für das Grundstück an einer Straße, auf das die Bewohner eines gegenüberliegenden Mehrfamilienhauses schauen, wird in der Regel ein wesentlich niedrigerer Preis bezahlt, als für das Grundstück am anderen Ende der Straße, das sich an ein Wäldchen oder einen Teich anschließt.

Der Verkehrswert und seine Ermittlung

Tatsächlich verkaufen nur wenige Städte und Gemeinden Bauland aus ihrem Besitz zum Bodenrichtwert. Die Preise orientieren sich da eher nach dem Verkehrswert – und der ist fast immer wesentlich höher als der Bodenrichtwert. Beim Verkehrswert wird nicht nur der Bodenrichtwert berücksichtigt, sondern auch andere Faktoren. Zu diesen Faktoren zählen unter anderem die Lage der Immobilie, Verkehrsanbindung und Infrastruktur sowie Möglichkeiten der Bebauung.

Pauschal lässt sich sagen: Je mehr Bebauung auf einem Grundstück errichtet werden darf, desto höher wird ein Grundstück bewertet. Grundstücke, die man nicht bebauen darf, sind nahezu wertlos. Altlasten im Boden (oder auch abrissbedürftige Gebäude auf dem Grundstück) mindern dagegen den Grundstückswert in Höhe der Beseitigungskosten.

Auch der Zweck entscheidet über die Lage

Bevor ein Grundstück gekauft wird, sollte sich der Käufer genau vor Augen führen, wofür er es nutzen will. Um ein Grundstück bebauen zu können, sprich, ein Vorhaben auf ihm zu realisieren, sollte der Käufer wissen, ob er überhaupt ein Baurecht hat und ob er eine Baugenehmigung bekommen wird. Denn der Wert eines Grundstücks ist auch abhängig vom Zweck der geplanten Nutzung.

Grundstücksmerkmale wie die Lage in einem angesagten In-Viertel, ein schöner Ausblick oder in Parknähe sind in der Regel bei einer Nutzung des Grundstücks für private Zwecke sehr gefragt. Diese Merkmale schlagen sich entsprechend in einem hohen Bodenrichtwert nieder. Weniger positiv wirken dagegen Faktoren wie eine Schnellstraße entlang einer Wohngegend oder ein Baugrundstück in direkter Nähe zu einem Kindergarten. Andererseits kann letztgenannter Punkt auch von Vorteil sein, wenn beispielsweise der Käufer ein Geschäft für Kinderbekleidung eröffnen möchte. Der Wert des Grundstücks ist also abhängig vom Zweck der späteren Nutzung, und dieser sollte vor Kauf des Grundstücks feststehen.