Interview: Denkmalschutz bei Immobilien
interviewt wurde Marcel Keller

Wann steht eine Immobilie unter Denkmalschutz?

Wann eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, ist nicht einheitlich definiert in Deutschland. Jedes Bundesland hat seine eigene Denkmalschutzbehörde, die die Denkmalschutzgesetze des Bundeslandes definiert. Grundsätzlich spielen historische, künstlerische oder architektonische Aspekte eine Rolle, die die Denkmalbehörde beachtet, bevor eine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wird.

Zudem spielt auch die Lage der Immobilie eine große Rolle bei der Entscheidung der Behörde. Befindet sich das Gebäude nicht in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet, werden die Sanierungskosten von der Denkmalbehörde nicht anerkannt und die Immobilie kann nicht unter Denkmalschutz gestellt werden. Im Grunde können Eigentümer einen Antrag an die Denkmalbehörde stellen, um den Denkmalschutz für die Immobilie zu erhalten. Nach Prüfung des Antrags und nach der Besichtigung der Immobilie entscheidet die Behörde, ob der Antrag angenommen wird oder nicht.

Was bedeutet Denkmalschutz für Eigentümer? Was sollte beachtet werden?

Der Staat hat ein großes Interesse daran Denkmäler zu erhalten, hat aber nicht die finanziellen Mittel dazu. Durch Steuererleichterungen will der Staat Denkmalimmobilien für Investoren attraktiver machen, damit die Instandhaltung nicht alleine vom Staat getragen werden muss. Im Gegenzug verpflichten sich Eigentümer, die Immobilie in Stand zu halten und sachgemäß zu behandeln. Jedoch muss der Eigentümer Änderungen an der Denkmalimmobilie mit der Denkmalbehörde abstimmen. Grundsätzlich bedarf es immer der Zustimmung der Behörden, wenn:

• Die Immobilie verändert oder renoviert werden soll.
• Die bisherige Nutzung der Denkmalimmobilie geändert werden soll. Die Nutzung wird geändert, wenn die Immobilie vorher bewohnt wurde und jetzt gewerblich genutzt werden soll.
• Das äußere Erscheinungsbild der Immobilie beeinträchtigt wird, z.B. durch den Bau oder Abriss umstehender Anlagen.

Wie hoch ist die Abschreibung bei Denkmalschutz? Gibt es einen Steuervorteil?

Denkmalimmobilien bieten in Deutschland einen einzigartigen Vorteil, die Einkommensteuerlast zu senken. Dabei gibt es einen Unterschied, ob die Immobilie vermietet oder zur Eigennutzung verwendet wird. Wird die denkmalgeschützte Immobilie nach dem Kauf vermietet, können die Anschaffungskosten der Immobilie von der Steuer abgesetzt werden. Wurde die Immobilie vor 1925 erbaut, können 2,5% der Kosten über 40 Jahre abgeschrieben werden. Liegt das Baujahr nach 1925 können 2% über 50 Jahre abgeschrieben werden. Wird die Immobilie zur Eigennutzung verwendet, können keine Kosten in die Steuererklärung aufgenommen werden.

Der interessante Steuervorteil von Denkmalimmobilien ist aber die Möglichkeit, auch die Sanierungskosten der Immobilie absetzen zu können. Bei Vermietung der Immobilie können 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren ist es möglich 9% abzusetzen, in den folgenden vier Jahren sind es nur mehr 7%. Bei Eigennutzung können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre linear abgesetzt werden. Investoren, die die denkmalgeschützte Immobilie anschließend vermieten möchten, profitieren also von einer doppelten Förderung, da sowohl Sanierungskosten als auch Anschaffungskosten steuerlich abgeschrieben werden können. Im Internet gibt es mehrere Steuerrechner, wo man den eigenen Steuervorteil berechnen kann!

Was sind die Vor und Nachteile einer denkmalgeschützten Immobilie für Eigentümer?

Vorteile:

• Denkmalimmobilien bieten einzigartige Steuervorteile
• Viele verschiedene Fördermöglichkeiten z.B. durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
• Immobilien gelten allgemein als inflationssicheres Investment
• Durch das meist frühe Baujahr von Denkmalimmobilien befinden sich diese in oft in sehr guten Lagen. Dies kann zu hohen Mieteinnahmen und guter Wertsteigerung beitragen.

Nachteile:

• Viele Auflagen der Denkmalbehörden bei Sanierungsarbeiten
• Erhöhter bürokratischer und rechtlicher Aufwand im Vergleich zu “normalen” Immobilien.

Auch wenn die Vorteile von denkmalgeschützten Immobilien verlockend klingen mögen, sind sie nicht für jeden geeignet. Damit der Steuervorteil optimal genutzt werden kann, sollte das zu versteuernde Bruttojahreseinkommen mindestens 60.000€ betragen. Außerdem muss man sich vorab genau über die Richtlinien und Gesetze der jeweiligen Denkmalbehörde informieren, um keine Fehler zu begehen. Möchte man auf Nummer sicher gehen, sollte man sich professionelle Hilfe holen.

Kann eine denkmalgeschützte Immobilie renoviert- saniert- oder modernisiert werden?

Als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie verpflichtet man sich, die Immobilie instand zu halten und bei Bedarf zu renovieren oder zu sanieren. Bei Vermietung der Immobilie können 100% der Kosten für die Sanierung von der Steuer abgesetzt werden. Bei Eigennutzung der Immobilie können 90% der Kosten abgeschrieben werden. Auch eine energetische Sanierung der Denkmalimmobilie ist möglich und aufgrund des oft frühen Baujahres auch notwendig. Bevor Arbeiten am oder neben dem Gebäude durchgeführt werden, muss man sich die Genehmigung der Denkmalbehörde des jeweiligen Bundeslandes holen, da sonst sehr hohe Strafen drohen.