Welche Baufinanzierung passt zu mir?
Interview mit Dennis Heck

Es ist soweit, der Traum vom eigenen Heim soll in die Realität umgesetzt werden: Ganz gleich, ob Neubau oder Kauf, die meisten nehmen dafür einen Kredit auf - und das oft mit der Baufinanzierung. Doch welche Arten der Finanzierung gibt es und welche passt zu einem? Unser Experte Dennis Heck, Teamleiter Immobilienfinanzierung bei Clark.de, erklärt es:

Wo kann ich einen Kredit zur Baufinanzierung beantragen?

Im Prinzip bei allen Instituten die in Deutschland als Immobilienfinanzierer auftreten. Sprich Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Lebensversicherungen und Private Krankenversicherungen. Die meisten treten inzwischen auch auf Finanzierungsplattformen wie Europace auf, das heisst die Beantragung erfolgt über einen Finanzierungsvermittler der die Plattform nutzt. Eine direkte Beantragung bei der Hausbank oder einer anderen Filialbank ist nach wie vor auch üblich.

Welche Arten der Finanzierung gibt es?

Am weitesten verbreitet ist das klassische Annuitätendarlehen. Aber auch endfällige Darlehen mit Tilgungsersatz ( z.B ein abgetretener Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung), Bauspardarlehen und Konzepte, die diese Finanzierungsarten kombinieren werden oft genutzt.

Welche Vorteile gibt es bei der jeweiligen Finanzierungsart?

Der Vorteil bei einem Annuitätendarlehen ist der, dass der Kunde vom ersten Tag an tilgt. Von Monat zu Monat steigt der Tilgungsanteil in der zu zahlenden Rate. Der Vorteil beim endfälligen Darlehen: Die monatliche Belastung ist niedrig, da diese nicht getilgt wird. Bei Kapitalanlegern (Vermietern) ergeben sich darüber hinaus noch steuerliche Vorteile, da die Zinsen als Kosten angesetzt werden können. Der Vorteil bei einem Bauspardarlehen wiederum ist folgender: Dieser ist meist wesentlich einfacher und flexibler zu beantragen. Hinzukommt, dass dieser ohne Vorfälligkeitszinsen jederzeit komplett abbezahlt werden kann. Des weiteren wird bei Darlehensbeiträgen bis 30.000€ oft keine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen.

Und welche Nachteile?

Nachteil Annuitätendarlehen: Die Rate ist höher als bei einem endfälligen Darlehen. Der Nachteil beim endfälligen Darlehen: Es wird nicht getilgt. Steht zum Beispiel kein Tilgungsersatz zur Verfügung und der Wert der Immobilie sinkt während der Laufzeit, droht eine Überschuldung, da die Restschuld ggf. höher ist als der Immobilienwert an sich. Der Nachteil beim Bauspardarlehen wiederum ist der, dass sich die Bausparkasse die Flexibilität, die sie gewährt, gewöhnlich mit erhöhten Zinsen bezahlen lässt.

Worauf sollte ich bei der Finanzierungsart achten?

Grundsätzlich ist es wichtig jede Situation individuell zu betrachten. Am Ende muss ein Konzept stehen, welches den Wünschen der Darlehensnehmern entspricht und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit über den kompletten Zeitraum berücksichtigt (z.B was ist wenn man Kinder bekommt und nur noch eine Person erwerbstätig ist? Wie ist die Rentensituation sofern die Finanzierung bis ins Rentenalter hinein läuft?)

Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?

Auch das ist individuell. Man sollte natürlich in erster Linie finanziell dazu in der Lage sein. Sprich über Eigenmittel verfügen sowie über ein festes, (vorab) zugesagtes Finanzierungskonzept. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit muss wie schon erwähnt zwingend gegeben sein. Wenn man sich dann auf einen Preis einigt, den man bereit ist, zu zahlen, steht dem Hauskauf bzw. Hausbau nichts im Wege.

Welche Kosten und vor allem Nebenkosten kommen auf mich zu?

Neben dem Kaufpreis kommen oft noch Renovierungs- oder Modernisierungskosten auf den neuen Eigentümer zu. Vor allem Eigennutzer unterschätzen dies oft. Nebenkosten setzen sich aus Notar-und Grundbuchkosten (2%) , der Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5% und 6,5%, je nach Bundesland) und ggf. einem Immobilienmakler (zwischen 2% und 6%) zusammen. Grundlage ist bei allen Nebenkosten der Kaufpreis.

Erhalte ich auch mit wenig Eigenkapital einen Kredit zur Baufinanzierung? Oder geht es auch ganz ohne? Wenn ja, wie?

Ja, das ist beides möglich. Auch hier gilt die individuelle Situation. Eine gute Bonität, junges Alter und die Bereitschaft, überdurchschnittlich zu tilgen, sollte dafür allerdings vorhanden sein.

Was raten Sie Menschen, die keine Erfahrung in Sachen Finanzierung haben?

Zunächst sollte man sich eigenständig im Rahmen seiner Möglichkeiten mit der Thematik befassen. Eine gute Vorbereitung ist unumgänglich. Besonders wichtig: Alle relevanten Unterlagen zur eigenen Person, zum Einkommen und zu den Vermögensverhältnissen auf dem aktuellsten Stand greifbar haben. Und dann gilt es natürlich den passenden Finanzierungspartner zu finden. Dieser hat optimalerweise nicht nur die entsprechenden Kenntnisse und Erfahrungen, sondern auch ein breites Portfolio an Finanzierungsinstituten.

Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung zwischen neu bauen oder kaufen?

Ja, da gibt es durchaus Unterschiede. Ein Unterschied kann zum Beispiel der sein, dass die Bank die Werthaltigkeit des Objektes anders bewertet.

Woher weiß ich, wie viel Haus ich mir leisten kann?

Im Rahmen einer Kreditprüfung bzw. Berechnung erfolgt eine sogenannte Haushaltsrechnung. Diese muss zunächst positiv sein. Des weiteren arbeiten Banken mit fiktiven Risikozuschlägen, sprich sie schätzen eine wesentlich höhere Zins-und Tilgungsrate in der Zukunft. Auch hier muss die Haushaltsrechnung auf Basis des aktuellen Einkommens positiv sein. Darüber hinaus wird ggf. auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit im Rentenbezug betrachtet, sollte die Finanzierung so lange laufen.

Wie hoch sind momentan die Kreditzinsen? Wie hoch sind die Immobilienkredit Zinsen?

Die Zinsen im Bereich 10-Jahre-Sollzinsbindung betragen derzeit im Schnitt 0,96%. Im bereich 15-Jahre-Sollzinsbindung 1,26%. Individuelle Abweichungen sind hier jedoch die Regel.

Wieviel Kredit bekommt bei wieviel Gehalt?

Das Gehalt bzw die Einkünfte sind nicht die einzigen Parameter die berücksichtigt werden. Die Bank prüft auch den Wert des Objektes und das Eigenkapital, welches eingebracht werden soll. Allerdings muss man generell schon sagen: Umso besser das Gehalt, umso besser die grundsätzliche Ausgangssituation. Des weiteren setzen manchen Banken ein Mindestgehalt im Rahmen ihrer Richtlinien voraus.

Wie berechnet man eine Baufinanzierung?

Das läuft heutzutage automatisiert ab. Alle wesentlichen Zahlen werden in ein System eingegeben. Anhand aller Parameter werden dann die entsprechenden Konditionen an den Kunden ausgegeben.

Dennis Heck

Der Fachwirt für Versicherungen und Finanzen war viele Jahre als Vermögensberater tätig, bevor er 2019 bei der CLARK Germany GmbH in Frankfurt anfing. Zunächst als Sales Berater, mittlerweile als Teamleiter für den Bereich Immobilienfinanzierung. Seine Kunden berät er bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienfinanzierung - und kennt sich insbesonderen mit der Baufi bestens aus.