Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, die Begriffe Marktpreis, Angebotspreis und Verkaufspreis zu verstehen. Doch was genau bedeuten sie und wo liegt der Unterschied? In diesem Artikel erklären wir Ihnen ausführlich die Unterschiede zwischen diesen Begriffen und wie sie den Immobilienmarkt beeinflussen.
Der Marktpreis (bzw. Tagespreis) ist der durchschnittliche Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt gezahlt wird. Dieser kann ermittelt werden, wenn Sie beispielsweise gleichwertige Objekte in ähnlicher Lage miteinander vergleichen. Dabei spielen Angebot und Nachfrage eine sehr wichtige Rolle: Je höher die Nachfrage, desto höher der Preis. Je höher das Angebot, desto mehr sinkt der Preis. Vergleicht man beispielsweise zwei Einfamilienhäuser, die sich nur von der Lage her unterscheiden, dann ist es sehr wahrscheinlich, dass sie nicht den identischen Marktpreis haben. Das Haus in der gefragteren Gegend wird einen höheren Marktpreis haben als die identische Immobilie an dem eher weniger gefragten Ort. Um den Marktpreis einschätzen zu können, sollten Sie aktuelle Trends und regionale Besonderheiten beobachten.
Der Angebotspreis ist derjenige, zu dem eine Ware am Markt angeboten wird, um einen Gewinn zu erzielen. Es ist üblich, dass Immobilienverkäufer einen etwas höheren Immobilienpreis ansetzen, als sie eigentlich erzielen möchten. So bleibt noch etwas Verhandlungsspielraum und der Käufer erhält den Eindruck, dass der Verkäufer ihm entgegen kommt. Der aktuelle Marktpreis ist für die Ansetzung eines Angebotspreises jedoch Voraussetzung. In der Regel wird ein Aufschlag von etwa fünf bis zehn Prozent auf den Marktpreis empfohlen. Setzen Sie den Angebotspreis jedoch nicht zu hoch an! Ist er nämlich zu hoch über dem Marktpreis, werden Interessenten abgeschreckt, was dazu führt, dass die Immobilie sehr lange auf dem Markt bleibt und noch unbeliebter wird. Liegt er hingegen zu niedrig, dann reduziert sich die Gewinnspanne für Sie als Verkäufer.
Der Verkaufspreis ist der Preis, der letztendlich auf dem Absatzmarkt erzielt wird. Vergessen Sie jedoch nicht: Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihres Objektes beauftragen, dann muss der Gesamtverkaufspreis angegeben werden. Denn zum eigentlichen Verkaufspreis der Immobilie kommen noch die Maklercourtage, die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer hinzu. So kann es schonmal dazu kommen, dass der letztendliche Gesamtverkaufspreis bis zu 15 Prozent höher liegt als der reine Verkaufspreis.
Für die Wertermittlung, also die Ermittlung des Marktpreises, gibt es drei Verfahren, die am häufigsten eingesetzt werden. Diese sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Hierbei wird der Wert anhand zeitnaher Verkaufspreise von ähnlichen Vergleichsobjekten ermittelt. Bei leicht abweichenden Merkmalen des zu bewertenden Objektes wird dem ermittelten Wert dementsprechend etwas abgezogen bzw. hinzugerechnet. Problematisch wird das Verfahren dann, wenn es nicht genügend Vergleichsobjekte gibt. Das ist vor allem oft in ländlichen Regionen der Fall oder wenn es sich um eine sehr spezielle Immobilie handelt.
Das Ertragswertverfahren findet bei Mietobjekten Anwendung. Die Bewertung ist dann von den erzielbaren Mieterträgen unter Abzug der Kosten für Bewirtschaftung, Finanzierung und Instandhaltung abhängig. Der gegenwärtige Wert des Objektes wird dann also aus den zukünftig zu erwartenden Reinerträgen ermittelt.
Ist das Objekt selbstgenutzt und sind nicht genügend Vergleichsobjekte für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens vorhanden, dann kommt das Sachwertverfahren ins Spiel. Der Gebäudewert wird anhand der Neubaukosten ermittelt, der Wert des Grundstücks wird dann separat festgestellt. Anschließend werden beide Werte addiert. Allerdings ist das Sachwertverfahren am wenigsten marktnah und daher für Verkaufszwecke kaum geeignet.
Es gibt bereits viele Immobilienmakler, die potentiellen Verkäufern eine kostenlose Bewertung ihrer Immobilie anbieten. Nicht selten aber ist das Angebot nur dann kostenlos, wenn anschließend auch ein Auftrag zur Vermarktung erteilt wird. Allerdings gibt es auch Makler, die auf die Auftragserteilung verzichten und die Immobilienbewertung vollständig kostenlos durchführen.
Ein Makler führt die kostenlose Immobilienbewertung oft aber nicht so detailliert durch wie ein Sachverständiger. Dabei kommen vielmehr überschlägige Verfahren zum Einsatz, die bei richtiger Anwendung dennoch eine realistische Einschätzung bieten. Diese kostenlose Immobilienbewertung ist also durchaus zweckmäßig.
Immobilienverkauf ist Vertrauenssache! Nur selten verkaufen Menschen mehr als ein Mal eine Immobilie in ihrem Leben. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, den richtigen Makler zu finden. Jemand, der gute Marktkenntnis, Erfahrung in der Immobilienvermarktung und fundiertes Fachwissen mitbringt. Ortsansässige Makler sind ein Vorteil, da sie die Gegebenheiten vor Ort natürlich sehr genau kennen und daher treffsichere Bewertungen vornehmen können.
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