Wo eine Immobilie verkauft wird, bekommt der Staat seinen Anteil: Es wird die Grunderwerbsteuer fällig. Mit Hilfe eines kleinen Tricks haben Hunderttausende von Wohnungsverkäufern diese Zahlung in den letzten Jahren umgangen: Immobilien Sharing heißt das Verfahren, mit dem sich bares Geld sparen lässt. Seit dem 1.7.2021 gibt es jedoch neue Regelungen für die Grunderwerbssteuer, die dies erschweren.

Was ist ein Share Deal eigentlich, wie funktioniert dieser, und wie wirkt sich das Immobilien Sharing auf den Markt aus? Wir werfen einen Blick auf die rechtlichen Grundlagen beim Thema Share Deal und Grunderwerbsteuer, schauen uns das Thema Share Deal GmbH an und erfahren, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Deutschland ist und wie Sie diese umgehen können.

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Was bedeutet Share Deal bei Immobilien?

Beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf spielen nicht nur die Immobilienpreise eine tragende Rolle: Auch die Nebenkosten wollen für Käufer und Verkäufer bedacht werden. Bei diesen ist besonders die Grunderwerbsteuer zu beachten. Ein steuerlich optimierter Immobilienverkauf als Share Deal kann angesichts hoher Immobilienpreise einen bedeutenden Unterschied bei den Nebenkosten ausmachen. Die Grunderwerbssteuer wird von dem Käufer gezahlt und ist nicht unerheblich hoch.

Wie funktioniert der Share Deal

Der Share Deal ist vereinfacht ausgedrückt ein Unternehmenskauf, bei dem die Immobilie auf diesem Wege nur indirekt erworben wird. Immobilien werden auf diese Firma überführt, gekauft werden allerdings nur Anteile (Share´s) an diesem Unternehmen. Da es sich also um keinen eindeutigen Immobilienkauf handelt, wird die Grunderwerbssteuer nicht fällig.

Mit dem Share Deal gab es zwei Möglichkeiten:

  • Beim Kauf einer Beteiligung einer Personalgesellschaft mit Immobilienbesitz konnten 94,9% steuerfrei erworben werden. Nach 5 Jahren wurden die restlichen 5,1% mit Abzug eines geringen Steuerersatzes erworben.
  • Beim Kauf bei einer Kapitalgesellschaft konnten ebenfalls 94,9% steuerfrei erworben werden. Die restlichen 5,1 % konnten allerdings ebenfalls steuerfrei von einer anderen Person erworben werden.

Personengesellschaften oder Kapitalgesellschaften können also Beteiligungen an ihren Immobilien steuerfrei verkaufen. Diese Ausnahme war ursprünglich dazu gedacht, zu verhindern, dass Gesellschaften, die unter anderem auch Immobilien besitzen, bei jedem Anteilsverkauf auch Grunderwerbsteuer zahlen müssen.

Share Deal Asset Deal Immobilien: Wo liegt der Unterschied?

Wenn Sie eine Immobilie auf dem herkömmlichen Weg kaufen - Sie erwerben das Gebäude mitsamt Grundstück -, nennen Makler dies einen Asset Deal. Diesen unterscheiden wir vom Share Deal: In diesem Fall kaufen Sie nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile in Höhe von maximal 89,9 % am Unternehmen, das die Immobilie hält.

Welche Variante für den Käufer günstiger ist, hängt immer vom Einzelfall ab, weil hier rechtliche, steuerliche und bei Betrieben auch unternehmerische Unterschiede berücksichtigt werden müssen. Genau wie beim Haus- oder Wohnungsverkauf lohnt sich auch bei Share Deals und Asset Deals die professionelle Beratung durch Immobilienmakler und -maklerinnen.

Welche Auswirkungen haben Share Deals auf den Immobilienmarkt?

Immobilieninvestoren sahen sich in der Vergangenheit mit einer recht hohen Steuerbelastung durch die Grunderwerbsteuer konfrontiert. In einigen Bundesländern stieg die Höhe der Steuer an, von den ursprünglich einmal angesetzten 3,5 % auf mittlerweile bis zu 6,5 %. In der Folge wurden Immobiliengeschäfte gerne und in steigender Zahl steuerlich optimiert, indem sie als Share Deals abgewickelt wurden.

Da dieser steuerfreie Erwerb dazu führte, dass die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer spürbar sanken, brachte die Politik die Grunderwerbsteuerreform auf den Weg. Mit dieser Grunderwerbssteuerreform sollen Share Deals in Zukunft nicht mehr so leicht durchzuführen sein.

Welche rechtliche Grundlage gilt bei der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird immer dann fällig, sobald in Deutschland eine Immobilie gekauft und zwischen Käufer und Verkäufer ein notarieller Vertrag unterzeichnet wird. Die einmalige Zahlung muss vom Verkäufer oder den Käufern beglichen werden. Die rechtliche Grundlage dazu findet sich im Grunderwerbsteuergesetz ab dem ersten Paragraphen.

Wie hoch die Steuer ausfällt, regeln die Bundesländer: Zwischen 3,5 % und 6,5 % des Immobilienwertes zahlen Käufer. Diese Kosten gehören zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und sie sind bei der Immobilienbewertung beziehungsweise im Vorfeld einer Finanzierung zu bedenken.

Immobilienverkauf Bild 1

Welche rechtliche Grundlage galt bisher für Share Deals bei Immobilien?

Die rechtlichen Regelungen im Grunderwerbsteuergesetz besagten bis zur Grunderwerbssteuerreform 2020, dass eine Personengesellschaft mit Immobilienvermögen bis zu 94,9 % ihrer Anteile verkaufen konnte, ohne dass für diesen Vorgang Grunderwerbsteuer angefallen wäre. Es handelt sich hierbei um eine Ausnahmeregelung des ersten Paragraphen im Grunderwerbsteuergesetz.

Bei einem Immobilien Share Deal einer Kapitalgesellschaft sah es ähnlich aus. Zusätzlich gab es hier noch die Möglichkeit, dass die verbleibenden 5,1 %, die bei der Personengesellschaft nicht verkauft, sondern höchstens vererbt werden konnten, an einen zweiten Käufer abgegeben werden.

Share Deal Beispiel: Der Verkauf des Sony Centers am Potsdamer Platz

Der Verkauf des Sony Centers in Berlin ist eines der berühmtesten Beispiele in Deutschland für einen Share Deal. Der Platz wurde für 1,1 Milliarden Euro von einer amerikanischen Investmentgesellschaft gekauft. Im Normalfall wären in Berlin nun eine Grunderwerbssteuer von 66 Millionen Euro fällig. Diese 66 Millionen Euro können demnach den Fiskus umgehen. Kritiker fordern das Steuerschlupfloch zu schließen. Steuereinnahmen in diesem Umfang, könnten für wichtige Sozial- und Bildungsprojekte genutzt werden.

Sony Center Berlin

Share Deal Grunderwerbsteuer 2021: die Gesetzesänderung für die Grunderwerbsteuer ab Juli 2021

Was hat sich für Share-Deal Immobilien 2021 geändert? Genau genommen ist der 1.7.2021 der Stichtag, an dem die Gesetzesänderung zum Thema Immobilien Sharing wirksam wurde. Ab diesem Moment greift die Regelung, dass eine Personengesellschaft mit Immobilienbesitz nur noch bis maximal 89,9 % ihrer Anteile verkaufen kann, ohne dass die Grunderwerbsteuer anfällt. Bei 90 % verkaufter Anteile gilt das Geschäft vorrangig als Immobilienerwerb, und die einmalige Steuer ist zu zahlen.

Die Sperrfrist für die restlichen Anteile, die bisher fünf Jahre lang beim ursprünglichen Eigentümer bleiben und nicht verkauft werden durften, verlängert sich seit dem Stichtag auf zehn Jahre. Bei den Kapitalgesellschaften gelten ebenfalls maximal 89,9 % der Anteile als Grenze, unterhalb derer keine Steuer anfällt.

Zusammengefasst: Die Grunderwerbssteuer wird herangezogen, wenn in weniger als 10 Jahren mehr als 89,9 % der Anteile einer Gesellschaft veräußert werden, bzw. den Eigentümer wechseln.

Gibt es Kritik am neuen Gesetz der Grunderwerbsteuer?

Kritische Stimmen zur Veränderung des Gesetzes wiesen darauf hin, dass die neuen Regelungen sowohl bei den Steuerpflichtigen als auch bei der Finanzverwaltung zu deutlichem Mehraufwand führen, gerade in der Zeit der Übergangsregelungen. Die Verschärfungen des Gesetzes sind aus Sicht der Immobilienwirtschaft gerade bei Konzernumstrukturierungen problematisch. Neben dem Mehraufwand, den die neuen Regelungen mit sich bringen, ist davon auszugehen, dass die höhere grunderwerbsteuerliche Belastung sich kontraproduktiv auf das Bemühen auswirken könnte, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten von Investoren bei der Umsetzung von Projekten zu senken.

Ökonomisch gesehen, werden Share Deals durch die Reform weniger attraktiv. Sie sind nicht nur aufwändiger geworden, sondern durch die verlängerte Sperrfrist bei Personengesellschaften auch finanziell mitunter nicht mehr die beste Lösung. Die im internationalen Vergleich ohnehin recht hohen Nebenerwerbskosten bei Immobilien werden, so die Kritiker der Grunderwerbsteuerreform, nun noch gravierender.

Ab wann lohnt sich eine GmbH bei Immobilien?

Sharedeals-Erfahrungen sind recht unterschiedlich, je nachdem, in welcher Größenordnung Sie Steuern bei Immobilien sparen wollen. Um Immobilien im Rahmen eines Share Deals zu verkaufen, werden oft sogenannte Objektgesellschaften gegründet. Das sind Personengesellschaften, meist aber die GmbH, also eine Kapitalgesellschaft. Eine Objektgesellschaft hält nur ein oder mehrere Grundstücke.

Bevor Sie eine Immobilien GmbH gründen, sollten Sie auf jeden Fall umfassende rechtliche Beratung einholen. Im Gegensatz zum reinen Asset Deal, bei dem eine Immobilie verkauft wird, bringt der Share Deal mittels einer GmbH beträchtlichen Mehraufwand und auch mehr rechtliche Verpflichtungen mit sich. Neben höheren Risiken fallen für den Käufer außerdem rechtliche und steuerliche Prüfungskosten an, die nicht unbeträchtlich sind. Ob die Steuerersparnis kurz- oder langfristig rentabel ist, sollte also sorgfältigst geprüft werden.

Share Deal und Grunderwerbsteuer: Beispiel fürs Steuernsparen beim Immobilienkauf

Schauen wir uns einmal ein Share Deal Grunderwerbssteuer-Beispiel näher an. Sie möchten ein Grundstück kaufen, das einer Personengesellschaft gehört, sie ist eine Objektgesellschaft, hält also nur diese eine Immobilie, die Sie kaufen möchten. Zunächst erwerben Sie 89,9 % der Anteile an dieser Gesellschaft. Nun greift die Sperrfrist von zehn Jahren: Erst nach Ablauf dieses Zeitraums können die restlichen Anteile an der Gesellschaft verkauft werden, beispielsweise an Ihren Partner, Ihre Partnerin oder eine andere Person Ihres Vertrauens.

Kaufen Sie Anteile einer Kapitalgesellschaft, fällt die Zehnjahresfrist weg: Hier kann ein zweiter Käufer ohne Wartefrist die verbleibenden Anteile übernehmen. Mit diesem Share Deal sparen Sie eine Zahlung von bis zu 6,5 % des Immobilienwertes ein - die Grunderwerbsteuer wird bei dieser Vorgehensweise nicht fällig.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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