Seit Juni 2019
Share Deal bei Immobilien
Steuersparvariante für den Immobilienverkauf
In der Welt der Immobilientransaktionen hat sich der Share Deal als eine beliebte Methode etabliert, insbesondere in Deutschland. Dieser Artikel beleuchtet die vielfältigen Aspekte von Share Deals im Immobilienbereich, einschließlich ihrer rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen. Wir untersuchen, wie Share Deals genutzt werden können, um Grunderwerbssteuern zu sparen, ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die rechtlichen Änderungen, die in den letzten Jahren vorgenommen wurden.
Was ist ein Share Deal eigentlich, wie funktioniert dieser, und wie wirkt sich das Immobilien Sharing auf den Markt aus? Wir werfen einen Blick auf die rechtlichen Grundlagen beim Thema Share Deal und Grunderwerbsteuer, schauen uns das Thema Share Deal GmbH an und erfahren, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Deutschland ist und wie Sie diese umgehen können.
Was bedeutet Share Deal bei Immobilien?
Beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf spielen nicht nur die Immobilienpreise eine entscheidende Rolle: Auch die Nebenkosten wollen für Käufer und Verkäufer bedacht werden. Bei diesen ist besonders die Grunderwerbsteuer zu beachten. Ein steuerlich optimierter Immobilienverkauf als Share Deal kann angesichts hoher Immobilienpreise einen bedeutenden Unterschied bei den Nebenkosten ausmachen. Die Grunderwerbssteuer wird von dem Käufer gezahlt und ist nicht unerheblich hoch.
Wie funktioniert der Share Deal
Der Share Deal ist vereinfacht ausgedrückt ein Unternehmenskauf, bei dem die Immobilie auf diesem Wege nur indirekt erworben wird. Immobilien werden auf eine Firma überführt, gekauft werden allerdings nur Anteile an diesem Unternehmen. Da es sich also um keinen eindeutigen Immobilienkauf handelt, wird die Grunderwerbssteuer nicht fällig.
Mit dem Share Deal gab es zwei Möglichkeiten:
- Beim Kauf einer Beteiligung einer Personalgesellschaft mit Immobilienbesitz konnten 94,9% steuerfrei erworben werden. Nach 5 Jahren wurden die restlichen 5,1% mit Abzug eines geringen Steuerersatzes erworben.
- Beim Kauf bei einer Kapitalgesellschaft konnten ebenfalls 94,9% steuerfrei erworben werden. Die restlichen 5,1 % konnten allerdings ebenfalls steuerfrei von einer anderen Person erworben werden.
Personengesellschaften oder Kapitalgesellschaften können also Beteiligungen an ihren Immobilien steuerfrei verkaufen. Diese Ausnahme war ursprünglich dazu gedacht, zu verhindern, dass Gesellschaften, die unter anderem auch Immobilien besitzen, bei jedem Anteilsverkauf auch Grunderwerbsteuer zahlen müssen.
Share Deals haben einen signifikanten Einfluss auf den Immobilienmarkt. Sie ermöglichen es Investoren, größere Immobilienportfolios zu erwerben, ohne die hohen Kosten der Grunderwerbssteuer tragen zu müssen. Dies kann zu einer erhöhten Liquidität und Dynamik im Markt führen. Gleichzeitig gibt es Bedenken, dass Share Deals zu einer Verringerung der Steuereinnahmen führen und möglicherweise Marktverzerrungen verursachen können.
Share Deal Asset Deal Immobilien: Wo liegt der Unterschied?
Wenn Sie eine Immobilie auf dem herkömmlichen Weg kaufen - Sie erwerben das Gebäude mitsamt Grundstück -, nennen Makler dies einen Asset Deal. Diesen unterscheiden wir vom Share Deal: In diesem Fall kaufen Sie nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile in Höhe von maximal 89,9 % am Unternehmen, das die Immobilie hält.
Bei der Entscheidung zwischen Share Deal und Asset Deal spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie die Steuerstruktur, die Art der Immobilie, die langfristigen Ziele des Käufers und die Marktsituation. Share Deals bieten vor allem steuerliche Vorteile und können bei großen Transaktionen erhebliche Ersparnisse bedeuten. Sie sind jedoch komplexer in der Strukturierung und erfordern ein tiefes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Share Deals sind oft attraktiver für große Portfolios oder wenn die Vermeidung von Grunderwerbssteuern ein primäres Ziel ist. Asset Deals sind in der Regel einfacher und transparenter, führen aber zu einer direkten Steuerbelastung durch die Grunderwerbssteuer.Die Wahl zwischen beiden Optionen hängt von den spezifischen Zielen und Umständen des Investors ab.
Welche Variante für den Käufer günstiger ist, hängt immer vom Einzelfall ab, weil hier rechtliche, steuerliche und bei Betrieben auch unternehmerische Unterschiede berücksichtigt werden müssen. Genau wie beim Haus- oder Wohnungsverkauf lohnt sich auch bei Share Deals und Asset Deals die professionelle Beratung durch Immobilienmakler und -maklerinnen.
Welche Auswirkungen haben Share Deals auf den Immobilienmarkt?
Share Deals beeinflussen den Immobilienmarkt in Deutschland auf vielfältige Weise. Einer der auffälligsten Effekte ist die Veränderung der Grunderwerbsteuereinnahmen. Da Share Deals häufig dazu genutzt werden, diese Steuer zu umgehen oder zu minimieren, führen sie oft zu einem Rückgang der Steuereinnahmen, was wiederum Auswirkungen auf die Budgets lokaler Behörden haben kann. Gleichzeitig tragen sie zur Erhöhung der Marktliquidität bei, indem sie den Erwerb und Verkauf von Immobilien, insbesondere für institutionelle Investoren und große Immobilienportfolios, vereinfachen und beschleunigen.
Allerdings können Share Deals auch zu Marktverzerrungen führen. Durch die steuerlichen Vorteile werden bestimmte Immobilien oder Marktsegmente für Investoren attraktiver, was das Gleichgewicht im Markt beeinflussen kann. Dies kann sich auch auf die Preisgestaltung auswirken, da die Möglichkeit der Steuerersparnis oft in die Preisverhandlungen einfließt und zu höheren Immobilienpreisen führen kann.
Angesichts des Rückgangs der Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer, verursacht durch den steuerfreien Erwerb mittels Share Deals, initiierte die Politik eine Reform der Grunderwerbsteuer. Diese Reform zielte darauf ab, die Durchführung von Share Deals in Zukunft zu erschweren und somit die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer zu stabilisieren. Seit 2021 bleibt die Lage unverändert.
Welche rechtliche Grundlage gilt bei der Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer wird immer dann fällig, sobald in Deutschland eine Immobilie gekauft und zwischen Käufer und Verkäufer ein notarieller Vertrag unterzeichnet wird. Die einmalige Zahlung muss vom Verkäufer oder den Käufern beglichen werden. Die rechtliche Grundlage dazu findet sich im Grunderwerbsteuergesetz ab dem ersten Paragraphen.
Wie hoch die Steuer ausfällt, regeln die Bundesländer: Zwischen 3,5 % und 6,5 % des Immobilienwertes zahlen Käufer. Diese Kosten gehören zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und sie sind bei der Immobilienbewertung beziehungsweise im Vorfeld einer Finanzierung zu bedenken.
Welche rechtliche Grundlage galt bisher für Share Deals bei Immobilien?
Die rechtlichen Regelungen im Grunderwerbsteuergesetz besagten bis zur Grunderwerbssteuerreform 2020, dass eine Personengesellschaft mit Immobilienvermögen bis zu 94,9 % ihrer Anteile verkaufen konnte, ohne dass für diesen Vorgang Grunderwerbsteuer angefallen wäre. Es handelt sich hierbei um eine Ausnahmeregelung des ersten Paragraphen im Grunderwerbsteuergesetz.
Bei einem Immobilien Share Deal einer Kapitalgesellschaft sah es ähnlich aus. Zusätzlich gab es hier noch die Möglichkeit, dass die verbleibenden 5,1 %, die bei der Personengesellschaft nicht verkauft, sondern höchstens vererbt werden konnten, an einen zweiten Käufer abgegeben werden.
Share Deal Beispiel: Der Verkauf des Sony Centers am Potsdamer Platz
Der Verkauf des Sony Centers in Berlin ist eines der berühmtesten Beispiele in Deutschland für einen Share Deal. Das Sony Center wurde für 1,1 Milliarden Euro von einer amerikanischen Investmentgesellschaft gekauft. Im Normalfall wären in Berlin nun eine Grunderwerbssteuer von 66 Millionen Euro fällig. Diese 66 Millionen Euro können demnach den Fiskus umgehen. Kritiker fordern das Steuerschlupfloch zu schließen. Steuereinnahmen in diesem Umfang, könnten für wichtige Sozial- und Bildungsprojekte genutzt werden.
Share Deal Grunderwerbsteuer 2021: die Gesetzesänderung für die Grunderwerbsteuer ab Juli 2021
Was hat sich für Share-Deal Immobilien 2021 geändert? Genau genommen ist der 1.7.2021 der Stichtag, an dem die Gesetzesänderung zum Thema Immobilien Sharing wirksam wurde. Ab diesem Moment greift die Regelung, dass eine Personengesellschaft mit Immobilienbesitz nur noch bis maximal 89,9 % ihrer Anteile verkaufen kann, ohne dass die Grunderwerbsteuer anfällt. Bei 90 % verkaufter Anteile gilt das Geschäft vorrangig als Immobilienerwerb, und die einmalige Steuer ist zu zahlen.
Die Sperrfrist für die restlichen Anteile, die bisher fünf Jahre lang beim ursprünglichen Eigentümer bleiben und nicht verkauft werden durften, verlängert sich seit dem Stichtag auf zehn Jahre. Bei den Kapitalgesellschaften gelten ebenfalls maximal 89,9 % der Anteile als Grenze, unterhalb derer keine Steuer anfällt.
Zusammengefasst: Die Grunderwerbssteuer wird herangezogen, wenn in weniger als 10 Jahren mehr als 89,9 % der Anteile einer Gesellschaft veräußert werden, bzw. den Eigentümer wechseln.
Gibt es Kritik am neuen Gesetz der Grunderwerbsteuer?
Kritische Stimmen zur Veränderung des Gesetzes wiesen darauf hin, dass die neuen Regelungen sowohl bei den Steuerpflichtigen als auch bei der Finanzverwaltung zu deutlichem Mehraufwand führen, gerade in der Zeit der Übergangsregelungen. Die Verschärfungen des Gesetzes sind aus Sicht der Immobilienwirtschaft gerade bei Konzernumstrukturierungen problematisch. Neben dem Mehraufwand, den die neuen Regelungen mit sich bringen, ist davon auszugehen, dass die höhere grunderwerbsteuerliche Belastung sich kontraproduktiv auf die Bemühungen auswirken könnte, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten von Investoren bei der Umsetzung von Projekten zu senken.
Ökonomisch gesehen, werden Share Deals durch die Reform weniger attraktiv. Sie sind nicht nur aufwändiger geworden, sondern durch die verlängerte Sperrfrist bei Personengesellschaften auch finanziell mitunter nicht mehr die beste Lösung. Die im internationalen Vergleich ohnehin recht hohen Nebenerwerbskosten bei Immobilien werden, so die Kritiker der Grunderwerbsteuerreform, nun noch gravierender.
Ab wann lohnt sich eine GmbH bei Immobilien?
Sharedeals-Erfahrungen sind recht unterschiedlich, je nachdem, in welcher Größenordnung Sie Steuern bei Immobilien sparen wollen. Um Immobilien im Rahmen eines Share Deals zu verkaufen, werden oft sogenannte Objektgesellschaften gegründet. Das sind Personengesellschaften, meist aber die GmbH, also eine Kapitalgesellschaft. Eine Objektgesellschaft hält nur ein oder mehrere Grundstücke.
Bevor Sie eine Immobilien GmbH gründen, sollten Sie auf jeden Fall umfassende rechtliche Beratung einholen. Im Gegensatz zum reinen Asset Deal, bei dem eine Immobilie verkauft wird, bringt der Share Deal mittels einer GmbH beträchtlichen Mehraufwand und auch mehr rechtliche Verpflichtungen mit sich. Neben höheren Risiken fallen für den Käufer außerdem rechtliche und steuerliche Prüfungskosten an, die nicht unbeträchtlich sind. Ob die Steuerersparnis kurz- oder langfristig rentabel ist, sollte also sorgfältigst geprüft werden.
Es ist ratsam, vor der Entscheidung für eine GmbH eine detaillierte Analyse durchzuführen und gegebenenfalls fachkundigen Rat einzuholen, um alle rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Aspekte zu berücksichtigen. Dabei sollten insbesondere die Haftungsbeschränkung, die steuerlichen Implikationen, die Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer, Finanzierungs- und Kreditmöglichkeiten, der Verwaltungsaufwand und die Flexibilität bei Eigentumsübertragungen berücksichtigt werden. Diese Faktoren spielen eine entscheidende Rolle bei der Beurteilung, ob die Gründung einer GmbH für Ihre Immobilieninvestition die richtige Wahl ist.
Share Deal und Grunderwerbsteuer: Beispiel fürs Steuernsparen beim Immobilienkauf
Lassen Sie uns ein konkretes Beispiel für die Grunderwerbsteuerersparnis durch einen Share Deal betrachten. Angenommen, Sie möchten ein Grundstück erwerben, das im Besitz einer Personengesellschaft ist, welche als Objektgesellschaft fungiert und ausschließlich diese eine Immobilie hält. In einem ersten Schritt erwerben Sie 89,9 % der Anteile an dieser Gesellschaft. Hierbei kommt die Sperrfrist von zehn Jahren ins Spiel: Erst nach deren Ablauf dürfen die restlichen Anteile an der Gesellschaft verkauft werden, beispielsweise an einen Geschäftspartner, Lebensgefährten oder eine andere vertrauenswürdige Person.
Im Gegensatz dazu entfällt die Zehnjahresfrist, wenn Sie Anteile einer Kapitalgesellschaft, wie einer GmbH, kaufen. In diesem Fall kann ein zweiter Käufer die verbleibenden Anteile ohne eine Wartefrist übernehmen. Durch diesen Share Deal können Sie bis zu 6,5 % des Immobilienwertes einsparen, da die Grunderwerbsteuer bei dieser Transaktionsart nicht anfällt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die gesetzlichen Regelungen zu Share Deals in Deutschland in den letzten Jahren verschärft wurden, um die Umgehung der Grunderwerbsteuer einzuschränken. Daher ist es ratsam, sich vor einem solchen Vorhaben umfassend rechtlich und steuerlich beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle Transaktionen den aktuellen Gesetzen entsprechen und um die finanziellen und rechtlichen Risiken zu minimieren.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.