Ein Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert des Grund und Bodens eines Grundstücks an. Hier erfahren Sie, warum die Höhe des Bodenrichtwerts beim Verkauf einer Immobilie relevant ist. Außerdem erläutern wir Ihnen die wichtigsten Fakten rund um den Bodenrichtwert und geben zeigen auf, wo Sie aktuelle Bodenrichtwerte finden.


Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung. Er wird aus deren Kaufpreisen ermittelt. Von Bedeutung ist der Bodenrichtwert insbesondere für die Besteuerung von Grund und Boden. Er wird aber auch bei der Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen. Allerdings nur in jenen Fällen, in denen der Bodenwert sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt.

Wichtig: Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich nicht um einen Verkehrswert. Der Bodenrichtwert hat keine bindende Wirkung.

Seine Rechtgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist der Bodenrichtwert unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten erfolgt diese Wertermittlung so, als ob der Boden unbebaut wäre. Bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts werden sogenannte Richtwertzonen gebildet. Diese Zonen beziehen sich auf Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Solche Bodenrichtzonen können bestimmte Straßen oder Straßenzüge, aber auch ganze Ortsteile oder Ortschaften umfassen.

Bodenrichtwerte sollen für Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen und helfen sowohl bei der Erfassung der Immobilienpreisentwicklung insgesamt als auch bei der Verkehrswertermittlung sowie der steuerlichen Bewertung. Die von den Gutachtern ermittelten Werte für Bodenpreise dienen nur zur Orientierung, und so können auch keine rechtlichen Ansprüche aus den Bodenrichtwerten abgeleitet werden.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird nach § 193 BauGB durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Im einfachsten Fall lässt sich der Bodenrichtwert aus dem Durchschnittswert der Kaufpreise der vergangenen Jahre für vergleichbare Grundstücke ermitteln. Gutachtern liegen für diesen Zweck Kaufverträge aus dem vorangegangenen Bemessungszeitraum vor, um den Bodenrichtwert zu ermitteln. Ist das nicht der Fall, werden diverse Faktoren zur Bestimmung des Bodenrichtwerts herangezogen. Dazu zählen zum Beispiel die allgemeinen Eigenschaften des Bauplatzes, die Lage des betreffenden Gebiets, Umwelteinflüsse oder Bodenbeschaffenheit.

Gemäß § 196 Abs. 3 BauGB sind Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte erfolgt in Form von Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten.

Bodenrichtwertkarten

In Deutschland wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Termin ermittelt. Das ist meist der 1. Januar oder der 31. Dezember. Hier agieren die Bundesländer unterschiedlich. Mithilfe der gesammelten Daten wird eine Bodenrichtwertkarte oder eine Bodenrichtwerttabelle erstellt. In den Karten werden unter Angabe der Lagemerkmale die Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche eingetragen. Jeder Bürger kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Hierfür wendet er sich an die zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse seiner Gemeinde. Das ist in der Regel das Kataster- und Vermessungsamt. Viele Gemeinden stellen vor Ort ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung. Daneben gibt es außerdem entsprechende Internetportale. Auf den Richtwertkarten im Internet gibt man in der Regel Ortsname, Straße und Hausnummer oder das Flurstückskennzeichen an. Das Grundstück wird ausgewählt und der Bodenrichtwert kann abgelesen werden. Schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte sind dagegen meist kostenpflichtig

Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich von Gutachterausschüssen zusammengestellt und gepflegt. Der Abruf von Richtwerten für Grundstückspreise ist je nach Stadt und Bundesland kostenlos oder nur gegen Gebühr möglich. Grundsätzlich können die Karten auch als PDF-Dokument ausgedruckt werden.

BodenrichtwertBodenrichtwerte für Berlin

Die Bodenrichtwerte für Berlin werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin zusammengestellt. Die Onlineabfrage der Bodenrichtwerte aller Jahrgänge seit 1995 bis heute ist kostenfrei. Durch die Eingabe der Lageangabe eines Grundstücks erhalten Sie die Möglichkeit, sich den Kartenausschnitt mit dem entsprechenden Bodenrichtwert online am Bildschirm anzusehen und bei Bedarf als PDF-Dokument auszudrucken.

Link zu BORIS Berlin

Bodenrichtwerte für Frankfurt am Main

Alle Werte sind kostenlos abrufbar für Hessen und Frankfurt am Main. Die Darstellung ist flurstückgenau und es können zusätzliche Ebenen eingeschaltet werden (z.B. Luftbilder). Es kann genau ermittelt werden, in welcher Bodenrichtwertzone sich eine Adresse/Anschrift befindet.

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Bodenrichtwerte für Hamburg

BORIS.HH ist die interaktive Bodenrichtwertkarte von Hamburg. Sie stellt Bodenrichtwerte für das gesamte Stadtgebiet und zu allen verfügbaren Stichtagen dar. In der Anwendung ist auch eine Umrechnung auf die individuellen Grundstücksverhältnisse möglich.

Link zu BORIS Hamburg

Bodenrichtwerte für Köln und NRW

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln kümmert sich um die Verkehrswerte von unbebauten und bebauten Grundstücken im Stadtgebiet. Die Bodenrichtwerte und andere erforderliche Daten für Wertermittlung werden jährlich ermittelt. Die Richtwerte werden wie in anderen Städten auch für Vergleiche, Bewertungen und mehr Transparenz im Immobilienmarkt erhoben. Das Online-Tool steht kostenlos für Köln und für NRW zur Verfügung.

Link zu BORIS Köln und NRW

Bodenrichtwerte für München

In München können Bodenrichtwerte nur gegen Gebühr abgerufen werden. Alle zwei Jahre veröffentlicht der Gutachterausschuss die aktuellen Werte. Eine Einzelauskunft kostet 30 Euro.

Link zu bodenrichtwerte.muenchen.de

Bodenrichtwerte für Stuttgart

Die Bodenrichtwerte in Stuttgart werden jährlich zum Stichtag 31. Dezember erhoben. Basis sind die in der Kaufpreissammlung geführten Kauffälle unbebauter Grundstücke sowie Erfahrungen auf dem Grundstücksmarkt. Die jeweils aktuelle Karte für die Bodenpreise in Stuttgart wird kostenlos zur Verfügung gestellt. Auskunft über ältere Bodenrichtwerte sind allerdings kostenpflichtig.

Link zu Bodenrichtwerte Stuttgart

Link zur aktuellen kostenlosen Bodenrichtwertkarte

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Grundstücks bezogen auf 1 m² Grundstücksfläche an. Der Bodenrichtwert für Bauland wird je nach Bundesland mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt (§ 196 BauGB). Er ist wichtig für die Besteuerung von Grund und Boden sowie für Immobilienkäufe und -verkäufe. Bodenrichtwerte werden für räumlich abgegrenzte Gebiete berechnet, die ähnliche Nutzungs- und Wertverhältnisse aufweisen.

Für den Bodenrichtwert wird bei Grundstücken angenommen, dass diese nicht bebaut sind. Darum sind Bodenrichtwerte auch nur in bestimmten Fällen geeignet, um Angaben zum Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu machen. Der Verkehrswert ist der Marktwert bzw. der aktuelle Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes und gilt beim Immobilienverkauf als Grundlage für den auszuschreibenden Verkaufspreis. Da bei der Wertermittlung einer Immobilie neben dem sachlichen Bodenrichtwert auch andere Dinge, wie Beschaffenheit und Ausstattung der Immobilie von Bedeutung sind, kann der Bodenrichtwert nur eine Preis-Tendenz geben.

Wie wichtig ist der Bodenrichtwert für den Immobilienverkauf

Dem Bodenrichtwert kann beim Verkauf eines Hauses eine große Bedeutung zukommen. Hat sich der Immobilienpreis erhöht, so liegt es in der Regel nämlich nicht am Gebäude, sondern am gestiegenen Bodenpreis. Das ist leicht nachzuvollziehen: Ein Gebäude erfährt mit den Jahren meist keine Wertsteigerung, sondern eine Wertminderung. Der Grundstückpreis hat also einen enormen Einfluss auf den Kaufpreis. Steht ein renovierungsbedürftiges oder gar abrissreifes Haus auf einem Grundstück mit hohem Bodenwert, kann dieser die schlechte Bausubstanz des Gebäudes durchaus ausgleichen. Und umgekehrt, wenn ein hochwertiges Gebäude in einer Gegend mit niedrigem Bodenrichtwert steht? Dann ist es schwieriger, dass das Gebäude den niedrigen Bodenwert kompensiert.

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