Seit Juni 2019
Mietminderung
Wann und in welcher Höhe darf die Miete gekürzt werden?
Schimmel im Bad, Heizungsausfälle in Herbst und Winter, kein verlässliches Warmwasser oder andauernde Lärmbelästigung. All das sind gute Gründe für eine Mietminderung. Oft ist Mietern gar nicht bewusst, wann sie berechtigt sind, die Miete zu mindern und in welcher Höhe. Hier zeigen wir auf, wann Mietminderungen geltend gemacht werden können, wie genau das abläuft und was sonst noch von beiden Parteien beachtet werden muss.
Was ist eine Mietminderung?
Bei einer Mietminderung besteht seitens des Mieters ein Anspruch auf eine Kürzung der Miete durch generelle Mängel, welche die Nutzung des Mietobjektes einschränken. Der Anspruch auf Mietminderung besteht aber nur, wenn der Mieter vor dem Einzug nichts von den Mängeln wusste und die Mängel nicht selbst von ihm verursacht worden sind.
Um eine Mietminderung geltend zu machen, muss der Fehler beim Vermieter gemeldet und eine angemessene Frist für dessen Beseitigung eingeräumt werden. Nachdem der Vermieter über die Mängel in Kenntnis gesetzt worden ist, hat der Mieter die Möglichkeit, eine Mietminderung geltend zu machen, bis diese beseitigt wurden.
Sollte der Vermieter die Mängel nicht innerhalb der vorgegeben Frist beseitigen und sollte die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sein, so ist der Mieter nach § 536a BGB rechtmäßig befugt, Schadensersatz geltend zu machen, die Mängel selbst zu beseitigen und Ersatz für die Aufwendungen zu verlangen.
Mietminderungen sind nach § 536 BGB auch bei im Mietvertrag zugesicherten Eigenschaften des Mietobjektes zulässig, wenn diese Eigenschaften bei Einzug fehlen oder später wegfallen.
Eine Mietminderung bedeutet in der Regel auch gleichzeitig eine Wertminderung der jeweiligen Immobilie. Falls Sie als Vermieter daran interessiert sind, was diese wert ist, können Sie dies hier ganz einfach und schnell herausfinden:
Welche Mängel können als Mietminderung geltend gemacht werden?
Grundsätzlich berechtigen nach § 536 BGB sämtliche Mängel zur Mietminderung, welche die “Tauglichkeit” zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Es geht also um eine spürbare Beeinträchtigung, welche die Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjektes einschränkt.
Demgegenüber stehen unerhebliche Mängel, welche den Mieter nicht zur Mietminderung berechtigen. Auch bei durch den Mieter selbst verursachte Beeinträchtigungen oder solche, die zum allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko gehören oder für ortsübliche Verhältnisse üblich sind, sind Mietminderungen nicht rechtmäßig. Wenn also schon vor Abschluss des Mietvertrags bekannt ist, dass in der näheren Umgebung Gaststätten oder Restaurants liegen, so muss der Mieter auch mit einer entsprechenden Beeinträchtigung durch den Betrieb dieser rechnen.
Ähnlich verhält es sich bei Lärmbelästigung durch öffentliche Veranstaltungen oder Kirchenglocken. Diese können nicht für Mietminderungen geltend gemacht werden, da es sich hier um sozialadäquaten Lärm handelt. Auch Verkehrslärm ist kein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, solange er sich im normalen Rahmen befindet.
Keine Mietminderung bei unerheblichen Mängeln
Die Unterscheidung zwischen erheblichen und unerheblichen Mängeln ist nicht immer eindeutig. So ist es bei individuellen Fällen schwer zu pauschalisieren. Eine Mietminderung kommt nur infrage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt ist. Unerhebliche Mängel sind solche, die schnell erkannt und mit geringem Aufwand beseitigt werden können.
Jedoch könnten auch mehrere unerhebliche Mängel gleichzeitig die Schwelle der Erheblichkeit überschreiten. Bei unerheblichen Mängeln kann der Mieter die Mängel zwar beim Vermieter anzeigen und auf Instandsetzung bestehen, die Miete jedoch nicht kürzen.
Im individuellen Fall raten wir immer zu einer rechtssicheren Beratung durch Experten. Diese kann bei Mietervereinen, beim Mieterbund oder bei Anwaltskanzleien in Anspruch genommen werden. Nachfolgend haben wir die bekanntesten Gründe zur Mietminderung zusammengestellt.
Mietminderung bei Wasserschaden
Ein Wasserschaden ist das Grauen jedes Beteiligten. Vor allem die langfristigen Folgen stellen oft das größte Problem dar. Entscheidend ist, wie auch bei anderen Mängeln, wer für den Wasserschaden verantwortlich ist. Beispielsweise durch eine nicht fachgerechte Nutzung von Wasch- und Spülmaschinen oder eines offen gelassenen Wasserhahns. Sollte der Mieter für den Schaden verantwortlich sein, so muss er auch für sämtliche Aufwendungen aufkommen, um den Schaden wieder zu beseitigen.
Sollte der Mieter jedoch nicht für den Wasserschaden verantwortlich sein, so muss der Vermieter dafür aufkommen, ganz gleich wie und warum er entstanden ist. Je nach zeitlicher Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung ist bei Wasserschäden eine Mietminderung von 5 - 30 % angemessen. In extremen Fällen sind auch Minderungen über 50 % möglich.
Hier sind die häufigsten Gründe für einen Wasserschaden:
- Undichte Dächer oder Fenster
- Rohr- oder Leitungsbrüche
- Wasch- und Spülmaschinen
- Überschwemmungen durch Unachtsamkeit
- Undichtigkeiten in der Fassade oder des Kellers
Mietminderung bei Schimmel
Auch Schimmelbefall ist natürlich ein guter Grund zur Mietminderung. Auch bedingt durch immer bessere Fensterdichtungen und Dämmmaterialien hat dies in den letzten Jahren immer mehr zugenommen. Etwa 50 % aller Fälle sind auf Baumängel zurückzuführen, die andere Hälfte auf das Nutzerverhalten der Mieter oder eine Mischung beider Probleme. Durch unsachgemäßes Lüftungs- und Heizverhalten sind Mieter so oft mitverantwortlich für den Schaden und somit auch für dessen Beseitigung.
Der Mieter hat die mietrechtliche Pflicht, die Räume regelmäßig zu heizen, als auch zu lüften. Bis zu drei Mal Stoßlüften am Tag für etwa 10 - 15 Minuten seien hier zumutbar. Sollte der Mieter diesen Pflichten nicht nachkommen, so kann er für den Schimmelbefall verantwortlich sein und eine Mietminderung ist somit ausgeschlossen.
Wenn Schimmel nur durch überdurchschnittliches Heizen und Lüften vermieden werden kann, liegt ein Mangel der Mietsache vor, den der Mieter nicht zu verantworten hat. Bei Schimmelbefall in einzelnen Räumen kann die Miete je nach Schwere des Befalls um 5 bis 25 % gemindert werden. Sind mehrere Räume oder die gesamte Wohnung betroffen, ist eine höhere Minderung möglich.
Bauarbeiten gehören zum alltäglichen Lebensrisiko. Eine Mietminderung ist erst möglich, wenn die zumutbare Belastung überschritten wird. Bau- und Verkehrslärm oder andere Arten von Lärmbelästigung und Ruhestörung sind meist die kompliziertesten Fälle bei Mietminderungen. Denn ob ein Geräusch als störend empfunden wird, hängt stark von der subjektiven Wahrnehmung ab. Gerichte bewerten Lärmbelästigungen auch nach der Dauer und Intensität, weshalb dauerhafter Lärm, auch wenn er nur leicht über den Richtwerten liegt, eher als unzumutbar angesehen wird.
Verwaltungsvorschriften zum Schutz gegen Lärm dienen nur als grobe Orientierung, dürfen aber bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten. Bei technischen Anlagen in allgemeinen und reinen Wohngebieten dürfen folgende Grenzwerte nicht überschritten werden:
| Art des Wohngebiets | Tag | Nacht |
|---|---|---|
| Allgemeine Wohngebiete | 50 db | 35 db |
| Reine Wohngebiete | 40 db | 30 db |
Auch wenn bestimmte Werte überschritten werden sollten, so ist dies nicht immer ein Mangel des Mietobjektes und sind somit nicht vom Vermieter zu vertreten. Auch für ortsübliche Verhältnisse ist der Vermieter nicht verantwortlich. Ist also bei Einzug bereits bekannt, dass im umliegenden Viertel Bars oder Restaurants vorhanden sind, so muss der Mieter auch Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch einen üblichen Betrieb entstehen. Auch sozialadäquater Lärm, wie etwa Kirchenglocken oder Volksfestlärm, muss der Mieter hinnehmen.
Dasselbe gilt auch für Verkehrslärm, wenn es sich um ein übliches Lärmaufkommen handelt. Auch umliegende Bauarbeiten an Nachbargrundstücken oder Straßen sind kein Mangel an der Mietsache und somit nicht von Vermieter verschuldet. Das gilt auch, wenn vor Abschluss des Mietvertrags keine Kenntnis über zukünftige Bauvorhaben bestand. In den meisten Fällen ist es daher angebracht, sich von einem Mieterverein oder Rechtsanwalt beraten zu lassen.
Mietminderung bei Heizung(-sausfall)
Wenn Probleme mit der Heizung bestehen, die Heizung nicht funktioniert oder eine bestimmte Temperatur nicht erreicht wird, ist dies ein angemessener Grund für eine Kürzung der Miete. Mietminderungen wegen Problemen mit der Heizung gehören zu den schwerwiegendsten Mängeln an Mietobjekten. Der Vermieter muss die Beheizbarkeit des Wohnzimmers und anderen Räumen bis zu einer bestimmten Temperatur garantieren können (wobei es tagsüber im Badezimmer noch ein Grad mehr ist):
- Tagsüber (06:00 - 23:00 Uhr) mindestens 20°C Raumtemperatur
- Nachts (23:00 - 06:00 Uhr) mindestens 18°C Raumtemperatur
Grundsätzlich hat der Mieter keine Heizpflicht. Er muss aber dafür sorgen, dass durch zu wenig oder zu viel heizen, keine Schäden an der Wohnung auftreten.
Wie auch bei anderen Beeinträchtigungen muss der Mieter die Mängel nachweisen können und aufzeigen, wie die Nutzbarkeit der Wohnung durch diese eingeschränkt wird. Wenn also die Miete wegen unzureichender Heizungsanlagen gemindert wird, so muss der Mieter über längere Zeit Temperaturmessungen durchführen, aus denen ersichtlich wird, an welchen Tagen und über welche Dauer die vorgeschriebenen Mindesttemperaturen nicht erreicht worden sind.
Wie auch bei Problemen mit der Heizung muss das Warmwasser nicht komplett ausfallen, bevor eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Neben dem Totalausfall sind auch größere Schwankungen oder eine zu lange Zeit, bis das Wasser die gewünschte Temperatur erreicht, bereits angemessene Gründe für eine Mietminderung.
Grundsätzlich lassen sich keine allgemeingültigen Aussagen treffen, auf der Grundlage von gerichtlichen Auseinandersetzungen und deren Urteile lassen sich aber Richtwerte ablesen. Das Warmwasser sollte prinzipiell auf etwa 40 - 50 °C erwärmt werden können. Maßgebend ist auch die Zeit, die das Wasser braucht, bis es auf die gewünschte Temperatur erwärmt wird. Muss der Mieter also erst fünf Minuten warten, bis 40 °C erreicht werden, so ist eine Mietminderung auch angemessen.
Mietminderung bei fehlenden Eigenschaften
Sollte das Mietobjekt die im Mietvertrag beschriebenen Eigenschaften nicht aufweisen, besteht ebenfalls ein Anspruch auf Mietminderung. Nachfolgend haben wir einige mögliche Gründe aufgezählt:
- Zu geringe Quadratmeteranzahl
- Fehlende Einbauküche
- Fehlende oder defekte Geräte
- Fehlender Stellplatz für Fahrzeuge
- Fehlendes Kellerabteil
Mietminderung bei anderen Beeinträchtigungen
Mängel, die als Mietminderung geltend gemacht werden können, sind vielfältig. Neben den bereits genannten Mängeln gibt es noch eine Vielzahl anderer mietmindernder Faktoren. Letztendlich geht es immer um eine spürbare Beeinträchtigung der Wohnqualität, über die der Mieter vor Abschluss des Mietvertrags keine Kenntnisse hatte und für die er keine Schuld trägt.
Für sozialadäquate als auch für ortsübliche Verhältnisse oder generelle Lebens- und Mieterrisiken kann jedoch keine Mietminderung geltend gemacht werden. Eine Auswahl an anderen Beeinträchtigungen, die zur Mietminderung berechtigen:
- Nicht nutzbarer Balkon
- Defekter Aufzug
- Bauarbeiten im Zuge von Modernisierungen
- Wohnungstür schließt nicht richtig
- Undichtes Dach
- Eindringende Feuchtigkeit
In welcher Höhe kann die Miete gekürzt werden?
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß und dem zeitlichen Umfang des Mangels. Es lässt sich pauschal schwer sagen, um wie viel Prozent die Miete bei bestimmten Mängeln über welche Dauer gekürzt werden darf. Für eine grobe Übersicht haben wir nachstehend eine Auswahl an früheren gerichtlichen Urteilen zusammengestellt.
Bitte beachten Sie hierbei aber, dass individuelle Gegebenheiten und Situationen nie als präzise Vergleichspunkte gelten können, sondern eher grobe Richtwerte vorgeben. Sollten Sie über eine Mietminderung nachdenken, so empfehlen wir Ihnen auf jeden Fall eine professionelle Beratung durch den Mieterbund, eines ortsansässigen Mietervereins oder die Hilfe eines Rechtsanwalts.
Wie sehen beispielhafte Mietminderungstabellen aus?
Die hier von uns zusammengestellten Mietminderungstabellen bieten einen Querschnitt vorheriger rechtlicher Auseinandersetzungen. Alle Angaben dienen nur der groben Orientierung. Wie Ihr eventuell eigener Fall zu entscheiden ist, richtet sich immer nach den speziellen Umständen und Gegebenheiten Ihrer individuellen Situation. Zur Einschätzung können die Richtwerte der Mietminderungstabelle hilfreich sein, sie sind aber keineswegs allgemein verbindlich. Jedes Gericht entscheidet stets nach eigenem Ermessen.
Mietminderungstabelle bei Wasserschaden
| Grad der Minderung | Sachverhalt |
|---|---|
| 0 % | Feuchtigkeit im Keller von Altbauwohnungen |
| 1 - 10 % | Kleinere Durchnässungen oder Feuchtigkeitsflecken, meist auf einzelne Zimmer beschränkt |
| 10 - 25 % | Feuchtigkeit in der Wohnung, z.B. durch undichte Fenster |
| 25 - 50 % | Schwere Feuchtigkeit an der Decke oder an Wänden in mehreren Zimmern |
| 50 - 75 % | Erhebliche Feuchtigkeit und sichtbare Feuchtigkeitsschäden in der gesamten Wohnung |
| 75 - 100 % | Unbewohnbarer Zustand |
Mietminderungstabelle bei Schimmel
| Grad der Minderung | Sachverhalt |
|---|---|
| 0 % | Kleinerer oberflächlicher Schimmelbefall oder vereinzelt Schimmel in Fugen |
| 1 - 10 % | Mäßiger Schimmelbefall in Bad oder Küche |
| 10 - 25 % | Mäßiger Schimmel in Wohn- oder Schlafzimmer |
| 25 - 50 % | Schimmelbefall und modriger Geruch in mehreren Zimmern |
| 50 - 75 % | Feuchtigkeit und starker Schimmel mit modrigem Geruch in der gesamten Wohnung |
| 100 % | Unbewohnbarer Zustand oder gesundheitliche Schäden |
Mietminderungstabelle bei Baulärm oder Lärmbelästigung und Ruhestörung
| Grad der Minderung | Sachverhalt |
|---|---|
| 0 % | Annehmbare Lärmbelästigung durch Bauarbeiten auf umliegenden Grundstücken |
| 1 - 10 % | Über das normale Maß hinausgehende Lärmbelästigung durch Einwerfen von Glasflaschen, umliegender Bauarbeiten oder auch Verkehrslärm |
| 10 - 25 % | Erhebliche und unzumutbare Lärmbelästigung durch Nachbarn oder durch nicht zu erwartende Bauarbeiten |
| 25 - 50 % | Regelmäßig gravierende, nächtliche Lärmbelästigung durch laute Musik oder ähnliches |
Mietminderungstabelle bei Heizungsausfall oder Problemen mit der Heizung
| Grad der Minderung | Sachverhalt |
|---|---|
| 0 % | Heizungsausfall ohne Beeinträchtigung außerhalb der Heizperiode |
| 10 - 25 % | Temporärer Heizungsausfall in einzelnen Zimmern |
| 25 - 50 % | Kompletter Heizungsausfall im Sommer, bei unter 15 °C |
| 50 - 75 % | Längere oder wiederkehrende komplette Heizungsausfälle in der Heizperiode |
| 100 % | Kompletter Defekt über den gesamten Winter |
Mietminderungstabelle bei keinem oder unregelmäßigem Warmwasser
| Grad der Minderung | Sachverhalt |
|---|---|
| 1 - 10 % | Kleinere Schwankungen oder zu lange Zeit, bis das Wasser die gewünschte Temperatur erreicht |
| 10 - 25 % | Stärkere Schwankungen oder Wasser lässt sich nicht auf mindestens 40 °C erwärmen |
| 25 - 50 % | Ausfall der Warmwasserversorgung oder extreme Schwankungen |
| 50 - 75 % | Längerer oder wiederkehrender Ausfall der Warmwasserversorgung |
| 100 % | Längerer Totalausfall des Warmwassers im Winter |
Mietminderungstabelle bei anderen Beeinträchtigungen
| Sachverhalt | Grad der Minderung | Sonstige Faktoren |
|---|---|---|
| Aufzugausfall | 5 - 25 % | Je nach Stockwerk des Betroffenen und Dauer der Einschränkung |
| Undichte Fenster | 1 - 10 % | Je nach Ausmaß, ohne Eintritt von Feuchtigkeit |
| Geruchsbelästigung | 5 - 40 % | Je nach Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung |
Wie mache ich Mängel geltend?
Der Mangel muss immer so schnell wie möglich beim Vermieter angezeigt und eine angemessene Frist für dessen Beseitigung eingeräumt werden. Sobald der Vermieter über vorliegende Mängel informiert wurde, kann der Mieter bis zur Beseitigung dieser die Miete kürzen. Die Anzeige der Mängel sollte am besten schriftlich passieren, um auch einen Nachweis zu haben, dass die Mängelanzeige erfolgt ist. Der Mieter müsste die vorliegenden Mängel zudem genau beschreiben und aufzeigen, wie dadurch die Tauglichkeit des Mietobjektes beeinträchtigt wird.
Können Mietminderungen nachträglich geltend gemacht werden?
Grundsätzlich ist eine nachträgliche Mietminderung unzulässig, da Mängel immer unverzüglich beim Vermieter gemeldet werden müssen und eine Mietminderung erst ab diesem Zeitpunkt erlaubt ist. Wenn ein versteckter Mangel, der zu spürbaren Beeinträchtigungen geführt hat, erst nach längerer Zeit entdeckt worden ist, so ist es in manchen Fällen bei genauer Dokumentation möglich, dies als Mietminderung geltend zu machen. In solchen Fällen ist eine professionelle Beratung durch rechtssichere Experten aber unabdingbar.
Wir fassen für Sie zusammen
Um die Miete kürzen zu können, müssen die vorliegenden Mängel nachweislich die Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjektes einschränken. Zudem dürfen die Mängel nicht vom Mieter selbst verschuldet sein und dieser sollte über die jeweiligen Mängel keine Kenntnis bei Abschluss des Mietvertrags gehabt haben. Ein Mangel sollte immer so schnell wie möglich beim Vermieter angezeigt werden, aus Beweisgründen am besten in schriftlicher Form. Die Miete kann nach der Mängelanzeige beim Vermieter gekürzt werden, bis sämtliche Mängel behoben wurden.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.