Mietminderung
Wann und in welcher Höhe darf die Miete gekürzt werden?

Schimmel im Bad, Heizungsausfälle in Herbst und Winter, kein verlässliches Warmwasser oder andauernde Lärmbelästigung. All das sind gute Gründe für eine Mietminderung. Oft ist Mietern gar nicht bewusst, wann sie berechtigt sind, die Miete zu mindern und in welcher Höhe. Hier zeigen wir auf, wann Mietminderungen geltend gemacht werden können, wie genau das abläuft und was sonst noch von beiden Parteien beachtet werden muss.

Mietminderung im Überblick

  • Um die Miete kürzen zu können, müssen die vorliegenden Mängel nachweislich die Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjektes einschränken
  • Die Mängel dürfen nicht vom Mieter selbst verschuldet sein und er sollte über diese keine Kenntnis bei Abschluss des Mietvertrags gehabt haben
  • Ein Mangel sollte immer so schnell wie möglich beim Vermieter angezeigt werden, aus Beweisgründen am besten in schriftlicher Form
  • Die Miete kann nach der Mängelanzeige beim Vermieter gekürzt werden, bis sämtliche Mängel behoben wurden

Was ist eine Mietminderung?

Bei einer Mietminderung besteht seitens des Mieters ein Anspruch auf eine Kürzung der Miete durch generelle Mängel, welche die Nutzung des Mietobjektes einschränken. Der Anspruch auf Mietminderung besteht aber nur, wenn der Mieter vor dem Einzug nichts von den Mängeln wusste und die Mängel nicht selbst von ihm verursacht worden sind.

Um eine Mietminderung geltend zu machen, muss der Fehler beim Vermieter gemeldet und eine angemessene Frist für dessen Beseitigung eingeräumt werden. Nachdem der Vermieter über die Mängel in Kenntnis gesetzt worden ist, hat der Mieter die Möglichkeit, eine Mietminderung geltend zu machen, bis diese beseitigt wurden.

Sollte der Vermieter die Mängel nicht innerhalb der vorgegeben Frist beseitigen und sollte die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sein, so ist der Mieter nach §536 BGBa rechtmäßig befugt, Schadensersatz geltend zu machen, die Mängel selbst zu beseitigen und Ersatz für die Aufwendungen zu verlangen.

Mietminderungen sind nach §536 BGB auch bei im Mietvertrag zugesicherten Eigenschaften des Mietobjektes zulässig, wenn diese Eigenschaften bei Einzug fehlen oder später wegfallen.

Welche Mängel können als Mietminderung geltend gemacht werden?

Grundsätzlich berechtigen nach §536 BGB sämtliche Mängel zur Mietminderung, welche die “Tauglichkeit” zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Es geht also um eine spürbare Beeinträchtigung, welche die Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjektes einschränkt.

Demgegenüber stehen unerhebliche Mängel, welche den Mieter nicht zur Mietminderung berechtigen. Auch bei durch den Mieter selbst verursachte Beeinträchtigungen oder solche, die zum allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko gehören oder für ortsübliche Verhältnisse üblich sind, sind Mietminderungen nicht rechtmäßig. Wenn also schon vor Abschluss des Mietvertrags bekannt ist, dass in der näheren Umgebung Gaststätten oder Restaurants liegen, so muss der Mieter auch mit einer dementsprechenden Beeinträchtigung durch den Betrieb dieser rechnen.

Ähnlich verhält es sich bei Lärmbelästigung durch öffentliche Veranstaltungen oder Kirchenglocken. Diese können nicht für Mietminderungen geltend gemacht werden, da es sich hier um sozialadäquaten Lärm handelt. Auch Verkehrslärm ist kein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, solange er sich im normalen Rahmen befindet.

Keine Mietminderung bei unerheblichen Mängeln

Die Unterscheidung zwischen erheblichen und unerheblichen Mängeln ist nicht immer eindeutig. So ist es bei individuellen Fällen schwer zu pauschalisieren. Eine Mietminderung kommt nur infrage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt ist. Unerhebliche Mängel sind solche, die schnell erkannt und mit geringem Aufwand beseitigt werden können.

Jedoch könnten auch mehrere unerhebliche Mängel gleichzeitig die Schwelle der Unerheblichkeit überschreiten. Bei unerheblichen Mängeln kann der Mieter die Mängel zwar beim Vermieter anzeigen und auf Instandsetzung bestehen, die Miete jedoch nicht kürzen.

Im individuellen Fall raten wir immer zu einer rechtssicheren Beratung durch Experten. Diese kann bei Mietervereinen, beim Mieterbund oder bei Anwaltskanzleien in Anspruch genommen werden.

Nachfolgend haben wir die verbreitetsten Gründe zur Mietminderung zusammengestellt.

Mietminderung bei Wasserschaden

Ein Wasserschaden ist das Grauen jedes Beteiligten. Vor allem die langfristigen Folgen stellen oft das größte Problem dar. Entscheidend ist, wie auch bei anderen Mängeln, wer für den Wasserschaden verantwortlich ist. Sollte der Mieter für den Schaden verantwortlich sein, so muss er auch für sämtliche Aufwendungen aufkommen, um den Schaden zu beseitigen. Beispielsweise durch eine nicht fachgerechte Nutzung von Wasch- und Spülmaschinen oder eines offen gelassenen Wasserhahns.

Sollte der Mieter jedoch nicht für den Wasserschaden verantwortlich sein, so muss der Vermieter dafür aufkommen, ganz gleich wie und warum er entstanden ist. Je nach zeitlicher Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung ist bei Wasserschäden eine Mietminderung von 5 - 30 % angemessen. In extremen Fällen auch mehr.

Hier sind die häufigsten Gründe für einen Wasserschaden:

  • Undichte Dächer oder Fenster
  • Rohr- oder Leitungsbrüche
  • Wasch- und Spülmaschinen
  • Überschwemmungen durch Unachtsamkeit
  • Undichtigkeiten in der Fassade oder des Kellers

Mietminderung bei Schimmel

Auch Schimmelbefall ist natürlich ein guter Grund zur Mietminderung. Auch bedingt durch immer bessere Fensterdichtungen und Dämmmaterialien hat dies in den letzten Jahren immer mehr zugenommen. Etwa 50 % aller Fälle sind auf Baumängel zurückzuführen, die andere Hälfte auf das Nutzerverhalten der Mieter oder eine Mischung beider Probleme. Durch unsachgemäßes Lüftungs- und Heizverhalten sind Mieter so oft mitverantwortlich für den Schaden und somit auch für dessen Beseitigung.

Der Mieter hat die mietrechtliche Pflicht, die Räume regelmäßig zu heizen als auch zu lüften. Bis zu drei Mal Stoßlüften am Tag für etwa 10 - 15 Minuten seien hier zumutbar. Sollte der Mieter diesen Pflichten nicht nachkommen, so kann er für den Schimmelbefall verantwortlich sein und eine Mietminderung ist somit ausgeschlossen.

Sollte der Entstehung von Schimmel aber nur durch ein überdurchschnittliches Heiz- und Lüftverhalten entgegengewirkt können, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, den der Mieter nicht zu vertreten hat. Bei Schimmelbefall einzelner Räume lässt sich die Miete je nach Ausmaß um etwa zwischen 5 - 25 % mindern. Sollten mehrere Räume oder die ganze Wohnung betroffen sein natürlich auch mehr.

Mietminderung bei Baulärm oder Lärmbelästigung

Bauarbeiten gehören zum täglichen Lebensrisiko. Erst wenn die Grenze der zumutbaren Belastung überstiegen wird, kommt eine Mietminderung infrage. Bau- und Verkehrslärm oder andere Arten von Lärmbelästigung und Ruhestörung sind meist die kompliziertesten Fälle bei einer Mietminderung. Denn ob ein Geräusch als störend empfunden wird, hängt stark von der subjektiven Wahrnehmung ab.

Verwaltungsvorschriften zum Schutz gegen Lärm dienen nur als grobe Orientierung, dürfen aber bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten. Bei technischen Anlagen in allgemeinen und reinen Wohngebieten dürfen folgende Grenzwerte nicht überschritten werden:

Art des WohngebietsTagNacht
Allgemeine Wohngebiete50db35db
Reine Wohngebiete40db30db

Auch wenn bestimmte Werte überschritten werden sollten, so ist dies nicht immer ein Mangel des Mietobjektes und sind somit nicht vom Vermieter zu vertreten. Auch für ortsübliche Verhältnisse ist der Vermieter nicht verantwortlich. Ist also bei Einzug bereits bekannt, dass im umliegenden Viertel Bars oder Restaurants vorhanden sind, so muss der Mieter auch Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch einen üblichen Betrieb entstehen. Auch sozialadäquater Lärm, wie etwa Kirchenglocken oder Volksfestlärm, muss der Mieter hinnehmen.

Das gleiche gilt auch für Verkehrslärm, wenn es sich um ein übliches Lärmaufkommen handelt. Auch umliegende Bauarbeiten an Nachbargrundstücken oder Straßen sind kein Mangel der Mietsache und somit nicht von Vermieter verschuldet. Das gilt auch, wenn vor Abschluss des Mietvertrags keine Kenntnis über zukünftige Bauvorhaben bestand. In den meisten Fällen ist es daher angebracht, sich von einem Mieterverein oder Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Mietminderung bei Heizung(-sausfall)

Wenn Probleme mit der Heizung bestehen, die Heizung nicht funktioniert oder eine bestimmte Temperatur nicht erreicht wird, so ist dies ein angemessener Grund für eine Kürzung der Miete. Mietminderungen wegen Problemen mit der Heizung gehören zu den schwerwiegendsten Mängeln an Mietobjekten.

Der Vermieter muss die Beheizbarkeit des Wohnzimmers und anderen Räumen bis zu einer bestimmten Temperatur garantieren können:

Tagsüber (06:00 - 23:00 Uhr) mindestens 20°C Raumtemperatur

Nachts (23:00 - 06:00 Uhr) mindestens 18°C Raumtemperatur

Im Badezimmer ist es tagsüber noch ein Grad mehr.

Grundsätzlich hat der Mieter keine Heizpflicht. Er muss aber dafür sorgen, dass durch zu wenig oder zu viel heizen, keine Schäden an der Wohnung auftreten.

Wie auch bei anderen Beeinträchtigungen muss der Mieter die Mängel nachweisen können und aufzeigen, wie die Nutzbarkeit der Wohnung durch diese eingeschränkt wird. Wenn also die Miete wegen unzureichender Heizungsanlagen gemindert wird, so muss der Mieter über längere Zeit Temperaturmessungen durchführen, aus denen ersichtlich wird, an welchen Tagen und über welche Dauer die vorgeschriebenen Mindesttemperaturen nicht erreicht worden sind.

Mietminderung bei kein Warmwasser

Wie auch bei Problemen mit der Heizung muss das Warmwasser nicht komplett ausfallen, bevor eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Neben dem Totalausfall sind auch auch größere Schwankungen oder eine zu lange Zeit, bis das Wasser die gewünschte Temperatur erreicht, bereits angemessene Gründe für eine Mietminderung.

Grundsätzlich lassen sich keine allgemeingültigen Aussagen treffen, auf der Grundlage von gerichtlichen Auseinandersetzungen und deren Urteile lassen sich aber Richtwerte ablesen. Das Warmwasser sollte prinzipiell mindestens auf etwa 40 - 50°C erwärmt werden können. Maßgebend ist auch die Zeit, die das Wasser braucht, bis es auf die gewünschte Temperatur erwärmt wird. Muss der Mieter also erst fünf Minuten warten, bis 40°C erreicht werden, so ist eine Mietminderung auch angemessen.

Mietminderung bei fehlenden Eigenschaften

Sollte das Mietobjekt die im Mietvertrag beschriebenen Eigenschaften nicht aufweisen, besteht ebenfalls ein Anspruch auf Mietminderung. Nachfolgend haben wir einige mögliche Gründe aufgezählt:

  • Zu geringe Quadratmeteranzahl
  • Fehlende Einbauküche
  • Fehlende oder defekte Geräte
  • Fehlender Stellplatz für Fahrzeuge
  • Fehlendes Kellerabteil

Mietminderung bei anderen Beeinträchtigungen

Mängel, die als Mietminderung geltend gemacht werden können, sind vielfältig. Neben den bereits genannten Mängeln gibt es noch eine Vielzahl anderer mietmindernder Faktoren. Letztendlich geht es immer um eine spürbare Beeinträchtigung der Wohnqualität, über die der Mieter vor Abschluss des Mietvertrags keine Kenntnisse hatte und für die er keine Schuld trägt. Für sozialadäquate als auch für ortsübliche Verhältnisse oder generelle Lebens- und Mieterrisiken kann jedoch keine Mietminderung geltend gemacht werden.

Eine Auswahl an anderen Beeinträchtigungen, die zur Mietminderung berechtigen:

  • Nicht nutzbarer Balkon
  • Defekter Aufzug
  • Bauarbeiten im Zuge von Modernisierungen
  • Wohnungstür schließt nicht richtig
  • Undichtes Dach
  • Eindringende Feuchtigkeit

In welcher Höhe kann die Miete gekürzt werden?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß und dem zeitlichen Umfang des Mangels. Es lässt sich pauschal schwer sagen, um wie viel Prozent die Miete bei bestimmten Mängeln über welche Dauer gekürzt werden darf. Für eine grobe Übersicht haben wir nachstehend eine Auswahl an früheren gerichtlichen Urteilen zusammengestellt.

Bitte beachten Sie hierbei aber, dass individuelle Gegebenheiten und Situationen nie als präzise Vergleichspunkte gelten können, sondern eher grobe Richtwerte vorgeben. Sollten Sie über eine Mietminderung nachdenken, so empfehlen wir Ihnen auf jeden Fall eine professionelle Beratung durch den Mieterbund, eines ortsansässigen Mietervereins oder die Hilfe eines Rechtsanwalts.

Mietminderungstabelle

Die hier von uns zusammengestellten Mietminderungstabellen bieten einen Querschnitt vorheriger rechtlicher Auseinandersetzungen. Alle Angaben dienen nur der groben Orientierung. Wie Ihr eventuell eigener Fall zu entscheiden ist, richtet sich immer nach den speziellen Umständen und Gegebenheiten Ihrer individuellen Situation. Zur Einschätzung können die Richtwerte der Mietminderungstabelle hilfreich sein, sie sind aber keineswegs allgemein verbindlich. Jedes Gericht entscheidet stets nach eigenem Ermessen.

Mietminderungstabelle bei Wasserschaden

Grad der MinderungSachverhalt
0 %Feuchtigkeit im Keller von Altbauwohnungen
1 - 10 %Kleinere Durchnässungen oder Feuchtigkeitsflecken, meist auf einzelne Zimmer beschränkt
10 - 25 %Feuchtigkeit in der Wohnung, z.B. durch undichte Fenster
25 - 50 %Schwere Feuchtigkeit an der Decke oder an Wänden in mehreren Zimmern
50 - 75 %Erhebliche Feuchtigkeit und sichtbare Feuchtigkeitsschäden in der gesamten Wohnung
100 %Unbewohnbarer Zustand

Mietminderungstabelle bei Schimmel

Grad der MinderungSachverhalt
0 %Kleinerer oberflächlicher Schimmelbefall, oder vereinzelt Schimmel in Fugen
1 - 10 %Mäßiger Schimmelbefall in Bad oder Küche
10 - 25 %Mäßiger Schimmel in Wohn- oder Schlafzimmer
25 - 50 %Schimmelbefall und modriger Geruch in mehreren Zimmern
50 - 75 %Feuchtigkeit und starker Schimmel mit modrigem Geruch in der gesamten Wohnung
100 %Unbewohnbarer Zustand oder gesundheitliche Schäden

Mietminderungstabelle bei Baulärm oder Lärmbelästigung und Ruhestörung

Grad der MinderungSachverhalt
0 %Annehmbare Lärmbelästigung durch Bauarbeiten auf umliegenden Grundstücken
1 - 10 %Über das normale Maß hinausgehende Lärmbelästigung durch Einwerfen von Glasflaschen, umliegender Bauarbeiten oder auch Verkehrslärm
10 - 25 %Erhebliche und unzumutbare Lärmbelästigung durch Nachbarn oder durch nicht zu erwartende Bauarbeiten
25 - 50 %Regelmäßig gravierende, nächtliche Lärmbelästigung durch laute Musik oder ähnliches

Mietminderungstabelle bei Heizungsausfall oder Problemen mit der Heizung

Grad der MinderungSachverhalt
0 %Heizungsausfall ohne Beeinträchtigung außerhalb der Heizperiode
10 - 25 %Temporärer Heizungsausfall in einzelnen Zimmern
25 - 50 %Kompletter Heizungsausfall im Sommer, bei unter 15°C
50 - 75 %Längere oder wiederkehrende komplette Heizungsausfälle in der Heizperiode
100 %Kompletter Defekt über den gesamten Winter

Mietminderungstabelle bei keinem oder unregelmäßigen Warmwasser

Grad der MinderungSachverhalt
1 - 10 %Kleinere Schwankungen oder zu lange Zeit, bis das Wasser die gewünschte Temperatur erreicht
10 - 25 %Stärkere Schwankungen oder Wasser lässt sich nicht auf mindestens 40°C erwärmen
25 - 50 %Ausfall der Warmwasserversorgung oder extreme Schwankungen
50 - 75 %Längerer oder wiederkehrender Ausfall der Warmwasserversorgung
100 %Längerer Totalausfall des Warmwassers im Winter

Mietminderungstabelle bei anderen Beeinträchtigungen

SachverhaltGrad der MinderungSonstige Faktoren
Aufzugausfall5 - 25 %Je nach Stockwerk des Betroffenen und Dauer der Einschränkung
Undichte Fenster1 - 10 %Je nach Ausmaß, ohne Eintritt von Feuchtigkeit
Geruchsbelästigung5 - 40 %Je nach Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung

Wie mache ich Mängel geltend?

Der Mangel muss immer so schnell wie möglich beim Vermieter angezeigt und eine angemessene Frist für dessen Beseitigung eingeräumt werden. Sobald der Vermieter über vorliegende Mängel informiert wurde, kann der Mieter bis zur Beseitigung dieser, die Miete kürzen. Die Anzeige der Mängel sollte am besten schriftlich passieren, um auch einen Nachweis zu haben, dass die Mängelanzeige erfolgt ist. Der Mieter sollte die vorliegenden Mängel genau beschreiben und aufzeigen, wie dadurch die Tauglichkeit des Mietobjektes beeinträchtigt wird.

Können Mietminderungen nachträglich geltend gemacht werden?

Grundsätzlich ist eine nachträgliche Mietminderung unzulässig, da Mängel immer unverzüglich beim Vermieter gemeldet werden müssen und eine Mietminderung erst ab diesem Zeitpunkt erlaubt ist. Wenn ein versteckter Mangel, der zu spürbaren Beeinträchtigungen geführt hat, erst nach längerer Zeit entdeckt worden ist, so ist es in manchen Fällen bei genauer Dokumentation möglich, dies als Mietminderung geltend zu machen. In solchen Fällen ist eine professionelle Beratung durch rechtssichere Experten aber unabdingbar.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

Häufig gestellte Fragen:

Eine Mietminderung ist dann berechtigt, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung durch einen Mangel spürbar eingeschränkt sind. Außerdem dürfen vorliegende Mängel nicht vom Mieter selbst verursacht worden sein und er sollte bei Abschluss des Mietvertrags keine Kenntnis über vorliegende Mängel gehabt haben.

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Um eine Mietminderung geltend zu machen, muss ein nicht unerheblicher Mangel vorliegen. Dieser muss dann beim Vermieter gemeldet werden, aus Beweisgründen am besten in schriftlicher Form mit einer Frist für dessen Beseitigung. Ab der Mängelanzeige beim Vermieter darf die Miete gekürzt werden, bis sämtliche Mängel die zu einer Beeinträchtigung führen, behoben worden sind.

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Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer nach dem Ausmaß und der Schwere des vorliegenden Mangels. Es ist unmöglich zu pauschalisieren, da Mietminderungen von einigen Prozent bis hin zu der Kürzung der gesamten Miete reichen, wenn es sich um eine Unbewohnbarkeit des Objektes handelt. Für individuelle Fälle raten wir zu einer Beratung durch Experten von Mietervereinen oder Rechtsanwälten.

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Bei der Mietminderung muss ein nicht unerheblicher Mangel vorliegen. Erhebliche Mängel sind solche, die die vereinbarten Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung spürbar beeinträchtigen. Mieter dürfen bei Abschluss des Mietvertrags nichts von den vorliegenden Mängeln gewusst haben und nicht für deren Entstehung verantwortlich sein.

Mehr Informationen, welche Mängel zur Mietminderung berechtigen, finden Sie hier!

Mietminderungen sind nicht zulässig wenn Bagatellschäden, also unerhebliche Mängel Grund für die Beschwerde sind (bspw. tropfende Wasserhähne). Auch ein fehlender Nachweis über den Schaden die Schäden macht eine Mietminderung unzulässig.

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