Eigentümer, deren Wohnungen mindestens vier Monate ohne Sanierungsarbeiten leer stehen, können sich auf etwas gefasst machen: Zwangsenteignung ist erlaubt! Die Politik greift gegen Leerstand durch. In Hamburg wurden einem Eigentümer erstmals leer stehende Wohnungen entzogen und zwangsvermietet. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie, was Eigentümer überhaupt dazu bewegt, eine Immobilie leer stehen zu lassen. Außerdem erhalten Sie wichtige Tipps für einen Wohnungsverkauf.
Die Enteignung einer Immobilie ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem das Eigentumsrecht an einer Immobilie von einer Person oder einer Organisation gegen ihren Willen auf eine öffentliche Behörde übertragen wird. Dies geschieht in der Regel im Rahmen eines gesetzlich geregelten Verfahrens und dient meist einem als öffentlich anerkannten Zweck, wie etwa dem Bau von Straßen, Schulen oder anderen öffentlichen Einrichtungen.
Enteignungen sind in Deutschland und vielen anderen Ländern nur unter strengen Voraussetzungen möglich. Sie müssen im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen stehen und in der Regel eine angemessene Entschädigung für den enteigneten Eigentümer beinhalten.
Die Zwangsenteignung wird in mehreren Gesetzen geregelt:
Neben dem Baugesetzbuch gibt es verschiedene Fachgesetze, die Enteignungen für spezifische Zwecke ermöglichen, wie zum Beispiel für den Bau von Straßen, Eisenbahnen oder für Energieversorgungsprojekte, wie z.B. das Wasserhaushaltsgesetz WHG.
Jede Zwangsenteignung muss den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren und durch ein gerechtes Verfahren gekennzeichnet sein, in dem die Interessen der enteigneten Partei berücksichtigt werden. Die Entschädigung muss angemessen sein und ist in der Regel Teil des Enteignungsverfahrens. Es gibt mehrere Voraussetzungen die für eine Enteignung gegeben sein müssen:
Die Enteignung muss einem öffentlichen Zweck dienen. Dies bedeutet, dass die Enteignung zur Erfüllung einer Aufgabe erforderlich ist, die im Interesse der Allgemeinheit liegt, wie beispielsweise der Bau von Infrastruktur (Straßen, Schulen, Krankenhäuser), Maßnahmen zum Umweltschutz oder Stadtentwicklungsprojekte.
Die Enteignung muss auf der Grundlage eines bestehenden Gesetzes erfolgen. Dieses Gesetz definiert die Bedingungen und das Verfahren der Enteignung. In Deutschland ist dies häufig das Baugesetzbuch (BauGB) oder spezielle Fachgesetze für bestimmte Zwecke.
Die Enteignung muss verhältnismäßig sein. Das heißt, sie darf nur als letztes Mittel eingesetzt werden, wenn keine andere Lösung möglich ist, und der Eingriff in das Eigentumsrecht muss angemessen sein.
Der enteignete Immobilieneigentümer hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Die Höhe der Entschädigung wird in der Regel auf der Grundlage des Marktwertes des enteigneten Objekts festgelegt.
Es muss ein ordnungsgemäßes rechtliches Verfahren durchgeführt werden, das den betroffenen Parteien die Möglichkeit gibt, ihre Interessen und Einwände vorzubringen. Dies beinhaltet in der Regel Anhörungen und die Möglichkeit, gegen die Enteignungsentscheidung Rechtsmittel einzulegen.
Bevor es überhaupt zu einer Zwangsenteignung kommen kann, sollten Sie sich gut überlegen, ob es nicht doch sinnvoller wäre, die Wohnung zu verkaufen. HAUSGOLD berät Sie bei einem geplanten Verkauf. Möchten Sie verkaufen, so helfen wir Ihnen bei der Wahl des richtigen Immobilienmaklers. Dieser nimmt im ersten Schritt eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie vor, bevor er sich der professionellen Vermarktung und dem Verkauf annimmt.
Seit der Verschärfung des Hamburger Wohnraumschutzgesetzes im Jahr 2013 können langfristig ungenutzte Wohnungen über den Eigentümer hinweg durch einen vom Bezirksamt beauftragten Treuhänder saniert und zwangsvermietet werden. So ist es auch einem Eigentümer im Stadtteil Hamm ergangen. Seit 2012 sollen sechs seiner Wohnungen leer gestanden haben. Noch im selben Jahr sollten die Wohnungen saniert, vermietet und danach dem Eigentümer übergeben werden. Alle Maßnahmen selbstverständlich auf seine Kosten.
Bei der Zwangsenteignung wird eine Grundschuld zu Gunsten des Staates in die Grundbücher eingetragen. Doch ganz so einfach ist es natürlich nicht. Es kommt nicht selten vor, dass Eigentümer mehrere tausend Euro Bußgelder zahlen müssen, wenn sie der Aufforderung, die Wohnung zu vermieten, nicht nachkommen. Dauerhafter Leerstand von Wohnräumen gilt schließlich als Zweckentfremdung und wird demnach bestraft. Jedoch ist nicht gleich jede leer stehende Wohnung zweckentfremdet. Beispielsweise darf eine Wohnung kurzfristig leer stehen, wenn sie saniert wird. Sie sollte aber nach spätestens drei Monaten wieder vermietet werden.
Die Gründe, warum Eigentümer auf das Vermieten ihrer Wohnungen verzichten, sind vielschichtig. Oftmals sind es persönliche Schicksale. Beispielsweise sind die Eigentumsverhältnisse ungeklärt, weil der Eigentümer verstorben ist und die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann. In vielen Fällen fehlen aber auch die finanziellen Mittel für die nötigen Sanierungen, oder die Wohnungen sollen für Verwandte und Kinder freigehalten werden. Oft stehen Wohnungen auch dann leer, wenn sie in naher Zukunft ohnehin verkauft werden sollen. Denn in vielen Fällen lassen sich ohne Mieter höhere Preise erzielen.
Ob das sinnvoll ist, ist fraglich. Schließlich muss der Eigentümer die Betriebskosten weiterhin zahlen und insbesondere diejenigen, die ihre Immobilie selbst finanziert haben, können sich meist keinen langen Leerstand leisten. Grundsätzlich haben Vermieter eigentlich kein Interesse an Leerstand, da sie vor allem in den Großstädten mit hohen Mieteinnahmen rechnen können.
Der Prozess der Enteignung ist ein langwieriger Prozess, der viele Stadien durchläuft, bevor eine Entscheidung gefällt wird.
Dieser Prozess kann je nach Komplexität des Einzelfalls und den jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen variieren. Wichtig ist, dass die betroffenen Eigentümer während des gesamten Verfahrens rechtlich geschützt sind und Möglichkeiten haben, ihre Rechte geltend zu machen.
Ihre Eigentumswohnung steht kurz davor, zwangsenteignet zu werden und Sie möchten sich über Ihre Chancen, dies zu umgehen, informieren? Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten bieten Ihnen eine telefonische Ersteinschätzung Ihrer rechtlichen Möglichkeiten und vertreten Sie auf Wunsch auch bei einem Gerichtsverfahren.
Bereits im Vorfeld der Enteignung findet ein Anhörungsverfahren statt, in dem der Eigentümer seine Bedenken und Einwendungen gegen die geplante Enteignung vorbringen kann. Dies bietet die Möglichkeit, auf alternative Lösungen hinzuweisen oder die Notwendigkeit bzw. Verhältnismäßigkeit der Enteignung in Frage zu stellen.
Ist die Enteignung beschlossen, kann gegen den Enteignungsbeschluss Einspruch erhoben werden. Die Frist für die Klage steht im Enteignungsbeschluss, bzw. wird mit der Veröffentlichung angegeben.
Wurde die Frist nicht eingehalten oder dem Einspruch wurde nicht stattgegeben, kann eine Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. Das Gericht prüft dann, ob die Enteignung rechtmäßig ist und alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Nebenbei hat der Besitzer auch noch die Möglichkeit, die Höhe der Entschädigung anzufechten.
Der Begriff "kalte Enteignung" bezieht sich in der Regel auf eine Situation, in der die Rechte eines Eigentümers auf indirekte Weise so stark eingeschränkt werden, dass es fast einer Enteignung gleichkommt, ohne dass jedoch ein formelles Enteignungsverfahren durchgeführt wird. Dies kann beispielsweise durch gesetzliche Regelungen oder behördliche Maßnahmen geschehen, die den Wert oder die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie oder eines Grundstücks erheblich beeinträchtigen.
Typische Beispiele können sein:
Die Entschädigung bei einer Enteignung ist ein wesentlicher Bestandteil des Enteignungsverfahrens. Die Höhe der Entschädigung basiert in der Regel auf dem Verkehrswert bzw. Marktwert des Grundstücks oder der Immobilie. Auch Wertsteigerungen, die seit dem Erwerb des Eigentums eingetreten sind, werden bei Festlegung der Entschädigungshöhe berücksichtigt.
Kosten für weitere wirtschaftliche Nachteile, wie Umzugskosten, Verluste von Gewinnen und Einnahmen (bei Mietshäusern) können auch entschädigt werden. Die “Auszahlung” der Entschädigung gibt es in 3 Formen:
Das Verfahren zur Festlegung der Entschädigungshöhe kann formell sein und Gutachter oder Schätzungen involvieren. In einigen Fällen kann es Verhandlungen zwischen dem Eigentümer und der enteignenden Behörde geben. Lassen Sie Ihre Immobilie in diesem Fall von einem Profi bewerten, um keine Verluste einzubüßen. Die Experten von HAUSGOLD helfen Ihnen dabei
Eine Rückenteignung bezieht sich auf die Rückgängigmachung einer früheren Enteignung. Dies findet in der Praxis selten statt, kann aber unter bestimmten Umständen erfolgreich durchgeführt werden:
Das Verfahren für eine Rückenteignung ist sehr komplex und schwierig und unterliegt strengen rechtlichen Voraussetzungen. Sollten Sie der Meinung sein, dass Sie Ihre Immobilie rückenteignen könnten, holen Sie sich rechtlichen Rat bei unserem Partner KLUGO.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.