Wird der Immobilienkaufpreis finanziert, kommen Sie an den Begriffen Grundpfandrecht und Grundschuld nicht vorbei. Erfahren Sie, was diese Begriffe konkret bedeuten und worauf Sie diesbezüglich beim Immobilienkauf achten müssen.

Grundschuld im Überblick:

➤ Die Grundschuld dient Kreditgebern als Sicherheit und wird ins Grundbuch eingetragen.
➤ Die Kosten für die Grundschuldbestellung beim Immobilienverkauf liegen bei circa 2% des Kaufpreises.
➤ Es gibt die Briefgrundschuld in Form eines Briefes, der als übertragbares Wertpapier dient und die Buchgrundschuld, die bei Änderungen immer eine Grundbuchänderung bedarf.

Was ist die Grundschuld?

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, muss damit rechnen, dass Banken eine Sicherheit haben möchten. Sie lassen eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Ist der Kreditnehmer eines Tages nicht mehr in der Lage, die Raten zu zahlen, so kann die Bank von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch machen. Dies führt beispielsweise zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, um mit dem Erlös die ausstehenden Forderungen zu begleichen.

Unterschied Hypothek und Grundschuld

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld ist, dass eine Hypothek mit einer Abzahlung stetig an Wert verliert. Die Grundschuld hingegen kann also getilgt sein, die volle Summe steht jedoch weiter im Grundbuch. Somit kann sie erneut mit einem Kredit belastet werden, der mit der ursprünglichen Forderung nichts zu tun hat.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Unter Grundpfandrechten versteht man die Pfandrechte an Immobilien zur Sicherung von Forderungen, meist Darlehensforderungen. Zu den Grundpfandrechten gehören die Hypothek und die Grundschuld. Da sich jedoch in der Praxis mittlerweile die Grundschuld durchgesetzt hat, spielt die Hypothek heutzutage kaum mehr eine Rolle.

Da es passieren kann, dass der Eigentümer das Darlehen nicht mehr tilgen kann, lassen sich Geldgeber die Grundschuld oder Hypothek in Höhe der Darlehenssumme im Grundbuch einräumen. So kann sie die Immobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit im Rahmen einer Zwangsvollstreckung veräußern. Aus diesem Erlös kann sie dann den für die Tilgung notwendigen Teil einbehalten.

Ablauf der Grundschuldbestellung

Die Grundschuld ist üblicherweise in Abteilung III des Grundbuches zu finden, für dessen Eintragung ein Notar beauftragt werden muss. Dieser benötigt hierfür das vom Kreditinstitut ausgefüllte „Grundschuldbestellungsformular“. Dieses Dokument wird beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht, wo die Grundschuld dann ins Grundbuch eingetragen wird. Der Kreditgeber bekommt dann eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde. Jede Person, die ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat Einblick in das Grundbuch.

Übrigens: Die Darlehenssumme wird erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Beachten Sie, dass die Dauer für die Grundschuldbestellung bis zu acht Wochen betragen kann.

Die Kosten der Grundschuldbestellung

Für die Grundschuldbestellung fallen unterschiedliche Kosten an, wie für den Notar und die Eintragung selbst beim Grundbuchamt. Die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch sind unterschiedlich hoch und von dem Immobilienwert und der Darlehenssumme abhängig. Üblicherweise können Immobilienkäufer mit Gesamtkosten von etwa 2% des Kaufpreises rechnen.

Die zwei Möglichkeiten der Grundschuldbestellung

Bei der Grundschuldbestellung sollten Immobilienkäufer beachten, dass es zwei unterschiedliche Möglichkeiten gibt:

Briefgrundschuld

Es erfolgt sowohl die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs als auch die Ausstellung eines sogenannten Grundschuldbriefes. Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier, das im Rechtsverkehr die Grundschuld verkörpert. Er erleichtert die Übergabe der Grundschuld an einen anderen Gläubiger, sodass für diese Änderung keine Eintragung in das Grundbuch erfolgen muss. Es reicht also der Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes aus. So lässt sich aus dem Grundbuch nicht immer erkennen, wer der Gläubiger ist, da sich die Gläubigerstellung außerhalb des Grundbuchs geändert haben kann.

Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld hingegen enthält in Abteilung III des Grundbuchs den Zusatz „ohne Brief“. So muss bei einer Gläubigeränderung ein erneuter Eintrag in das Grundbuch vorgenommen werden. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld ist diese Form transparenter und dadurch sicherer, da der Brief beispielsweise verloren gehen könnte. Zudem ist bei der brieflosen Grundschuld ein Eintrag ins Grundbuch vorgeschrieben, wodurch sofort nachvollzogen werden kann, wer der wahre Eigentümer ist.

Der Rang im Grundbuch entscheidet über die Sicherheit

Gibt es mehrere Gläubiger für eine Immobilie, so entscheiden die unterschiedlichen „Ränge“ der Grundschulden über die Reihenfolge, in der die Gläubiger zum Zug kommen. Bei einer Zwangsversteigerung gilt nämlich der Grundsatz: Wer zuerst einen Anspruch hatte, bekommt als erster sein Geld. So gibt es für erstrangige Grundschulden die besten Konditionen von den Banken.

Der Grundschuldzins

Der Grundschuldzins kann als ein fiktiver Zinssatz ohne Relevanz angesehen werden, solange es nicht zu einer Zahlungsunfähigkeit kommt. Er fällt jedoch dann ins Gewicht, wenn der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, sein Darlehen zu tilgen. So fällt er zusätzlich zum Darlehenszinssatz an und liegt in den meisten Fällen sogar drüber. Kommt es also zu einer Zwangsversteigerung, so erhöhen sich die Forderungen der Bank um den vertraglich festgelegten Grundschuldzins.

Grundschuld löschen

Sobald ein Darlehen getilgt ist, steht der Immobilieneigentümer vor der Wahl, die Grundschuld löschen oder bestehen zu lassen. Viele beantragen die Löschung mit der Befürchtung, dass die Bank bei weiter vorhandener Grundschuld noch Zugriff auf die Immobilie haben könnte. Dies ist jedoch unbegründet, da die Bank ein Objekt erst dann zwangsversteigern kann, wenn sie auch nachweisen kann, dass ein Kreditnehmer seine Raten nicht leistet.

Beim Eigentümerwechsel ist es üblich, dass ein Käufer ein Objekt lastenfrei übernehmen möchte. Oft ist es jedoch sinnvoller, die bestehende Grundschuld an den neuen Eigentümer zu übertragen, unter anderem auch um Kosten zu sparen.