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Mieter abmahnen: Das müssen Sie wissen!

Laute Musik, Partys auf dem Balkon, Lärm nach Mitternacht und ein Mieter, der der Treppenhausreinigungspflicht nicht nachgeht. Wer kennt diese Probleme nicht? Verstößt der Mieter gegen seine aus dem Mietvertrag entstandenen Pflichten, so kann der Vermieter ihn abmahnen.  Wann genau sich ein Mieter vertragswidrig verhält und wie Sie den Mieter abmahnen, erfahren Sie hier.

Abmahngründe: Wann verhalten sich Mieter vertragswidrig?

Zunächst stellt sich die Frage: Was bedeutet eigentlich „Abmahnung“? Wer abmahnt, fordert eine Person dazu auf, ein bestimmtes Verhalten künftig zu unterlassen. Die Abmahnung übt lediglich eine Warnfunktion aus. Sie soll dem Abgemahnten vor Augen führen, dass der Abmahnende nicht mehr bereit ist, ein bestimmtes Verhalten zu dulden. Außerdem ist die Abmahnung kraft Gesetzes unter anderem Voraussetzung für die fristlose Kündigung eines Mietvertrags nach § 543 BGB.

Grundsätzlich gilt bei Ärger im Haus: Suchen Sie zuerst das persönliche Gespräch mit dem „störenden“ Mieter, bevor Sie ihn förmlich abmahnen. Meist lässt sich schon vieles dadurch klären. Bei einmaligem Ausrutscher eines sonst zuverlässigen Mieters können Sie außerdem sicherlich ein Auge zudrücken. Natürlich gibt es aber auch die unterschiedlichsten Gründe, die eine Abmahnung rechtfertigen. Unter anderem die folgenden.

Abmahnung wegen Missachtung der Hausordnung

Der Grundgedanke hinter Hausordnungen ist, dass Nachbarn aufeinander Rücksicht nehmen und sich niemand belästigt fühlt. Durch das Unterschreiben des Mietvertrages stimmt der Mieter der Hausordnung zu. Somit dürfen Sie als Vermieter den Mieter abmahnen, wenn er sich nicht an die Hausordnung hält. Die Missachtung der Ordnung kann sich auf unterschiedliche Weisen äußern. Unter anderem:

  • Lärmbelästigung: Lautes Musizieren, häufige Partys, Renovierungsarbeiten – Der Mieter hält sich nicht an die Ruhezeiten im Haus. Doch Achtung: Musizieren ist tagsüber erlaubt und ein generelles Spielverbot im Mietvertrag ist unzulässig.
  • Reinigung: In vielen Miethäusern ist es üblich, dass der Hausflur einmal wöchentlich von den Mietern im Wechsel gereinigt werden muss. Kommt ein Mieter dieser Vereinbarung regelmäßig nicht nach, kann er abgemahnt werden.
  • Lüften und Heizen: Wenn es durch falsches Lüften und Heizen zur Schimmelbildung kommt.
  • Nutzung der Außenanlagen: Darf draußen gegrillt werden? Muss der Vorgarten auch von den Mietern gepflegt werden? Wenn der Mieter dagegen verstößt, darf eine Abmahnung folgen.

Abmahnung wegen Mietrückstand

Zahlt der Mieter die Mieten regelmäßig zu spät (oder gar nicht), so dürfen Sie als Vermieter den Mieter abmahnen. Für den Mieter bedeutet dies, dass er die Abmahnung durchaus als eine Vorbereitungsmaßnahme für eine spätere Kündigung betrachten darf. Beachten Sie: Der Mieter kann selbst eine fristlose Kündigung noch abwenden, indem er die Mietschulden begleicht. Laut Mietrecht ist dies sogar noch bis zu zwei Monate nach erfolgtem Räumungsbescheid noch möglich.

Abmahnung wegen Tierhaltung

Viele Vermieter verbieten die Haltung von Tieren in Mietwohnungen komplett. Dies ist jedoch nicht ganz rechtmäßig! Schließlich dürfen Kleintiere wie Vögel und Katzen in gewisser Anzahl immer gehalten werden. Jedoch sind größere Tiere wie Hunde nicht immer gestattet. Grundsätzlich ist aber immer der Einzelfall abzuwägen. Damit eine Abmahnung wegen Hundehaltung rechtens ist, muss das Tier durch deutliches Störverhalten im Mietshaus oder unmittelbarer Umgebung auffallen. Natürlich muss für die Störungen auch ein Nachweis erbracht werden.

Mieter abmahnen: Die Konsequenzen

So eine Abmahnung sollte vom Mieter nicht unterschätzt werden. Oft ebnet sie den Weg zu einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen. Das Abmahnschreiben fungiert nämlich im Mietrecht auch als eine formelle Voraussetzung dafür, das Mietverhältnis fristlos beenden zu können. Je mehr Abmahnungen ein Vermieter also vorweisen kann, desto größer sind seine Erfolgsaussichten auf eine spätere Kündigung.

Wann ist eine Abmahnung nicht notwendig?

Es gibt natürlich auch Fälle, in denen eine Abmahnung nicht viel Sinn ergibt und ein Vermieter sich somit die Mühe sparen kann. Manchmal ist sogar eine sofortige fristlose Kündigung gerechtfertigt. Das gilt unter anderem in Fällen, wenn…

  • … die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Beispielsweise wenn der Mieter direkt äußert, dass er vorhat, sein vertragswidriges Verhalten fortzusetzen.
  • … eine sofortige Kündigung unter Abwägung beider Vertragsparteien gerechtfertigt ist. Das ist der Fall, wenn der Mieter beispielsweise den Vermieter oder andere Bewohner schwer beleidigt.
  • … der Mieter mit der Zahlung seiner Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Rückstand ist.
  • … der Mieter Dritten seine Wohnung überlässt, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen.
  • … ein Gewerbe in der Wohnung betrieben wird. Natürlich ist hier zu beachten, wie sich das äußert. Ist das Gewerbe von außen deutlich warnehmbar? Falls der Mieter lediglich Home Office betreibt, zählt dies nicht als Gewerbebetrieb.

So formulieren Sie richtig

Wenn Sie einen Mieter abmahnen, ist das formlos möglich. Das bedeutet, dass Vermieter sowohl mündlich als auch schriftlich abmahnen können. Jedoch müssen Vermieter im Streitfall nachweisen, dass der Mieter auch tatsächlich abgemahnt wurde. Deswegen sollten Vermieter ihrer eigenen Sicherheit immer nur schriftlich abmahnen. Zu beachten ist, dass alle Vermieter das Schreiben unterschreiben. Ansonsten kann die Abmahnung unwirksam werden. Wenn mehrere Mitvermieter vorhanden sind (was insbesondere der Fall bei Erbengemeinschaften ist) und Sie das Haus verwalten, müssen Sie sich eine Vollmacht ausstellen lassen. Diese müssen Sie dem Schreiben im Original beilegen. Auch diese muss von jedem Vermieter unterschrieben werden.

An wen schicken Sie die Abmahnung nun? Viele Vermieter machen den Fehler, nur den „störenden“ Mieter zu adressieren. Jedoch müssen Sie das Schreiben an alle Mieter richten, die den Mietvertrag unterschrieben haben. In einem Rechtsstreit muss der Vermieter den Zugang der Abmahnung beweisen. Deshalb sollte eine möglichst sichere Zustellart gewählt werden. Am besten, Sie versenden die Abmahnung per Einschreiben/Rückschein.

Was muss in der Abmahnung stehen?

  • Erwähnen Sie das Wort „Abmahnung“.
  • Benennen Sie die vertragliche Vereinbarung und die konkrete Pflichtverletzung. Beispiel: „Abmahnung wegen unterlassener Treppenhausreinigung“.
  • Beschreiben Sie das korrekte Verhalten.
  • Setzen Sie eine nicht zu knappe Frist, bis zu der die Pflichtverletzung beendet sein muss.
  • Nennen Sie die Konsequenzen. Dabei dürfen Sie bei schwerwiegender Verletzung ruhig mit Kündigung drohen. Bei Kleinigkeiten wie der Unterlassung der Flurreinigung können Sie z. B. damit drohen, eine Firma mit der Reinigung auf die Kosten des Mieters zu beauftragen.