Immobilie vermieten
Erfolgreiche Vermietung - So geht’s.

Immobilie vermieten, lohnt sich das?

Ob eine Immobilie besser vermietet oder verkauft werden sollte, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich spielt natürlich die Rendite hier eine große Rolle, aber auch individuelle private Gegebenheiten können diese Entscheidung maßgeblich beeinflussen. Prinzipiell ist die Vermietung von Wohnungen und Häusern lukrativer, aber auch mit mehr Aufwand und Risiken verbunden, als ein einmaliger Verkauf.

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Wie setzt sich der Mietpreis zusammen?

Der Mietpreis ist natürlich einer der wichtigsten Bestandteile der möglichen Rendite einer Immobilie und somit eine bedeutende Komponente einer erfolgreichen Vermietung. Bei der Festlegung der Miete bei der Erstvermietung gibt es viele Faktoren zu beachten. Lage, Zustand und Ausstattung sind entscheidend für den Mietpreis.

Zunächst einmal sollte sich der Vermieter am Mietspiegel und der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Hier können Vermieter den durchschnittlichen Quadratmeterpreis, der für ähnliche Wohnungen oder Häuser in vergleichbarer Lage bezahlt wird, einsehen. Für die Berechnung der Kaltmiete kann nun der Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche multipliziert werden. Grundsätzlich beinhaltet die Wohnfläche alle bewohnbaren Räume und deren nutzbarer Fläche. Ausgenommen hiervon sind allerdings Kellerräume, Balkone oder Terassen. Mehr Informationen gibt es in unserem Artikel zur Wohnflächenberechnung hier.

Falls die Immobilie bereits vermietet wurde ist eine Orientierung an der vorherigen Miete möglich. In vielen deutschen Städten gilt es für Vermieter auch die Mietpreisbremse zu beachten.

Auch die Mietkaution hängt vom Mietpreis ab. Im Gegensatz zur gewerblichen Mietkaution darf die Mietkaution bei der privaten Nutzung maximal drei Nettokaltmieten betragen. Gesetzlich ist es auch erlaubt die Kaution in drei Raten zu entrichten, wobei die erste Rate mit der ersten Miete fällig wird.

Wie berechne ich die Miete?

Die genaue Berechnung des Mietpreises ist keine leichte Aufgabe, daher bietet sich die Hilfe eines professionellen Immobilienmaklers an, um eine fundierte Marktpreisanalyse zu erstellen. Für die genauere Berechnung des Mietpreises müssen folgende Faktoren beachtet werden:

Welche Mietnebenkosten gibt es?

Der reale Mietpreis setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Damit ein Vermieter die Nebenkosten auf die Miete anrechnen darf, muss dies so im Mietvertrag geregelt sein.

Unter anderem sind diese Betriebskosten umlagefähig:

• Grundsteuer
• Heizung und Warmwasser
• Abwasser und Müllabfuhr
• Gebäude- und Straßenreinigung
• Versicherungen

Ausführliche Informationen und die komplettierte Auflistung aller umlagefähigen Nebenkosten finden Sie hier.

Welche Unterlagen für die Vermietung?

Bevor Vermieter mit der Suche nach potentiellen Mietern beginnen können, müssen alle notwendigen Unterlagen vorbereitet werden. Bei der Vermietung von Objekten werden weniger Dokumente benötigt als beispielsweise beim Verkauf, dennoch gibt es einige Dokumente die vorbereitet werden müssen. Hier eine Übersicht:

• Grundriss
• Energieausweis
• Immobilienexposé
• Instandhaltungsrücklagen
• Vorherige Nebenkostenabrechnung

Gegebenenfalls können auch Dokumente zum Alter und Zustand der verbauten Elektronik und anderer fest verbauter Gegenstände beigelegt werden. Falls vorhanden sollten hier auch Angaben zu Rechten Dritter gemacht werden.

Wie finde ich einen geeigneten Mieter?

Jetzt gilt es einen geeigneten Mieter zu finden. Bei Erstvermietung oder wenn alte Mieter ausziehen, oder sogar im Todesfall des Mieters, muss ein neuer Bewohner gefunden werden. Bevor das Angebot inseriert wird, sollte sich der Vermieter Gedanken über die Zielgruppe machen. Eignet sich die Wohnung beispielsweise, aufgrund von Lage und Ausstattung, besonders gut für Studenten, Berufstätige oder Familien? Ist die Immobilie WG-geeignet? Möchten Sie die Immobilie vielleicht möbliert vermieten? Diese Überlegungen spielen bei der Vermarktung und der Suche nach dem optimalen Mieter eine große Rolle.

Als Vermieter steht bei der Auswahl der Interessenten meist die Bonität im Vordergrund. Verständlicherweise sollte man sich gegen Zahlungsausfälle so gut wie möglich absichern. Aber auch der Umgang mit der Wohnung ist für den Vermieter relevant, genauso wie das Einhalten der Hausordnung, zum Beispiel in Hinblick auf etwaige Lärmbelästigung anderer Anwohner. Da sich diese Faktoren aber meist sehr schwer abschätzen lassen sollten Vermieter vermehrt auf die Bonität, als auch auf ein gepflegtes Erscheinungsbild und einen freundlichen sozialen Umgang, achten.

Wie vermarkte ich eine Immobilie?

Im Immobilienexposé sollten vor allem die Vorteile der Wohnung in Szene gesetzt werden. Das Exposé sollte alle relevanten Informationen und Angaben zur Immobilie beinhalten und diese mit Fotos veranschaulichen. Auch auf die Zielgruppe sollte hier genau eingegangen werden und die Vermarktung an diese angepasst werden. Für mehr Informationen für ein optimales Exposé, informieren Sie sich in unserem Ratgeber hier.

Nachdem ein Immobilienexposé erstellt wurde gilt es nun das Objekt auf Immobilienportalen zu vermarkten und Interessenten die Immobilie persönlich vorzuführen.

Was muss ich bei der Besichtigung beachten?

Bei der Besichtigung des Objektes haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, Ihre zukünftigen Mieter das erste Mal persönlich kennenzulernen. Die Immobilienbesichtigung ist einer der wichtigsten Schritte bei der Vermietung eines Objektes. Häufig entscheiden sich die Interessenten erst nach einer Besichtigung für oder gegen die Anmietung. Deswegen ist es wichtig, die Immobilie optimal vorzubereiten und deren Vorteile gekonnt in Szene zu setzen. Auch sollten Sie die Vorzüge Ihrer Immobilie genau kennen und diese den Interessenten möglichst gut vermitteln.

Je nach Zielgruppe sind andere Eigenschaften des Standortes für die Interessenten wichtig. Es lässt sich schwer pauschalisieren aber grundsätzlich sind diese Faktoren entscheidend:

Der Vermieter sollte auch auf viele Fragen gut vorbereitet sein. Unter anderem zur Hausgemeinschaft bzw. anderen Mietern im Haus, Verantwortung der Hausreinigung, Dichtheit der Fenster und Türen, Übernahme von Mobiliar und andere Angaben zur Hausordnung.

Zur Besichtigung sollten Interessenten optimalerweise bereits eine Mieterselbstauskunft mitbringen. Später kann dann ein Gehaltsnachweis als auch eine SCHUFA-Auskunft nachgereicht werden. Mehr Informationen worauf Sie bei der Mietersuche achten sollten, und wie Sie den optimalen Mieter finden, gibt es hier.

Wie bereite ich die Immobilie optimal vor?

Bei der Vorbereitung der Immobilie sollten zunächst kleine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Diese werten die Immobilie auf und verhindern, dass Interessenten durch kleinere Mängel falsche Rückschlüsse auf den Gesamtzustand der Immobilie ziehen. Grundsätzlich sollte das Objekt natürlich aufgeräumt und sauber sein. Vor der Besichtigung sollte noch einmal gelüftet und Vorhänge aufgezogen werden um das Objekt sprichwörtlich im besten Licht erstrahlen zu lassen.

Bei bewohnten Immobilien bietet es sich an, wenn möglich, persönliche Gegenstände oder Dekorationsartikel vorübergehend abzuhängen um ein neutrales Bild präsentieren zu können. So ist des den zukünftigen Bewohnern möglich, ihre eigenen Vorstellungen besser zu verbildlichen. Für mehr Informationen zur optimalen Vorbereitung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses finden Sie in unserem Artikel zum “Home-Staging” hier.

Wie wird der Mietvertrag abgeschlossen?

Nachdem ein passender Mieter gefunden wurde muss nun ein Mietvertrag aufgesetzt und von beiden Parteien unterschrieben werden. Sowohl bei der Vermietung einer Wohnung als auch eines Hauses gibt es die Möglichkeit eines befristeten oder unbefristeten Mietvertrages. Sollte der Mietvertrag befristet sein, muss dies allerdings begründet werden, da er sonst nicht rechtswirksam ist. Für mehr Informationen und der Auflistung aller Angaben die enthalten sein müssen schauen Sie sich unsere Mustervorlagen hier an.

Wie läuft die Wohnungsübergabe ab?

Ist die Wohnung noch vermietet, muss das Objekt zunächst auf eventuelle Schäden untersucht werden, für die der Mieter haftbar gemacht werden kann. Dies sollte gründlich erfolgen, damit Sie als Vermieter hinterher nicht auf anfallenden Kosten sitzen bleiben. Auch mit dem neuen Mieter muss ein ausführliches Übergabeprotokoll angefertigt werden. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die kritischen Stellen einer Immobilie und wird die Übergaben routiniert protokollieren. Er kennt sich mit allen rechtlichen Pflichten des Mieters aus und weiß zum Beispiel, wer eventuelle Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat.

Welche Aufgaben haben Vermieter?

Auch nach der erfolgreichen Vermietung gibt es für Vermieter noch einige Dinge zu beachten.

• Bewohnbarkeit der Wohnung garantieren
• Instandhaltung der Bausubstanz und Fassaden
• Sicherung der ordnungsgemäßen Funktionsweise der Heizungsanlagen
• Versteuerung der Mieteinnahmen
• Erstellung der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter steht den Mietern gegenüber in der Informationspflicht. Das bedeutet, dass er verpflichtet ist die Mieter beispielsweise bei anstehenden Modernisierungen über deren Dauer und Ausmaß in Kenntnis zu setzen. Auch über Mieterhöhungen müssen Mieter informiert werden. Vermieter sind auch in der Pflicht gegen Lärmbelästigungen oder andere Verstöße gegen die Hausordnung vorzugehen und Mieter abzumahnen. Nach einem Einzug ist der Vermieter außerdem verpflichtet dem Mieter innerhalb von 14 Tagen eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt die Kaution drei bis sechs Monate einzubehalten, wenn noch Nebenkosten abgerechnet werden müssen. Grundsätzlich darf die Kaution einbehalten werden um Mietschulden, offene und noch zu erwartende Nebenkostenzahlungen, oder vom Mieter verursachte Mängel und Schäden zu decken.

Welche Steuern fallen bei Vermietung an?

Grundsätzlich sind Sie verpflichtet Ihre Mieteinnahmen zu versteuern, wenn Sie den jährlichen Steuerfreibetrag (520€) überschreiten. Die Grundlage für diese Berechnung ist die Nettokaltmiete. Im Rahmen der jährlichen Steuererklärung können zahlreiche Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Werbungskosten sind Kosten die im Zusammenhang mit der Immobilie oder der Vermietung dieser stehen. Ein Überblick der wichtigsten Werbungskosten für Vermieter:

• Laufende Grundstückskosten
• Fahrt- und Reisekosten
• Schuldzinsen aus der Finanzierung der Immobilie
• Renovierungskosten
• Gebäudeabschreibung

Gut zu wissen: Direkt absetzen lassen sich auch Belastungen wie die Grundsteuer und die Kosten für die Beratung durch Steuerexperten oder Immobilienmakler.

Wichtig für Vermieter ist auch in welchem Zeitraum sie bestimmte Kosten absetzen lassen. Umfassende Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise häufig über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer abzusetzen. Hier muss zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschieden werden, wobei sich letztere nur übere längere Zeiträume absetzen lassen.

Vor allem im ersten Jahr der Vermietung können erhebliche steuerliche Einsparungen erzielt werden. Wir empfehlen daher sich ausführlich beraten zu lassen und mit einem Steuerexperten in Kontakt zu treten. Hier gibts es mehr Informationen zur Versteuerung von Mieteinnahmen.

Welche Pflichten und Rechte haben Mieter?

Auch der Mieter hat Pflichten denen er nachkommen muss. Dazu gehören die rechtzeitige Zahlung der Miete einschließlich der Nebenkosten. In den meisten Mietverträgen ist auch festgehalten, dass die Mieter für Kleinstreparaturen am Objekt aufkommen müssen.

Sollte der Gebrauch des Wohnraums durch größere Mängel erheblich eingeschränkt sein so kann der Bewohner eine Mietminderung geltend machen. Hierfür muss der Vermieter jedoch vor Einbehalt der Miete auf diese Mängel hingewiesen und zu deren Beseitigung aufgefordert worden sein. Auch müssen die Mängel nachgewiesen werden können und sie sollten bei Abschluss des Mietvertrags dem Mieter nicht bekannt gewesen sein.

Wie funktioniert Untervermietung?

In bestimmten Fällen darf ein Mieter seine Wohnung oder sein Haus an eine andere Partei untervermieten. Wenn es nicht anders vertraglich festgehalten wurde, benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Sollte der Mieter aber ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung haben, welches erst nach Einzug entstanden ist, so muss der Vermieter einer Untervermietung in der Regel zustimmen. Dies gilt jedoch nur für eine teilweise Untervermietung und nicht für die komplette Wohnung oder das komplette Haus. Bei folgenden Gründen muss der Vermieter einer teilweisen Untervermietung zustimmen:

• Verlust von Einkommen
• Berufliche Veränderungen
• Familiäre Umstände
• Private Notfälle

Es geht bei der Beurteilung immer um ein berechtigtes Interesse. Sollte durch Wegfall von dem Arbeitsplatz weniger Einkommen verfügbar sein, sich der Arbeitsort oder die Ansprüche an die Wohnung, beispielsweise durch den Zuwachs oder Auszug von Kindern, geändert haben, so sind das alles gute Gründe für eine Untervermietung.