Immobilie vermieten
Erfolgreiche Vermietung - So geht’s.

Eine Immobilie zu vermieten kann sehr viel Arbeit mit sich bringen. Es gibt viele Richtlinien, Vorschriften und Gesetze zu beachten, wenn Sie Ihre Immobilie richtig vermieten wollen. Vor allem Laien unterschÀtzen oft den Aufwand und die erforderliche sachliche Kompetenz einer Vermietung, besonders wenn Probleme und Schwierigkeiten entstehen.

Wie legen Sie den Mietpreis fest? Wie finden Sie den optimalen Mieter und wie bereiten Sie die Immobilie auf die Besichtigung vor? Wann und wie mĂŒssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, und wie können Sie hier bares Geld sparen? All das und mehr hier in unserem umfangreichen Artikel zur optimalen Vermietung von Immobilien.

Immobilie vermieten, lohnt sich das?

Ob eine Immobilie besser vermietet oder verkauft werden sollte, hĂ€ngt von vielen Faktoren ab. GrundsĂ€tzlich spielt natĂŒrlich die Rendite hier eine große Rolle, aber auch individuelle private Gegebenheiten können diese Entscheidung maßgeblich beeinflussen. Prinzipiell ist die Vermietung von Wohnungen und HĂ€usern lukrativer, aber auch mit mehr Aufwand und Risiken verbunden, als ein einmaliger Verkauf.

Sind Sie sich nocht nicht sicher, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen möchten? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von HAUSGOLD finden Sie bequem und unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie derzeit wert ist und ob der Verkauf bei aktueller Marktlage lohnenswerter wÀre.

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Wie setzt sich der Mietpreis zusammen?

Der Mietpreis ist natĂŒrlich einer der wichtigsten Bestandteile der möglichen Rendite einer Immobilie und somit eine bedeutende Komponente einer erfolgreichen Vermietung. Bei der Festlegung der Miete bei der Erstvermietung gibt es viele Faktoren zu beachten. Lage, Zustand und Ausstattung sind entscheidend fĂŒr den Mietpreis.

ZunĂ€chst einmal sollte sich der Vermieter am Mietspiegel und der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete orientieren. Hier können Vermieter den durchschnittlichen Quadratmeterpreis, der fĂŒr Ă€hnliche Wohnungen oder HĂ€user in vergleichbarer Lage bezahlt wird, einsehen. FĂŒr die Berechnung der Kaltmiete kann nun der Quadratmeterpreis mit der WohnflĂ€che multipliziert werden. GrundsĂ€tzlich beinhaltet die WohnflĂ€che alle bewohnbaren RĂ€ume und deren nutzbarer FlĂ€che. Ausgenommen hiervon sind allerdings KellerrĂ€ume, Balkone oder Terassen. Mehr Informationen gibt es in unserem Artikel zur WohnflĂ€chenberechnung hier.

Falls die Immobilie bereits vermietet wurde ist eine Orientierung an der vorherigen Miete möglich. In vielen deutschen StĂ€dten gilt es fĂŒr Vermieter auch die Mietpreisbremse zu beachten.

Auch die Mietkaution hÀngt vom Mietpreis ab. Im Gegensatz zur gewerblichen Mietkaution darf die Mietkaution bei der privaten Nutzung maximal drei Nettokaltmieten betragen. Gesetzlich ist es auch erlaubt die Kaution in drei Raten zu entrichten, wobei die erste Rate mit der ersten Miete fÀllig wird.

Der Mietpreis orientiert sich ĂŒblicherweise an der ortsĂŒbliche Vergleichsmiete. Bei Erstvermietung von Neubauten muss die Mietpreisbremse allerdings nicht beachtet werden.

Wie berechne ich die Miete?

Die genaue Berechnung des Mietpreises ist keine leichte Aufgabe, daher bietet sich die Hilfe eines professionellen Immobilienmaklers an, um eine fundierte Marktpreisanalyse zu erstellen. FĂŒr die genauere Berechnung des Mietpreises mĂŒssen folgende Faktoren beachtet werden:

  • Lage und Umgebung

    Der Standort und die dortige Infrastruktur sind fĂŒr den Mietpreis entscheidend. Der Unterschied zwischen lĂ€ndlichen und stĂ€dtischen Regionen ist bereits erheblich, aber auch innerhalb der StĂ€dte sind Anbindungen an Nahverkehr oder öffentliche Verkehrsmittel, NĂ€he zu Parks oder GrĂŒnanlagen, Einkaufsmöglichkeiten und umliegende Ärzte oder Schulen entscheidend.

  • Austattung

    Hierunter fallen Bauart, GrĂ¶ĂŸe der WohnflĂ€che, Art der Heizungsanlagen und Fußböden, Zugang zu Garten, Balkon oder Terrasse, Zimmeranzahl und der Grundriss.

  • Zustand

    NatĂŒrlich ist auch der Zustand der Immobilie entscheidend. Wann wurde das GebĂ€ude gebaut? Stehen bald Modernisierungsmaßnahmen an oder wurden diese bereits durchgefĂŒhrt? Auch die Energiebilanz des GebĂ€udes gewinnt immer mehr an Bedeutung.

Welche Mietnebenkosten gibt es?

Der reale Mietpreis setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Damit ein Vermieter die Nebenkosten auf die Miete anrechnen darf, muss dies so im Mietvertrag geregelt sein.

Unter anderem sind diese Betriebskosten umlagefÀhig:

  • Grundsteuer
  • Heizung und Warmwasser
  • Abwasser und MĂŒllabfuhr
  • GebĂ€ude- und Straßenreinigung
  • Versicherungen

AusfĂŒhrliche Informationen und die komplettierte Auflistung aller umlagefĂ€higen Nebenkosten finden Sie hier.

Muster Nebenkostenabrechnung

Welche Unterlagen fĂŒr die Vermietung?

Bevor Vermieter mit der Suche nach potentiellen Mietern beginnen können, mĂŒssen alle notwendigen Unterlagen vorbereitet werden. Bei der Vermietung von Objekten werden weniger Dokumente benötigt als beispielsweise beim Verkauf, dennoch gibt es einige Dokumente die vorbereitet werden mĂŒssen. Hier eine Übersicht:

Gegebenenfalls können auch Dokumente zum Alter und Zustand der verbauten Elektronik und anderer fest verbauter GegenstÀnde beigelegt werden. Falls vorhanden sollten hier auch Angaben zu Rechten Dritter gemacht werden.

Wie finde ich einen geeigneten Mieter?

Jetzt gilt es einen geeigneten Mieter zu finden. Bei Erstvermietung oder wenn alte Mieter ausziehen, oder sogar im Todesfall des Mieters, muss ein neuer Bewohner gefunden werden. Bevor das Angebot inseriert wird, sollte sich der Vermieter Gedanken ĂŒber die Zielgruppe machen. Eignet sich die Wohnung beispielsweise, aufgrund von Lage und Ausstattung, besonders gut fĂŒr Studenten, BerufstĂ€tige oder Familien? Ist die Immobilie WG-geeignet? Möchten Sie die Immobilie vielleicht möbliert vermieten? Diese Überlegungen spielen bei der Vermarktung und der Suche nach dem optimalen Mieter eine große Rolle.

Als Vermieter steht bei der Auswahl der Interessenten meist die BonitĂ€t im Vordergrund. VerstĂ€ndlicherweise sollte man sich gegen ZahlungsausfĂ€lle so gut wie möglich absichern. Aber auch der Umgang mit der Wohnung ist fĂŒr den Vermieter relevant, genauso wie das Einhalten der Hausordnung, zum Beispiel in Hinblick auf etwaige LĂ€rmbelĂ€stigung anderer Anwohner. Da sich diese Faktoren aber meist sehr schwer abschĂ€tzen lassen sollten Vermieter vermehrt auf die BonitĂ€t, als auch auf ein gepflegtes Erscheinungsbild und einen freundlichen sozialen Umgang, achten.

Wie vermarkte ich eine Immobilie?

Im ImmobilienexposĂ© sollten vor allem die Vorteile der Wohnung in Szene gesetzt werden. Das ExposĂ© sollte alle relevanten Informationen und Angaben zur Immobilie beinhalten und diese mit Fotos veranschaulichen. Auch auf die Zielgruppe sollte hier genau eingegangen werden und die Vermarktung an diese angepasst werden. FĂŒr mehr Informationen fĂŒr ein optimales ExposĂ©, informieren Sie sich in unserem Ratgeber hier.

Nachdem ein ImmobilienexposĂ© erstellt wurde gilt es nun das Objekt auf Immobilienportalen zu vermarkten und Interessenten die Immobilie persönlich vorzufĂŒhren.

Was muss ich bei der Besichtigung beachten?

Bei der Besichtigung des Objektes haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, Ihre zukĂŒnftigen Mieter das erste Mal persönlich kennenzulernen. Die Immobilienbesichtigung ist einer der wichtigsten Schritte bei der Vermietung eines Objektes. HĂ€ufig entscheiden sich die Interessenten erst nach einer Besichtigung fĂŒr oder gegen die Anmietung. Deswegen ist es wichtig, die Immobilie optimal vorzubereiten und deren Vorteile gekonnt in Szene zu setzen. Auch sollten Sie die VorzĂŒge Ihrer Immobilie genau kennen und diese den Interessenten möglichst gut vermitteln.

Je nach Zielgruppe sind andere Eigenschaften des Standortes fĂŒr die Interessenten wichtig. Es lĂ€sst sich schwer pauschalisieren aber grundsĂ€tzlich sind diese Faktoren entscheidend:

FĂŒr Familien:

  • Umliegende Arztpraxen
  • NĂ€he zu Schulen
  • Parkmöglichkeiten
  • SpielplĂ€tze oder GrĂŒnanlagen in der NĂ€he
  • Ruhige Nachbarschaft

FĂŒr junge Leute, Studenten oder Singles:

  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • NĂ€he zu Einkaufsmöglichkeiten
  • Zentrale Lage

Der Vermieter sollte auch auf viele Fragen gut vorbereitet sein. Unter anderem zur Hausgemeinschaft bzw. anderen Mietern im Haus, Verantwortung der Hausreinigung, Dichtheit der Fenster und TĂŒren, Übernahme von Mobiliar und andere Angaben zur Hausordnung.

Zur Besichtigung sollten Interessenten optimalerweise bereits eine Mieterselbstauskunft mitbringen. SpÀter kann dann ein Gehaltsnachweis als auch eine SCHUFA-Auskunft nachgereicht werden. Mehr Informationen worauf Sie bei der Mietersuche achten sollten, und wie Sie den optimalen Mieter finden, gibt es hier.

Wie bereite ich die Immobilie optimal vor?

Bei der Vorbereitung der Immobilie sollten zunĂ€chst kleine Schönheitsreparaturen durchgefĂŒhrt werden. Diese werten die Immobilie auf und verhindern, dass Interessenten durch kleinere MĂ€ngel falsche RĂŒckschlĂŒsse auf den Gesamtzustand der Immobilie ziehen. GrundsĂ€tzlich sollte das Objekt natĂŒrlich aufgerĂ€umt und sauber sein. Vor der Besichtigung sollte noch einmal gelĂŒftet und VorhĂ€nge aufgezogen werden um das Objekt sprichwörtlich im besten Licht erstrahlen zu lassen.

Bei bewohnten Immobilien bietet es sich an, wenn möglich, persönliche GegenstĂ€nde oder Dekorationsartikel vorĂŒbergehend abzuhĂ€ngen um ein neutrales Bild prĂ€sentieren zu können. So ist des den zukĂŒnftigen Bewohnern möglich, ihre eigenen Vorstellungen besser zu verbildlichen. FĂŒr mehr Informationen zur optimalen Vorbereitung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses finden Sie in unserem Artikel zum “Home-Staging” hier.

Wie wird der Mietvertrag abgeschlossen?

Nachdem ein passender Mieter gefunden wurde muss nun ein Mietvertrag aufgesetzt und von beiden Parteien unterschrieben werden. Sowohl bei der Vermietung einer Wohnung als auch eines Hauses gibt es die Möglichkeit eines befristeten oder unbefristeten Mietvertrages. Sollte der Mietvertrag befristet sein, muss dies allerdings begrĂŒndet werden, da er sonst nicht rechtswirksam ist. FĂŒr mehr Informationen und der Auflistung aller Angaben die enthalten sein mĂŒssen schauen Sie sich unsere Mustervorlagen hier an.

Wie lĂ€uft die WohnungsĂŒbergabe ab?

Ist die Wohnung noch vermietet, muss das Objekt zunĂ€chst auf eventuelle SchĂ€den untersucht werden, fĂŒr die der Mieter haftbar gemacht werden kann. Dies sollte grĂŒndlich erfolgen, damit Sie als Vermieter hinterher nicht auf anfallenden Kosten sitzen bleiben. Auch mit dem neuen Mieter muss ein ausfĂŒhrliches Übergabeprotokoll angefertigt werden. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die kritischen Stellen einer Immobilie und wird die Übergaben routiniert protokollieren. Er kennt sich mit allen rechtlichen Pflichten des Mieters aus und weiß zum Beispiel, wer eventuelle Schönheitsreparaturen zu ĂŒbernehmen hat.

Welche Aufgaben haben Vermieter?

Auch nach der erfolgreichen Vermietung gibt es fĂŒr Vermieter noch einige Dinge zu beachten.

  • Bewohnbarkeit der Wohnung garantieren
  • Instandhaltung der Bausubstanz und Fassaden
  • Sicherung der ordnungsgemĂ€ĂŸen Funktionsweise der Heizungsanlagen
  • Versteuerung der Mieteinnahmen
  • Erstellung der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter steht den Mietern gegenĂŒber in der Informationspflicht. Das bedeutet, dass er verpflichtet ist die Mieter beispielsweise bei anstehenden Modernisierungen ĂŒber deren Dauer und Ausmaß in Kenntnis zu setzen. Auch ĂŒber Mieterhöhungen mĂŒssen Mieter informiert werden. Vermieter sind auch in der Pflicht gegen LĂ€rmbelĂ€stigungen oder andere VerstĂ¶ĂŸe gegen die Hausordnung vorzugehen und Mieter abzumahnen. Nach einem Einzug ist der Vermieter außerdem verpflichtet dem Mieter innerhalb von 14 Tagen eine WohnungsgeberbestĂ€tigung auszustellen.

Nach Beendigung des MietverhĂ€ltnisses ist der Vermieter berechtigt die Kaution drei bis sechs Monate einzubehalten, wenn noch Nebenkosten abgerechnet werden mĂŒssen. GrundsĂ€tzlich darf die Kaution einbehalten werden um Mietschulden, offene und noch zu erwartende Nebenkostenzahlungen, oder vom Mieter verursachte MĂ€ngel und SchĂ€den zu decken.

Kommen Sie als Vermieter Ihren Pflichten nicht nach ist es den Mietern möglich Mietminderungen einzufordern. Im schlimmsten Fall muss der Vermieter so mit Rechtsstreitigkeiten rechnen. Auch wenn der Mieter einer KĂŒndigung nicht nachkommt, bei unzulĂ€ssiger Mietminderung oder wenn gar keine Miete mehr bezahlt wird, kann es erforderlich sein eine RĂ€umungsklage und weitere rechtliche Schritte einzuleiten.

Welche Steuern fallen bei Vermietung an?

GrundsĂ€tzlich sind Sie verpflichtet Ihre Mieteinnahmen zu versteuern, wenn Sie den jĂ€hrlichen Steuerfreibetrag (520€) ĂŒberschreiten. Die Grundlage fĂŒr diese Berechnung ist die Nettokaltmiete. Im Rahmen der jĂ€hrlichen SteuererklĂ€rung können zahlreiche Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Werbungskosten sind Kosten die im Zusammenhang mit der Immobilie oder der Vermietung dieser stehen. Ein Überblick der wichtigsten Werbungskosten fĂŒr Vermieter:

  • Laufende GrundstĂŒckskosten
  • Fahrt- und Reisekosten
  • Schuldzinsen aus der Finanzierung der Immobilie
  • Renovierungskosten
  • GebĂ€udeabschreibung

Gut zu wissen: Direkt absetzen lassen sich auch Belastungen wie die Grundsteuer und die Kosten fĂŒr die Beratung durch Steuerexperten oder Immobilienmakler.

Wichtig fĂŒr Vermieter ist auch in welchem Zeitraum sie bestimmte Kosten absetzen lassen. Umfassende Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise hĂ€ufig ĂŒber einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer abzusetzen. Hier muss zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterschieden werden, wobei sich letztere nur ĂŒbere lĂ€ngere ZeitrĂ€ume absetzen lassen.

Vor allem im ersten Jahr der Vermietung können erhebliche steuerliche Einsparungen erzielt werden. Wir empfehlen daher sich ausfĂŒhrlich beraten zu lassen und mit einem Steuerexperten in Kontakt zu treten. Hier gibts es mehr Informationen zur Versteuerung von Mieteinnahmen.

Welche Pflichten und Rechte haben Mieter?

Auch der Mieter hat Pflichten denen er nachkommen muss. Dazu gehören die rechtzeitige Zahlung der Miete einschließlich der Nebenkosten. In den meisten MietvertrĂ€gen ist auch festgehalten, dass die Mieter fĂŒr Kleinstreparaturen am Objekt aufkommen mĂŒssen.

Sollte der Gebrauch des Wohnraums durch grĂ¶ĂŸere MĂ€ngel erheblich eingeschrĂ€nkt sein so kann der Bewohner eine Mietminderung geltend machen. HierfĂŒr muss der Vermieter jedoch vor Einbehalt der Miete auf diese MĂ€ngel hingewiesen und zu deren Beseitigung aufgefordert worden sein. Auch mĂŒssen die MĂ€ngel nachgewiesen werden können und sie sollten bei Abschluss des Mietvertrags dem Mieter nicht bekannt gewesen sein.

Wie funktioniert Untervermietung?

In bestimmten FĂ€llen darf ein Mieter seine Wohnung oder sein Haus an eine andere Partei untervermieten. Wenn es nicht anders vertraglich festgehalten wurde, benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Sollte der Mieter aber ein berechtigtes Interesse fĂŒr die Untervermietung haben, welches erst nach Einzug entstanden ist, so muss der Vermieter einer Untervermietung in der Regel zustimmen. Dies gilt jedoch nur fĂŒr eine teilweise Untervermietung und nicht fĂŒr die komplette Wohnung oder das komplette Haus. Bei folgenden GrĂŒnden muss der Vermieter einer teilweisen Untervermietung zustimmen:

  • Verlust von Einkommen
  • Berufliche VerĂ€nderungen
  • FamiliĂ€re UmstĂ€nde
  • Private NotfĂ€lle

Es geht bei der Beurteilung immer um ein berechtigtes Interesse. Sollte durch Wegfall von dem Arbeitsplatz weniger Einkommen verfĂŒgbar sein, sich der Arbeitsort oder die AnsprĂŒche an die Wohnung, beispielsweise durch den Zuwachs oder Auszug von Kindern, geĂ€ndert haben, so sind das alles gute GrĂŒnde fĂŒr eine Untervermietung.

Nahe Familienangehörige dĂŒrfen auch ohne Zustimmung des Vermieters jederzeit dauerhaft in die Wohnung mit aufgenommen werden.

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Wie funktioniert das SonderkĂŒndigungsrecht? Welche Voraussetzungen und Alternativen gibt es?

HĂ€ufig gestellte Fragen:

Um Ihre Immobilie optimal zu vermieten sollten sie diese Schritte beachten:

  • Mietpreis festlegen
  • Unterlagen sichten
  • Mieter finden
  • Mietvertrag aufsetzen
  • WohnungsĂŒbergabe
  • Pflichten nach der Vermietung

Mehr Informationen gibt es hier.

Um die Kaltmiete grob abzuschĂ€tzen können Sie mit Hilfe der OrtsĂŒblichen Vergleichsmiete und der GrĂ¶ĂŸe der WohnflĂ€che den Mietpreis berechnen. Um den Wert genauer zu bestimmen spielen Lage und Standort sowie der Zustand und die Ausstattung der Immobilie eine große Rolle. Eine genaue Berechnung des Mietpreises erfordert daher meist ein professionelle Bewertung der Immobilie.

Mehr Informationen dazu hier.

Unter anderem sind diese Betriebskosten umlagefÀhig:

  • Grundsteuer
  • Heizung und Warmwasser
  • Abwasser und MĂŒllabfuhr
  • GebĂ€ude- und Straßenreinigung
  • Versicherungen

Mehr Informationen gibt es hier.

Um den richtigen Mieter zu finden muss zuerst einmal die Zielgruppe richtig definiert werden. Danach sollten Sie mit der Vermarktung auf Immobilienportalen oder gegebenenfalls Zeitungen beginnen. Als nÀchstes können Sie die Interessenten persönlich bei der Besichtigung kennenlernen.

Mehr Informationen dazu gibt es hier.

Mieteinnahmen mĂŒssen ab einer Höhe von 520,- Euro im Jahr versteuert werden. Allerdings lassen sich hier viele Werbungskosten anrechnen, so besteht vor allem im ersten Jahr der Vermietung die Möglichkeit vieler steuerlicher Einsparungen.

Mehr Informationen gibt es hier.

GrundsĂ€tzlich steht es Ihnen frei ob Sie Angehörige oder Freunde mietfrei bei sich wohnen lassen, außer es entsteht dadurch ein Belastung anderer Bewohner. Allerdings fallen damit sĂ€mtliche Förderungen oder steuerliche Einsparungen weg. Enge Verwandte, Kinder und Lebenspartner dĂŒrfen natĂŒrlich jederzeit mietfrei bei Ihnen wohnen, ohne EinschrĂ€nkungen.