Legislaturperiode Bundestag Gebäude von außen

So soll Wohnen in Deutschland attraktiver werden

Für viele Menschen ist Deutschland ein besonders attraktives Land. Viele Menschen wollen in Deutschland leben. Nach dem Willen der Regierungskoalition und den Themen für die 19. Legislaturperiode soll in den nächsten Jahren aktiv daran gearbeitet werden, dass Wohnen in Deutschland attraktiv bleibt bzw. noch attraktiver wird. Welche politischen Themen sind für die Immobilienbranche relevant?

Der Immobilienverband IVD stellt in einer Presseinformation die Priorität der politischen Themen für die 19. Legislaturperiode vor. Die großen Themen sind: den Wohnungsbau zu beschleunigen, das Mietrecht ausgewogen zu gestalten, Anreize durch steuerliche Förderung zu schaffen, Familien mit Baukindergeld zu unterstützen, bauliche Veränderungen sowie Instandsetzung-/Instandhaltungsmaßnahmen zu erleichtern und die regelmäßige Weiterbildung von Immobilienverwaltern und -maklern.

Beschleunigung des Wohnungsbaus

„In dieser 19. Legislaturperiode sollen nach dem Willen der Regierungskoalition 1,5 Millionen neue Wohnungen und Eigenheime entstehen. Um dieses Ziel erreichen zu können, müssen der Bund, die Länder und die Kommunen die richtigen Rahmenbedingungen setzen. Hierfür ist die Fortsetzung der wertvollen Arbeit im „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ notwendig, um gemeinsam die ambitionierten Ziele erreichen zu können. Im Koalitionsvertrag ist mit dem angekündigten Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz ein wichtiger Impuls gesetzt worden. Entscheidend ist es jetzt, wie Bund und Länder die Gemeinden dazu in die Lage versetzen, Wohnungsbau schnell und nachhaltig zu ermöglichen. Der Engpass für den Wohnungsbau besteht nach Ansicht des IVD im Wesentlichen aus:

  • Bauland
  • Baugenehmigungen
  • Baukapazität.

Maßnahmen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus müssen deshalb hier ansetzen.

Es wird sich keine alleinige Maßnahme finden lassen, die zu einer erheblichen Beschleunigung des Wohnungsbaus führt. Man muss vielmehr an sämtlichen möglichen Stellschrauben drehen. Erforderlich ist eine Vielzahl von Anordnungen, um die Gewinnung von Bauland und die Erteilung von Baugenehmigungen zu beschleunigen.

 1. Ein Bundesrahmengesetz zur Bauordnung

Die Musterbauordnung (MBO) soll als Orientierungsrahmen für die Bauordnungen der Bundesländer dienen. Die Länder sind jedoch in der Vergangenheit von der MBO abgewichen, sodass eine einheitliche Bauordnung in Deutschland nicht existiert. Ein Bundesrahmengesetz könnte hier Abhilfe schaffen. Auch wenn für ein solches Bundesrahmengesetz wahrscheinlich eine Änderung des Grundgesetzes notwendig ist, bietet sich keine bessere Gelegenheit dies jetzt in Angriff zu nehmen. Bereits für die Fortführung der Förderung des sozialen Wohnungsbaus, wie sie im Koalitionsvertrag festgelegt ist, ist eine Grundgesetzänderung erforderlich. Der Bund sollte diese Gelegenheit nutzen und in diesem Rahmen ein Bundesrahmengesetz auch für das Bauordnungsrecht anstreben.

 2. Einführung einer Typengenehmigung

Der serielle und modulare Wohnungsbau bietet die Chance, zusätzliche Wohneinheiten kostengünstig und zügig zu erstellen. Um diese Potentiale auch in der Praxis nutzen zu können, müssen jedoch die Anforderungen im Bauordnungsrecht geändert werden. So ist es erforderlich, dass Typengenehmigungen für komplette „Bauweisen“ in die Musterbauordnung (MBO) aufgenommen werden. Die bereits heute in der MBO vorhandene Typenprüfung für die Standsicherheit ist nicht ausreichend, um den Wohnungsbau durch serielle und modulare Bauweisen effizienter zu gestalten.

3. Wohnflächen im sozialen Wohnungsbau

Der Wohnraum in Deutschlands Ballungszentren ist knapp und dennoch beträgt die durchschnittliche Wohnfläche einer Wohnung in Deutschland 81,9 Quadratmeter. Wie üppig bemessen dies ist, zeigt ein Vergleich mit Metropolen wie New York (9 m² pro Person), London (12 m² pro Person) oder Paris (20 m² pro Person). Im freifinanzierten Wohnungsbau ist in den Metropolen die durchschnittliche Wohnfläche im Wohnungsneubau inzwischen zurückgegangen. Unverändert blieben hingegen, die zulässigen Flächen im Segment des sozialen Wohnungsbaus. So lassen die Förderbedingungen des Landes Berlin noch immer Wohnungsgrößen von bis zu 82m² für eine 4-Zimmer-Wohnung zu. Selbst eine 1-Zimmer-Wohnung kann bis zu 40 m² umfassen. Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt, dass man auf der selben Fläche statt sechs 75m² Wohnungen auch neun 50m² Wohnungen erstellen kann. Es existiert also erhebliches Potenzial flächensparender, schneller, energetisch effizienter und kostengünstiger sozialen Wohnungsbau zu erstellen.

4. Brandschutznormen verhindern Nachverdichtung

In den Wachstumsregionen Deutschlands gibt es allein durch Dachaufstockungen und Dachausbauten ein Potential von 1,1 Millionen zusätzlichen Wohnungen. Allerdings erschweren zahlreiche Normen und Auflagen die Nutzung der Potentiale. Insbesondere der Brandschutz stellt oftmals ein Hindernis dar, da sich durch Dachaufstockungen in der Regel die Gebäudeklasse des Objektes ändert und somit höhere Anforderungen einzuhalten sind. Nach Angaben der ARGE Schleswig-Holstein führen diese hohen Anforderungen, zu zusätzlichen Kosten in Höhe von 156 Euro pro m² Wohnfläche. Also fast 12.500 Euro bei einer 80 m² Wohnung. Angesichts der geringen Mortalität bei Bränden, die trotz der geringeren Brandschutzanforderungen im Bestandsgebäuden besteht, sollten Erleichterungen bei den Brandschutznormen umgesetzt werden.

5. Normen verschlanken – weniger Anwendungen in Gesetzen

Ein komplexes Geflecht aus unterschiedlichen Normen, Richtlinien und Zertifizierungen führen in der Praxis immer wieder zu Problemen in der Anwendung. Besondere Relevanz entfalten Normen, wenn sich der Bundesgesetzgeber – wie in der Energieeinsparverordnung – direkt auf diese bezieht. Damit erhalten die Normen eine Verbindlichkeit und die Normgeber quasi eine Gesetzgebungskompetenz. Um die Komplexität zu mindern, sowie der Industrie und ihren Interessenverbänden weniger Einfluss auf die Gesetzesanwendung zu geben, sollte der Bundesgesetzgeber alle für den Bau relevanten Gesetze und Verordnungen, Schritt für Schritt prüfen und auf direkte Bezüge auf Normen und Richtlinien verzichten.

 6. Neue Schwellenwerte für Bebauungspläne

Die Aufstellung von Bebauungsplänen dauert in Deutschland oft mehrere Jahre. Um diese langwierigen Verfahren zu verkürzen, besteht die Möglichkeit, Bebauungspläne im vereinfachten Verfahren, also mit deutlich geringerem Prüfumfang, aufzustellen. Die in § 13a Abs. 1 BauGB aufgeführten Schwellenwerte für die Anwendung der Bebauungspläne der Innenentwicklung sollten befristet von 20.000 m² auf 30.000 m² angehoben werden, um schneller Baurecht schaffen zu können. Sofern voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen durch die Planungen eintreten werden, sollte das vereinfachte Bebauungsplanverfahren bis zu einer Grundfläche von 100.000 m² ermöglicht werden.

 7. Befristete Befreiungen von Bebauungsplänen

Bereits mit der Änderung des Baugesetzbuches, das durch den Zuzug von Flüchtlingen in 2015 notwendig geworden ist, hat der Gesetzgeber wirksame Maßnahmen zur Erleichterung von Bauvorhaben auf den Weg gebracht. Eine der damals eingeführten Erleichterungen war die Einführung von Befreiungen von Regelungen in Bebauungsplänen, die speziell für die Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden gedacht waren. Eine vergleichbare Regelung sollte nach Ansicht des IVD auch für Wohnungsbauprojekte im § 31 Abs. 2 BauGB ermöglicht werden. Gerade in Metropolen mit einer hohen Wohnungsnachfrage können solche Befreiungen neuen Wohnraum ermöglichen, ohne dass dafür langwierige Änderungen an bestehenden Bebauungsplänen erforderlich sind.

8. Nachverdichtungen auf das Quartier ausweiten

Grundstücksbezogene Regelungen zur baulichen Dichte (GFZ/GRZ) schränkten die Nachverdichtungspotentiale ein. Deshalb wurde bereits in der Vergangenheit die Einführung einer Quartiersdichte in § 17 BauNVO angeregt. Die zulässige bauliche Dichte könnte damit nicht nur grundstücksbezogen, sondern gleich für ein gesamtes Quartier festgelegt werden. Dadurch ist es möglich, die zulässige Geschossflächenzahl auf einem Grundstück zu überschreiten, wenn auf dem benachbarten Grundstück die zulässige bauliche Dichte nicht ausgeschöpft wurde. 

9. Baulandausweisung fordern und fördern

Eine der größten Hürden für den Wohnungsbau ist das Fehlen von adäquatem Bauland. Eine strategische Bodenvorratspolitik kann einen Beitrag leisten, zukünftig Wohnungsbau schneller umzusetzen. Dabei müssen kontaminierte Flächen stärker in den Fokus rücken und zügiger saniert werden. Hierfür sind zusätzliche Finanzmittel vom Bund erforderlich, um finanzschwache Kommunen bei der Baulandausweisung zu unterstützen. Ein weiteres Instrument zum Abbau von Hindernissen bei der Baulandausweisung ist ein umfassendes Kataster für potentielle Bau- und Ausgleichsflächen. Der Bund, die Länder und die Gemeinden müssen hierfür einen einheitlichen Datenpool mit allen verfügbaren Flächen schaffen, der die Suche nach Bau- und Ausgleichsflächen vereinfacht und beschleunigt.

10. Wohnungsbaukonzepte stärken

Eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung muss auch unter den aktuellen Rahmenbedingungen gesichert sein. Dabei sind gezielte Lösungen für Wachstumsregionen genauso gefragt, wie für Gebiete mit starkem Bevölkerungsrückgang oder für Gemeinden, die besonders intensiv von dem demografischen Wandel betroffen sind. Kommunale Wohnungsbaukonzepte, städtebauliche Wettbewerbe und partizipative Verfahren leisten einen wichtigen Beitrag, um auch unter diesen Rahmenbedingungen Städte und Gemeinden zukunftsfähig aufzustellen. Gerade kleinere Gemeinden sind aufgrund der angespannten Haushaltslage jedoch oftmals nicht in der Lage, diese notwendige konzeptionelle Arbeit zu leisten.

Eine finanzielle Unterstützung dieser Instrumente durch den Bund, kann Abhilfe schaffen und den Wohnungsbau gezielt vorbereiten. 11. Genehmigungsbehörden entlasten  Die Genehmigungsfiktion hat sich im deutschen Verwaltungsrecht bereits als wirksame Maßnahmen zur Verfahrensbeschleunigung und zur Entlastung der Behörden bewährt. Auch im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren besteht in einigen Bundesländern die Möglichkeit der Genehmigungsfiktion. Dort gilt eine Baugenehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb einer bestimmten Frist, die Baugenehmigung versagt. Diese Möglichkeit zur Entlastung der Behörden sollte auch in die MBO aufgenommen werden.

Mietrecht ausgewogen gestalten

 1. Modernisierungsmieterhöhung auf Zielgruppen anpassen

Der Koalitionsvertrag sieht vor, dass in Gebieten, in denen es bereits eine Einschränkung der Kappungsgrenze gibt, für die Dauer von fünf Jahren die Kappungsgrenze von 11 Prozent auf 8 Prozent abgesenkt wird. Wenn die Modernisierungsmieterhöhung auf 8 Prozent reduziert wird, muss nach Ansicht des IVD der Prozentsatz dynamisiert werden. Denn wenn das Zinsniveau steigen sollte, muss auch der Prozentsatz für die Mieterhöhung wieder steigen, da ansonsten sämtliche Investitionen im Wohnraum unattraktiver werden.

Die Modernisierungsmieterhöhung light wird Modernisierungen im Gebäudebestand anregen, da der hohe formale Aufwand einer „normalen“ Modernisierungsmaßnahme wegfällt. Mit diesem Instrument kommt insbesondere den privaten Eigentümern entgegen. Angesichts der ambitionierten Klimaschutzziele sollte über eine Ausweitung des Instruments nachgedacht werden.

 2. Qualifizierter Mietenspiegel mit Hilfe des Mikrozensus

Die geplanten Veränderungen der Systematik zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel müssen so ausgestaltet sein, dass sie wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen und den tatsächlichen Wohnungsmarkt abbilden. Dabei ist eine Verlängerung des Bezugszeitraumes kein Instrument, um den Zielstellungen des Mietenspiegels gerecht zu werden. Stattdessen muss eine breitere und damit verlässlichere Datengrundlage Basis für zukünftige Mietenspiegel sein. Eine glaubwürdige Datengrundlage ist nur durch die Einführung einer Antwortpflicht, wie sie bereits bei dem Mikrozensus existiert, zu erreichen. Dadurch könnten, laut Aussage von F & B aus Hamburg, die Kosten für die Erstellung von qualifizierten Mietenspiegeln um rund 1/3 reduziert werden.

Steuerliche Förderung schafft Anreize

1. Grundsteuer C

Die Grundsteuer C soll als sogenannte Strafsteuer für die Spekulation mit baureifen Grundstücken eingeführt werden. Bereits die Vergangenheit hat gezeigt, dass dieses Mittel nicht greift, sondern stattdessen Spekulationen weiter antreibt, da kleinere und/oder private Investoren aufgrund des Kostendrucks gezwungen waren, die Grundstücke zu verkaufen. Größere Investoren waren jedoch in der Lage, die höheren Kosten einzupreisen.

 2. Grundsteuerreform

Der Gesetzgeber hat nach dem Urteil vom 10.04.2018 zur Grundsteuerreform noch bis zum 31. Dezember 2019 Zeit, eine gangbare und von allen leistbare Grundsteuer auszugestalten. Die Empfehlung des Bundesrates nach dem Modell der Kostenwerte lässt sich jedoch in dieser Zeit nicht umsetzen und würde zudem zu einem extremen Anstieg der Grundsteuern führen. Auch bei dem Bodenwertmodell ist ein starker Anstieg der Grundsteuern zu befürchten. Zudem ist dieses Modell laut Aussage von Frau Professor Dr. Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln verfassungswidrig, da es Grundstücke mit unterschiedlichen Werten gleich behandelt. Allein das Flächenmodell ist schnell umsetzbar und gerecht. Das Flächenmodell ist nach Ansicht des IVD, sowie der gesamten BID, ein guter Indikator dafür, inwieweit durch die Nutzung des Grundstücks die Infrastruktur der Gemeinde in Anspruch genommen wird (Äquivalenzprinzip).

 3. Grunderwerbsteuer

Die Gefahr der Altersarmut in Deutschland ist in der Vergangenheit immer weiter angewachsen. Ein Instrument diesen Trend zu stoppen, ist die Förderung von Wohneigentum. Daher ist der politische Ansatz die Eigentumsbildung und damit Vermögensbildung für das Alter zu unterstützen wichtig. Um dieses Ziel schneller erreichen zu können, müssen die Hürden beim Eigentumserwerb abgesenkt werden. Eine der größten Hürden zu Beginn der Eigentumsbildung ist die Grunderwerbsteuer, die in den vergangenen zehn Jahren in den Bundesländern insgesamt 27-mal erhöht wurde. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für den Erwerb von selbstgenutzten Wohneigentum kann die Eigentumsquote nachhaltig erhöhen und damit der Altersarmut entgegenwirken.

Baukindergeld: Ein wichtiges Instrument der Altersvorsorge

Der Koalitionsvertrag sieht die finanzielle Unterstützung von Familien bei der Eigentumsbildung vor. Dies ist besonders wichtig, da der Kauf von Wohneigentum die beste kapitalgedeckte Altersvorsorge darstellt. In den relevanten Altersgruppen der 25- bis 45-Jährigen sinkt der Anteil der Eigentümer, sodass für viele das Risiko der Altersarmut steigt. Das Baukindergeld kann hier gegensteuern. Laut der Pestel-Studie „Wirkung der Wohneigentumsförderung und mögliche Beiträge des Wohneigentums zur Alterssicherung“ führt das Baukindergeld zudem zur Entzerrung der Wohnungsmärkte und stärkt die Nachfrage in den preiswerten und damit tendenziell ländlichen Städten und Gemeinden. So bietet das Baukindergeld gerade im ländlichen Raum bei einer Immobilie mit einem Kreditvolumen von 100.000 € einen monatlichen Kreditratenvorteil von bis zu 24 %. Ein Immobilienkreditvolumen von 270.000 € lässt eine Ermäßigung von bis zu 10 % der monatlichen Kreditrate zu. Das Baukindergeld ermöglicht insbesondere Schwellenhaushalte Wohneigentum zu bilden und den Weg in die kapitalgedeckte Altersvorsorge zu beschreiten.

Reform des Wohnungseigentumsgesetz

Seit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahre 2007 haben sich die Anforderungen und Bedürfnisse der Wohnungseigentümer deutlich verändert. Auch den aktuellen gesetzlichen Regelungen, wie beispielsweise der Energieeinsparverordnung oder der Rauchwarnmelderpflicht wird das WEG nicht mehr gerecht. Im Koalitionsvertrag ist deshalb bereits eine Reform des WEG angekündigt. Diese Reform muss genutzt werden, um bauliche Veränderungen sowie Instandsetzung-/ Instandhaltungsmaßnahmen zu erleichtern. Gerade die Schaffung von Ladeeinrichtungen für die Elektromobilität und Maßnahmen zur Barrierefreiheit sollten zukünftig einfacher umzusetzen sein. Zudem sind bei der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes auch organisatorische Veränderungen für die WEG-Verwalter umzusetzen. So sollte durch eine gesetzliche Normierung offener Fremdgeldkonten, Transparenz und Verbraucherschutz gewährleistet werden. Auch die originäre Befugnis des Verwalters für Inkassovorgänge, die Absenkung von Beschlussmehrheiten oder die Einführung einer doppelt qualifizierten Mehrheit bei Umlaufbeschlüssen, ermöglichten einen zeitgemäßen Umgang mit dem Wohneigentum.

Mehr Qualität absichern: Der Sachkundenachweis

In Deutschland fanden im Jahr 2016 mehr als 727.000 Transaktionen von Wohnimmobilien mit einem Geldvermögen von mehr als 155 Mrd. Euro statt. Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses stellt für viele die größte Investition ihres Lebens dar. Dementsprechend sollte diese Transaktion von einem qualifizierten und umfassend ausgebildeten Immobilienmakler begleitet werden. Aufgrund der verantwortungsvollen Aufgaben, ist auch für Immobilienverwalter eine gute Qualifikation unabdingbar. Gerade die Kenntnis aktueller Gesetze und Gerichtsentscheidungen sind für die vielfältigen Tätigkeiten im Alltag eines Immobilienverwalters zwingend erforderlich.

Eine regelmäßige Weiterbildung ist nach Ansicht des IVD somit Pflicht. Das Gesetz und die kürzlich beschlossene Verordnung sind jedoch unzureichend, um eine solide Beratung der komplexen Fragestellungen im Rahmen der Beratertätigkeiten zu gewährleisten. Auch bei den Immobilienverwaltern muss nachgebessert werden, denn eine Gewerbeerlaubnis, die nur eine gewerberechtliche Zuverlässigkeit, das Leben in geordneten Vermögensverhältnissen und eine Berufshaftpflichtversicherung voraussetzt, weist allein keinen Fachmann aus. Das Gesetz kann somit nur ein erster Schritt zu einem substanziellen Sachkundenachweis als Berufszulassung für Immobilienmakler und Verwalter sein, den der IVD für Verwalter und Makler fordert.“

Quelle: Immobilienverand IVD „Priorität der politischen Themen für die 19. Legislaturperiode“. https://ivd.net/2018/06/prioritaet-der-politischen-themen-fuer-die-19-legislaturperiode/