Egal ob Sie eine Immobilie verkaufen, kaufen oder mieten wollen - eine Steuer fällt immer an. Allerdings verlieren viele Menschen in dem Steuerdjungel schnell den Überblick. Unser Experte und CEO von der Smartsteuer GmbH, gibt Ihnen einen klaren Überblick und Einblick in die Welt der Immobiliensteuern.

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Immobilien und Steuern allgemein

Wie viel Steuern muss ich bei einer eigenen Immobilie circa einkalkulieren?

Die eigene Immobilie ist die wohl beliebteste Art der Altersvorsorge – es ist einfach sehr attraktiv, keine Miete mehr zahlen zu müssen. Man sollte allerdings beachten, dass beim Kauf und auch später Steuern anfallen. Zum einen ist das die Grunderwerbsteuer: Sie fällt einmalig beim Kauf eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie an und ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. In Bayern werden zum Beispiel 3,5 Prozent des Kaufpreises fällig, in Baden-Württemberg 5 Prozent und in Thüringen schlägt die Grunderwerbsteuer sogar mit 6,5 Prozent zu Buche. Neben der Grunderwerbsteuer gibt es die Grundsteuer. Sie fällt regelmäßig an und muss quartalsweise an das Finanzamt überwiesen werden. Ihre Höhe ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Unter anderem kommt es darauf an, wo die Immobilie liegt, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt. Man erhält einen offiziellen Bescheid vom Finanzamt. Wer vor dem Kauf einen Richtwert haben möchte, kann auch die neuen Nachbarn mit einer ähnlichen Immobilie fragen, wie viel Grundsteuer sie zahlen. Mit der ab 2025 in Kraft tretenden Grundsteuerreform ist neben dem Hebesatz der Gemeinde der Grundsteuerwert der Immobilie besonders wichtig. Dieser setzt sich aus dem Bodenrichtwert und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete zusammen. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes.

Vermieter können einiges von der Steuer absetzen, was zählt dazu?

Ganz grundsätzlichen müssen Vermieter Mieteinnahmen versteuern. Dafür können sie aber auch Ausgaben, die für die Vermietung anfallen als Werbungskosten absetzen. Die wichtigsten Ausgaben können wir vier Gruppen zuordnen: Finanzierungskosten – zum Beispiel die Zinsen auf einen Kredit –, Erhaltungsaufwendungen, Abschreibungen und Nebenkosten. Erhaltungsaufwendungen sind das, was wir klassischerweise unter Renovierungskosten kennen. Aber auch größere Kosten wie ein Austausch der Heizungsanlage oder die Neueindeckung des Daches zählen hierzu. Durch Abschreibungen werden hohe Kosten, zum Beispiel für die Anschaffung der Immobilie – über einen langen Zeitraum als Werbungskosten verteilt. Dafür gilt die sogenannte AfA-Tabelle, die regelt über welchen Zeitraum bestimmte Kosten verteilt werden müssen. Nebenkosten bei der Vermietung sind zum Beispiel Maklerkosten oder Kosten für die Gebäudeversicherung. Auch die Hausnebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung – also zum Beispiel für Heizung/Warmwasser – werden hier angegeben, auch wenn Vermieter diese Kosten auf den Mieter umlegen. Geschenkt gibt es jedoch steuerlich nichts, denn es muss die Warmmiete versteuert werden. Damit es mit dem Absetzen klappt, müssen Vermieter natürlich alle Ausgaben gegenüber dem Finanzamt belegen können. Hier heißt es: Rechnungen aufheben!

Worauf muss ich als Vermieter achten im Hinblick auf eine spätere Versteuerung, wenn ich die Miete beziffere?

Damit man Werbungskosten für die Vermietung zu 100 Prozent absetzen kann, darf die Miete nicht zu niedrig angesetzt sein. Konkret sollte die Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Denn andernfalls wird der Werbungskostenabzug gekürzt: beträgt die Warmmiete zum Beispiel nur 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete – weil man günstig an ein Familienmitglied vermietet – können auch nur 50 Prozent der Werbungskosten abgesetzt werden. Beträgt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, müssen Sie eine sogenannte Totalüberschussprognose erstellen. Je nachdem, wie diese ausfällt, lassen sich die Werbungskosten vollständig oder anteilig absetzen.

Aber auch Eigennutzer können Ausgaben in der Steuererklärung angeben. Können Sie uns sagen, welche das sind und wo diese in der Steuererklärung eingetragen werden?

Wer selbst in der Immobilie wohnt, kann Kosten für Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen wie zum Beispiel den Hausmeisterservice absetzen. Für diese Kosten gibt es in der Steuererklärung die Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen. Wird das eigene Haus oder die eigene Wohnung energetisch saniert, können die Sanierungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Bewohnt man eine denkmalgeschützte Immobilie kann das durch Sonderabschreibungen auch Steuervorteile bringen. Unsere Steuersoftware smartsteuer fragt die absetzbaren Kosten gezielt ab – so vergisst man nichts und spart bares Geld.

Worauf müssen Eigentümer bei Angaben in der Steuererklärung achten? (Rechnungen, wie sieht es mit Materialkosten aus etc.)

Wer handwerklich geschickt ist, kann viel Geld sparen, indem er bei der Renovierung selbst Hand anlegt. In diesem Fall können Vermieter jedoch nur die Materialkosten von der Steuer absetzen, nicht die Arbeitskosten. Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie gehen sogar ganz leer aus. Die Rechnungen – sei es für Farbe, Bodenbeläge oder von Handwerkern – müssen gut aufgehoben werden. Sie müssen nicht mehr direkt mit der Steuererklärung eingereicht werden, das Finanzamt kann Rechnungen aber bis zu vier Jahre im Nachhinein noch anfordern.

Haben Sie Tipps für Immobilienbesitzer, wenn Sie ihre Ausgaben geltend machen wollen?

Möchten Immobilienbesitzer ihre selbstgenutzte Immobilie energetisch sanieren, sollten sie prüfen, ob öffentliche Gebäudeförderprogramme sinnvoll sind. Eine steuerliche Berücksichtigung scheidet vollständig aus, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme durch die KfW oder das BAFA handelt, beispielsweise mit zinsverbilligten Darlehen oder einem steuerfreien Zuschuss. Vermieter müssen aufpassen, wenn sie nach dem Erwerb eines Gebäudes in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dessen Anschaffung hohe Erhaltungsaufwendungen auf das Gebäude zahlen. Experten sprechen hier von anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese sind als Herstellungskosten zu behandeln und damit abzuschreiben und können nicht wie sonst üblich in voller Höhe sofort abgesetzt werden. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören daher auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden. Voraussetzung ist zudem, dass die Aufwendungen ohne 15% Umsatzsteuer der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Steuern beim Immobilienverkauf

Sind die Gewinne aus dem Immobilienverkauf steuerfrei? Und wann nicht?

Hinsichtlich der Steuer kommt es darauf an, wann eine Immobilie verkauft wird. Werden Immobilien innerhalb kurzer Zeit ge- und wieder verkauft, sieht der Gesetzgeber dies als Spekulationsgeschäft. Die entscheidende Marke ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Veräußern Sie ein privates Grundstück innerhalb von 10 Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, liegt laut Gesetzgeber ein Spekulationsgeschäft vor. Sie müssen den Gewinn dann versteuern. Bei einer Immobilie kommt es darauf an, ob diese selbst bewohnt oder vermietet wurde. Wurde die Immobilie mindestens in den vorangegangenen 2 Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Andernfalls gilt auch hier die Haltefrist von 10 Jahren.

Unter welchen Umständen müssen keine Steuern gezahlt werden?

Keine Steuern fallen für den Verkäufer an, wenn entweder die Spekulationsfrist schon abgelaufen ist oder die Immobilie in den beiden Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt wurde.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet? Können Sie uns ein Beispiel nennen?

Für die Spekulationssteuer gelten die Regeln für private Veräußerungsgeschäfte. Um die Spekulationssteuer zu berechnen, multipliziert man den Wertgewinn nach Abzug aller Veräußerungskosten (zum Beispiel für einen Makler oder eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank) mit dem persönlichen Steuersatz. Der Steuersatz hängt davon ab, wie hoch die persönlichen Einnahmen in einem Jahr sind. Achtung: Abschreibungen, die bei einer Vermietung von bebauten Grundstücken abgezogen wurden, müssen wieder hinzugerechnet werden.

Um es konkreter zu machen ein Beispiel: Angenommen, ich habe 2015 eine Wohnung zum Preis von 250.000€ erworben und seitdem vermietet. 2021 verkaufe ich die Wohnung für 330.000€ weiter. Die Maklerin erhält 3,57 Prozent vom Verkaufspreis für ihre Leistung, also 11.781€ die ich als Verkaufsnebenkosten vom Gewinn abziehen kann. Ansonsten fielen keine weiteren Veräußerungskosten an. Mein Steuersatz laut Steuertabelle beträgt 42 Prozent. Es ergibt sich daher folgende Rechnung für die Spekulationssteuer:

Steuersatzbeispiel
Gewinn330.000 € - 250.000 €80.000 €
- Veräußerungskosten- 11.781 €68.219 €
X SteuersatzX 42 %
= Spekulationssteuer28.651,98 €

Wann und wie wird die Spekulationssteuer bezahlt?

Steuerrechtlich handelt es sich bei dem Immobilienverkauf um ein privates Veräußerungsgeschäft. Diese zählen zu den Sonstigen Einkünfte, eine der sieben Einkunftsarten des Einkommensteuerrecht. Der steuerpflichtige Gewinn erhöht also die Einkünfte und ist innerhalb der Einkommensteuererklärung zu versteuern. Die Spekulationssteuer ist also keine eigene Steuerart, sondern wird als Einkommensteuer bezahlt.

Was ist der gewerbliche Grundstückshandel? Würden Sie uns diesen kurz erläutern?

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke oder Immobilien kauft und gewinnbringend weiterverkauft, gilt als gewerblicher Händler. Dabei ist egal, ob es sich um Grundstücke, Wohnungen oder Einfamilienhäuser handelt. Für gewerbliche Händler wird Gewerbesteuer fällig.

Was ist, wenn mit Verlust verkauft wird?

Verluste bei einem Immobilienverkauf können unter Umständen von der Steuer abgesetzt oder mit Gewinnen verrechnet werden: Sie dürfen nur mit gleichartigen Gewinnen verrechnet werden, nicht jedoch mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten.

Auf jeden Fall sollte der Verlust in der Steuererklärung angegeben werden, denn dann kann es sein, dass Sie eine Steuerrückzahlung erhalten. Lagen im Jahr des Verlustgeschäfts keine verrechenbaren Gewinne vor, können Verluste auch in das Vorjahr zurückgetragen oder ins Folgejahr vorgetragen werden und sich hier steuermindernd auswirken.

Seit Juni 2019

Stefan Heine

Stefan versteht als Fachanwalt für Steuerrecht selbst die Gesetze, die ihre eigenen Autoren verzweifeln lassen. Dabei widerlegt er das Gerücht, Juristen könnten nicht rechnen – zur Freude der smartsteuer Kunden und zum Ärger des Finanzamtes.

Experte Stefan Heine
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