Sperrfrist Eigenbedarf
So wird die Kündigungsfrist geregelt

Wenn Sie Eigenbedarf anmelden wollen, müssen Sie eine Kündigungsfrist einhalten. Wie lange diese ist und ob sie anfällt, hängt von mehreren Faktoren ab. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann die Sperrfrist bei Eigenbedarf greift und wie lang sie ist. Dadurch können Sie als Vermieter besser den Umgang mit Ihrem Eigentum planen.

Was bedeutet Eigenbedarf bei Sperrfrist?

Liegt eine Sperrfrist zur Kündigung des Mietverhältnisses vor, muss der Vermieter diese abwarten, bevor er dem Mieter erfolgreich wegen Eigenbedarf kündigen kann. Die Sperrfrist greift bei umgewandelten Wohnraum.

Ein Beispiel: Eine Mietwohnung wird in Eigentum umgewandelt. Vor der Umwandlung ist sie bereits vermietet. Dann muss der neue Wohnungseigentümer vor der Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist einhalten.

Bedingungen für eine Sperrfrist bei Eigenbedarf sind:

  • Die Mietwohnung ist vermietet
  • Die Wohnung wird nach Einzug des Mieters in Wohnraum umgewandelt
  • Nach der Umwandlung in Wohneigentum wird die Wohnung verkauft

Diese Sperrfrist bei Eigenbedarf greift übrigens auch, wenn eine Reihenhaussiedlung in einzelne Grundstücke aufgeteilt und dann verkauft wird. Somit kann die Sperrfrist bei Eigenbedarf beim Hauskauf greifen.

Was bedeutet umgewandelter Wohnraum?

Mit der Begrifflichkeit "umgewandelter Wohnraum", sind Wohnungen gemeint, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft werden. Möchten Sie solch eine vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarf während der Sperrfrist anmelden, ist dies nicht rechtmäßig.

Doch nicht immer tritt bei einer Eigentumswohnung bei Eigenbedarf eine Sperrfrist in Kraft. Ist die Wohnung bereits vor dem Mietverhältnis in Wohnraum umgewandelt worden, gilt die reguläre Kündigungsfrist bei Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel, sofern der Käufer eine Privatperson ist. Handelt es sich um eine Personengesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft, sieht die Sachlage wieder anders aus.

Was regelt die Sperrfrist bei Eigenbedarf?

Der Gesetzgeber hat die Sperrfrist bei Eigenbedarf implementiert, um Mieter besser zu schützen. Ist bei einer Eigentumswohnung mit Eigenbedarf die Sperrfrist noch nicht abgelaufen, ist eine Kündigung nicht wirksam. Diese erreicht erst Rechtmäßigkeit, wenn die Sperrfrist vorbei ist. Spricht der Vermieter sie trotzdem aus, greift der Mieterschutz.

Sperrfrist und Eigenbedarf: Welche Sperrfristen gibt es?

Grundsätzlich beginnt die Sperrfrist an dem Datum, an dem der Wohnraum offiziell umgewandelt wurde. Das Datum des Kaufvertrags ist nicht entscheidend, sondern das Datum des Grundbucheintrags. Wie lange die Sperrfrist ist, hängt von den Umständen ab. Sie beträgt mindestens drei Jahre. § 577a Abs. 2 des BGBs ermöglicht es den jeweiligen Bundesländern, die Sperrfrist bei Eigenbedarf auf bis zu zehn Jahre auszudehnen.

Folgende Zeitspannen geben einen groben Überblick:

  • drei Jahre: bei Umwandlung durch Verkauf an Dritte
  • fünf Jahre: bei Umwandlung städtischer Wohnungen in Eigentumswohnungen
  • zehn Jahre: bei Umwandlung von öffentlich gefördertem Wohnraum (Achtung: Sperrfrist verkürzt sich, wenn das öffentliche Darlehen getilgt wurde)

Gibt es Ausnahmen für die Sperrfrist?

Besonders interessant wird es, wenn es um die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel geht. Hierzu ist festzuhalten, dass die Sperrfrist komplett entfällt, wenn der Mietvertrag erst nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung unterzeichnet wurde. Dann gilt für das Mietverhältnis die reguläre Kündigungsfrist, die sich aus dem Mietgesetz bzw. dem Mietvertrag ergibt.

Sollte der vorherige Eigentümer die umgewandelte Wohnung bewohnen und wird dann zum Mieter, hat er keinerlei Anrecht auf die Sperrfrist wegen Eigenbedarf. Er unterliegt stets dem regulären Kündigungsgesetz, ganz gleich, wann er den Mietvertrag unterzeichnete.

Darüber hinaus bestehen steuerliche Ausnahmeregelungen für Wohnungen, deren Förderung aus nicht öffentlichen Mitteln erfolgte. Das ist beispielsweise bei sogenannten Aufwendungsdarlehen der Fall.

Was ist nach der Sperrfrist möglich?

Nach Ablauf der Sperrfrist kann Eigenbedarf vom Vermieter problemlos angemeldet werden. Somit kann er dem Mieter kündigen. Allerdings ist hierbei zu beachten, dass ein berechtigtes Interesse am Ende des Mietverhältnisses bestehen muss. Zudem muss wie bei allen Eigenbedarfskündigungen der Bedarf vom Mieter nachvollziehbar sein. Er kann darauf bestehen, dass der Vermieter ihm den Bedarf nachweist.

Ist der Eigenbedarf begründet, gelten die regulären Kündigungsfristen. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zustellen muss. Die Frist verlängert sich um weitere drei Monate, wenn das Mietverhältnis seit mehr als fünf oder acht Jahren besteht. Somit kann es sein, dass der Vermieter bis zu neun Monate warten muss, bis der Mieter ausgezogen ist. Mehr Details hierzu erfahren Sie im Ratgeber "Eigenbedarf anmelden".

Wir fassen für Sie zusammen

Wie lang die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel ist, hängt stark von den Begleitumständen ab. Handelt es sich um umgewandelten Wohnraum, greift die Sperrfrist von drei bzw. zehn Jahren immer. Wenn sich der Mieter querstellt, ist es nicht möglich, die Sperrfrist bei Eigenbedarf zu umgehen.

In der Praxis bieten Vermieter dem Mieter manchmal Geld, damit er freiwillig die Wohnung kündigt. Das kann ein Weg sein, die Wohnung ohne Mieter zu verkaufen oder selbst zu nutzen. Am besten ziehen Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt zurate, der Ihnen mitteilen kann, was möglich ist. Auch ein Immobilienmakler kann helfen, indem dieser dem Mieter einen vergleichbaren Wohnraum anbietet.

Häufig gestellte Fragen:

Die Konditionen des Mietvertrags bleiben unverändert. Hier zählt der unumstößliche Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Der Käufer übernimmt damit den neuen Mietvertrag. Das einzige, was sich ändert, ist der Name des Vermieters im Mietvertrag samt der dazugehörigen Kontonummer.

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Mieter können im ersten Schritt prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist. So lässt sich abwägen, ob ein Widerspruch sinnvoll ist. Wenn die Kündigung wegen Eigenbedarf gerechtfertigt ist, muss der Vermieter eine hinreichend lange Kündigungsfrist einräumen, die sich nach der Länge des bestehenden Mietverhältnisses richtet. Darüber hinaus kann Widerspruch wegen eines Härtefalls eingelegt werden.

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Eine Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung greift immer bei umgewandeltem Wohnraum. Darüber hinaus entschied der Bundesgerichtshof Anfang 2018 (Urteil vom 21.03.2018, Az.: VIII ZR 104/17), dass die Sperrfrist unabhängig vom Grund auch dann greift, sobald eine Personengesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft eine vermietete Wohnung kauft.

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Ein Härtefall liegt immer dann vor, wenn der Umzug für den Mieter unzumutbar wäre oder wenn eine berechtigte Vermutung besteht, der Eigentümer täuscht den Eigenbedarf nur vor. Hierzu ein Beispiel: Ist der Mieter schwer krank, kann dies ein Härtefall sein.

Alles weitere finden Sie in folgendem Artikel!