Seit Juni 2019
Eigenbedarf anmelden
Kündigungsfristen und Vorlagen vom Vermieter
Was können Eigentümer tun, wenn sie selbst in die vermietete Eigentumswohnung einziehen wollen? Schnell aktiv werden und dem Mieter kündigen? Hier ist Obacht geboten, lieber nichts überstürzen. Denn es gibt beim Eigenbedarf Kündigungsfristen und Vorlagen, die der Vermieter zu berücksichtigen hat.
Informieren Sie sich umfassend, ab wann ein Eigenbedarf ausgesprochen werden kann und welche Rolle die Grundbucheintragung spielt. Was bedeutet es, beim Eigenbedarf Kündigungsfristen richtig einzuhalten? Kann Eigenbedarf nur für sich selbst oder auch andere Personen eingefordert werden? Aus welchen Gründen ist eine Kündigung überhaupt legitim? Kann der Mieter gegen die Kündigung widersprechen?
Ab wann darf der Käufer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen?
Der Käufer eines Hauses bzw. einer Wohnung kann erst dann die Auflösung eines Mietverhältnisses aussprechen, wenn er in das Grundbuch des entsprechenden Grundstückes, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen ist. Die der Eintragung zumeist vorausgehende Auflassungsvormerkung genügt für den Ausspruch einer wirksamen Eigenbedarfskündigung nicht.
Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich mitgeteilt werden und dem Mieter nachweislich zugehen.
Wer will in die Immobilie einziehen?
Im Mittelpunkt dieser Frage steht, ob der Käufer das Mietobjekt, also die gekaufte Immobilie, tatsächlich für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nur dann steht ihm laut Gesetz das Recht auf Eigenbedarf zu.
Geht man nach dem Verwandtschaftsgrad, so wird eine Eigenbedarfskündigung regelmäßig bejaht bei:
- Eltern
- Großeltern
- Kindern (auch Stiefkindern)
- Geschwistern
- Neffen, Nichten
- Ehegatten (auch in Trennung befindlich)
- eingetragenen Lebenspartnern
- Enkeln
- Schwiegereltern (außer nach Scheidung)
Verneint wird eine enge verwandtschaftliche Beziehung und damit auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf in der Regel bei:
- schwägerschaftlichen Beziehungen
- Cousin, Cousine
- Onkel, Tante
- Großnichten und Großneffen
Hier sind Kündigungen wegen Eigenbedarf durch den Vermieter meist nur möglich, wenn eine enge besondere Bindung zu den Personen besteht.
Verneint wird ebenfalls eine Eigenbedarfskündigung bei:
- geschiedenen Ehegatten
- geschiedenen Lebenspartner
- ehemalige Lebensgefährten
Auch für sogenannte „Angehörige des Haushalts“ kann eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Hierzu gehören Personen, die der Vermieter auf Dauer in seinen Haushalt aufgenommen hat und die mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben ohne einen eigenen Haushalt zu führen:
- Pflegekinder
- Lebensgefährten
- Kinder des Lebensgefährten
- Hausangestellte (Pflegepersonen, Haushaltshilfen oder Hausmeister)
Besonders bei letzterer Gruppe ist es wichtig, dass Sie den Eigenbedarf genau begründen.
Wie begründet man den Eigenbedarf?
Grundsätzlich ist die Entscheidung eines Eigentümers über seinen Wohnbedarf zu respektieren – auch von Gerichten. Sie dürfen dem Eigentümer nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufdrängen. Es ist allerdings nicht ausreichend, im Rahmen der Begründung der Eigenbedarfskündigung lediglich den Wunsch, einziehen zu wollen, zu äußern. Vielmehr muss der zentrale Begriff des „benötigen“ detailliert dargelegt werden. Der Käufer muss seine derzeitige Wohnsituation vorstellen und darlegen, warum sie seinen Bedürfnissen nicht mehr gerecht wird, die neu erworbene Immobilie hingegen schon. Die Begründungsmöglichkeiten sind vielfältig, beispielsweise, weil ein weiterer Raum für ein zusätzliches Arbeitszimmer oder den erwarteten Nachwuchs benötigt wird.
Tipp: Eigentümer, die Eigenbedarf melden, sollten ihre Begründung sorgfältig und vor allem umfänglich ausführen. Schreiben Sie lieber einen Satz mehr als einen zu wenig. Das nachträgliche Vorbringen von weiteren Gründen ist laut § 573 Absatz 3 BGB nämlich ausgeschlossen.
Wie ist das Verhältnis Eigenbedarf zu Kündigungsfristen?
Ganz wichtig: Es gibt beim Eigenbedarf Kündigungsfristen und Regelungen, die der Eigentümer zu berücksichtigen hat. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in die bestehenden Mietverträge ein. Für Vermieter gilt nämlich der gesetzliche Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete”. Der neue Eigentümer hat mit dem Kauf die gleichen Rechte und Pflichten, die bereits der alte Vermieter hatte. Der neue Eigentümer hat entsprechend auch die jeweils geltende Kündigungsfrist des Mietverhältnisses zu beachten.
- Besteht ein Mietverhältnis im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch keine fünf Jahre, so beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Monatsende.
- Besteht das Mietverhältnis bereits mehr als fünf Jahre, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate zum Monatsende.
- Bei einem Mietverhältnis-Bestand von mehr als acht Jahren, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate zum Monatsende.
Tipp: Bevor Sie eine vermietete Immobilie kaufen, in die Sie kurzfristig selbst einziehen wollen, prüfen Sie die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, da die Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen kann.
Welche Widerspruchsmöglichkeiten hat der Mieter?
Spricht der Käufer und damit der neue Vermieter die Eigenbedarfskündigung wirksam gegenüber dem Mieter aus, so steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu. Dabei muss die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte darstellen. Geprüft werden muss, ob ein Mieter überhaupt „umzugsfähig“ ist. Im Mittelpunkt der Härtegründe stehen unter anderem schwere Krankheiten oder hohes Alter. Generell wird in diesem Zusammenhang von der sog. „Umzugsunfähigkeit“ gesprochen.
Tipp: Eine Eigenbedarfskündigung ist in manchen Fällen nicht ohne weiteres durchzusetzen. Darum sollten Käufer vor dem Kauf genaue Erkundigungen zu dem bestehenden Mietverhältnis und auch zu den aktuellen Mietern einholen. Ansonsten könnte der neue Eigentümer möglicherweise in der Person des Mieters auf Härtegründe treffen, die es ihm erschweren, selbst in die erworbene Immobilie einzuziehen.
Rechtsberatung bei Eigenbedarfskündigung
Sie sind Eigentümer einer Immobilie und möchten Eigenbedarf anmelden, wissen aber nicht, wie Rechtsprechung und Kündigungsfrist aussehen, dann beraten Sie die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Rahmen einer Ersteinschätzung Ihres Falls zu den Möglichkeiten, die bestehen, um Eigenbedarf rechtssicher anzumelden.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.