Seit Juni 2019
Indexmiete berechnen
So berechnen Sie Ihre Mietanpassung
Den Begriff der Indexmiete hört man in den letzten Jahren vermehrt im Immobiliensektor. Doch was versteckt sich eigentlich hinter dem Begriff? Warum werden immer mehr Mietverträge auf Preisindizes ausgerichtet und welche Vor- sowie Nachteile entstehen dadurch für Mieter und Vermieter? Im nachfolgenden Artikel klären wir auf, was bei der Indexmiete unbedingt beachtet werden sollte und wie die Indexmiete ohne professionelle Unterstützung berechnet werden kann.
Was ist Indexmiete?
Unter der Indexmiete wird ein an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mietzins verstanden. Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist sie in § 557b BGB geregelt. Die Höhe der Miete wird immer noch durch die Größe, den Modernisierungsgrad und die Lage sowie weitere Faktoren bestimmt. Dieser ermittelte Mietzins wird aber jedes Jahr an den Verbraucherpreisindex angepasst. Sollte der Verbraucherpreisindex also in diesem Jahr steigen, so steigt auch die zu zahlende Miete.
Wie wird die Indexmiete berechnet?
Um die Höhe der Indexmiete zu berechnen, muss nun die prozentuale Erhöhung des Verbraucherpreisindexes auf den vereinbarten Mietzins übertragen werden. Angenommen der Verbraucherpreisindex steigt innerhalb eines Jahres von 100 auf 110 Punkte. Die prozentuale Indexsteigerung beträgt also vereinfacht in unserem Beispiel 10 Prozentpunkte. Bei einer vereinbarten Miete von 1.000 Euro würde diese also auf 1.100 Euro ansteigen.
Für die Berechnung der prozentualen Steigerung können Sie diese Formel benutzen:
(neuer Indexstand / alter Indexstand x 100) – 100 = prozentuale Indexsteigerung
Hier gibt es eine Rechenhilfe vom deutschen Bundesamt zur Anpassung von Verträgen.
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Was ist der Verbraucherpreisindex?
Der Verbraucherpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die in privaten Haushalten zu Konsumzwecken gekauft werden. Hierfür werden monatlich die Preise von mehr als 600 Waren miteinander verglichen. Die Veränderung zum Vorjahr wird als Teuerungs- oder auch als Inflationsrate bezeichnet. Hauptaufgabe des Verbraucherpreisindexes ist die Messung der Geldwertstabilität. Bei einem länger anhaltenden Anstieg des Preisniveaus spricht man von Inflation, bei einem Rückgang von Deflation.
Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr angegeben. Derzeit ist das Basisjahr 2015.
Welche Unterschiede gibt es zur normalen Mieterhöhung oder Staffelmiete?
Die Indexmiete ist für Mieter und Vermieter also ein Werkzeug zur automatischen Mietanpassung. Im Gegensatz zu einer normalen Mieterhöhung, welche Zustimmung des Mieters braucht, bedarf eine Mieterhöhung durch die Indexmiete keiner weiteren Bestätigung des Mieters. Die durch den Verbraucherpreisindex neu festgelegte Miete wird ab dem übernächsten Monat nach Zustellung der Anpassungserklärung fällig. Nur im Rahmen einer Leistungsklage kann ermittelt werden, ob die gegebene Anpassung zulässig ist.
Mieterhöhungen außerhalb der Steigerungen durch die Indexmiete sind grundsätzlich nicht erlaubt. Die Miete muss jeweils für ein Jahr unverändert bleiben, und Mieterhöhungen wegen Modernisierungen ist nur gestattet, wenn die Modernisierungsmaßnahmen von staatlicher Seite verordnet wurden. Jedes Jahr muss die Mieterhöhung schriftlich geltend gemacht werden und die Berechnung der neuen Mietforderung offen gelegt werden.
Eine im vorhinein festgelegte Erhöhung der Miete ist keine Index- sondern nennt sich Staffelmiete. Hierbei einigen sie die beiden Mietparteien vor Abschluss des Mietvertrags auf eine variable Miete mit einer festgelegten Steigerung über einen bestimmten Zeitraum.
Welche Vor- und Nachteile hat die Indexmiete für Vermieter?
Grundsätzlich ist die Indexmiete weniger anfällig für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, da Mieterhöhungen schon im Vorhinein exakt definiert sind und deren Zeitpunkt immer derselbe ist. Für Vermieter ergibt die Indexmiete am meisten Sinn, wenn die Wohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nahe dieser vermietet wird. Dann kann die Miete entsprechend der Lebenshaltungskosten konstant erhöht werden, was ohne Indexmiete so einfach nicht möglich wäre.
Wird die Wohnung allerdings unter der ortsüblichen Miete vermietet, so kann der Mietzins mit einer Indexmiete nicht ohne Weiteres auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Auch in Großstädten können Mieten mitunter schneller als der Lebenshaltungsindex steigen.
Je nach Vertrag dürfen Vermieter erst ab einem bestimmten Punkteanstieg die Miete erhöhen. Bei zu hohen Grenzen können Mieten so erst mit einiger Nachlaufzeit erhöht werden.
Ein Risiko der Indexmiete für Vermieter besteht auch in der Möglichkeit eines fallenden Verbraucherpreisindex. In der Vergangenheit war das allerdings nicht der Fall. Da in die Berechnung des Index auch Energiepreise miteinfließen, ist damit auch in naher Zukunft nicht zu rechnen.
Tipps für Mieter bei Indexmiete
Tipps für Mieter bei Indexmiete
Ob im Einzelfall ein Indexmietvertrag einem normalen Mietvertrag vorzuziehen ist, hängt ganz von der Entwicklung der Mietpreise in Ihrer Umgebung ab. In den letzten Jahren stiegen Mieten in vielen Großstädten sehr viel stärker als der Verbraucherpreisindex an . Da die Miete - außerhalb der jährlichen Erhöhungen - nur durch von Behörden aufgelegte Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden darf, ist es dem Vermieter nicht möglich, die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Der Vorteil für beide Parteien ist auch eine Planungssicherheit und zudem ist es immer ersichtlich, warum die Miete in welcher Höhe angepasst wurde.
Wir fassen für Sie zusammen
Bei der Indexmiete handelt es sich um ein Hilfsmittel zur Mietpreisgestaltung. Durch die Koppelung der Miete an den Verbraucherpreisindex steigt die Miete konstant mit den Lebenshaltungskosten. Mieterhöhungen sind dadurch immer nachvollziehbar und der Zeitpunkt klar ersichtlich. Für Mieter und Vermieter ist somit eine gewisse Planungssicherheit gegeben. Der Verbraucherpreisindex basiert auf dem Preisvergleich von etwa 650 Waren. Änderungen werden monatlich notiert und dann jährlich veröffentlicht. Bei Vertragsabschluss mit einer Indexmiete darf die Miete außerhalb der vorgegebenen Anpassungen nicht erhöht werden. Die einzige Ausnahme hiervon sind Modernisierungsmaßnahmen, die aufgrund behördlicher Auflagen durchgeführt werden müssen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.