Da die Überlassung des Eigentums an Mieter ein gewisses Risiko birgt, ist es verständlich, dass Vermieter hierfür eine Mietkaution verlangen. Für den Vermieter dient die Kaution zur Absicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Hierzu gehören meist finanzielle Schäden wie Mietausfälle oder Sachschäden. Im Streitfall kann der Vermieter also entstandene Kosten über die Einlage der Mietkaution decken. Allerdings darf er nicht uneingeschränkt über die Kaution verfügen. Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Vermieter eine Mietkaution einbehalten möchte: zum Beispiel verwohnte Räume, beschädigtes Inventar, eine ungenügende Beseitigung von Schönheitsmakeln oder ausstehende Mietzahlungen. Übergibt ein Mieter eine Immobilie in einem Zustand, der nicht den Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht, darf der Vermieter entstehende Kosten in der Regel durch die Mietkaution begleichen. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gibt es allerdings gewisse Regeln, an die es sich zu halten gilt. Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Mietkaution zusammengestellt.

Wo wird die Mietkaution festgeleft?

Die Mietkaution wird im Mietvertrag aufgeführt. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, sollte einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen. Mietverträge enthalten in der Regel folgende Inhalte:

  • Daten des Mietobjektes
  • Genaue Anschrift der Immobilie
  • Genaue Angabe weiterer Nutzflächen und Anlagen
  • Zustand der Wohnung
  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Angabe aller Miet- und Betriebskosten
  • Kontodaten des Vermieters
  • Vollständige persönliche Daten der Vertragspartner
  • Auflistung der Anzahl und Art von übergebenen Schlüsseln
  • Höhe der Mietkaution.

Wie hoch ist die Mietkaution?

Die Höhe der Mietkaution bei Wohnimmobilien ist gesetzlich geregelt. Sie darf nach § 551 BGB drei Monatsmieten nicht überschreiten. Verträge mit einer höheren Mietkaution sind auf die gesetzlich vorgesehene Höhe zu beschränken. Der Mieter muss nicht mehr als die drei Monatsmieten zahlen und darf zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Als Grundlage dient nur die Nettomiete, die Nebenkosten dürfen nicht addiert werden. Ist die Wohnung zu einem festen Preis "warm" vermietet, muss der Vermieter den Kostenanteil aus der Warmmiete schätzen und herausrechnen.

Achtung: Einige Vermieter vereinbaren mit ihren Mietern mehrere Kautionen, z. B. für die Kaltmiete, Schönheitsreparaturen, Küchengeräte. Auch wenn der Vermieter mehrere Verträge erstellt, so ist das nicht erlaubt. Drei Kaltmieten darf er nicht übersteigen. Der Mieter darf den Mehrbetrag vom Vermieter zurückverlangen.

Wie muss die Mietkaution angelegt werden?

Da die Kaution während des Mietverhältnisses weiterhin dem Mieter gehört, hat dieser auch einen Anspruch auf die Zinsen, die sie abwirft. Der Vermieter erhält das Geld schließlich nur als Sicherheit. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, die Kaution anzulegen:

  • Die Barkaution ist die gängigste Form der Mietsicherheit. Der Mieter überweist dem Vermieter die vereinbarte Summe oder händigt sie ihm bar aus. Der Vermieter muss das Geld anschließend auf einem Sparkonto anlegen, und zwar getrennt von seinem restlichen Vermögen. So ist die Kaution des Mieters im Falle einer Insolvenz geschützt. Allerdings ist es die Aufgabe des Mieters zu prüfen, ob der Vermieter dies auch getan hat. Hierfür reicht ein Nachweis darüber, dass die Kaution auf einem Sonderkonto angelegt ist.
  • Eine weitere Möglichkeit ist es, dass der Mieter das Geld selbst auf einem Sparbuch anlegt und dieses dann dem Eigentümer verpfändet. Dafür erhält der Vermieter eine Verpfändungserklärung und das Sparbuch aus.
  • Nicht unüblich ist es auch, dass der Mieter dem Vermieter eine Bankbürgschaft ausstellt. Dabei ist die Bank des Mieter dazu verpflichtet, die Forderungen des Vermieters in Höhe der Kaution nachzukommen. Dafür verlangt die Bank vom Mieter allerdings eine Gebühr. Der Vorteil für den Mieter ist, dass er die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses nicht aufbringen muss. Nicht jeder Vermieter akzeptiert allerdings eine Bankbürgschaft als Sicherheit, und nicht jede Bank hat Bankbürgschaften für Privatpersonen im Angebot.

Lohnt sich eine Mietkautionsversicherung?

Für einige Mieter ist es problematisch, die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses aufzutreiben. So haben einige Versicherungen ein Geschäftsmodell entwickelt, das eine Entlastung verspricht: Die Mietkautionsvereinbarung ist eine Alternative zur normalen Kautionszahlung. Der Mieter zahlt hierbei also keine Kaution an den Vermieter, sondern übergibt ihm eine Art Bürgschaft der Versicherung. Wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses berechtigte Forderungen gegenüber dem Mieter hat, würde die Versicherung für die Kosten aufkommen. Doch lohnt sich das eigentlich? Schließlich müssen Vermieter dann anstelle von einer einmaligen Kautionszahlung, regelmäßige Zahlungen an die Versicherung tätigen. Diese betragen jährlich üblicherweise etwa 5 Prozent der Kautionssumme. Und diese erhalten sie im Gegensatz zur Kautionszahlung nicht zurück. Hinzu kommt auch, dass Vermieter das Recht haben, diese Art der Bürgschaft abzulehnen. Lohnen tut es sich also nicht wirklich.

Verjährt der Anspruch des Vermieters auf die Kaution?

Ja! Der Anspruch des Vermieters auf die vertraglich vereinbarte Kaution kann verjähren. Hierfür gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Der Anspruch verjährt also in drei Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses, was bedeutet, dass der Vermieter die Kaution dann nicht mehr verlangen darf. Zahlt der ehemalige Vermieter vor Eigentumswechsel dem Mieter die geleistete Barkaution zurück, kann darin die konkludente Aufhebung der Kautionsabrede liegen. Der Erwerber hat dann keinen Anspruch auf erneute Kautionsleistung.

Steigt die Kaution, wenn die Miete steigt?

Da die Kaution die gesetzlich vorgegebene Obergrenze von drei Monatskaltmieten für privat genutzten Wohnraum nicht übersteigen darf. Was passiert also, wenn die Miete steigt? Die Antwort hierauf ist, dass sich für den Mieter hierbei nichts ändert! Denn maßgeblich für die drei Monatskaltmieten ist die Kaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses. Auch wenn sich der Eigentümer der Wohnung ändert, für den Mieter ändert sich nichts: Der alte Vermieter überträgt dann alle seine Rechte auf den neuen Eigentümer – das betrifft auch die Kaution.

Wann gibt es die Kaution zurück?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter drei bis sechs Monate Zeit hat, die Kaution zurückzuzahlen. So lange hat er also Zeit, um zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegenüber seinem früheren Vertragspartner hat. Manchmal darf sich dieser Zeitraum aber auch verlängern. Beispielsweise dann, wenn die Betriebskostenabrechnung länger als sechs Monate auf sich warten lässt. Allerdings dürfen Vermieter nicht länger als zwölf Monate darauf warten, denn die Betriebskosten werden einmal im Jahr abgerechnet.

Der Vermieter muss die Mietkaution also zurückzuzahlen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Das Mietverhältnis ist beendet.
  • Eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters ist abgelaufen.
  • Es steht fest, dass der Vermieter gegen den Mieter keine Ansprüche mehr hat, für die die Kaution verwendet werden müsste.

Welche Kosten können durch die Kaution abgedeckt werden?

Hat der Vermieter dem Mieter gegenüber noch Forderungen, kann er diese mit der Mietkaution begleichen. Dies gilt für folgende Forderungen:

  • Beschädigung der Mietsache oder unterlassene Renovierungsarbeiten. Sowohl beim Einzug als auch beim Auszug sollten Mängel in der Wohnung direkt in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden. Denn nur dann hat der Vermieter auch das Recht, die Mängel bei der Kautionsabrechnung anzugehen und sie abzuziehen.
  • Mietrückstände. Auch dann, wenn sich Mietrückstände während des Mietverhältnisses gebildet haben, darf der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen.
  • Bei einer zu späten Rückgabe der Wohnung durch den Mieter. Für die Tage, die der Mieter die Wohnung zu spät abgegeben hat, darf der Vermieter einen Teil der Kaution abziehen.
  • Offene Betriebskostenabrechnungen. Wenn die Betriebskostenabrechnung höher als die Vorauszahlung anfällt.

Der Vermieter darf aber eine überlassene Kaution nicht willkürlich und kommentarlos für diese Zwecke nutzen. Die durch die Mietsicherheit gedeckten Kosten müssen berechtigt sein. Außerdem muss der Eigentümer die Höhe der aufgewendeten Zahlungen für die Beseitigung von etwaigen Schäden durch Rechnungen belegen. Diese Informationen muss der Vermieter seinem Mieter in der Abrechnung schriftlich mitteilen (die Abrechnung erstellt er nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszahlung der verbliebenen Barkaution).

Kann die Kaution mit der Miete verrechnet werden?

Was viele Mieter nicht wissen: Es ist nicht erlaubt, in den letzten Monaten vor dem Auszug keine Miete mehr zu zahlen, um diese mit der Kaution zu verrechnen. Denn die Kaution ist unabhängig von der Miete. Der Vermieter hat also, solange das Mietverhältnis besteht, einen Anspruch auf Mietzahlungen.