Frühjahrsgutachten der Immobilienbranche 2018

Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2018

Auch dieses Jahr ist das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen im ersten Quartal 2018 erschienen. Seit dem Herbst 2002 sorgt dieser Report für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Er enthält nicht nur sorgfältig herausgearbeitete Statistiken und empirisch belegte Entwicklungen, sondern gibt auch Prognosen für die Zukunft ab. Am 20. Februar hat Staatssekretär Gunther Adler das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2018 vom  Zentralen Immobilienausschuss e. V. in Berlin entgegengenommen. 

Jeder, der sich also als Investor oder Hobbyleser für die Entwicklung des Immobilienmarktes interessiert, sollte davon Kenntnis nehmen. Wir haben die wichtigsten Inhalte und Sachlagen verständlich für Sie zusammengefasst.

Die wichtigsten Punkte

Die Kernpunkte des Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2018 bilden die weiterhin angespannte Lage der Immobilienmärkte in Groß- und Universitätsstädten. Doch auch die fortschreitende Digitalisierung verändert bestehende Prozesse und schafft neue Arbeitsplätze, gar ganze Unternehmen. Die Immobilienbranche steht unter großer Beobachtung seitens der Bundesregierung: Sie musste zahlreiche regulatorische Eingriffe seitens der Politik akzeptieren und umsetzen. Doch davon lassen sie die Treibe der Branche nicht den Wind aus den Segeln nehmen. So schreibt Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA e.V.), in seinem Begrüßungsschreiben des Gutachtens:

„Die Immobilienwirtschaft ist es und wird es auch in Zukunft sein, die unsere Städte und Gemeinden ganzheitlich, lebenswert und bezahlbar wachsen lässt.“

Laut Mattners weiteren Aussagen benötige der Verband aber ein flexibles Umfeld, das neue Investitionen ermöglicht. So fordert der Spitzenverband auf politischer Ebene zum Beispiel die Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren und Grundstückvergaben oder die Mobilisierung von neuem Bauland.

Das Thema Nachhaltigkeit kommt auch in der Immobilienbranche immer stärker zum Tragen. So versucht der Verband zum Beispiel die steuerliche Förderung von energetischen Gebäudesanierungen durchzusetzen.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem kräftigen Aufschwung. Experten des Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2018 prognostizieren die gesamtwirtschaftliche Entwicklung positiv und gehen von einer Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts aus. Auch die Lage auf dem Arbeitsmarkt ist außergewöhnlich gut eingeschätzt worden. Nach Hochrechnungen des Statistischen Bundesamts im Oktober 2017 waren 44,62 Millionen Personen beschäftigt. Das entspricht dem höchsten Beschäftigungsgrad seit der Wiedervereinigung. Daraus resultierend ist das verfügbare Einkommen seit dem Frühjahrsquartal 2013 in jedem Quartal gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Im dritten Quartal von 2017 wurde eine Zuwachsrate von 5,2% die drittgrößte Wachstumsrate seit der krisenbedingten Stagnationsphase der europäischen Schuldenkrise erreicht.

Außerdem lässt das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2018 verlauten, dass der Kreditmarkt weiterhin entspannt bleibt. Als Quelle für diese Aussage ziehen die Immobilienweisen das ifo Institut für Wirtschaftsforschung heran. Demnach wird weiterhin eine Politik der lockeren Kreditvergabe betrieben. Die Europäische Zentralbank veröffentlicht in ihrem Bank Lending Survey aus 2017 eine weitestgehend gelockerte Kreditvergabepolitik der Banken in allen Geschäftsbereichen (Kredite für Firmen, privater Wohnungsbau und Konsumenten).

Die vollen Produktionsbücher im Bausektor werden die deutsche Immobilienwirtschaft im Jahr 2018 deutlich beeinflussen. Der Bausektor hat gegenwärtig ein besonders hohes Produktionsvolumen. Leider berichten die Unternehmen des Baugewerbes über zunehmenden Fachkräftemangel. Die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in Ballungsgebieten, reißt weiterhin nicht ab. Sie wird unter anderem durch die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und die positive konjunkturelle Entwicklung begünstigt. Allerdings steht der sehr hohen Nachfrage ein zu geringes Angebot gegenüber. Hauptakteure bei diesem Nachfrageüberschuss bilden wieder die Großstädte und Ballungszentren. Die zu geringe Bautätigkeit in den Ballungszentren führe zu steigenden Miet- und Immobilienpreisen. Vor diesem Hintergrund raten die Immobilienweisen deshalb zu einer Diskussion über steuerliche und regulatorische Belastungen innerhalb der Immobilienwirtschaft.

Wirtschaftsimmobilien voll im Trend

Die oben beschriebenen niedrigen Zinsen, günstige Finanzierungsrahmenbedingungen und eine hohe Liquidität sorgen waren ein Treiber für die Investitionen in Wirtschaftsimmobilien in 2017. Nach vorläufigen Ergebnissen des Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2018 wurden im vergangenen Jahr 58,1 Mrd. Euro investiert. Im Vergleich zum Vorjahr entsprict das einem signifikanten Anstieg von knapp 10%. Der Großteil des investierten Kapitals, 42%, flossen in Büroimmobilien. Die attraktivsten Städte für Wirtschaftsimmobilien insgesamt bleiben Hamburg, Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart.

Wohnimmobilien

Die Preisniveaus der Wohnungsmieten sind in Deutschland auch in 2017 weiterhin gestiegen. Innerhalb des letzten Jahres gab es einen Preisanstieg von 4,3%. Inflationsbereinigt entspricht dies einem Realanstieg von 2,5%. Deutschlandweit lag der mittlere Mietpreis 2017 bei 7,46 Euro/m² nach 7,15 Euro/m² im Vorjahr. Die Mieten sind in fast allen Kreisen Deutschlands gestiegen (392 von 400).

Des Weiteren sind auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bundesweit in 2017 gestiegen. Allerdings sind die Kaufpreise in 2017 nicht so rasant gestiegen wie im Vorjahr. Von 2015 auf 2016 stiegen die Kaufpreise noch um 8,8%, während sie in der darauffolgenden Periode mit 7,9% weniger stark wuchsen. Interessant: Der leichte Rückgang des Preisanstiegs findet sich dabei in allen Regionstypen wieder. Allerdings waren die Aufschwünge in den kreisfreien westdeutschen Städten am signifikantesten. Insgesamt, so verlautet der Report, drängt sich bundesweit der Eindruck einer leichten Abschwächung des Kaufpreiszyklus auf. Die sei angesichts des nunmehr seit acht Jahren andauernden Aufschwungs nicht erstaunlich.

Seit 2009 sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien um mehr als 61 Prozent gestiegen. Grundsätzlich ist ein drastischer Anstieg aber nicht mit teuren Immobilien gleichzusetzen. In einigen Fällen, wie zum Beispiel den kreisfreien Städten Westdeutschlands, kann der Anstieg von geringem Niveau ausbegonnen haben. Interessant: 38,6 Prozent der Bevölkerung wohnt in Kreisen mit einem Preisanstieg von ganzen sechs Prozent pro Jahr und mehr.

Hat der Immobilienboom bald ein Ende?

Der seit 2009 anhaltende Immobilienboom und damit verbundene Preisanstieg dürfte sich nach Einschätzung der Experten bald beruhigen. Das geht auf eine gesunkene Nachfrage nach Wohnraum zurück. Ursachen hierfür können in der gesunkenen Zuwanderung aus dem Ausland (Flüchtlinge, EU-Ausland) liegen. Parallel steigt das Angebot an Wohnraum stärker als zuvor. Allein in 2017 sind über 300.000 neue Wohnungen entstanden. Die Prognosen für 2018 sagen aus, dass er anfangs beschriebene Nachfrageüberhang zurückgehen dürfe. Der Preisdruck auf Mieter und Eigentümer sollte abnehmen. Allerdings sind natürlich erhebliche regionale Unterschiede zu bedenken, so die Experten.

Das sind die sieben A-Städte

Die Entwicklung in den sieben A-Städten Deutschlands sieht  anders aus. A-Städte sind jene Regionen, in denen der Immobilienmarkt national von sehr großer Bedeutung ist. Sie stehen aufgrund ihrer Marktattraktivität auch im Fokus internationaler Investoren.

Zu diesen Städten gehören Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, München und Stuttgart.

In diesen Regionen sind die Kaufpreise zum wiederholten Male nochmals stärker als die Mieten zwischen 5,3 Prozent in Stuttgart und ganze 16,9 Prozent in Frankfurt gestiegen. Die Kaufpreisübertreibungen sind nach aktuellem Stand also nochmals höher als im Vorjahr. Doch auch hier lässt sich ein Trend vernehmen. So geht aus dem Report hervor, dass sich ein Preisanstieg zumindest in München, Berlin und Stuttgart dem Ende widmet. Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage seien vorbei. Das liegt anscheinend auch an der geringen Zuwanderung zu diesen Städten. Gleichzeitig wächst das Wohnungsangebot durch höhere Baugenehmigungszahlen und Fertigstellungen. Berlin bildet hierbei Spitzenreiter der fertiggestellten Neubauten in 2017. In den übrigen vier A-Städten ist dieser Wandel  noch nicht angekommen. Allerdings sei ein künftiges Abflauen gut möglich.